Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 ноября 2006 г. N КГ-А41/10397-06 При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора аренды земельного участка суду необходимо проверить доводы истца о том, что он является собственником находящихся на спорном земельном участке объектов недвижимости и имеет преимущественное право на приобретение права аренды на данный участок (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 ноября 2006 г. N КГ-А41/10397-06
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2006 г.

По данному делу см. также постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 июня 2008 г. N КГ-А41/3796-08-П, от 26 октября 2007 г. N КГ-А41/9688-07-П, от 25 июля 2008 г. N КГ-А41/5401-08-П

POO "MCO "Рыболов и охотник" обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Солнечногорского района Московской области и Автономной некоммерческой организации "Комплекс культурного рыболовства, туризма и отдыха "Якиманское" (далее АНО "ККРТО "Якиманское") о признании недействительным договора аренды земельного участка от 10.09.2002 N 439; признании недействительной аренды (использования) АНО "ККРТО "Якиманское" земельного участка общей площадью 8.693 м2 (кадастровый N 50-09-0030606-0003), расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, Обуховский с/о, дер. Якиманское (с учетом уточнения иска).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции к участию в деле в качестве соответчика привлечено ГУ ФРС по МО.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.05.2006, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2006, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе истец просит решение и постановление отменить, и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы POO "MCO "Рыболов и охотник" ссылается на то, суд неправильно истолковал и не применил положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не исследовал вопрос о соответствии площадей спорного земельного участка и находящихся на нем строений, сделал несоответствующий обстоятельствам дела вывод об отсутствии правопреемства РОО "МСО "Рыболов и охотник" и МДО "Рыболов-спортсмен".

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца доводы кассационной жалобы поддержал, представитель АНО "ККРТО "Якиманское" возражала против удовлетворения кассационной жалобы.

Администрация Солнечногорского района и ГУ ФРС по МО, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых решения и постановления, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение права аренды на данный участок.

Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (пункт 3 статьи 652 ГК РФ).

Судом установлено, что между Комитетом по управлению имуществом и экономике Администрации Солнечногорского района (арендодатель) и АНО "ККРТО "Якиманское" (арендатор) подписан договор от 10.09.2002 N 439 на аренду земельного участка (с учетом дополнительных соглашений NN 1-3), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование сроком на 49 лет (с 01.09.2002 по 31.08.2051) земельный участок площадью 8.693 м2 (кадастровый N 50-09-0030606-0003) из земель особо охраняемых территорий в д. Якиманское под размещение рыболовно-спортивной базы.

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что заключение договора N 439 повлекло нарушение предусмотренных статьей 36 ЗК РФ исключительных прав РОО "МСО "Рыболов и охотник", являющегося собственником находящихся на спорном земельном участке строений, на приобретение данного участка в собственность или в аренду. Истец также ссылается на то, что постановления Главы Солнечногорского района от 29.08.2002 N 2303 и от 30.08.02 N 2304, на основании которых был подписан вышеназванный договора аренды, отменены.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что по состоянию на 10.09.2002 земельный участок, являющийся предметом договора N 439, находился в муниципальной собственности МО "Солнечногорский район Московской области" и был включен в фонд перераспределения земель района, указав, что расположенные на данном земельном участке строения - гостиница, гараж, склад - принадлежали на праве собственности АОЗТ Центр "Подмосковные зори" и были предоставлены в аренду АНО "ККРТО "Якиманское" сроком на 49 лет; напротив, документального подтверждения того, что по состоянию на 10.09.2002 истец являлся правообладателем в отношении упомянутого выше земельного участка суду не представлено, равно как не представлено доказательств того, что РОО "МСО "Рыболов и охотник" является правопреемником МДО "Рыболов-спортсмен", которому ранее принадлежало право пользования данным земельным участком.

Данные выводы судов нельзя признать сделанными по всесторонне и полно исследованным обстоятельствами дела, основанными на законе.

Заявляя исковые требования, РОО "МСО "Рыболов и охотник" ссылается на акт на право пользования землей с планом участка земли, письмо Госплана РСФСР от 05.08.1988 N Пр-2593/51, решение Исполкомов Моссовета и Мособлсовета от 15.09.1988 N 1953-1263, протокол заседания Совета МДО "Рыболов-спортсмен" от 08.12.1994 N 08/12/94, как на доказательства правопреемства РОО "МСО "Рыболов и охотник" и МДО "Рыболов-спортсмен", которому был отведен спорный земельный участок под рыболовно-спортивную базу, и на котором находятся принадлежащие истцу на праве собственности строения.

Указанные документы не получили оценки суда, тогда как их исследование имеет существенное значение для установления правомерности заявленных требований и действительности договора аренды земельного участка от 10.09.2002 N 439, так как право собственности истца на расположенные на спорном участке объекты недвижимости является основным обстоятельством подлежащим установлению для разрешения настоящего спора.

Вывод суда о том, что истец стал собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, после подписания договора аренды земельного участка от 10.09.2002 N 439, не имеет правового значения в силу статей 35, 36 ЗК РФ, так как право аренды земельного участка принадлежит исключительно собственнику расположенных на нем объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, проверить доводы истца о том, что он является собственником находящихся на спорном земельном участке объектов недвижимости, правопреемником МДО "Рыболов-спортсмен", дать им оценку с учетом положений статей 35, 36 ЗК РФ, установить, совпадает ли земельный участок арендуемый АНО "ККРТО "Якиманское" с земельным участком, предоставленным МДО "Рыболов-спортсмен", и в соответствии с требованиями статьи 15 АПК РФ принять законное и обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 18.05.2006 Арбитражного суда Московской области, постановление от 25.07.2006 Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-21813/06 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд I инстанции.