Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2010 г. N 06АП-118/2010

г. Хабаровск

12 февраля 2010 г.

N 06АП-118/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2010 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И. В.

судей Малышевой Л.Г., Волковой М.О.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ключник А.А.

при участии в заседании:

от истца: Декина Е.А. лично;

от ответчика: Майорова А.А. - представитель по доверенности от 05.02.2010 б/н, Трубникова Н.Л. - представитель по доверенности от 20.01.2010;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Бираканское городское поселение" Облученского района Еврейской автономной области

на решение от 25 ноября 2009 года

по делу N А16-1003/2009 Арбитражного суда Еврейской автономной области принятого судьей Кручининым А.Н.

по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя Декиной Елены Александровны

к администрации муниципального образования "Бираканское городское поселение" Облученского района Еврейской автономной области

о признании преимущественного права, обязании заключить договор

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Декина Елена Александровна (далее - ИП Декина Е.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к администрации муниципального образования "Бираканское городское поселение" Облученского района Еврейской автономной области (далее - Администрация, ответчик) о признании права приобретения арендуемого истцом нежилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, Облученский район, п. Биракан, ул. Октябрьская, 43, обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 52, 5 кв.м., расположенного по адресу: ЕАО, Облученский район, п. Биракан, ул. Октябрьская, 43.

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 25.11.2009 иск удовлетворен частично. За ИП Декиной Е.А. признано преимущественное право на приобретение арендуемого помещения площадью 52,5 кв.м., кадастровый номер 79-27-09/002/2009-492, находящегося по адресу: Еврейская автономная область, Облученский район, пос. Биракан, ул. Октябрьская, 43, пом. 10-14, в остальной части отказано.

Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась в Шестой арбитражный апелляционной суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 25.11.2009, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указала на то, что на момент спора предприниматель фактически занимает помещения 10-14, общей площадью 52,5 кв.м., при этом четыре помещения переоборудованы ею в два магазина - площадью 16,5 кв.м. и 36 кв.м., в отношении площади 27 кв.м. заключался договор аренды, часть помещения площадью 27 кв.м. отдавался предпринимателю в безвозмездное пользование. Во время использования помещения изначально не были единым. Часть помещения (9 кв.м.) не может быть приобретена истцом, поскольку не представляет собой отдельного нежилого помещения.

В судебном заседании представители заявителя жалобы доводы жалобы поддержали, просили решение суда отменить, в иске отказать.

Истец в заседании суда возражал против доводов жалобы согласно представленному письменному отзыву.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, выслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом местной администрации муниципального образования "Облученский район" и ИП Декиной Е.А. 25.10.2004 подписано трудовое соглашение, по которому Комитет поручает, а предприниматель принимает на себя обязательство выполнить ремонтные работы нежилого здания по адресу: ЕАО, Облученский район, пос. Биракан, ул. Октябрьская, 43 на сумму 57 590 руб. (пункт 1.1), за выполненную работу Комитет предоставляет Декиной Е.А. в пользование (для размещения торговой точки) нежилое помещение, общей площадью 27 кв.м. по адресу: ЕАО, Облученский район, пос. Биракан, ул. Октябрьская, 43 сроком до 25.10.2011 (пункты 2.1, 2.2).

Позднее 17.01.2006, 06.02.2007, 06.02.2007, 09.01.2008. 01.01.2009, 03.04.2009 теми же сторонами подписаны договоры аренды N 37 сроком с 01.01.2006 по 28.12.2006, N 25 сроком с 01.01.2007 по 30.12.2007, N 26 сроком с 01.01.2007 по 30.12.2007, N 69 сроком с 01.01.2008 по 30.12.2008, N 5 сроком с 01.01.2009 по 30.12.2009, N 298/09 сроком 11 месяцев с момента принятия арендуемого помещения арендатором, в отношении нежилых помещений по указанному выше адресу с площадями соответственно 27 кв.м., 16,5 кв.м., 10,2 кв.м., 27 кв.м., 27 кв.м., 27 кв.м., используемые истцом под магазин.

Согласно решению Собрания депутатов муниципального образования "Бираканское городское поселение" от 30.03.2009 N 63 (с учетом решения Собрания депутатов от 04.05.2009 N 80) нежилые помещения площадью 20 кв.м. и 27 кв.м., находящиеся по адресу: ЕАО, Облученский район, пос. Биракан, ул. Октябрьская, 43, включены в план приватизации объектов, находящихся в муниципальной собственности, на 2009 год.

Полагая наличие за собой преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), истец обратился с письменным заявлением в Администрацию о включении его в план приватизации помещений и признании за истцом преимущественного права на приобретение помещений (заявления вход. N 2 от 11.02.2009, вход. N 15 от 29.04.2009 - т.1 л.д.119-120).

Указывая на чинимые препятствия со стороны Администрации в реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд первой инстанции указал на соответствие предпринимателя требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ для приобретения преимущественного права выкупа, отказ же в понуждении заключить с ним договор купли-продажи нежилых помещений аргументирован выполнением со стороны Администрации всех действий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Вместе с тем, суд не учел следующие юридически значимые обстоятельства дела и нормы права.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления истцом) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлен порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества органом местного самоуправления, уполномоченным на осуществление функций по приватизации муниципального имущества.

В силу части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с 1 января 2009 года субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Частями 3,4 указанной статьи установлены обязанности уполномоченного органа после получения заявления от предпринимателя в зависимости от того, соответствует ли заявитель установленным статьей 3 Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права, не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами.

В пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В связи с чем апелляционный суд находит обоснованными возражения Администрации относительно несоответствия площади помещений, указанной в заявлении ИП Декиной Е.А., а также в иске, документам технического учета в отношении спорных нежилых помещений.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу абзаца 2 статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат, в том числе права на здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

В соответствии с пунктами 7, 9, 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации. При осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

По результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации. По результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации осуществляется государственный технический учет в связи с изменением данных характеристик и выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте.

Сведения об объектах капитального строительства, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, используются при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из приведенных выше правовых норм, помещение (или его часть) как объект недвижимости может быть объектом преимущественного права на его приобретение и предметом соответствующего договора купли-продажи только в том случае, если оно индивидуализировано (установлены его самостоятельные технические и качественные характеристики) на основании результатов технической инвентаризации, права в отношении которого зарегистрированы в установленном законом порядке.

Между тем, из трудового соглашения от 25.10.2004, договоров аренды от 17.01.2006 N 37, от 09.01.2008 N 69, от 01.01.2009 N 5, от 03.04.2009 N 298/09 вытекает, что ИП Декиной Е.А. предоставлено нежилое помещение по адресу: п. Биракан, ул. Октябрьская, 43, площадью 27 кв.м., а по договорам аренды от 06.02.2007 N 25, от 06.02.2007 N 26 - площадью соответственно 16, 5 кв.м. и 10,2 кв.м. без индивидуализации при этом месторасположения спорных площадей в составе нежилого 2-х этажного здания, а также схемы размещения указанных помещений в здании.

Тогда как из представленного извлечения из технического паспорта по состоянию на 09.04.2009 вытекает, что заявленные истцом помещения согласно экспликации к плану объекта составляют собой помещения 10-14 общей площадью 52,5 кв.м., при этом площадь каждого из помещений отличаются от площадей, указанных в договорах в ИП Декиной Е.А. Так, помещение N 10 (помещение для временного хранения товара) имеет площадь 9,8 кв.м., помещение N 11 (подсобное) имеет площадь 2,2 кв.м., помещение N 12 (подсобное) имеет площадь 2,2 кв.м., помещение N 13 (торговый зал) имеет площадь 21,8 кв.м., помещение N 14 торговый зал) имеет площадь 16,5 кв.м.

Из имеющихся в деле поэтажного плана 1-го этажа, кадастрового паспорта помещений 10-14 от 09.04.2009 также следует, что предоставленные по договорам аренды помещения указанной площади отсутствуют в здании.

Указание истца на фактическое пользование помещениями 10-14 площадью 52,5 кв.м., указанных в поэтажном плане здания, куда входят площади помещений, указанных в договорах аренды, не отвечает обязательным требованиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в котором указано на наличие с арендатором договоров аренды в отношении помещений, на которые претендует истец.

Части помещений 10-14 не могут самостоятельными объектами недвижимости, поскольку самостоятельный технический учет и регистрация прав в отношении них во время использования истцом не производились. Регистрация проведена в 2009 г.

Согласно свидетельству о государственной регистрации от 08.09.2009 N 27АВ 302837 за муниципальным образованием "Бираканское городское поселение" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 52,5 кв.м. (помещения 10-14 на поэтажном плане) с кадастровым (или условным) номером 79-27-09/002/2009-492 в целом, без выделения в отдельности помещений либо их частей. Договора же аренды подписывались на каждое помещение, при этом их площади указывались не верно (кроме помещения на 16,5 кв.м.).

Кроме того, доказательств возмездного пользования помещениями сверх площади, указанной в договорах, как того требует статья 3 Закона, пункт 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, не представлено.

В справке Комитета по управлению муниципальным имуществом от 16.09.2009 N 495 указано на отсутствие задолженности по перечислению арендной платы с 01.01.2006 по 01.01.2009 площадью 27 кв.м., тогда как истец заявил о помещениях площадью 52,5 кв.м.

Суд апелляционной инстанции критически относится к представленному истцом трудовому соглашению от 25.10.2004, которое по своему содержанию (статья 431 ГК РФ) отвечает признакам договора аренды с условием оплаты путем улучшения имущества: выполнения ремонтных работ на сумму 57 560 руб. (статьи 606, 607, 610, пункт 2 статьи 614 ГК РФ). В части предоставления нежилого помещения сроком до 25.10.2011 (раздел 2) на соглашение распространяются положения пункта 2 статьи 651 ГК РФ о государственной регистрации договора, доказательств соблюдения которого не имеется. Стороны не отрицают, что договор не регистрировался, а также то, что работы были выполнены по смете 2004 г. и приняты по акту от 25.11.2004 г. (т.1 л.д.117,118).

Суд также учитывает, что в силу постановления главы администрации муниципального образования "Облученский муниципальный район" от 20.06.2006 и пояснений истца в отношении ранее занимаемых нежилым помещениям производилась переустройство и перепланировка, в результате образовался единый объект площадью 52,5 кв.м. на который 09.04.2009 составлен кадастровый паспорт (т.1 л.д.56), ранее такой объект не существовал, а представлял отдельные помещения.

Данных технического учета помещения до проведения указанных выше работ, требующих внесения изменений в технический паспорт на нежилое помещение в силу Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, суду не представлено. В связи с чем у суда отсутствует возможность оценки соответствия спорного помещения требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ до проведения переустройства и перепланировки.

Техническая документация (извлечение из техпаспорта по состоянию на 09.04.2009, поэтажный план помещений, кадастровый паспорт от 09.04.2009) дает представление о состоянии помещений только на момент подачи заявления о реализации преимущественного права.

Таким образом, арендуемая заявителем на основании договоров аренды часть муниципального нежилого помещения не являлась самостоятельным объектом гражданских прав и не может служить предметом преимущественного права выкупа в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Существенным является также то обстоятельство, что регистрация права собственности на помещение площадью 52,5 кв.м. произведена только 08.09.2009, следовательно, лишь с указанной даты Администрация имела возможность осуществлять действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, как собственник имущества.

Суд учитывает также то, что в заявлении вход. N 15 от 29.04.2009 заявитель просит признать за ним преимущественное право в отношении помещения площадью 27 кв.м., тогда как в исковом заявлении указано на помещения площадью 52,5 кв.м.

При таких обстоятельствах истец не соответствует требованиям, перечисленным в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для признания за ним преимущественного права на выкуп нежилых помещений площадью 52,5 кв.м.

Кроме того, ИП Декина Е.А. просит в исковом заявлении обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения.

Между тем, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусматривает такого способа защиты преимущественного права. Исходя из части 8 статьи 4, части 2 статьи 6 Закона, заинтересованное лицо имеет право оспорить в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, бездействие последнего либо вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Обязание ответчика заключить договор с истцом невозможно без осуществления уполномоченными органами ряда действий, перечисленных в части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Следовательно, истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав.

Кроме того, из имеющихся в деле экспертных оценок, проведенным отдельно истцом (отчет N 09-05-04-РС от 04.05.2009) и ответчиком (отчет N 609/Н-2009 от 21.10.2009) стоимость помещения 52,2 кв.м. по оценке истца 134 700 руб., а по оценке ответчика 230 000 руб.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Еврейской автономной области подлежит отмене в полном объеме, с принятием нового судебного акта об отказе ИП Декиной Е.А. в удовлетворении иска.

Госпошлина по апелляционной жалобе, от оплаты которой Администрация была освобождена, в силу части 3 статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию в доход федерального бюджета с истца.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 25.11.2009 по делу N А16-1003/2009-8 отменить, в иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Декиной Елены Александровны в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе 1000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

Л.Г. Малышева М.О. Волкова