Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2010 г. N 20АП-1790/2010.

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2010 г. N 20АП-1790/2010

г. Тула

Дело N А68-13341/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Игнашиной Г.Д.,

судей Полынкиной Н.А., Тучковой О.Г.,

по докладу судьи Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола судьей Игнашиной Г.Д.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Медея"

на решение Арбитражного суда Тульской области от 15.03.2010

по делу N А68-13341/2009 (судья Рыжикова Н.А.)

по заявлению ООО "Медея"

к администрации муниципального образования Ефремовский район Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тульской области, муниципальное унитарное предприятие "Коммунально-расчетный центр", государственное учреждение культуры Тульской области "Центр по охране и использованию памятников истории и культуры",

о признании незаконными действий по отказу на приобретение арендуемого имущества, обязании совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ

при участии:

от заявителя: Фомичевой Е.А. - директора,

от ответчика: Крутиковой Н.М. по доверенности,

от 3-х лиц: не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Медея" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании незаконными действий главы администрации муниципального образования Ефремовский район (далее - Администрация) по отказу Обществу в приобретении арендуемого имущества, расположенного по адресу: Тульская область, г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20, и обязании выполнить действия по продаже заявителю арендуемого имущества, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Решением суда первой инстанции от 15.03.2010 в удовлетворении требований отказано.

Общество обжаловало решение суда в апелляционном порядке и просит это решение изменить в части размера административного наказания, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как установлено судом, на основании охранно-арендного договора N 65 от 03.10.1996, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Тульской области и АО "Медея" (правопредшественником заявителя), со сроком действия с 01.01.1996 по 25.11.2019, Обществу переданы в аренду нежилое помещение, площадью 162,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20, представляющие собой постройку XIX- начало XX в.в., подлежащую охране согласно решению Малого Совета от 27.05.1993 N 13-89.

Письмом от 08.06.2009 г. исх. N 71-20/2700 Территориальное управление Росимущества по Тульской области сообщило Обществу, что здание по адресу: Тульская область, г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20, по состоянию на 03.06.2009 г. в реестре федерального имущества не числится.

Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области письмом от 10.09.2009 сообщил Обществу, что здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20, в реестре Тульской области нет; по вопросу отчуждения арендованного имущества надлежит обратиться в местные органы власти, поскольку данное имущество внесено в реестр муниципального имущества муниципального образования Ефремовский район 15.01.2001.

Администрация письмом от 07.09.2009 г. исх. N СП13-02-14/2319 сообщила Обществу, что ему не может быть предоставлено преимущественное право на приобретение имущества, расположенного по адресу: г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20, поскольку Администрация никогда не заключала с Обществом договора аренды недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20.

Не согласившись с указанным отказом, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Суд апелляционной инстанции соглашается с решением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований. При этом исходит из следующего.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением и наличием всех приведенных условий.

В силу ч. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган вправе отказать арендатору в приобретении арендуемого имущества.

В качестве оснований для реализации права преимущественного выкупа, Обществом представлен охранно-арендный договор N 65 от 03.10.1996, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Тульской области и АО "Медея" (правопредшественником заявителя), со сроком действия с 01.01.1996 по 25.11.2019.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).

Между тем, как установлено судом (т.1 л.д. 104) охранно-арендный договор от 03.10.1996, заключенный на срок по 25.11.2019, не был зарегистрирован в установленном порядке.

Таким образом, охранно-арендный договор N 65 от 03.10.1996 является незаключенным.

Как разъяснено в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.

Таким образом, для целей применения Закона N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного ст. 3 названного Закона.

С учетом изложенного, преимущественного права на выкуп спорного здания у заявителя не возникло.

В своей апелляционной жалобе Общество указывает, что договор заключен до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вследствие чего возможности регистрации указанного договора у него не имелось.

Данный довод судом отклоняется, поскольку в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 26.01.96 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации была введена в действие с 1 марта 1996 года, то есть на момент подписания спорного договора ст. 651 ГК РФ действовала.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 N 2130 обязанность по организации ведения государственного земельного кадастра, регистрации и оформлению документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость возложена на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

Таким образом, у сторон имелась возможность осуществить регистрацию спорного договора, однако доказательств регистрации договора суду не представлено.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что недвижимое имущество, расположенное по адресу: Тульская область, г. Ефремов, ул. Свердлова, д. 20, согласно постановлению Главы муниципального образования "Город Ефремов и Ефремовский район Тульской области" от 30.12.1998 N 1160, акту приемки-передачи жилого и нежилого фонда г. Ефремов было передано в хозяйственное ведение МУП "Коммунально-расчетный центр".

Как разъяснено в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.

В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Поскольку доказательств регистрации права хозяйственного ведения спорным имуществом за МУП "Коммунально-расчетный центр" Администрацией не представлено, у суда отсутствуют основания для выводов о том, что данное имущество передано в хозяйственное ведение МУП "Коммунально-расчетный центр".

Вместе с тем, указанное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку отсутствие государственной регистрации спорного договора аренды само по себе является основанием для отказа в преимущественном выкупе арендованного помещения.

В связи с изложенным не принимаются во внимание доводы жалобы, касающиеся ошибочности выводов суда о передаче спорного объекта на праве хозяйственного ведения муниципальному предприятию.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч.4 ст.270 АПК РФ отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 15.03.2010 по делу N А68-13341/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.

Председательствующий

Г.Д. Игнашина

Судьи

Н.А. Полынкина О.Г. Тучкова