Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2010 г. N 20АП-2302/2010

г. Тула

Дело N А68-1374/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 июня 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Токаревой М.В.,

судей Дайнеко М.М., Рыжовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

(регистрационный номер - 20АП-2302/2010)

открытого акционерного общества "Керамика", пос.Ломинцевский Щекинского района Тульской области,

на решение Арбитражного суда Тульской области от 13 апреля 2010 года

по делу N А68-1374/2010 (судья Большаков В.М.),

принятое по иску администрации муниципального образования Щекинский район, г.Щекино Тульской области,

к открытому акционерному обществу "Керамика", пос.Ломинцевский Щекинского района Тульской области,

о взыскании 1 306 369 рублей 59 копеек,

при участии в судебном заседании:

от истца: Майорова К.В., представителя, доверенность N 9 от 16.03.2010;

от ответчика: Квасова И.С., представителя, доверенность б/н от 11.03.2010,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Щекинский район (далее - администрация МО Щекинский район), г.Щекино Тульской области, обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Керамика" (далее - ОАО "Керамика"), пос.Ломинцевский Щекинского района Тульской области, о взыскании 1 306 369 руб. 59 коп., в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 22/08 от 25.03.2008 в размере 1 073 434 руб. 34 коп. и неустойки в размере 232 935 руб. 25 коп.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 13 апреля 2010 года (судья Большаков В.М.) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ОАО "Керамика" в пользу администрации МО Щекинский район 1 143 434 руб. 34 коп., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 1 073 434 руб. 34 коп. и неустойку в сумме 70 000 руб.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, ОАО "Керамика" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Обосновывая свои доводы, заявитель указывает на неправомерное увеличение арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке. Отмечает, что договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, изменения в указанный договор стороны не вносили. Ссылается на разъяснения, изложенные в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001, согласно которым соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения. Настаивает на незаключенности соглашения о внесении изменений относительно размера арендной платы, так как оно не было зарегистрировано в установленном порядке. Отмечает, что судом не указаны основания, по которым отклонены доводы, касающиеся отсутствия государственной регистрации изменений к договору.

Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве. Указывает, что в пункте 7.1 договора стороны согласовали условие о том, что все изменения и (или) дополнения к договору, касающиеся размера арендной платы оформляются письменным уведомлением. В связи с этим полагает, что в данном случае государственная регистрация уведомления не требовалась. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и ответчика поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, 25.03.2008 между администрацией МО Щекинский район (арендодатель) и ОАО "Керамика" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 22/08 (л.д. 23-27).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:22:030501:0020, общей площадью 285989 кв. м, находящийся относительно ориентира - бывшая шахта 23, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Тульская область, Щекинский район, МО Ломинцевское.

В пункте 2.1 договора определен срок аренды с 25.03.2008 по 25.03.2013.

В разделе 3 договора стороны согласовали условия внесения арендной платы и размер, который составляет 732 847 руб. в год и установлен в соответствии с отчетом оценщика об определении размера арендной платы. При этом арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15-го числа второго месяца текущего квартала в размере ? части годовой арендной платы путем перечисления на счет арендодателя. Арендная плата начисляется с даты подписания постановления о предоставлении участка в аренду. Первый платеж вносится арендатором в размере, равном сумме плановых платежей с даты подписания постановления о предоставлении участка в аренду в течение 1 месяца с момента государственной регистрации договора аренды без взимания пени. При этом стороны договорились, что размер арендной платы изменяется ежегодно на основании отчета независимого оценщика и подлежит обязательной уплате арендатором.

В соответствии с пунктом 10.2 договора он является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тульской области 04.09.2008, о чем свидетельствует соответствующая отметка регистрирующего органа на последнем листе договора (л.д. 28).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (л.д. 18).

Согласно постановлению главы администрации Щекинского района N 11-1174 от 17.10.2008 "Об утверждении размера арендной платы на 2009 год за земельные участки, предоставленные в аренду администрацией МО Щекинский район" и приложению к нему размер арендной платы с 01.01.2009 за земельный участок с кадастровым номером 71:22:030501:0020, площадью 285989 кв. м, расположенный в границах участка, адрес ориентира: Тульская область, Щекинский район, МО Ломинцевское, составит 5162000 руб. в год. Указанное постановление опубликовано в местной газете "Щекинский вестник" N 46 (14690) от 22.11.2008 (л.д. 32-35).

Уведомлением N 1991-КЗ от 17.12.2008, направленным ОАО "Керамика", арендодатель сообщил об изменении размера арендной платы с 01.01.2009 по договору N 22/08 от 25.03.2008 в соответствии с упомянутым постановлением главы администрации Щекинского района (л.д. 36).

В связи с неисполнением предусмотренных договором аренды обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.04.2009 по 15.06.2009 на общую сумму 1 073 434 руб. 34 коп. арендодатель направил арендатору претензию N 1618-КЗ от 09.11.2009, в которой потребовал погасить образовавшуюся задолженность и неустойку за период с 15.05.2009 по 15.06.2009 в размере 232 935 руб. 25 коп. в срок до 23.11.2009. Данная претензия получена ОАО "Керамика" 11.11.2009, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д. 37-38).

В связи с неполучением от ответчика причитающейся в пользу истца суммы долга, администрация МО Щекинский район обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд области пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы в рамках заключенных договоров аренды и, руководствуясь нормами статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ОАО "Керамика" образовавшуюся сумму задолженности и неустойку, уменьшив ее размер до 70 000 руб.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 этого Кодекса.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель определил, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит запрет одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

Материалы дела свидетельствуют, что предметом заключенной арендной сделки являлась передача арендатору во временное пользование земельного участка с кадастровым номером 71:22:030501:0020, общей площадью 285989 кв. м, находящегося относительно ориентира - бывшая шахта 23, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Тульская область, Щекинский район, МО Ломинцевское.

При этом факт передачи указанного земельного участка арендатору подтверждается пунктом 10.2 договора, в котором определено, что он является одновременно актом приема-передачи земельного участка. Кроме того, данный факт не оспаривался и самим арендатором.

Отсюда следует, что предусмотренные договором обязательства по передаче земельного участка в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны арендатора.

В свою очередь, обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.04.2009 по 15.06.2009 арендатором исполнены не были.

Согласно расчету истца задолженность ОАО "Керамика" по уплате арендных платежей по договору N 22/08 от 25.03.2008 за период с 01.04.2009 по 15.06.2009 составила 1 073 434 руб. 34 коп.

Каких-либо доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендных платежей в указанном размере за пользование объектом аренды, ответчиком, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

В обоснование правомерности отказа от внесения арендной платы за период с 01.04.2009 по 15.06.2009 в соответствующем размере ответчик ссылается на то, что арендодателем в одностороннем порядке было изменено существенное условие договора о размере арендной платы и государственная регистрация таких изменений в установленном порядке не проведена.

Такую позицию судебная коллегия находит ошибочной в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.

Как следует из условий пункта 7.1 заключенного между сторонами договора, в нем согласовано условие о том, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются в письменной форме, за исключением пунктов 3.1 и 3.2 договора, изменения по которым оформляются письменным уведомлением.

При этом пункты 3.1 и 3.2 договора содержат условия о размере и порядке внесения арендной платы.

Таким образом, исходя из буквального толкования пункта 7.1 договора в совокупности с пунктами 3.1 и 3.2 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что стороны, заключая договор, предусмотрели право арендодателя на изменение условий договора, касающихся размера арендной платы, в одностороннем порядке путем направления соответствующего уведомления арендатору. Согласования изменений о размере арендной платы с арендатором не требуется.

Такое уведомление об изменении размера арендной платы на 2009 год было направлено арендатору 17.12.2008 и получено последним в этот же день, о чем свидетельствует соответствующая отметка на самом уведомлении. Факт получения указанного уведомления ответчиком не оспаривается и в судебном заседании апелляционной инстанции подтвержден.

Принимая во внимание, что стороны в договоре согласовали односторонний уведомительный порядок изменения размера арендной платы, судебная коллегия признает, что направленное арендатору 17.12.2008 и полученное последним уведомление об изменении размера арендной платы является достаточным основанием для его изменения и соответствует условиям совершенной арендной сделки. Предусмотренный договором аренды порядок изменения арендной платы арендодателем соблюден.

Судебная коллегия отмечает также то обстоятельство, что изменение размера арендной платы в данном случае было связано с принятием главой администрации Щекинского района постановления от 17.10.2008 N 11-1174 "Об утверждении размера арендной платы на 2009 год на земельные участки, предоставленные в аренду администрацией муниципального образования Щекинский район".

Именно в связи с принятием указанного нормативного акта арендодатель уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.

При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Суд второй инстанции не может согласиться и с позицией апеллянта о необходимости государственной регистрации изменений, касающихся размера арендной платы.

В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 указанного Кодекса).

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Исходя из смысла статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.

Соглашения о внесении изменений и дополнений в договоры аренды являются неотъемлемой частью договоров аренды и в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Таким образом, вышеуказанные правовые нормы, на которые ссылается податель жалобы, предусматривают необходимость государственной регистрации соглашения сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества.

В рассматриваемом же случае такого соглашения сторонами не заключалось. Как уже указывалось, сторонами в договоре был предусмотрен уведомительный односторонний порядок изменения размера арендной платы. Уведомление администрации МО Щекинский район от 17.12.2008 не является сделкой, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия пункта 7.1 договора, поэтому внесение изменений в сам договор и их государственная регистрация не требуются.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции и отклоняет доводы заявителя о незаконности и необоснованности решения.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 2 000 рублей подлежит отнесению на ответчика - ОАО "Керамика".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Тульской области от 13 апреля 2010 года по делу N А68-1374/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Токарева

Судьи

М.М. Дайнеко Е.В. Рыжова