Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2010 г. N 01АП-160/2010

г. Владимир

"12" февраля 2010 г.

Дело N А79-10417/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2010 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.С.,

судей Насоновой Н.А., Назаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крисько А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Утро"

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.11.2009

по делу N А79-10417/2009, принятое судьей Ростовой З.М.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Утро"

к обществу с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы", Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом

о признании недействительным отчета по определению рыночной стоимости муниципального имущества, признании величины рыночной стоимости недостоверной и обязании совершить сделку,

при участии:

от заявителя - ООО "Утро" - Яковлева Ю.А. по доверенности от 14.05.2007 (сроком действия 3 года);

от ответчиков - 1) ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" - полномочный представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства (уведомление N 28156);

УСТАНОВИЛ,

что общество с ограниченной ответственностью "Утро" (далее - ООО "Утро") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" (далее - ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы"), Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о признании недействительным отчета об оценке N0-0473/2009 по определению рыночной стоимости муниципального имущества без учета НДС - комнаты N4, расположенной на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит.А) по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, 7, выполненного ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы", а величины рыночной стоимости объекта оценки недостоверной; о понуждении Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом к заключению с ООО "Утро" договора купли-продажи нежилого помещения - комнаты N4, расположенной на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит.А) по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, 7, по рыночной стоимости - 1445000 руб.

Исковые требования обоснованы статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьей 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы завышением цены сделки.

Решением от 24.11.2009 исковые требования отклонены по причине утраты истцом возможности оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска, поскольку акт об условиях приватизации объекта уполномоченным органом принят, договор купли-продажи объекта подписан, право собственности муниципального образования на спорный объект прекращено.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Утро" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить без указания процессуальных оснований для отмены.

Оспаривая законность принятого судебного акта, заявитель не согласен с изложенным выше выводом суда, поскольку проведенной истцом экспертизой установлено несоответствие отчета об оценке N 0-0473/2009 Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254-256, Своду стандартов оценки саморегулируемой организации Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" и итоговая величина рыночной стоимости без учета НДС в сумме 2 093 220 руб. признана недостоверной, определена иная цена в сумме 1 445 000 руб.

Заявитель полагает, что договор, содержащий условие о недостоверной цене, противоречит действующему законодательству и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, как противоречащий Федеральному закону "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

По мнению заявителя, коль скоро нарушен порядок определения стоимости объекта, сделка недействительна в этой части, а поскольку стоимость объекта недвижимости не определена, у истца не утрачена возможность оспаривания результатов оценки.

Просит решение отменить, иск - удовлетворить.

Ответчики не явились, отзыва не представили.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие полномочных представителей ответчиков, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 23.07.2009 администрацией города Чебоксары принято распоряжение N 2593-р "Об условиях приватизации нежилого помещения", согласно которому обществу с ограниченной ответственностью "Утро" предоставлено преимущественное право приобретения нежилой комнаты N 4, общей площадью 55,7 кв.м, расположенной на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит.А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, 7 (объект приватизации).

Пунктом 2.2 распоряжения установлена стоимость (цена продажи) объекта приватизации в размере 2093220 руб. без учета НДС.

Указанная цена продажи определена на основании отчета от 18.05.2009 N 0-0473/2009 по определению рыночной стоимости муниципального имущества, подготовленного ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы".

Письмом от 04.08.2009 N 039-5097 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обществу с ограниченной ответственностью "Утро" предложил в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и на основании распоряжения администрации г. Чебоксары от 2307.2009 N2593-р заключить договор купли-продажи арендуемой ООО "Утро" нежилой комнаты N4 общей площадью 55,7 кв.м по адресу: г. Чебоксары, ул.Гагарина, 7.

К письму от 04.08.2009 N 039-5097 были приложены копия распоряжения администрации г. Чебоксары от 23.07.2009 N 2593-р, проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.

Истец подписал представленный договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, без разногласий.

Посчитав свои права нарушенными, истец обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы", Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о признании недействительным отчета об оценке N 0-0473/2009 по определению рыночной стоимости муниципального имущества без учета НДС - комнаты N 4, расположенной на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит.А) по адресу: г.Чебоксары, ул. Гагарина, 7, а величины рыночной стоимости объекта оценки недостоверной; о понуждении Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом заключить с ООО "Утро" договор купли-продажи нежилого помещения - комнаты N 4, расположенной на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит. А) по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, 7, по рыночной стоимости - 1445000 руб. Истец полагает, что ответчиком неверно определена рыночная стоимость объекта недвижимости, в доказательство чего представил заключение по полевой экспертизе отчета об оценке N 0-0473/2009 по определению рыночной стоимости муниципального имущества без учета НДС - комнаты N 4, расположенной на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит. А) по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, 7, подготовленное Общественной организацией "Чувашское республиканское отделение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".

В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 данного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом, как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В силу статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее -уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Таким образом, оценщик для определения величины рыночной стоимости нежилого помещения привлечен во исполнение названных федеральных законов, предусматривающих обязательность как привлечения оценщика для определения величины рыночной стоимости объекта оценки, так и величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

Однако согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в названном информационной письме в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Материалы дела свидетельствуют, что администрацией г. Чебоксары было принято распоряжение от 23.07.2009 N 2593-р. Договор купли-продажи арендуемого имущества сторонами заключен и исполнен, переход права собственности на нежилое помещение состоялся.

Таким образом, исходя из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и обстоятельств дела, суд пришел к верному выводу о том, что возможность защиты прав путем предъявления самостоятельного иска ООО "Утро" утрачена.

Правомерен вывод суда об отклонении иска в части понуждения ответчика заключить с истцом договор отчуждения объекта недвижимости по цене 1 445 000 руб., т.к. имущество выбыло из собственности муниципального образования.

Решение законно и обоснованно, принято при полном, всестороннем исследовании доказательств, представленных в дело, выводы, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Процессуальных нарушений, установленных пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Доводы заявителя апелляционной жалобы отклонены в силу изложенного.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 24.11.2009 по делу N А79-10417/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Утро" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

Т.С. Родина

Судьи

Н.А. Назарова Н.А. Насонова