О судебных спорах между участниками долевой собственности на землю сельскохозяйственного назначения (С.А. Чаркин, "Российская юстиция", N 1, январь 2007 г.)

О судебных спорах между участниками долевой собственности на землю
сельскохозяйственного назначения

В последние два года в районных судах Волгоградской области наблюдается тенденция увеличения споров, связанных с определением местоположения земельных участков, выделяемых участниками общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения. При рассмотрении соответствующих гражданских дел судам приходится сталкиваться со значительными трудностями. Действующим законодательством не даны критерии, руководствуясь которыми суды должны рассматривать споры между участниками долевой собственности. В нашей области отсутствует устоявшаяся практика рассмотрения таких споров. Поэтому, полагаем, обмен мнениями между практическими правоприменителями в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения будет полезным.

Общее правило, закрепленное ст. 13 ФЗ РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в действующей редакции, предполагает, что местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка. В случае если общее собрание участников долевой собственности не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка. Указанное извещение или сообщение должно содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его границы на местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности. В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными. Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Пример из судебной практики

Городищенским районным судом рассмотрено гражданское дело, вызвавшее большой общественный резонанс, по поводу определения местоположения земельного участка. В этом деле нашли свое отражение все пробелы действующего законодательства и современные тенденции лоббирования интересов крупных сельскохозяйственных предприятий. Небесполезным будет его проанализировать.

С началом земельной реформы один из крупнейших сельскохозяйственных производителей, осуществляющий свою деятельность на территории администрации сельского поселения - "Совхоз "К." - озаботился основным ресурсом своей деятельности. Поскольку в ходе земельной реформы земля совхоза была приватизирована, постольку участниками общей долевой собственности на землю сельскохозяйственного назначения стали работники совхоза. Совхоз в конце 90-х годов погряз в лавине разнообразной кредиторской задолженности. На базе имущества бывшего совхоза было создано новое общество с ограниченной ответственностью - "Совхоз "К.". Единственным участником общества в настоящее время является дочь директора, учредившего данное общество с ограниченной ответственностью. Естественно, такие обстоятельства не могли не вызвать недовольство работников совхоза, которые ранее являлись и его учредителями. Однако предметом нашего исследования не является анализ корпоративных отношений совхоза, поэтому мы не будем уделять указанным обстоятельствам внимание. Нас интересуют, прежде всего, земельные отношения.

Осознавая, что ООО "Совхоз "К." не является сам по себе собственником или законным владельцем земли, на которой он осуществляет свою деятельность, директор совхоза принудительно собрал у собственников земельных долей свидетельства на право собственности на землю. Следует отметить, что такая практика весьма распространена в нашей области. Местные власти делают ставку на проверенные директорские кадры, с которым у властей давние хорошие отношения. Зачастую руководство крупных сельхозпроизводителей составляет депутатский корпус местных законодательных собраний. Рядовые крестьяне фактически не имеют возможности противопоставить свои интересы директорам крупных совхозов. В деревнях и селах совхозы являются практически единственными работодателями. Пользуясь этим обстоятельством, руководство совхозов диктует свои условия односельчанам. В число таких условий входит безвозмездная передача совхозу свидетельств на право собственности на землю*(1).

Так и произошло в рассматриваемом случае. Директор совхоза Ч., собрав около 200 свидетельств на право собственности на землю, внес изменения в учредительные документы возглавляемого им общества. Согласно изменениям, собственником всех земельных долей, ранее принадлежавших работникам совхоза, стал сам совхоз, единственным участником которого является дочь его директора. Изменения были зарегистрированы налоговой службой. Сами работники о таких обстоятельствах не подозревали*(2).

С момента государственной регистрации изменений руководство общества с ограниченной ответственностью "Совхоз "К." стало считать совхоз собственником земельных паев. Давать характеристику юридической природе таких отношений не поднимется рука ни одного правоведа. Со все очевидностью понятно, что никаких сделок по передаче прав на доли в праве общей долевой собственности на землю сельскохозяйственного назначения в пользу "Совхоза "К." не производилось. Ни у граждан, ни у юридического лица не возникло никаких прав и обязанностей касательно земельных долей.

Статус-кво существовал довольно продолжительное время - до тех пор, пока собственники земельных долей, не работающие в совхозе и не зависящие от его руководства, не пожелали выделить свои земельные доли в натуре, в порядке, предусмотренном ст. 13 ФЗ РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Таких собственников набралось также порядка 200 человек.

ООО "Совхоз "К.", расценивая себя как собственника невыделенных земельных долей, опубликовало объявление в средствах массовой информации, определенных Законом Волгоградской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Волгоградской области". В соответствии с данным объявлением определялось местоположение выделяемого в счет земельных долей земельного участка. Были указаны земельные доли, переданные совхозу "К." 200 гражданами.

Все граждане, указанные в объявлении, получили в течение установленного законом месячного срока возражения на местоположение выделяемого земельного участка. Другая сторона не расценивала общество с ограниченной ответственностью "Совхоз "К." как собственника земельных долей. Поэтому возражения были направлены конкретным гражданам.

Несмотря на наличие возражений, общество с ограниченной ответственностью "Совхоз "К." от своего имени и за свой счет изготовило землеустроительное дело, на основании которого произвело кадастровый учет земельного участка. Далее ООО "Совхоз "К." обратилось в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Главное управление Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области - с требованием зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Совхоз "К." на возникший земельный участок сельскохозяйственного назначения. Впоследствии, выяснив юридическую ничтожность своего статуса как собственника земельных долей, совхоз отказался от этого намерения. Взамен этого руководство совхоза, отобрав у своих работников доверенности, потребовало государственной регистрации земельного участка как общей долевой собственности своих работников. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было отказано в проведении государственной регистрации по причине наличия возражений от других участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Впоследствии районный суд подтвердил правоту государственного регистратора.

Тем временем вторая группа собственников земельных долей также опубликовала объявления о выделе земельного участка в натуре, в счет земельных долей. В течение одного месяца к ним возражений от других участников общей долевой собственности не поступало. Однако в последний день месячного срока поступило возражение от общества с ограниченной ответственностью "Совхоз "К." - по поводу местоположения земельного участка.

Справедливо посчитав, что данные возражения не имеют юридической силы, поскольку ст. 13 ФЗ РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено направление возражений от остальных участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, каковым ООО "Совхоз "К." не являлся, вторая группа собственников земельных долей в лице своего поверенного гражданина изготовила землеустроительное дело и обратилась в кадастровую палату с требованием произвести кадастровый учет выделяемого земельного участка. Однако кадастровая палата отказала им в проведении кадастрового учета на том основании, что земельный участок уже был ранее выделен обществом с ограниченной ответственностью "Совхоз "К.". Без кадастрового плана произвести государственную регистрацию прав собственности на земельный участок не представлялось возможным.

На этом этапе можно говорить о пробеле в законодательстве. Действительно, каким образом поступать государственным органам, уполномоченным в ведении кадастрового учета, если произведен кадастровый учет земельного участка, выделение которого произошло не в соответствии с требованиями закона, и на тот же земельный участок претендует другая группа граждан, законно выделившая земельный участок? Несмотря на кажущуюся очевидность ответа на этот вопрос, следует отметить, что действующим законодательством не урегулированы данные правовые отношения.

Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата по Волгоградской области", осуществлявшее в тот период кадастровый учет земельных участков, отказало в проведении кадастрового учета.

Граждане, которым было отказано, обратились в районный суд с жалобой на действия должностного лица кадастровой палаты.

Заявители просили: 1/ признать действия кадастровой палаты по кадастровому учету земельного участка общества с ограниченной ответственностью "Совхоз "К." незаконными, 2/ обязать кадастровую палату произвести кадастровый учет выделяемого земельного участка. В судебном заседании директор ФГУ "Земельная кадастровая палата по Волгоградской области" заявил о том, что спорный кадастровый учет был произведен не в пользу конкретных физических лиц, которые передали свои свидетельства на право собственности на землю директору совхоза "К.", но в пользу самого совхоза "К.". Межевое дело было сделано на совхоз "К.", и кадастровый учет земельного участка просил произвести директор совхоза "К." Ч., учитывая соответствующую просьбу администрации района.

Вызванный в качестве свидетеля директор общества с ограниченной ответственностью "Совхоз "К." Ч. показал суду, что он обращался к директору ФГУ "Земельная кадастровая палата" с просьбой произвести кадастровый учет земельного участка с тем учетом, что правоприобретателем является ООО "Совхоз "К.". Ч. полагал, что действовал при этом в интересах граждан, передавших ему свидетельства на право собственности на землю. На основании каких правовых норм и поручений он при этом действовал, Ч. пояснить не смог.

Представитель учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, привлеченный к участию в деле, выразил свое мнение о том, что кадастровый учет в пользу общества с ограниченной ответственностью "Совхоз "К." произведен незаконно, поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность передачи невыделенных в натуре земельных долей в собственность или уставный капитал юридического лица.

В ходе судебного заседания заявители представили почтовый конверт, посредством которого они получили возражения на местоположение земельного участка. На конверте и в собственно возражениях было указано, что отправителем возражений являлось общество с ограниченной ответственностью "Совхоз "К.".

Изученное в судебном заседании землеустроительное дело по установлению границ земельного участка, на основании которого был произведен кадастровый учет, действительно показало, что кадастровый учет произведен в пользу общества с ограниченной ответственностью "Совхоз "К.".

После отложения дела Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" самостоятельно по своей инициативе протоколом отменило кадастровый учет спорного земельного участка, тем самым признав одно из требований заявителя. Однако директор кадастровой палаты категорически возражал против кадастрового учета земельного участка, выделяемого заявителями в количестве 200 человек, ссылаясь на имеющиеся возражения ООО "Совхоз "К.". Сложно объяснить мотивы его поведения. Мы можем только об этом догадываться, учитывая, что отмененный кадастровый учет был произведен на основании изготовленного на коммерческой основе им же межевого дела, а директор совхоза "К." Ч. являлся депутатом районной Думы.

Выводы суда

Рассмотрев дело, суд удовлетворил требования заявителей в полном объеме, установив при этом следующее.

В соответствии со ст. 13 ФЗ РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" собственники земельных долей вправе выделить земельный участок в счет земельной доли. Для этого они вправе опубликовать соответствующее объявление в определенных средствах массовой информации. В случае если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности не поступят возражения от других участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка считается согласованным. В этом случае участники долевой собственности вправе установить границы своего участка на карте и на местности, с привлечением специализированной организации составив межевое (землеустроительное) дело и изготовив карту (план) земельного участка на основании ст. 17 ФЗ РФ "О землеустройстве". Если же имеются возражения по местоположению участка, то необходимо проведение согласительных процедур.

Правом на выдел земельного участка в счет земельной доли обладают граждане, получившие земельные доли в порядке, предусмотренном Указом Президента РФ от 27.10.1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Подтверждением их прав являются свидетельства на право собственности на землю, выданные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Ст. 17 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, является кадастровый план земельного участка. Ч.4 ст. 18 того же Закона гласит, что кадастровый план должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Следовательно, после определения местоположения земельного участка выделяемый земельный участок должен пройти кадастровый учет. Постановка земельного участка на кадастровый учет производится с учетом требований ФЗ РФ "О государственном земельном кадастре". Учитывая то, что заявка на кадастровый учет была подана коммерческой организацией (ООО "Совхоз "К."), которая не имела прав на землю и, соответственно, не представила никаких правоустанавливающих документов, кадастровая палата должна была отказать в проведении кадастрового учета.

Суд также удовлетворил требования заявителей в части обязания кадастровой палаты произвести кадастровый учет земельного участка заявителей. Обсуждая возражения представителя кадастровой палаты, являющегося по совместительству юрисконсультом районной администрации, о том, что представитель заявителей получила возражения на местоположение земельного участка, тем самым оно не может считаться установленным, суд пришел к выводу о том, что эти возражения не являются юридически значимыми. Ст. 13 ФЗ РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" определяет действительным направление возражений только выделяющимся участникам долевой собственности. Представленная в суд копия почтовой квитанции об отправлении заказного письма с возражениями не может являться подтверждением направления возражений заявителям от других участников долевой собственности, поскольку из имеющейся в деле копии конверта, адресованного представителю заявителей, усматривалось, что возражения были отправлены не физическими лицами, но обществом с ограниченной ответственностью "Совхоз "К.". Возражения же ООО "Совхоз "К." не предусмотрены законодательством и основанием для отказа гражданам в реализации их конституционных прав на землю служить не могут.

На наш взгляд, решение суда объективно и основано на требованиях законодательства.

В кассационном порядке дело не рассматривалось.

Заявители в последующем получили кадастровый план, произвели государственную регистрацию своего права собственности.

Дальнейшее движение данного дела прибавляет аргументов сторонникам отмены надзорной инстанции как таковой.

Рассмотрение дела в надзорной инстанции

После вступления указанного судебного решения в законную силу, по прошествии годичного срока граждане, не участвовавшие в деле, подали надзорную жалобу в Президиум областного суда. Надзорная инстанция, не уведомив всех (порядка 200) граждан, участвующих в деле, однако в присутствии юрисконсульта общества с ограниченной ответственностью "Совхоз "К.", отменила решение и передала дело на новое рассмотрение. Основанием для такого решения, по мнению Президиума областного суда, явилось то, что на спорный земельный участок претендуют также работники ООО "Совхоз "К.", которых следовало привлечь к участию в деле.

По нашему мнению, такой вывод нельзя считать основанным на законе. Как уже говорилось выше, действующее законодательство предусматривает право участников общей долевой собственности направить возражения любому выделяющемуся собственнику земельной доли. Таких возражений направлено не было. Поэтому никак нельзя признавать заинтересованными в разрешении спора граждан, пусть и являющихся участниками общей долевой собственности, но не направлявших своих возражений. Приходится говорить о том, что наши суды не в полной мере готовы к рассмотрению земельных дел с участием значительного количества участвующих в деле лиц. По нашему мнению, нетерпимо также игнорировать требования законодательства*(3) о направлении всем участвующим в деле лицам уведомлений о соответствующем судебном заседании, даже в надзорной инстанции.

Впоследствии рассматриваемое дело было оставлено без рассмотрения по причине отсутствия реальной заинтересованности заявителей в повторном рассмотрении дела. Думается, сказывается неверие граждан в объективность рассмотрения судами всех инстанций споров, одной из сторон в которых выступают власть имущие.

С.А. Чаркин,

председатель Городищенского районного суда Волгоградской

области, кандидат юридических наук

"Российская юстиция", N 1, январь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Само по себе хранение документации о правах граждан на землю не является свидетельством совершения каких-либо гражданско-правовых сделок. Оно имеет цель усложнить крестьянам реализацию их конституционных прав.

*(2) В подобных случаях отмечается безвозмездность использования земельных паев. Крупные сельхозпроизводители, пользуясь юридической неграмотностью населения, не выплачивают им ни арендной платы за использование земли, ни выкупной цены

*(3) См. ст. 385 ГПК РФ.