Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2010 г. N 05АП-6338/2010

г. Владивосток

Дело N А51-9740/2010

17 ноября 2010 года

Резолютивная часть постановления оглашена 15 ноября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 ноября 2010 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Г.А. Симоновой

судей: З.Д. Бац, Е.Л. Сидорович

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.В. Жариковой при участии:

от ИП Воропаева Виктора Петровича: представитель Лолаева Г.А., доверенность N 7692 от 11.06.2010 сроком на три года, паспорт;

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель Попова С.Б., доверенность N 28/1-3356 от 28.12.2009 сроком до 31.12.2010, удостоверение N 2711 от 31.12.2008;

глава администрации г. Владивостока, Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Воропаева Виктора Петровича

апелляционное производство N 05АП-6338/2010

на решение от 13.09.2010 судьи Н.В. Колтуновой

по делу N А51-9740/2010 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению ИП Воропаева Виктора Петровича

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, главе администрации г. Владивостока

третье лицо: Управление Муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока

об оспаривании отказа

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Воропаев Виктор Петрович (далее - заявитель, ИП Воропаев В.П., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, главе администрации г. Владивостока о признании незаконным отказа Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, управление) от 10.03.2010 N 1271Д в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 41а, площадью 31,6 кв.м.; обязании УМС г. Владивостока обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 41а, площадью 31,6 кв.м. в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу; обязании главу администрации г. Владивостока принять решение о приватизации нежилого помещения общей площадью 31,6 кв.м. расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 41а, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке с включением в него условий о преимущественном праве выкупа ИП Воропаевым В.П. указанного имущества; обязании УМС г. Владивостока направить предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением суда от 13.09.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано. Поскольку договор аренды недвижимого имущества от 01.03.2005 N 01-02379-005-Н-АР-4160-00, заключенный на срок более одного года, на котором предприниматель основывает заявленные требования, в нарушение статьи 651 Гражданского кодекса РФ не прошел государственную регистрацию, суд пришел к выводу об отсутствии у заявителя преимущественного права приобретения спорного арендуемого муниципального имущества. Довод заявителя о том, что спорное имущество находится в непрерывном пользовании заявителя в течение семи лет, судом отклонен на том основании, что фактическое пользование не может подменять собой юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

На решение суда от 13.09.2010 ИП Воропаевым В.П. подана апелляционная жалоба, в которой предприниматель просит его отменить как незаконное и необоснованное. В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на то, что с 2003 года на основании договоров аренды на протяжении более семи лет, включая период с 31.12.2007 по 01.01.2008, непрерывно является арендатором спорного нежилого помещения. Договоры аренды являлись действующими, фактически исполнялись сторонами. Отсутствие регистрации договоров аренды связано с незаконными действиями органа местного самоуправления.

Глава администрации г. Владивостока, Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились. В соответствии со статьей 156 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ИП Воропаева В.П. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Управление муниципальной собственности г. Владивостока в судебном заседании и в письменном отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласилось, решение суда просит оставить в силе.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Воропаев Виктор Петрович зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя мэрией г. Владивостока 12.02.1997 (03.12.2004 ИМНС по Ленинскому району г. Владивостока внесена в Единый государственный реестр юридических лиц запись за основным государственным регистрационным номером 304253633800201) и имеет свидетельство от 18.04.2003 N 279 о присвоении статуса "Малое предприятие".

01.04.2003 между федеральным государственным унитарным предприятием "Приморское" (Арендатор), предпринимателем Воропаевым В.П. (Субарендатор) и Управлением муниципальной собственностью г. Владивостока (Арендодатель) заключен договор N 01-02379-002-Н-АР-2146-01 субаренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, д. 41-а, общей площадью 30,5 кв.м., для целей использования под офис на срок с 01.04.2003 по 31.12.2004. По акту приема-передачи от 01.04.2003 указанное имущество передано в пользование субарендатору.

01.03.2005 между Управлением муниципальной собственностью г. Владивостока (Арендодатель) и предпринимателем Воропаевым В.П. (Арендатор) заключен договор N 01-02379-005-Н-АР-4160-00 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская (25 Октября), дом 41-а, общей площадью 36,10 кв.м. (в том числе 33,1 кв.м. основная площадь, 3,0 кв.м. места общего пользования) для использования в целях "офис", сроком действия с 01.01.2005 по 31.12.2007. По акту приема-передачи от 01.01.2005 нежилые помещения переданы предпринимателю в аренду. По акту приема-передачи от 31.12.2007 имущество возвращено арендатором арендодателю в связи с истечением срока действия договора аренды N 01-02379-005-Н-АР-4160-00

В соответствии с договорами от 12.12.2007 N 01-02379-005-Н-АР-5676-00 (с учетом дополнительного соглашения от 15.10.2009) и от 28.04.2010 N 01-02379-005-Н-АР-6316-00, заключенными на срок с 01.01.2008 по 31.12.2009 и на срок с 01.01.2010 по 31.12.2014 соответственно арендные отношения между УМС г. Владивостока и предпринимателем продлялись. Согласно указанным договорам площадь арендуемого вышеназванного недвижимого имущества составила 31,6 кв.м.

05.02.2010 предприниматель в порядке части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обратился в администрацию г. Владивостока с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого по договорам аренды N 01-02379-005-Н-АР-4160-00 и N 01-02379-005-Н-АР-5676-00 муниципального имущества площадью 31,6 кв.м, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Алеутская (25 лет Октября) дом 41-а.

В ответ на заявление предпринимателя письмом от 10.03.2010 N 1271Д управлением принято решение не включать в решение об условиях приватизации преимущественного права на приобретение арендуемого предпринимателем имущества в связи с тем, что арендатор занимает помещение менее двух лет, так как договор аренды N 01-02379-005-Н-АР-4160-00 не считается заключенным в силу положений статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Не согласившись с отказом УМС г. Владивостока от 10.03.2010 N 1271Д в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, предприниматель обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вступившей в силу с 01.01.2009, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При этом согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ, действовавшей на момент обращения предпринимателя 05.02.2010 с заявлением в УМС г. Владивостока) указанное право может быть предоставлено при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 2 Закона Приморского края от 17.09.2008 N 304-КЗ "Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимости имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества и об установлении значения площади арендуемого имущества в целях применения преимущественного права" предельное значение площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, составляет 1000 кв.м.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" предприниматель является субъектом малого предпринимательства.

Основанием для принятия управлением оспариваемого заявителем отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 41а, площадью 31,6 кв.м. явилось отсутствие у заявителя права аренды на имущество в связи с несоблюдением требований о регистрации договора аренды N 01-02379-005-Н-АР-4160-00 согласно статье 651 Гражданского кодекса РФ.

Коллегия находит данный вывод управления обоснованным в силу следующего:

Обязательным условием при применении статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является то, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу закона на основании договора или договоров аренды этого имущества.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008 по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона, вступающих в силу 01.01.2009.

Соответственно, для реализации преимущественного права выкупа спорного арендуемого муниципального имущества, последнее должно было возникнуть не позднее 05.08.2006.

В связи с этим коллегией не принимается довод предпринимателя в апелляционной жалобе о том, что он с 2003 года в течение более семи непрерывно владеет спорным арендуемым имуществом.

Первоначальный договор от 01.04.2003 N 01-02379-002-Н-АР-2146-01 субаренды предпринимателем недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, д. 41-а, в установленном законом порядке не зарегистрирован.

01.03.2005 между управлением и предпринимателем заключен договор N 01- 02379-005-Н-АР-4160-00 аренды недвижимого имущества по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская (25 Октября), дом 41-а, общей площадью 36,10 кв.м. на срок с 01.01.2005 по 31.12.2007. По акту приема-передачи от 01.01.2005 нежилые помещения переданы предпринимателю в аренду.

По акту приема-передачи от 31.12.2007 имущество возвращено арендатором арендодателю в связи с истечением срока действия договора.

12.12.2007 УМС г. Владивостока с предпринимателем заключен на срок с 01.01.2008 по 31.12.2009 договор N 01-02379-005-Н-АР-5676-00 аренды вышеназванного недвижимого имущества (с учетом дополнительного соглашения от 15.10.2009), с той лишь разницей, что арендуемая площадь составила 31,6 кв.м. Имущество передано в аренду по договору 01.01.2008 согласно акту приема- передачи. 31.12.2009 срок действия договора от 12.12.2007 N 01-02379-005-Н-АР- 5676-00 истек.

В связи с истечением 31.12.2009 срока действия договора от 12.12.2007 N 01- 02379-005-Н-АР-5676-00 между УМС г. Владивостока и предпринимателем на срок с 01.01.2010 по 31.12.2014 заключен новый договор аренды спорного недвижимого имущества от 28.04.2010 N 01-02379-005-Н-АР-6316-00. Недвижимое имущество по договору передано предпринимателю в аренду по акту приема-передачи 01.01.2010.

Полагая, что на основании договоров от 01.03.2005 N 01-02379-005-Н-АР-4160-00 и от 12.12.2007 N 01-02379-005-Н-АР-5676-00, и актов приема-передачи от 01.01.2008 и 01.01.2010 непрерывно в течение более двух лет пользуется данным имуществом, предприниматель считает, что имеет преимущественное право на приобретение имущества в собственность.

Между тем, и договор аренды от 01.03.2005 N 01-02379-005-Н-АР-4160-00 и договор от 12.12.2007 N 01-02379-005-Н-АР-5676-00 заключены на срок более года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пунктах 6.5 договоров N 01-02379-005-Н-АР-4160-00 и N 01-02379-005-Н-АР-5676-00 стороны также предусмотрели, что договор подлежит государственной регистрации в срок до 2 месяцев. Обязанность по регистрации и связанные с этим расходы несет Арендатор, то есть предприниматель.

В связи с этим подлежит отклонению ссылка заявителя апелляционной жалобы на обязанность арендодателя зарегистрировать договор.

Согласно пункту 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ).

Договоры аренды от 01.03.2005 N 01-02379-005-Н-АР-4160-00 и от 12.12.2007 N 01-02379-005-Н-АР-5676-00 спорного недвижимого имущества, заключенные на срок более года, вопреки требованиям пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ не прошли государственную регистрацию, в связи с чем он не могут считаться заключенными и являться основанием для предоставления предпринимателю преимущественного права выкупа муниципального имущества.

Фактическая передача нежилых помещений по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 41а, площадью 31,6 кв.м. предпринимателю в аренду по актам приема- передачи от 01.01.2008, от 01.01.2010 непрерывное пользование в этот период спорными помещениями, а также оплата заявителем в полном объеме арендной платы по вышеназванным договорам аренды, не имеют в рассматриваемом случае правого значения для целей реализации заявителем преимущественного права покупки имущества ввиду отсутствия государственной регистрации договоров аренды как законного основания возникновения права аренды в отношении спорного имущества. Само по себе фактическое пользование предпринимателем нежилыми помещениями не может подменять собой юридического акта государственной регистрации договора аренды как основание возникновения у заявителя прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ и для целей применения положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Довод заявителя о том, что орган местного самоуправления, заключив первоначальный договор аренды от 01.04.2003 N 01-02379-002-Н-АР-2146-01, не зарегистрировал право собственности на сдаваемое в аренду имущество, в связи с чем своевременно не был зарегистрированы договоры аренды N 01-02379-002-Н-АР-2146-01 и N 01-02379-005-Н-АР-4160-00, коллегией не принимается как не имеющий в данном случае правого значения.

Действительно, право муниципальной собственности на спорное имущество (нежилое помещение в здании (лит. А), общая площадь 31,6 кв.м., номера на поэтажном плане: 13 (V), этаж: 1; назначение: нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Алеутская, 41а) зарегистрировано 01.07.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 25-25-01/086/2009-004.

Между тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, заявитель с целью исполнения обязанности по регистрации договоров аренды не был лишен права на обращение в органы судебной власти с заявлением о понуждении произвести данную регистрацию.

Остальные возражения заявителя жалобы проверены и отклонены коллегией как несостоятельные в силу изложенного выше по тексту постановления.

На основании вышеизложенного, поскольку у заявителя отсутствовал зарегистрированный надлежащим образом действующий договор аренды испрашиваемых помещений для целей применения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отказ Управления муниципальной собственности г. Владивостока предпринимателю от 10.03.2010 N 1271Д в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, 41а, площадью 31,6 кв.м. является правомерным как соответствующий закону и не нарушающий права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в удовлетворении заявленных предпринимателем требований правомерно отказано. Решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 13.09.2010 по делу N А51-9740/2010 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

Г.А. Симонова

Судьи:

З.Д. Бац Е.Л. Сидорович