Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2010 г. N 07АП-5992/10

г. Томск

Дело N 07АП-5992/10 (А45-8019/2010)

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2010 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: Сухотиной В.М.

Судей: Калиниченко Н.К., Мухиной И.Н.

при ведении протокола судебного заседания судьей Калиниченко Н.К.

при участии:

от истца: Савоськин А.А. - доверенность N 31/Д -117 от 30 июля 2010 года

от ответчика: Баранов Д.Г. - доверенность от 02 сентября 2010 года

от третьего лица: Матысякевич В.К. - доверенность от 11 сентября 2010 года

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Продсиб"

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 мая 2010 года

по делу N А45-8019/2010 (судья Тихонов Е.С.)

по иску Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска

к обществу с ограниченной ответственностью "Продсиб"

о взыскании 751 233,33 рублей и об обязании освободить помещение

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Продсиб" (далее - ООО "Продсиб") о взыскании задолженности по арендной плате за период с октября 2009 года по январь 2010 года в сумме 160 000 рублей, пени за просрочку оплаты за период с 16 июня 2008 года по 01 января 2010 года в сумме 70 335,70 рублей и сумму отложенных обязательств 268 275,86 рублей и обязании ответчика освободить нежилое помещение 450,7 кв.м. первого этажа, 542,4 кв.м. подвала в жилом доме, расположенного по адресу: город Новосибирск, ул. Котовского д. 20.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11 мая 2010 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО "Продсиб" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы податель указал, что судом не принят довод ответчика о недействительности пункта 6.3 договора аренды. Суд не применил подпункт 4 пункта 1 статьи 575, статью 167, 168, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сданные в аренду помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, собственностью истца не являются. В связи с неполучением определения суда о принятии дела к производству, ответчику не было предоставлено разумного срока на предоставление доказательств.

ООО "Продсиб" в письменных пояснения указало, что истец без каких-либо законных оснований увеличил сумму долга и указал в договоре, что ООО "Продсиб" обязано уплатить не сумму, установленную решением суда, а данную сумму плюс НДС, всего 552 565,51 рублей. При вынесении решения по данному делу судом первой инстанции был разрешен вопрос о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В пояснениях к отзыву Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска указал, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01 августа 2008 года по делу N А45-14030/2007 с ООО "Сельхозпромэнерго" в пользу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска взыскано 217 847,29 рублей задолженности по арендной плате и 250 428,57 рублей задолженности по пени по договору аренды N 63-82 от 25 апреля 1997 года. Общая сумма задолженности составила 468 275,86 рублей. Исполнение обязательств ответчика, установленных пунктом 6.3 договора, являются обязательствами ответчика.

Определением от 05 октября 2010 года суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции в связи с тем, что суд принял решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Сельхозпромэнерго".

Истец в письменных пояснениях от 19 октября 2010 года указал, что пункт 6.3 договора является согласованным сторонами условием об обязательстве арендатора по внесению арендной платы по просьбе ответчика и третьего лица с учетом их взаимозависимости.

Ответчик в письменных пояснениях от 19 октября 2010 года пояснил, что, исполняя условие пункта 6.3 договора, ответчик перечислил истцу 150 000 рублей в марте - мае 2009 года, в расчете истца обозначена лишь сумма 50 000 рублей, из расчета не понятно, какую из указанных выше задолженностей эта сумма погашает; остальные 100 000 рублей истец не указал в своем расчете; не понятно, чья задолженность погашалась - ответчика или третьего лица.

Третье лицо 19 октября представило письменные пояснения, поддержало позицию ответчика, изложенную в письменных пояснениях от 19 октября 2010 года.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что о предъявлении исполнительных листов о взыскании долга с ООО "Сельхозпромэнерго" ничего не известно. Представитель ответчика исковые требования не признает. Представитель третьего лица считает исковые требования необоснованными.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в связи с тем, что оно принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, исковые требования - подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01 июня 2008 года между Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (арендодатель) и ООО "Продсиб" (арендатор) заключен договор N 031577-050 аренды объекта недвижимости (л.д.7-18).

Предметом договора является нежилое помещение по адресу: город Новосибирск, ул. Котовского д. 20, общей площадью 993,10 кв.м. в том числе 450,7 кв.м.- первого этажа, подвала 542,4 кв.м.

Согласно пункту 3.2 договора оплата арендных платежей вносится не позднее 15 числа текущего месяца.

Пунктом 4.1 договора установлено, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы в сроки, указанные в пункте 3.2 договора, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,1% от недовнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 6.3 договора N 031577-050 ответчик должен погасить задолженность по арендной плате по договору N С 63-82 от 25 апреля 1997 года, заключенному с ООО "Сельхозпромэнерго", в сумме 468 275,86 рублей (с НДС - 552 565,51 рублей) равными платежами в течение шести месяцев с момента заключения договора аренды, внося платеж вместе с текущей арендной платой в сроки, установленные настоящим договором аренды.

Ненадлежащее исполнение ООО "Продсиб" обязательств по оплате арендных платежей явилось основанием для обращения Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска с настоящим иском в арбитражный суд. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 309, 310, 610, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01 августа 2008 года по делу N А45-14030/2007 с ООО "Сельхозпромэнерго" в пользу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска взыскано 217 847,29 рублей задолженности по арендной плате и 250 428,57 рублей задолженности по пени по договору аренды N 63-82 от 25 апреля 1997 года. Общая сумма задолженности составила 468 275,86 рублей.

ООО "Сельхозпромэнерго" к участию в деле в качестве третьего лица не привлечено.

Таким образом, суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в полном объеме, сделал выводы в отношении прав и обязанностей ООО "Сельхозпромэнерго".

Пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно уточненному расчету истца (л.д. 35-38) задолженность по арендной плате за период с октября 2009 года по январь 2010 года составила 160 000 рублей.

Ответчиком долг не оплачен. При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате в размере 160 000 рублей.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В пункте 4.1 договора аренды N 031577-050 от 01 июня 2008 года стороны установили, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы в сроки, указанные в пункте 3.2 договора, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,1% от недовнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Расчет неустойки произведен истцом в соответствии с условиями договора аренды. Расчет пени судом проверен, признан правильным.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Основанием для уменьшения неустойки может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критерии для установления несоразмерности в каждом конкретном случае установлены в пункте 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации": чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.

Согласно пункту 3 того же информационного письма доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.

Применительно к статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение и определяет размер снижения неустойки по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, то есть данный вопрос относится к исключительной компетенции суда.

Суд апелляционной инстанции на основании имеющихся в деле доказательств установил факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства, просрочки внесения арендной платы, ответчик факт просрочки не оспорил.

Принимая во внимание изложенные критерии несоразмерности, в том числе размер начисленной неустойки, неоднократное и длительное ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды, оснований для уменьшения размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не усматривает.

Оценив содержание пункта 6.3 договора аренды N 031577-050 от 01 июня 2008 года, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

По смыслу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации аренда имущества представляет собой предоставление арендодателем арендатору правомочий временного владения и пользования либо только временного пользования, вследствие чего у арендатора возникает обязательство по внесению арендной платы.

Из пункта 6.3 договора аренды N 031577-050 от 01 июня 2008 года следует, что на ответчика возложена обязанность уплаты арендных платежей третьего лица ООО "Сельхозпромэнерго", наличие задолженности которого в указанном в пункте 6.3 размере установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01 августа 2008 года по делу NА45-14030/2007 (л.д. 94).

На запрос суда Арбитражный суд Новосибирской области ответил, что по делу N А45-14030/2007 были выданы исполнительный лист N 190115 от 14 марта 2008 года на взыскание долга и пени, исполнительный лист N 190116 от 14 марта 2008 года на взыскание государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Кроме того, ООО "Сельхозпромэнерго" не ликвидировано, не реорганизовано, является действующим юридическим лицом, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 05 октября 2010 года N 107401.

Таким образом, пункт 6.3 договора аренды N 031577-050 от 01 июня 2008 года в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным).

Исковые требования в части взыскания задолженности в размере 268 275 рублей 86 копеек удовлетворению не подлежат.

По платежным поручениям от 14 мая 2009 года N 774, от 27 мая 2009 года N 875, от 27 марта 2009 года N 505, от 24 апреля 2009 года N 689 ответчик перечислил истцу 150 000 рублей (л.д. 52-55). В назначении платежа ответчик указал "за аренду муниципального имущества по договору С63-82 от 25.04.97 за Сельхозпромэнерго".

Из пояснений истца (л.д. 105-106, 110-111) следует, что ответчиком добровольно по пункту 6.3 договора аренды N 031577-050 от 01 июня 2008 года оплачено 200 000 рублей.

Из материалов дела не следует, что ответчиком назначение платежа по указанным платежным документам было изменено, что волеизъявление ответчика было направлено на перечисление денежных средств с иной целью.

Ссылка ответчика и третьего лица на то обстоятельство, что истцом при расчете суммы иска учтен только платеж от 14 мая 2009 года на сумму 50 000 рублей из числа перечисленных, судом отклоняется, поскольку в расчете истца не указан номер платежного поручения (л.д. 35), вследствие чего не представляется идентифицировать указанные платежные документы.

Следовательно, указанные платежи не могут быть приняты во внимание, поскольку не имеют отношения к предмету и основанию заявленного иска - арендная плата за период с октября 2009 года по январь 2010 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору аренды, истец направил ответчику уведомление от 04 сентября 2009 года N 31/06-9831 об отказе от договора аренды с 01 января 2010 года, освобождении занимаемого помещения, которое получено ответчиком 15 сентября 2010 года (л.д. 20, 21).

Таким образом, исковые требования в данной части также подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что арендуемые помещения принадлежат к общему имуществу многоквартирного дома и собственностью истца не являются, судом апелляционной инстанции отклоняются ввиду следующего.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Так, к общему имуществу дома относятся подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества в многоквартирном доме включаются технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно свидетельству о собственности от 18 июля 2006 года истцу принадлежат нежилые помещения общей площадью 1473,3 кв. м на 1 этаже и в подвале по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Котовского, 20 (л.д. 33).

Вместе с тем, право муниципальной собственности, а также основание для включения данного объекта в реестр муниципальной собственности не оспорены, право муниципальной собственности не прекращено.

Из плана и экспликации помещений (л.д. 13-18) следует, что переданные в аренду помещения являются складскими, витринами, кабинетами, кладовыми, кафе, тамбурами, коридорами и тому подобными.

Таким образом, на момент передачи жилого дома в муниципальную собственность спорные помещения являлись самостоятельным объектом, самостоятельным нежилым помещением, расположенным в подвале жилого дома.

Спорные нежилые помещения были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельные объекты недвижимости, а их действия и решения заявителем не обжаловались и не были признаны незаконными. В материалах дела отсутствуют доказательства использования спорных нежилых помещений в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме, и, кроме того, помещения являются муниципальной собственностью.

Следовательно, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме на спорные нежилые помещения не распространяется.

Данная правовая позиция изложена в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по делу относится на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям (с учетом уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе).

Руководствуясь статьями 110, 268, частью 2 статьи 269, пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ :

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 мая 2010 года по делу N А45-8019/2010 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Продсиб" в пользу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска 160 000 рублей долга, 70 335 рублей 70 копеек неустойки, всего взыскать 230 335 рублей 70 копеек.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Продсиб" освободить нежилые помещения площадью 450,7 кв.м первого этажа и площадью 542,4 кв.м подвала в жилом доме общей площадью 993,1 кв.м, расположенном по адресу г. Новосибирск, ул. Котовского, 20.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Продсиб" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 967 рублей 21 копейка.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

В.М. Сухотина

Судьи

Н.К. Калиниченко И.Н. Мухина