Проблемы землепользования крестьянского (фермерского) хозяйства по материалам арбитражной судебной практики (Н.Н. Мельников, "Российская юстиция", N 1, январь 2007 г.)

Проблемы землепользования крестьянского (фермерского) хозяйства по
материалам арбитражной судебной практики

Права крестьянского (фермерского) хозяйства на землю регулируются ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 2003 г., Земельным кодексом РФ 2001 г., а также другими законами, к числу которых могут быть отнесены ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ФЗ "О землеустройстве" и ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Наряду с указанными актами на теорию и практику отношений землепользования фермерского хозяйства серьезное влияние оказывают решения арбитражных судов, которым подсудны экономические споры с участием фермерских хозяйств.

В первую очередь предлагается обратить внимание на дела, касающиеся возникновения прав на землю. Как следовало из материалов спора*(1), глава фермерского хозяйства обратился в суд с иском к администрации муниципального образования и сельскохозяйственной организации (колхозу) о выделении в натуре земельной доли. Требование мотивировано тем, что правление колхоза, администрация и комитет по земельным ресурсам и землеустройству приняли решение об отводе земельного участка в счет доли, но правоустанавливающие документы на участок не выдали.

Проверяя законность вынесенных по делу судебных решений, ВАС РФ справедливо указал следующее. На момент возникновения спорного правоотношения процедура выдела земельных долей регулировалась постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев", которым утверждены "Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи"*(2).

Согласно данному акту решение об определении местоположения земельной доли находилось в компетенции участников долевой собственности и должно было оформляться протоколом с указанием количества земельных долей заявителей, перечня предполагаемых участков с их оценкой и приложением планов этих участков (п. 28). Протокол подписывается сособственниками и служит основанием для определения границ выделяемых земельных долей.

Поскольку установленная процедура выдела долей не была соблюдена, суд правомерно указал, что решение об отводе земли не может являться основанием для возникновения права собственности на участок, выделяемый в счет земельных долей.

Таким образом, фермерскому хозяйству рекомендуется пройти установленную законом процедуру выделения земельных долей, которая в настоящее время регулируется ст. 13 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

По другому аналогичному делу*(3) фермерское хозяйство обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (АО) о признании права собственности на земельный участок, расположенный на землях, используемых АО. Судом установлено, что АО, граждане - собственники земельных долей и фермерское хозяйство являются участниками долевой собственности на земельный массив, а право хозяйства на долю подтверждается соответствующим свидетельством.

Общее собрание акционерного общества приняло решение о выделении земельной доли, принадлежащей главе фермерского хозяйства, определено местоположение доли, что свидетельствовало о фактическом отведении земельного участка в натуре. Из представленных суду плана и других документов следовало, что границы выделенного участка согласованы и являются установленными.

На основании изложенного суд иск фермера удовлетворил, так как акционерное общество и фермерское хозяйство добровольно приняли решение о выделении земельной доли и определили на местности ее границы.

Анализ рассматриваемого судебного решения показывает, что оно не может быть признано законным и обоснованным. В соответствии с Указом Президента N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю"*(4), действовавшим на момент выдела доли, право принятия решения о выделении земельной доли принадлежало сособственникам земельного участка (п. 10 Указа). Следовательно, общее собрание акционерного общества было неправомочно распоряжаться землей и определять местоположение выделяемой доли. Таким образом, решение о выделе является неправомерным, из чего следует, что судебный акт о признании за фермерским хозяйством права собственности на образованный земельный участок является незаконным и подлежит отмене.

С выделением земельных долей также связан вопрос о правомерности использования земельного участка, подлежащего выделу. Руководствуясь ст.7.1 КоАП РФ главный государственный инспектор вынес постановление о привлечении главы фермерского хозяйства к ответственности за самовольное занятие и использование без правоустанавливающих документов земельного участка*(5).

Материалами дела подтверждалось использование хозяйством земельного участка по договору аренды. При этом участок являлся составной частью массива, находящегося в собственности 479 граждан - бывших членов сельскохозяйственной организации. Сособственники массива 24.07.2002 г. приняли решение о выделе в натуре земельных долей, принадлежащих арендодателям фермерского хозяйства, а договор аренды заключен 11.02.2003 г. То есть на момент заключения договора существовал общий неразделенный земельный участок (массив), состоящий из земельных долей. Следовательно, реальный выдел долей в натуре произведен не был.

На основании ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду может быть предоставлен только участок, а не доля, суд сделал вывод о незаконности пользования фермерским хозяйством земельным участком по договору аренды.

Формальный анализ ст. 7.1 КоАП РФ показывает, что решение о привлечении к административной ответственности является законным. Однако такой подход поднимает ряд вопросов.

Во-первых, в соответствии со ст. 2.1. КоАП РФ необходимым условием наступления административной ответственности является вина, которая может быть в виде умысла либо неосторожности. Из определения вины, данного в ст. 2.2. КоАП РФ, следует, что неотъемлемой ее характеристикой является наличие в действиях субъекта вредных последствий. Но совершенные фермером действия не только не повлекли негативные последствия, но и не могли повлечь, так как договор аренды заключен добровольно.

Во-вторых, следует учитывать, что договор аренды касается земли, находящейся в частной собственности. Решение о заключении договора аренды принято сособственниками добровольно. Круг лиц, которым может быть нанесен вред заключением договора аренды, также ограничен участниками долевой собственности. Если сравнить положения ст. 7.1. КоАП РФ и ст. 201 УК РФ, мы увидим, что при причинении вреда юридическому лицу возбуждение уголовного дела осуществляется при наличии соответствующего заявления от юридического лица. В рассматриваемом случае также целесообразно возбуждать производство по делу об административном правонарушении только на основании заявления сособственников. Такое положение рекомендуется внести в ст. 7.1. КоАП РФ.

В-третьих, несмотря на указание в договоре на земельные доли, в аренду фактически передавался земельный участок. Это подтверждается и в судебном акте, где указано, что в пользовании фермерского хозяйства находился земельный участок площадью 158 га. Следовательно, решение о привлечении главы фермерского хозяйства к административной ответственности является незаконным.

На практике нередко встречаются споры по вопросам аренды земельных участков, используемых фермерским хозяйством. Так, между обществом с ограниченной ответственностью (ООО) и фермером возник спор по поводу права аренды земли сельскохозяйственного назначения*(6). На момент рассмотрения иска земля использовалась ООО. По мнению общества, его права на участок подтверждаются договорами аренды, предусматривающими обязанность арендодателей (физических лиц) осуществить государственную регистрацию сделки. Поскольку со стороны ООО условия договора были выполнены, общество полагало, что использует участок на законных основаниях.

Рассматривая дело, суд установил, что спорный земельный участок входил в состав земель сельскохозяйственной организации и был впоследствии выделен несколькими гражданами (арендодателями) в натуре. Первоначально арендодатели заключили договор с ООО, но права общества на участок по данной сделке признаны судом незаконными, так как на момент подписания договора земельные доли не были выделены в натуре, не проведено межевание земельного участка и ему не присвоены кадастровые номера. То есть объект договора не определен, что в соответствии со статьей 606 ГК РФ влечет признание его незаключенным.

В соответствии со статьей 3 ФЗ "О землеустройстве" при предоставлении земельных участков и заключении сделок с землей в обязательном порядке должны проводиться землеустроительные работы. Определение на местности границ земельных участков, находящихся в общей собственности, осуществляется в соответствии с ФЗ "О государственном земельном кадастре". Аналогичное положение предусмотрено в статье 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки, прошедшие кадастровый учет. Поскольку арендодателями при заключении договора с ООО не выполнены требования действующего законодательства, у общества право аренды на спорный участок не возникло.

Анализ договора, заключенного фермерским хозяйством и арендаторами, показал, что он полностью соответствует закону, следовательно, права фермера на истребование земельного участка законны.

Суд обоснованно не принял во внимание аргумент о том, что ООО произвело посев озимых культур, поэтому вправе использовать участок до окончания сельскохозяйственных работ. По смыслу норм статьи 46 ЗК РФ не допускается расторжение договора аренды в период полевых с/х работ, если сделка заключена в соответствии с действующим законодательством, чего сделано не было. В тоже время ООО имеет право на компенсацию произведенных затрат по правилам статьи 303 ГК РФ. При этом полученный урожай принадлежит законному владельцу участка - арендатору, то есть фермерскому хозяйству. На основании изложенного иск фермера об истребовании земельного участка из незаконного владения был правомерно удовлетворен.

В соответствии со ст.ст. 42, 78 ЗК РФ использование сельскохозяйственной земли должно осуществляться по целевому назначению. В противном случае фермерское хозяйство может привлекаться к административной и другим видам ответственности. Так, предметом судебного рассмотрения стал иск фермера о признании незаконным постановления главного государственного инспектора по охране земель, который, установив факт нецелевого использования с/х земли, выразившийся в строительстве жилого дома, наложил на хозяйство штраф*(7).

По мнению фермера, привлечение к ответственности хозяйства как субъекта права является незаконным, так как право собственности на землю принадлежит главе - физическому лицу, а не юридическому лицу - хозяйству. Данный аргумент был признан необоснованным, поскольку в соответствии с ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990 г. земля предоставлялась главе для ведения хозяйства, пользователем участка также является хозяйство, которое как правовая и экономическая единица не обладало правом получения земли. При этом по смыслу норм ст. 8.8 КоАП РФ ответственность за нарушение целевого использования земли несут как собственники, так и пользователи, каковым является фермерское хозяйство.

Вывод о неправомерности строительства жилого дома на участке, выделенном для ведения фермерского хозяйства, является спорным. Из судебного акта следует, что правовое положение привлеченного к ответственности фермерского хозяйства регулировалось законом РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990 г. На момент проведения проверки и привлечения хозяйства к ответственности закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 2003 г. еще не вступил в силу*(8). При этом ст. 10 закона 1990 г. говорила, что граждане, ведущие фермерское хозяйство, вправе на земельном участке, выделенном для ведения хозяйства, возводить жилые строения и сооружения. Следовательно, вынесенное по рассматриваемому делу судебное решение является незаконным и подлежит отмене.

Анализ ст. 11 закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 2003 г. показывает, что эта норма не запрещает строить жилой дом на земельном участке фермера, но п. 2 данной статьи указывает, что здания, строения и сооружения могут возводиться для осуществления деятельности фермерского хозяйства, то есть для производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции. Аналогичное положение предусмотрено ст. 78 ЗК РФ. Данные нормы права являются непоследовательными. Законодатель, с одной стороны, создает условия для развития семейных форм сельского предпринимательства путем принятия закона о фермерском хозяйстве, с другой - не предоставляет право данной категории граждан строить на выделяемой земле жилой дом. Но как тогда поступать фермеру - жить в одном месте, а хозяйство держать в другом? Такой подход нельзя признать обоснованным, поскольку рассматриваемое правовое регулирование является ограниченным и не учитывает специфику различных форм сельскохозяйственного производства.

Если земельный участок выделен с/х организации, то запрет на строительство жилого дома выглядит обоснованным, чего нельзя сказать в отношении фермерского хозяйства, относящегося к мелкому семейному предпринимательству. В данном случае законодателю можно предложить внести дополнения в ст. 78 ЗК РФ, согласно которым на земле, предоставляемой для занятия фермерством, может возводиться только один жилой дом. Такой подход позволит избежать злоупотреблений и нарушения принципа целевого использования. Но эта норма не должна распространяться на юридических лиц - собственников и пользователей земли.

В некоторых случаях соблюдение принципа целевого использования земель сельскохозяйственного назначения может рассматриваться судами как условие возникновения права на выкуп земельного участка. Так, предприниматель обратился в суд с иском к Минимуществу субъекта РФ о признании права на выкуп земли для ведения фермерского хозяйства и об обязании Министерства заключить договор купли-продажи указанного земельного участка. Решениями судов первой и апелляционной инстанций иск удовлетворен, однако суд кассационной инстанции данные акты отменил и вынес постановление о признании требований заявителя незаконными. Основанием для такого решения стал вывод о том, что предприниматель не доказал факт целевого использования земли*(9).

Поскольку спорный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, основания и порядок его выкупа регулируются ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"*(10). Однако порядок выкупа, установленный данными законами, не предполагает обязанности лица, претендующего на выкуп, доказывать целевое использование земельного участка.

Принимая решение об отказе в удовлетворении требований, суд не исследовал, проводились ли в отношении предпринимателя проверки о соблюдении целевого использования, выносились ли предписания и налагались ли штрафы. Анализ постановления кассационной инстанции показывает, что этот вопрос не был надлежащим образом рассмотрен и доказан в рамках процесса в судах первой и апелляционной инстанций, следовательно, нельзя признать достаточными аргументы для отказа в иске по данному основанию.

При рассмотрении аналогичных споров необходимо учитывать, что земельный участок был предоставлен в пользование гражданину для ведения фермерского хозяйства. В соответствии с пунктом 5 статьи 20 ЗК РФ граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право однократно бесплатно приобрести в их собственность. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Порядок применения данной нормы на практике был разъяснен в п. З Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"*(11). Поскольку п. 5 ст. 20 ЗК РФ не предоставляет право юридическим лицам, владеющим землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездно приобрести данные участки, то индивидуальные предприниматели также не обладают таким правом в связи с тем, что к их деятельности применяются правила ГК РФ, регулирующие правовое положение юридических лиц - коммерческих организаций (ст. 23 ГК РФ).

В рассматриваемом пункте постановления ВАС четко сказано, что приведенное толкование норм права касается индивидуальных предпринимателей, следовательно, оно имеет отношение к главе хозяйства, осуществляющего деятельность без образования юридического лица. Но глава фермерского хозяйства - юридического лица не имеет статуса предпринимателя. Отсюда возникает вопрос, вправе ли глава хозяйства - юридического лица, имеющий земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, получить его в собственность на безвозмездной основе. Действующее законодательство и судебная практика отрицательного ответа на этот вопрос не дает, поэтому отказ бесплатно передать указанную землю в собственность главе хозяйства юридического лица следует признавать незаконным.

Согласно закону РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990 г. неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение одного года влекло принудительную ликвидацию хозяйства (ст. 32). На практике встречались дела, когда суд, установив доказанным факт неиспользования участка, оставлял в силе решения органов местного самоуправления о принудительной ликвидации хозяйства*(12). В настоящее время данное положение применяться не может, так как закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 2003 г. не предусматривает такого основания ликвидации фермерского хозяйства, как неиспользование земли и не предоставляет право муниципалитетам принимать решения о ликвидации хозяйства.

По смыслу закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990 г. утрата права на земельный участок влекла ликвидацию хозяйства, в связи с чем в судебной практике возник вопрос о том, правомерно ли обращение взыскания на землю по обязательствам хозяйства. Рассматривая спор, ВАС РФ указал, что поскольку отчуждение судебным приставом земельного участка повлечет ликвидацию фермерского хозяйства, а указанное основание прекращения его деятельности не предусмотрено законом РСФСР 1990 г., то наложение ареста на землю является незаконным*(13).

Данный подход не подлежит применению в настоящее время. Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990 г. утратил силу со дня введения в действие закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 2003 г., который, как и ЗК РФ, не содержит норм, препятствующих обращению взыскания на любое имущество фермерского хозяйства, включая земельный участок.

Перечень имущества, которое не подлежит аресту, определен ст. 446 ГПК РФ, где указано, что взыскание по исполнительным документам не может налагаться на земельный участок, использование которого не связано с предпринимательской деятельностью, а ведение фермерского хозяйства является предпринимательством (ст. 23 ГК РФ), что не исключает ареста земли.

Из сказанного следует, что если фермерское хозяйство ликвидировалось, а земельный участок стал относиться к землям личного подсобного хозяйства, то в силу ст. 446 ГПК РФ на данный участок арест не налагается, так как согласно ст. 2 ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" ведение подсобного хозяйства не является предпринимательской деятельностью.

Таким образом, как показывает анализ правоприменительной практики, фермерскому хозяйству следует очень внимательно подходить к заключению сделок с землей и использованию земельного участка с тем, чтобы не допускать нарушений действующего законодательства и избежать многочисленных судебных разбирательств.

Н.Н. Мельников,

научный консультант Фонда поддержки аграрной реформы

"АгроМИР", кандидат юридических наук

"Российская юстиция", N 1, январь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: п. 8 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" / Экономика и жизнь, апрель 2001 г., N 13.

*(2) Собрание законодательства Российской Федерации, 1995 г., N 7, ст. 534. Настоящее постановление признано утратившим силу с 27 января 2003 г. в соответствии с постановлением Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. N 912 "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства Российской Федерации от 30 декабря 2002 г. N 52 (часть II), ст.5221.

*(3) Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16 января 2004 г. N А08-5603/03-10.

*(4) В соответствии с Указом Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации" Указ N 337 утратил силу.

*(5) Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 марта 2004 г. N А64-2016/03-13.

*(6) Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 марта 2006 г. N Ф08-1027/06.

*(7) Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 августа 2003 г. N А38-1579-14/176-2003.

*(8) Текст настоящего Федерального закона опубликован в "Российской газете" 17 июня 2003 г. N 115, в "Парламентской газете" от 18 июня 2003 г. N 109, в Собрании законодательства Российской Федерации 16 июня 2003 г. N 24, ст. 2249.

*(9) Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 марта 2006 г. N КГ-А41/1750-06.

*(10) Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. N 44, ст. 4148.

*(11) Гарант - справочная правовая система 1990-2006 гг.

*(12) Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 ноября 2003 г. N А48-1535/03-8.

*(13) Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. N 1467/02.