Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2010 г. N 09АП-26603/2010

г. Москва

16 ноября 2010 г.

Дело N А40-41790/10-155-357

Резолютивная часть постановления объявлена 10.11.2010.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.11.2010

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гармаевым Б.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ТехноРесурс", общества с ограниченной ответственностью "Фирма Пелекен"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 01.09.2010, принятое судьей Беспаловой Ю.Н.,

по делу N А40-41790/10-155-357

по иску Департамента имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью "ТехноРесурс"

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Фирма Пелекен"

об истребовании имущества

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Сак С.О. по доверенности от 01.02.2010 г. N Д/6352,

от ответчика: не явился, извещен,

от третьего лица: Камчатных В.В., ген. директор, решение N 2 от 07.02.2000г.

УСТАНОВИЛ

Департамент имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТехноРесурс" (далее - ответчик) об обязании освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Москва, ул.Нагорная, д.5, корп.1, общей площадью 40 кв.м., подвал, пом.1, комнаты 25, 26,30 (с учетом уточнения предмета иска в порядке ст. 49 АПК РФ), ссылаясь на ст.ст. 11,12, 301 АПК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО "Фирма Пелекен".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.09.2010 г. исковые требования Департамента имущества города Москвы удовлетворены; согласно резолютивной части решения ООО "Фирма Пелекен" обязана освободить указанное нежилое помещение. При этом суд исходил из не доказанности законных оснований для занятия спорного помещения, а договор субаренды, на который ссылался ответчик в обоснование своих возражений, признан судом недействительным (ничтожным) на основании ст.ст.168,608,615 ГК РФ, поскольку не представлено доказательств наличия согласия собственника на сдачу указанных помещений в субаренду.

Ответчик и третье лицо не согласились с принятым по делу решением суда и обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении требований Департамента отказать.

По мнению заявителей апелляционных жалоб, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы ООО "Техноресурс" ссылается на то обстоятельство, что суд незаконно применил ст. 301 ГК РФ, поскольку общество владеет и пользуется помещением на основании договора субаренды, а согласно положениям ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "Фирма Пелекен" ссылается на то обстоятельство, что суд первой инстанции дал неверную правовую оценку договорам субаренды от 01.01.2010 N 33 и аренды N 4 от 29.07.1991. По мнению третьего лица, оно законно владеет спорным помещением на основании договора аренды N 4 от 29.07.1991., заключенного с Арендным предприятием "Красная Крутильщица", которое в свою очередь владело спорными помещениями на основании договора аренды с правом выкупа N 19 от 27.06.1991г., заключенного с собственником имущества - Российским Концерном "Ростекстиль". Судом не были исследованы обстоятельства передачи ответчику в аренду спорных помещений и наличия согласия Российского Концерна "Ростекстиль" (прежнего собственника) на передачу Малому предприятию "Пелекен" спорных помещений сроком на 25 лет.

Ответчик в судебное заседание не явился, письменно ходатайствовал о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя. Судебное разбирательство проведено в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по правилам, предусмотренным ч.3 ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований истца. В ходе судебного разбирательства в апелляционном суде по ходатайству третьего лица к материалам дела были приобщены дополнительные доказательства: договор аренды предприятия с правом выкупа N 19 от 27.06.1991 г., изменения и дополнения к договору N 1, договорное письмо от 01.07.1991., договор аренды нежилого помещения N 4 от 29.07.1991 г. с приложениями.

Представитель истца в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения, считает решение суда законным и обоснованным, принятым с правильным применением норм материального и процессуального права, доводы апелляционных жалоб - несостоятельными.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам главы 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.01.2010 года между третьим лицом (арендодатель) и ответчиком (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения N 33, во исполнение которого последнему на срок по 30.12.2010 г. включительно было передано нежилое помещение, общей площадью 40 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул.Нагорная, д.5, корп.1, подвал, пом.1, комнаты 25, 26,30, что подтверждается актом приемки-передачи от 01.01.2010 г.

На момент судебного разбирательства спорные нежилые помещения принадлежат на праве собственности городу Москва, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 18.09.2007 серии 77 АЖ 103514 (этаж п. пом.1 комн.1-31, л.д.4), из которого следует, что ограничения права не зарегистрированы.

Между тем, на момент регистрации права собственности г.Москва спорные нежилые помещения (подвал, пом.1, комнаты 25, 26,30) находились во владении и пользовании ответчика и третьего лица по упомянутому договору субаренды и договору аренды N 4 от 29.07.1991 г.

27.06.1991 между Российским государственным концерном по производству текстильной продукции ("Ростекстиль") (арендодатель и собственник имущества) и Арендным предприятием Московская шелко-крутильная фабрика "Красная Крутильщица" (арендатор) был заключен договор аренды предприятия с правом выкупа N 19 по условиям которого последнему было передано имущество Московской шелкокрутильной фабрики "Красная Крутильщица", в том числе, спорные помещения общей площадью 45 кв.м., расположенные по адресу: г.Москва, ул.Нагорная, д.5, корп.1 - основные непроизводственные фонды по остаточной стоимости с учетом фактического износа сроком на 25 лет (с учетом изменений, внесенных Соглашением от 29.06.1991).

Согласно пункту 1.4 договора имущество считается переданным с момента заключения настоящего договора.

Пунктом 4.1 указанного договора в ред. Изменений и дополнений N 1 к договору от 16.03.1992 г. предусмотрено право арендатора сдавать в субаренду, продавать, обменивать, производить улучшения (отделимые и неотделимые) арендованного имущества с письменного согласия Арендодателя.

Согласно договорному письму от 01.07.1991 г. Концерн "Ростекстиль", собственник имущества и арендодатель, дал согласие Арендному предприятию Московская шелко-крутильная фабрика "Красная крутильщица", арендатору, на сдачу в арендное пользование нежилых помещений в жилых домах, расположенных по адресу: г.Москва, ул.Нагорная, д.5, корп.1 площадью 385 кв.м., находящихся у последнего на условиях договора аренды с правом выкупа N 19 от 27.06.1991 г.

29.07.1991 между Малым предприятием "Пелекен" (арендатор) и Фабрикой "Красная крутильщица (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения с правом выкупа N 4, по условиям которого арендатору были переданы в полную аренду с правом выкупа нежилые помещения, общей площадью 385 кв.м., расположенные по адресу: г.Москва, ул.Нагорная, д.5, корп.1 (полуподвал, поэтажный план БТИ прилагается).

Срок аренды по указанному договору (пункт 2 договора) установлен сторонами с 29.07.1991 по 26.06.2016 включительно, т.е. в 24 года 10 месяцев и 28 дней.

Факт правопреемства между Малым предприятием "Пелекен" и ООО "Пелекен" установлен постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда г.Москвы от 28.09.2010 г. по делу N А40-24903/10-113-210 и истцом не опровергнут.

Полагая, что ответчик занимает спорные нежилые помещения в отсутствие законных оснований, без согласия собственника помещения, Департамент и обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика освободить занимаемые им помещения.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей истца и третьего лица, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных пояснений, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела и представленные в апелляционный суд доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене в связи с при неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в решении о ничтожности договора субаренды N 33 от 01.01.2010, обстоятельствам дела (п.п.3,4 ч.1 ст.270 АПК РФ) по следующим основаниям.

Согласно ст. ст. 608, 617 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду; при этом переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции неправомерно исходил из ничтожности договора субаренды, поскольку при установлении обстоятельств получения согласия собственника на сдачу спорного объекта недвижимости в аренду (субаренду) нормы статей 168, 608, 615 Гражданского кодекса РФ не могут быть применены, поскольку подлежали применению Основы законодательства Союза ССР и союзных республик "Об аренде", действующие на момент заключения договора.

Согласно ч.2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Суд первой инстанции в нарушение указанной законодательной нормы не установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, изложенные в приобщенной к материалам дела копии апелляционной жалобы третьего лица на решение по делу N А40-24903/10-113-210(л.д.56-66) и сделал ошибочный вывод о ничтожности договора субаренды от 01.01.2010 N 33, заключенного между ответчиком и третьим лицом, сославшись на отсутствие согласия собственника.

Между тем, доказательствами, обладающими признаками относимости, допустимости и достоверности, не оспоренными в установленном порядке истцом, подтверждается факт дачи согласия на передачу в аренду (субаренду) помещений, расположенных по адресу: г.Москва, ул.Нагорная, д.5, корп.1., включая спорные, Концерном "Ростекстиль", который являлся собственником на момент заключения договора аренды с правом выкупа N 19 от 27.06.1991г. с Фабрикой "Красная крутильщица".

Таким образом, проанализировав представленные доказательства, апелляционный суд считает, что договор N 4 от 29.07.1991г., заключенный между Малым предприятием "Пелекен" и Фабрикой "Красная крутильщица", соответствует действующему на момент его заключения законодательству и не может быть признан недействительным, не порождающим правовых последствий на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ, Часть 1 которого принята 21.10.1994 года.

При таких обстоятельствах не являются ничтожными и последующие сделки по сдаче спорных помещений третьим лицом в субаренду ответчику, поскольку такое право было предусмотрено пунктом 10.2 договора.

При этом, судебной коллегией учитывается, что согласно пункту 12 Указа Президента РФ от 14.10.1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду", Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом и соответствующим комитетам по управлению имуществом до 1 января 1993 г. рекомендовано было переоформить договоры аренды в соответствии с настоящим Указом. При переоформлении договоров аренды не допускался пересмотр условий этих договоров; договоры аренды подлежали признанию незаключенными и недействительными исключительно в суде и арбитражном суде.

Департамент имущества г.Москвы не представил доказательств переоформления арендных отношений, возникших из договора N 19 от 27.06.1991, в установленном порядке договоры аренды N 19 от 27.06.1991 и N 4 от 29.07.1991 недействительными не признаны.

При таких обстоятельствах оснований для обязания ответчика освободить занимаемые им по действующему договору субаренды помещения, срок действия которого на момент судебного разбирательства не истек, у суда первой инстанции не имелось.

Более того, в соответствии с пунктом 34 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с последствиями недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Таким образом, в соответствии с названными разъяснениями Пленума истцом избран ненадлежащий способ защиты. Обоснованными признаются и доводы апелляционной жалобы ООО "Пелекен" о том, что решение принято судом первой инстанции в отношении ненадлежащего ответчика (третьего лица).

При таких обстоятельствах доводы апелляционных жалоб ответчика и третьего лица признаются апелляционным судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам по правилам ст. 110 АПК РФ относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266-269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.09.2010 года по делу N А40-41790/10-155-357 отменить.

В удовлетворении исковых требований Департамента имущества г.Москвы о выселении ООО "Техноресурс" из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Нагорная, д.5, корп.1 (подвал, пом.1 N 1, комн. 25-30, общей площадью 40 кв.м.) отказать.

Взыскать с Департамента имущества г.Москвы в пользу ООО "Фирма Пелекен" 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с Департамента имущества г.Москвы в пользу ООО "Техноресурс" 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

С.В. Краснова Т.Я. Сумарокова