В последние два года в районных судах Волгоградской области наблюдается тенденция увеличения споров, связанных с определением местоположения земельных участков, выделяемых участниками общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения. При рассмотрении соответствующих гражданских дел судам приходится сталкиваться со значительными трудностями. Действующим законодательством не даны критерии, руководствуясь которыми суды должны рассматривать споры между участниками долевой собственности. В нашей области отсутствует устоявшаяся практика рассмотрения таких споров. Поэтому, полагаем, обмен мнениями между практическими правоприменителями в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения будет полезным.
Пример из судебной практики
Городищенским районным судом рассмотрено гражданское дело, вызвавшее большой общественный резонанс, по поводу определения местоположения земельного участка. В этом деле нашли свое отражение все пробелы действующего законодательства и современные тенденции лоббирования интересов крупных сельскохозяйственных предприятий. Небесполезным будет его проанализировать.
С началом земельной реформы один из крупнейших сельскохозяйственных производителей, осуществляющий свою деятельность на территории администрации сельского поселения - "Совхоз "К." - озаботился основным ресурсом своей деятельности. Поскольку в ходе земельной реформы земля совхоза была приватизирована, постольку участниками общей долевой собственности на землю сельскохозяйственного назначения стали работники совхоза. Совхоз в конце 90-х годов погряз в лавине разнообразной кредиторской задолженности. На базе имущества бывшего совхоза было создано новое общество с ограниченной ответственностью - "Совхоз "К.". Единственным участником общества в настоящее время является дочь директора, учредившего данное общество с ограниченной ответственностью. Естественно, такие обстоятельства не могли не вызвать недовольство работников совхоза, которые ранее являлись и его учредителями. Однако предметом нашего исследования не является анализ корпоративных отношений совхоза, поэтому мы не будем уделять указанным обстоятельствам внимание. Нас интересуют, прежде всего, земельные отношения.
Осознавая, что ООО "Совхоз "К." не является сам по себе собственником или законным владельцем земли, на которой он осуществляет свою деятельность, директор совхоза принудительно собрал у собственников земельных долей свидетельства на право собственности на землю. Следует отметить, что такая практика весьма распространена в нашей области. Местные власти делают ставку на проверенные директорские кадры, с которым у властей давние хорошие отношения. Зачастую руководство крупных сельхозпроизводителей составляет депутатский корпус местных законодательных собраний. Рядовые крестьяне фактически не имеют возможности противопоставить свои интересы директорам крупных совхозов. В деревнях и селах совхозы являются практически единственными работодателями. Пользуясь этим обстоятельством, руководство совхозов диктует свои условия односельчанам. В число таких условий входит безвозмездная передача совхозу свидетельств на право собственности на землю*(1).
Так и произошло в рассматриваемом случае. Директор совхоза Ч., собрав около 200 свидетельств на право собственности на землю, внес изменения в учредительные документы возглавляемого им общества. Согласно изменениям, собственником всех земельных долей, ранее принадлежавших работникам совхоза, стал сам совхоз, единственным участником которого является дочь его директора. Изменения были зарегистрированы налоговой службой. Сами работники о таких обстоятельствах не подозревали*(2).
С момента государственной регистрации изменений руководство общества с ограниченной ответственностью "Совхоз "К." стало считать совхоз собственником земельных паев. Давать характеристику юридической природе таких отношений не поднимется рука ни одного правоведа. Со все очевидностью понятно, что никаких сделок по передаче прав на доли в праве общей долевой собственности на землю сельскохозяйственного назначения в пользу "Совхоза "К." не производилось. Ни у граждан, ни у юридического лица не возникло никаких прав и обязанностей касательно земельных долей.
Статус-кво существовал довольно продолжительное время - до тех пор, пока собственники земельных долей, не работающие в совхозе и не зависящие от его руководства, не пожелали выделить свои земельные доли в натуре, в порядке, предусмотренном ст. 13 ФЗ РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Таких собственников набралось также порядка 200 человек.
ООО "Совхоз "К.", расценивая себя как собственника невыделенных земельных долей, опубликовало объявление в средствах массовой информации, определенных Законом Волгоградской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Волгоградской области". В соответствии с данным объявлением определялось местоположение выделяемого в счет земельных долей земельного участка. Были указаны земельные доли, переданные совхозу "К." 200 гражданами.
Все граждане, указанные в объявлении, получили в течение установленного законом месячного срока возражения на местоположение выделяемого земельного участка. Другая сторона не расценивала общество с ограниченной ответственностью "Совхоз "К." как собственника земельных долей. Поэтому возражения были направлены конкретным гражданам.
Несмотря на наличие возражений, общество с ограниченной ответственностью "Совхоз "К." от своего имени и за свой счет изготовило землеустроительное дело, на основании которого произвело кадастровый учет земельного участка. Далее ООО "Совхоз "К." обратилось в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Главное управление Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области - с требованием зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Совхоз "К." на возникший земельный участок сельскохозяйственного назначения. Впоследствии, выяснив юридическую ничтожность своего статуса как собственника земельных долей, совхоз отказался от этого намерения. Взамен этого руководство совхоза, отобрав у своих работников доверенности, потребовало государственной регистрации земельного участка как общей долевой собственности своих работников. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было отказано в проведении государственной регистрации по причине наличия возражений от других участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Впоследствии районный суд подтвердил правоту государственного регистратора.
Тем временем вторая группа собственников земельных долей также опубликовала объявления о выделе земельного участка в натуре, в счет земельных долей. В течение одного месяца к ним возражений от других участников общей долевой собственности не поступало. Однако в последний день месячного срока поступило возражение от общества с ограниченной ответственностью "Совхоз "К." - по поводу местоположения земельного участка.
Справедливо посчитав, что данные возражения не имеют юридической силы, поскольку ст. 13 ФЗ РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено направление возражений от остальных участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, каковым ООО "Совхоз "К." не являлся, вторая группа собственников земельных долей в лице своего поверенного гражданина изготовила землеустроительное дело и обратилась в кадастровую палату с требованием произвести кадастровый учет выделяемого земельного участка. Однако кадастровая палата отказала им в проведении кадастрового учета на том основании, что земельный участок уже был ранее выделен обществом с ограниченной ответственностью "Совхоз "К.". Без кадастрового плана произвести государственную регистрацию прав собственности на земельный участок не представлялось возможным.
На этом этапе можно говорить о пробеле в законодательстве. Действительно, каким образом поступать государственным органам, уполномоченным в ведении кадастрового учета, если произведен кадастровый учет земельного участка, выделение которого произошло не в соответствии с требованиями закона, и на тот же земельный участок претендует другая группа граждан, законно выделившая земельный участок? Несмотря на кажущуюся очевидность ответа на этот вопрос, следует отметить, что действующим законодательством не урегулированы данные правовые отношения.
Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата по Волгоградской области", осуществлявшее в тот период кадастровый учет земельных участков, отказало в проведении кадастрового учета.
Граждане, которым было отказано, обратились в районный суд с жалобой на действия должностного лица кадастровой палаты.
Заявители просили: 1/ признать действия кадастровой палаты по кадастровому учету земельного участка общества с ограниченной ответственностью "Совхоз "К." незаконными, 2/ обязать кадастровую палату произвести кадастровый учет выделяемого земельного участка. В судебном заседании директор ФГУ "Земельная кадастровая палата по Волгоградской области" заявил о том, что спорный кадастровый учет был произведен не в пользу конкретных физических лиц, которые передали свои свидетельства на право собственности на землю директору совхоза "К.", но в пользу самого совхоза "К.". Межевое дело было сделано на совхоз "К.", и кадастровый учет земельного участка просил произвести директор совхоза "К." Ч., учитывая соответствующую просьбу администрации района.
Вызванный в качестве свидетеля директор общества с ограниченной ответственностью "Совхоз "К." Ч. показал суду, что он обращался к директору ФГУ "Земельная кадастровая палата" с просьбой произвести кадастровый учет земельного участка с тем учетом, что правоприобретателем является ООО "Совхоз "К.". Ч. полагал, что действовал при этом в интересах граждан, передавших ему свидетельства на право собственности на землю. На основании каких правовых норм и поручений он при этом действовал, Ч. пояснить не смог.
Представитель учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, привлеченный к участию в деле, выразил свое мнение о том, что кадастровый учет в пользу общества с ограниченной ответственностью "Совхоз "К." произведен незаконно, поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность передачи невыделенных в натуре земельных долей в собственность или уставный капитал юридического лица.
В ходе судебного заседания заявители представили почтовый конверт, посредством которого они получили возражения на местоположение земельного участка. На конверте и в собственно возражениях было указано, что отправителем возражений являлось общество с ограниченной ответственностью "Совхоз "К.".
Изученное в судебном заседании землеустроительное дело по установлению границ земельного участка, на основании которого был произведен кадастровый учет, действительно показало, что кадастровый учет произведен в пользу общества с ограниченной ответственностью "Совхоз "К.".
После отложения дела Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" самостоятельно по своей инициативе протоколом отменило кадастровый учет спорного земельного участка, тем самым признав одно из требований заявителя. Однако директор кадастровой палаты категорически возражал против кадастрового учета земельного участка, выделяемого заявителями в количестве 200 человек, ссылаясь на имеющиеся возражения ООО "Совхоз "К.". Сложно объяснить мотивы его поведения. Мы можем только об этом догадываться, учитывая, что отмененный кадастровый учет был произведен на основании изготовленного на коммерческой основе им же межевого дела, а директор совхоза "К." Ч. являлся депутатом районной Думы.
