Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2010 г. N А40-26571/08-135-135

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2010 г. N 09АП-23778/2010

г.Москва

Дело N А40-26571/08-135-135

N 09АП-23778/2010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "01" ноября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "10" ноября 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Барановской Е.Н., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Колесниковой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Сантехника"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от "20" июля 2010 года,

принятое судьей Сафроновой Л.А.

по делу N А40-26571/08-135-135

по иску Департамента земельных ресурсов г.Москвы

к ответчику ООО "Сантехника",

с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Префектуры ЗАО г.Москвы,

об истребовании объекта аренды,

и по встречному иску об обязании заключить договор аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: Нагорная М.Ю. дов. от 25.12.2009г.;

от ответчика: Копытов В.П. дов. от 20.01.2010г.;

от третьего лица: неявка, извещено,

УСТАНОВИЛ:

11.05.2010г. Департамент земельных ресурсов г.Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "Сантехника", с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Префектуры ЗАО г.Москвы, об истребовании имущества из незаконного владения Ответчика посредством обязания освободить земельный участок площадью 2625кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Рябиновая, вл. 22, ранее предоставленный по Договору аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365, от возведенных на нем складских сооружений.

Заявленные требования со ссылкой на нормы ст.ст. 301, 610 ГК РФ мотивированы тем, что после того, как арендодатель письмом от 02.04.2008г. N 33-и-07-53/08 отказался от исполнения считающегося возобновленным на неопределенный срок Договора аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365, арендатор не возвратил являющийся объектом аренды земельный участок в состоянии, обусловленном Договором, а именно: свободным от возведенных на нем складских сооружений.

В ходе производства в суде первой инстанции принят встречный иск, поданный 20.06.2008г. (Т. 1, л.д. 30-33), об обязании заключить Договор краткосрочной аренды земельного участка площадью 2625кв.м. с адресными ориентирами: г.Москва, ул.Рябиновая, вл. 22, предоставленный для эксплуатации складских сооружений, на тех же условиях, на которых был заключен Договор аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365, на новый срок начиная с 22.08.2006г.

Заявленные требования со ссылкой на нормы ст. 445 ГК РФ мотивированы тем, что на основании п. 5.3. Договора аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Письмами от 07.08.2006г. N 02-АР и от 03.08.2006г. N 01-АР арендатор уведомил арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок, однако арендодатель от заключения соответствующего договора уклонился.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "20" июля 2010 года (Т. 2, л.д. 121-122) первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

На состоявшееся Решение ООО "Сантехника" подана апелляционная жалоба (Т. 2, л.д. 125-128), в которой он просит обжалуемое решение отменить с вынесением судебного акта об отказе в удовлетворении первоначального иска, указав, что:

- вывод суда первой инстанции о том, что Договор аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 возлагает на арендатора обязанность по окончании срока аренды освободить являющийся объектом аренды земельный участок от складских сооружений, возведенных до того, как указанный Договор аренды был заключен, - не соответствует обстоятельствам дела и основывается на неправильном, в нарушение нормы ст. 431 ГК РФ, толковании условий соответствующего Договора;

- возложение на ООО "Сантехника" обязанности освободить являющийся объектом аренды по Договору аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 земельный участок от возведенных на нем от складских сооружений при том, что соответствующие сооружения на основании Договора купли-продажи от 25.03.2010г. (Т. 2, л.д. 47-56) переданы в собственность не привлеченного к участию в деле общества AKRO INVESTMENT LTD (Великобритания), - нарушает нормы ст.ст. 209 ГК РФ, 51 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Департамент земельных ресурсов г.Москвы заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы; Третье лицо не явилось, будучи надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства (Т. 3, л.д. 6), сведений о причинах неявки не представило.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим отмене в части удовлетворения первоначального иска об обязании освободить земельный участок от складских помещений.

Установлено, что 20.03.2003г. между городом Москвой в лице Московского земельного комитета (арендодатель) и ООО "Сантехника" (арендатор) заключен Договор аренды N М-07-506365 (Т. 1, л.д. 4-15), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование на срок 3 года земельный участок площадью 2625кв.м. с адресными ориентирами: г.Москва, ул.Рябиновая, вл. 22, для эксплуатации складских сооружений.

Установлено, что после истечения срока, на который Договор аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 был заключен, арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться являющимся объектом аренды земельным участком, в силу чего Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Департамент земельных ресурсов г.Москвы, являющийся преемником прав и обязанностей Московского земельного комитета, согласно Положения о Департамента земельных ресурсов г.Москвы, утв. Постановлением Правительства г.Москвы от 30.10.2007г. N 949-ПП, осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в собственности города Москвы, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Департамент земельных ресурсов г.Москвы письмом, исх. от 02.04.2008г. N 33-И-07-53/08 (Т. 1, л.д. 17), полученным арендатором 10.04.2008г. (Т. 1, л.д. 18), уведомил его об отказе от Договора аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ и потребовал вернуть арендованное имущество.

Таким образом, в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ по истечении 3-х месячного срока со дня получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от Договора аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 последний прекратил свое действие.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что по прекращении обязательств из Договора аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 арендатор должен был освободить являющийся объектом аренды земельный участок от возведенных на нем складских сооружений.

Суд апелляционной инстанции с указанным выводом суда первой инстанции не соглашается.

На момент заключения Договора аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 являющийся объектом аренды земельный участок уже был застроен складскими сооружениями, об обязании освободить от которых земельный участок заявлен иск.

Из объяснений участвующих в деле лиц, данных суду апелляционной инстанции, следует, что:

- сооружения, об обязании освободить от которых земельный участок заявлен иск, представляют собой ангар общей площадью 375кв.м., административное здание общей площадью 36кв.м., склад общей площадью 90кв.м., склад общей площадью 200кв.м.;

- на являющемся объектом аренды земельном участке в период после заключения Договора аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 Ответчик новых сооружений не возводил;

- сооружения, об обязании освободить от которых земельный участок заявлен иск, были возведены на являющемся объектом аренды земельном участке до заключения Договора аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365;

- земельный участок, являющийся объектом аренды по Договору аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365, ранее являлся объектом аренды по Договорам аренды от 26.01.2000г. и от 20.08.2003г., заключенным городом Москвой в лице Московского земельного комитета (арендодатель) и ООО "Сантехника" (арендатор);

- на момент заключения Договоров аренды от 26.01.2000г. и от 20.08.2003г. являющийся объектом аренды земельный участок также был застроен складскими сооружениями, об обязании освободить от которых земельный участок заявлен иск;

- сооружения, об обязании освободить от которых земельный участок заявлен иск, были возведены на являющемся объектом аренды земельном участке до заключения Договоров аренды от 26.01.2000г. и от 20.08.2003г.

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку по Договору аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 арендатор получил земельный участок площадью 2625кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Рябиновая, вл. 22, застроенным складскими сооружениями, а именно: ангаром общей площадью 375кв.м., административным зданием общей площадью 36кв.м., складом общей площадью 90кв.м., складом общей площадью 200кв.м., - то Договор аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 не является тем основанием, в силу которого у арендатора могла бы возникнуть обязанность осуществить снос соответствующих складских сооружений.

П. 4.2.2. Договора аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 установлено, что по окончании срока аренды при отсутствии положительного решения уполномоченного органа власти на заключение нового договора аренды, а также в случае необходимости использования земельного участка под городские нужды, освободить земельный участок и сдать его по акту в установленном порядке.

П. 8.2. Договора аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 установлено, что до истечения срока его действия арендатор обязан принять меры к освобождению земельного участка (кроме законно созданных зданий, строений и/или сооружений, являющихся недвижимым имуществом), и возвратить арендодателю земельный участок в последний день действия Договора, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами или указанным Договором.

По мнению города Москвы, п. 4.2.2., 8.2. Договора аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 свидетельствуют о принятии на себя арендатором обязанности возвратить арендодателю объект аренды не в том состоянии, в котором он его получил, а в состоянии, обусловленном договором, а именно: свободным от складских сооружений, возведенных на являющемся объектом аренды земельном участке до заключения соответствующего Договора.

Суд апелляционной инстанции с указанным доводом не соглашается.

Толкование сформулированных в п. 4.2.2., 8.2. Договора условий по правилам, установленным нормой ст. 431 ГК РФ, а именно: исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а также в сопоставлении с другими условиями и смыслом Договора в целом, - позволяет прийти к выводу о том, что обязанность арендатора совершить по окончании срока аренды действия по освобождению земельного участка определена в Договоре применительно к ранее совершенным в период срока действия данного Договора аренды действиям арендатора по освоению являющегося объектом аренды земельного участка, т.е. арендатор по окончании срока аренды обязан освободить земельный участок от того имущества, которое он разместил на земельном участке в период срока аренды.

Норма ст. 622 ГК РФ, устанавливающая обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором, - как общее правило предполагает совершение арендатором по прекращении договора аренды таких действий в отношении объекта аренды, которые обусловлены действиями, ранее совершенным им же в период срока аренды в процессе осуществления пользования объектом аренды.

Тогда как возложение на арендатора обязанности привести объект аренды по окончании срока аренды в такое состояние, которое фактически предполагает совершение арендатором определенной работы в отношении объекта аренды и сдачу ее результата арендодателю, не являясь общим установленным нормой ст. 622 ГК РФ правилом, - должно быть выражено в договоре достаточно ясно и определенно.

Между тем в Договоре аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 не содержится слов и выражений, прямо или косвенно свидетельствующих о возложении на арендатора обязанности по окончании срока аренды освободить земельный участок от тех строений, которые находились на данном земельном участке до заключения указанного Договора.

Таким образом, в силу Договора аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 ООО "Сантехника" не обязывалось осуществить снос ангара общей площадью 375кв.м., административного здания общей площадью 36кв.м., склада общей площадью 90кв.м., склада общей площадью 200кв.м. на земельном участке площадью 2625кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Рябиновая, вл. 22.

Соответственно, установленных ст. 622 ГК РФ оснований возникновения у ООО "Сантехника" обязанности осуществить снос соответствующих строений, не имеется.

По делу N А40-26571/08-135-135 установлено, что возведенные на являющемся объектом аренды по Договору аренды N М-07-506365 от 20.03.2003г. земельном участке сооружения, а именно: ангар общей площадью 375кв.м., административное здание общей площадью 36кв.м., склад общей площадью 90кв.м., склад общей площадью 200кв.м.:

- являются объектами, прочно связанными с землей, при перемещении которых их назначению будет нанесен несоразмерный ущерб;

- возведены на земельном участке, не отведенном в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, для целей возведения на нем объектом недвижимого имущества.

Как разъяснено в п. 24 Постановление Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г., "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещным прав", по смыслу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

В соответствии с положениями АПК РФ истец вправе при обращении в суд указывать на подлежащие применению (по его мнению) нормы права в исковом заявлении. По смыслу норм ст.ст. 6, 65 АПК РФ арбитражный суд не связан правовыми доводами лиц, участвующих в деле и вправе, исходя из предмета заявленных исковых требований, а также приведенных сторонами в обоснование своих требований и возражений обстоятельств, самостоятельно определить иную норму права, не указанную в исковом заявлении, подлежащую применению в рассматриваемом случае.

В том случае, когда земельный участок предоставлен в аренду на условиях отсутствия у арендатора права возводить на нем объекты недвижимого имущества, а арендатором на являющемся объектом аренды земельном участке возведено строение, прочно связанное с землей настолько, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, то при предъявлении арендодателем по истечении срока аренды иска к арендатору, предметом которого является требование снести указанное строение, фактические обстоятельства, обосновывающие наличие у ответчика обязанность осуществить снос данного строения, позволяют применить к рассматриваемому случаю как норму ст. 222 ГК РФ, так и норму ст. 622 ГК РФ.

Между тем по настоящему делу строения, об освобождении от которых являющегося объектом аренды земельного участка заявлен иск, арендатором не возводились.

Таким образом, по настоящему делу подлежащие доказыванию обстоятельства, свидетельствующие о наличии оснований для применения нормы ст. 622 ГК РФ, влекущей обязанность арендатора возвратить по окончании срока аренды являющийся объектом аренды земельный участок свободным от возведенных на нем строений, - отличаются от обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для применения нормы ст. 222 ГК РФ, влекущей обязанность лица, осуществившего самовольное строительство, или лица, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной, осуществить ее снос.

Таким образом, учитывая, что по настоящему делу:

- Истцом правовым основанием иска норма ст. 222 ГК РФ не заявлена;

- Истец в обоснование требования о возложении на Ответчика обязанности освободить являющий объектом аренды по Договору аренды N М-07-506365 от 20.03.2003г. земельный участок от ангара общей площадью 375кв.м., административного здания общей площадью 36кв.м., склада общей площадью 90кв.м., склада общей площадью 200кв.м., не ссылается ни на обстоятельства, свидетельствующие о том, что Ответчик осуществил строительство указанных сооружений, ни на обстоятельства, свидетельствующие о том, что Ответчик является лицом, которое стало бы собственником, если бы постройки не являлись самовольными;

- Истцом правовым основанием иска заявлены нормы ст.ст. 301, 610 ГК РФ;

- Истец в обоснование требования о возложении на Ответчика обязанности освободить являющий объектом аренды по Договору аренды N М-07-506365 от 20.03.2003г. земельный участок от ангара общей площадью 375кв.м., административного здания общей площадью 36кв.м., склада общей площадью 90кв.м., склада общей площадью 200кв.м., ссылается лишь на обстоятельство ненадлежащего исполнения арендатором установленной Договором аренды обязанности передать арендодателю по окончании срока объект аренды в состоянии, обусловленном договором, -

- установленных ст.ст. 6, 65 АПК РФ оснований осуществлять проверку наличия или отсутствия установленных ст. 222 ГК РФ оснований возникновения у ООО "Сантехника" обязанности осуществить снос соответствующих строений, - у суда не имеется.

А поскольку, как указано выше, Договор аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 не является основанием возникновения у ООО "Сантехника" обязанности осуществить снос строений, возведенных на являющемся объектом аренды земельном участке до заключения соответствующего Договора, - суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности первоначального иска.

Решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска подлежит отмене.

Решение суда первой инстанции в части взыскания с ООО "Сантехника" в доход Федерального бюджета 4000руб. госпошлины (из которых 2000руб. - при подаче первоначального иска, от уплаты которой Истец освобожден, и 2000руб. - при подаче встречного иска, в уплате корой Истцу была предоставлена рассрочка), подлежит изменению, а именно: с ООО "Сантехника" в доход Федерального бюджета подлежит взысканию 2000руб. госпошлины.

В части отказа в удовлетворении встречного иска за отсутствием установленных ст. 445 ГК РФ оснований решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Ни ГК РФ, ни иными законами, ни договором на город Москву не возложена обязанность заключить с ООО "Сантехника" договор аренды на предложенных последним условиях.

П. 5.3. Договор аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365 в соответствии с нормой п. 1 ст. 621 ГК РФ наделяет исправного арендатора лишь преимущественным перед иными лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, реализовать которое арендатор сможет только в том случае, если арендодатель изъявит согласие на заключение договора аренды на новый срок с данным арендатором или с иным лицом, и только посредством предъявления требований о переводе на себя прав и обязанностей из договора аренды, заключенного арендодателем с другим лицом, а не требований о понуждении к заключению договора аренды.

В связи с чем в части отказа в удовлетворении встречного иска решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от "20" июля 2010 года по делу N А40-26571/08-135-135 в части обязания ООО "Сантехника" в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 2625кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Рябиновая, вл. 22, ранее предоставленный по Договору аренды от 20.08.2003г. N М-07-506365, от возведенных на нем складских сооружений, - отменить.

В указанной части в удовлетворении иска Департамент земельных ресурсов г.Москвы отказать.

Решение Арбитражного суда г.Москвы от "20" июля 2010 года по делу N А40-26571/08-135-135 в части распределения судебных издержек изменить.

Взыскать с ООО "Сантехника" в доход Департамента земельных ресурсов г.Москвы 2000руб. госпошлины.

В части отказа в удовлетворении иска ООО "Сантехника" Решение Арбитражного суда г.Москвы от "20" июля 2010 года по делу N А40-26571/08-135-135 оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Е.Н. Барановская Т.Ю. Левина