Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2010 г. N 14АП-3143/2010

г. Вологда

Дело N А13-16941/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2010 года

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Шадриной А.Н.,

судей Зайцевой А.Я. и Носач Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Манойловой А.А.,

при участии

от истца Шамонина Д.Н. по доверенности от 30.12.2009,

от ответчика Силантьевой А.В. по доверенности от 01.09.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Акционерная агростроительная компания "Вологдаагрострой"

на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 марта 2010 года

по делу N А13-16941/2009 (судья Колтакова Н.А.),

УСТАНОВИЛ

Департамент земельных отношений Вологодской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском о взыскании с открытого акционерного общества "Акционерная агростроительная компания "Вологдаагрострой" (далее - Общество) 2 369 578 руб. 93 коп., в том числе 2 237 330 руб. 68 коп. основного долга по арендной плате и 132 248 руб. 25 коп. неустойки.

Определением суда от 27.02.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 25.03.2010 исковые требования Департамента удовлетворены частично. С Общества в доход областного бюджета взыскано 2 304 330 руб. 68 коп., в том числе 2 237 330 руб. 68 коп. основного долга по арендной плате и 67 000 руб. неустойки. Также с учетом определения суда от 24.05.2010 об исправлении опечатки с ответчика в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 34 847 руб. 89 коп.

Общество с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований. Общество настаивает на взыскании задолженности по арендной плате за 2009 год в размере 398 067 руб. 88 коп., рассчитанной по спорному земельному участку исходя из основного назначения земельного участка, а именно размещения многоярусной автостоянки легкового транспорта по 4 виду функционального использования. Считает решение суда незаконным и подлежащим отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильным применением норм материального права. В обоснование жалобы указывает, что суд первой инстанции допустил толкование фактов и обстоятельств дела только в интересах истца. Пояснил, что применять к спорному участку лишь один вид функционального использования (вид 5) только на том основании, что помимо строительства автостоянки на земельном участке ведется строительство салона по продаже и техническому обслуживанию автомобилей, незаконно и необоснованно. Считает, что на земельном участке, предоставленном ответчику в аренду под строительство здания многоярусной автостоянки с салоном по продаже и техническому обслуживанию автомобилей, возникло два следующих вида функционального использования земельных участков: 1) под строительство многоярусной автостоянки с боксами для хранения легкового автотранспорта частными автолюбителями на 344 машино/места (общая проектная площадь здания 19041,6 кв.м), и 2)под строительство салона по продаже и техническому обслуживанию автомобилей с выставочным залом, автомойкой и вспомогательными помещениями для обслуживающего персонала (общая проектная площадь здания 5286,02 кв.м.).

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Департамент в отзыве и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразил против доводов и требований жалобы, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Считает, что все доводы ответчика, указанные в апелляционной жалобе, были всесторонне и в полном объеме рассмотрены судом, им дана объективная оценка.

Управление надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Вологды (далее - арендодатель) и Обществом (далее - арендатор) 29 декабря 2006 года на основании Постановления Главы города Вологды от 29.12.2006 N 5787 был заключен договор аренды.

В соответствии с условиями данного договора арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером 35:24:04 01 014:0147 площадью 16 673 кв. м. Предмет аренды расположен примерно в 43 м по направлению на юго-запад от ориентира - административного здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 152.

Участок предоставлен Арендатору для строительства здания многоярусной автостоянки с салоном по продаже и техническому обслуживанию автомобилей.

Срок действия договора аренды от 29.12.2006 установлен в пункте 1.5 и составляет 2 года со дня выхода постановления Главы города Вологды.

Согласно разделу 2 договора арендная плата за землю начисляется с 1 числа месяца, следующего за месяцем предоставления земельного участка в аренду на основании Постановления главы города Вологды - с 01.01.2007. Расчет арендной платы может пересматриваться по требованию одной из сторон, но не чаще одного раза в год, в соответствии с решением Вологодской городской Думы.

В приложении N 1 к договору стороны отметили, что при расчете арендной платы земельного участка с видом использования участка - строительства здания многоярусной автостоянки с салоном по продаже и техническому обслуживанию автомобилей, применяется вид функционального использования - 5.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Администрация города Вологды и Департамент 15.02.2007 заключили соглашение, по которому права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту.

Дополнительным соглашением N 1, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.04.2009, договор аренды был изложен в новой редакции. Государственная регистрация указанного дополнительного соглашения подтверждается уведомлением.

Факт передачи предмета аренды в пользование арендатору подтверждается пунктом 4.1 договора в новой редакции.

Указанное в договоре разрешенное использование земельного участка - строительство здания многоярусной стоянки с салоном по продаже и техническому обслуживанию автомобилей.

Срок аренды согласован сторонами до 29.12.2011.

Арендатор по договору обязался осуществлять оплату аренды в размере и сроки, определенные в разделе 5 договора в новой редакции.

Согласно пункту 5.1 договора арендная плата определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Вологодской области. Указано, что первоначальный размер арендной платы определен в расчете, выдаваемом Арендодателем Арендатору.

Размер арендной платы, сроки внесения, реквизиты ее внесения, указываются в расчете арендной платы на текущий год, который Арендатор в срок до 01 февраля каждого года получает у Арендодателя.

Поскольку ответчик от внесения арендных платежей в установленном порядке и размере уклонялся, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с Общества как основного долга, так и пени по договору.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к следующему выводу: заявленная истцом задолженность ответчика за аренду земельного участка является обоснованной и подлежит взысканию в полном объеме. Суд также признал правомерным предъявление Комитетом требования о взыскании договорной неустойки. Однако, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и учитывая чрезмерно высокий процент договорной неустойки, суд удовлетворил данное требование в размере 67 000 руб.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований для удовлетворения жалобы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку Общество не исполнило надлежащим образом обязанность по внесению арендной платы, суд первой инстанции, установив наличие задолженности за период с 16.11.2008 по 21.10.2009 в размере 2 237 330 руб. 68 коп., проверив правильность произведенного истцом расчета, взыскал с ответчика сумму долга.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Довод апеллянта о том, что расчет арендной платы за 2009 год по спорному участку должен быть произведен исходя из основного назначения земельного участка - размещение многоярусной автостоянки легкового транспорта по 4 виду функционального использования, отклоняются апелляционной инстанцией.

Разрешенным использованием земельного участка является строительство здания многоярусной автостоянки с салоном по продаже и техническому обслуживанию автомобилей.

Согласно решению Вологодской городской Думы от 18 декабря 2006 N 256 "О внесении изменений в Решение Вологодской городской Думы от 24.11.2005 N 343 "Об установлении ставок арендной платы за землю на территории муниципального образования "город Вологда" на 2006 год земли гаражей и автостоянок были отнесены к четвертому виду функционально использования земельного участка, а земельные участки под объектами торговли и предприятиями автосервиса - к пятому виду.

В соответствии с постановлением Правительства Вологодской области от 24.12.2007 N 1447 (в ред. постановлений Правительства Вологодской области от 28.01.2008 N 132, от 01.07.2008 N 1276) земельные участки под объектами торговли отнесены к пятому виду функционально использования земельного участка, а земельные участки под гаражами - к четвертому виду.

Согласно постановлению Правительства Вологодской области от 02.12.2008 N 2322 земельные участки предприятий автосервиса, а также торговли отнесены к пятому виду функционально использования земельного участка, а земельные участки автостоянок - к четвертому виду.

В связи с тем, что земельный участок используется ответчиком не только под автостоянку, но и для салона по продаже и техническому обслуживанию автомобилей, а также, учитывая, что пятый вид функционального использования рассматриваемого земельного участка был согласован сторонами в приложении N 1 к договору, суд первой инстанции обоснованно принял произведенный Департаментом расчет арендной платы.

Использование земельного участка для размещения автосалона, в частности со станцией техобслуживания с салоном по продажам автомобилей, с цехом диагностики подтверждается представленной ответчиком Пояснительной запиской "Многоярусная автостоянка с салоном по продаже и техническому обслуживанию автомобилей по улице Ленинградской в городе Вологде" (л.д.50-88).

Поскольку действующие в настоящее время на территории Вологодской области нормативно-правовые акты не позволяют определить порядок (методику) начисления арендной платы при наличии на одном земельном участке двух и более видов функционального использования, судом первой инстанции обоснованно применен по аналогии пункт 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, в соответствии с которым, в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования кадастровая стоимость определяется путем умножения наибольшего значения удельного показателя на площадь земельного участка.

На основании изложенного апелляционный суд считает, что расчет арендной платы истцом произведен верно.

В пункте 7.1 договора стороны предусмотрели меру ответственности арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей - неустойку в размере 1/300 от суммы ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения денежного обязательства, с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец предъявил к взысканию неустойку в размере 132 248 руб. 25 коп.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 Кодекса).

В силу статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Рассматривая требование истца о взыскании договорной неустойки, суд уменьшил ее размер, обоснованно применив статью 333 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции в данной части согласен.

При изложенных обстоятельствах доводы подателя жалобы несостоятельны, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 марта 2010 года по делу N А13-16941/2009

оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Акционерная агростроительная компания "Вологдаагрострой" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева Е.В. Носач