Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2011 г. N 20АП-5377/2010

город Тула

26 января 2011 года

Дело N А23-4081/09Г-15-210

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волковой Ю.А.,

судей Токаревой М.В., Дайнеко М.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбачевой Ю.А.,

с участием в судебном заседании:

от истца: Полищук С.М. - доверенность N 18 от 15.06.2010

от ответчика: Чудакова Е.Е. - доверенность б/н от 11.08.2010;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбачевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промгражданстрой", г. Калуга,

(регистрационный номер - 20АП-5377/10)

на решение Арбитражного суда Калужской области от 15 октября 2010 года

по делу N А23-4081/09Г-15-210 (судья Архипов Ю.В.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Промгражданстрой", г. Калуга,

к Городской Управе (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга", г. Калуга,

о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и

об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Промгражданстрой", г. Калуга (далее - ООО "Промгражданстрой") обратилось в Арбитражный суд Калужской области к Городской Управе (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" (далее - Городская Управа) с иском о признании незаконным отказа Городской Управы в заключении договора аренды земельного участка из состава земель поселений и об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 1 614 кв.м., находящегося по адресу: г. Калуга, ул. Болдина, используемого для строительства многоэтажного жилого дома.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 25.11.2009 по делу N А23-4081/09Г-15-210, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2010, в удовлетворении исковых требований ООО "Промгражданстрой", г. Калуга, отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 31.05.2010 решение Арбитражного суда Калужской области от 25.11.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2010 по делу N А23-4081/09Г-15-210 отменено и дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 15.10.2010 в удовлетворении заявленных исковых требованиях отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Промгражданстрой", обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, на недоказанность, имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права просит решение Арбитражного суда Калужской области от 15.10.2010 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

Оспаривая указанное судебное решение, заявитель полагает, что судом первой инстанции проигнорированы выводы суда кассационной инстанции.

Считает, что ответчик, в нарушение пункта 5.1.1 инвестиционного контракта вместо оказания содействия в реализации инвестиционного проекта, чинил препятствия в строительстве многоэтажного жилого дома.

Отмечает, что имеющиеся в распоряжении истца документы свидетельствуют о том, что отказ ответчика от заключения с истцом договора аренды на новый срок является злоупотреблением предоставленными ему правами арендодателя.

Согласно отзыву Городской управы на апелляционную жалобу, последняя не согласна с ее доводами, считает, что правовых оснований для ее удовлетворения апелляционной жалобы заявителя не имеется. Просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В дополнительном отзыве на апелляционную жалобу, Городская управа ссылается на необоснованность требований истца о понуждении к заключению нового договора аренды и недоказанности истцом наличия у ответчика обязанности по заключению нового договора аренды.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца изложил доводы апелляционной жалобы, поддержал их в полном объеме, считая решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы не поддержал по основаниям, изложенным в письменных отзывах на апелляционную жалобу. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменений, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Согласно статье 29 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления, обладающих правом распоряжения землей, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по формированию:

1) без предварительного согласования места размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу пункта 2 статьи 16 и статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", вступившей в силу с 01.10.2005.

Пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, а продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

В абзацах 4, 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 18.12.2006) предусмотрено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Данная норма в силу пункта 4 статьи 38 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" распространяется на правоотношения, возникшие с 01.10.2005.

Таким образом, переходными положениями Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции от 18.12.2006) установлены ограничения реализации возможности получения земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов: временные - до 01.03.2007 и при условии предоставления земельного участка такому лицу решением о предварительном согласовании - до 01.10.2005.

Как следует из материалов дела распоряжением Городского Головы Городской Управы Муниципального образования "Город Калуга" от 30.09.2005 N 4273-р ООО "Промгражданстрой" утвержден акт о выборе, проект границ земельного участка площадью 1614 кв.м из земель поселений по адресу: г. Калуга, ул.Болдина для строительства многоэтажного жилого дома согласно прилагаемому плану; предварительно согласовано место размещения многоэтажного жилого дома на выбранном земельном участке.

Указанным распоряжением Обществу "Промгражданстрой" предписано до начала строительства выполнить топогеодезические работы, инженерно-геологические изыскания, разработать проектную документацию согласно архитектурным и планировочным заданиям, сметой строительства предусмотреть благоустройство территории, обратиться в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений по вопросу заключения договора аренды на указанный участок для строительства названного объекта (т.1, л.д. 21).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ООО "Промгражданстрой" было согласовано место размещения земельного участка до 01.10.2005.

Распоряжением Городского Головы городского округа "Город Калуга" от 01.08.2006 N 6369-р предписано предоставить ООО "Промгражданстрой" названный земельный участок в аренду на срок 3 года для строительства многоэтажного жилого дома (т.1, л.д. 10).

В тот же день между Городской Управой городского округа "Город Калуга" (арендодатель) и ООО "Промгражданстрой" (арендатор) был заключен договор аренды N 96/06 на указанный земельный участок.

Все вышеперечисленные документы свидетельствуют о надлежащем исполнении Городской управой (исполнительно-распорядительным органом) городского округа "Город Калуга" обязанности по заключению с ООО "Промгражданстрой" договора аренды на вышеуказанный земельный участок в соответствии условиями, установленными пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Пунктом 1.1. договора установлено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель поселений с кадастровым N 40:26:00 03 66:0014, общей площадью 1 614,0 кв.м, находящийся по адресу: г. Калуга, ул. Болдина, используемый для строительства многоэтажного жилого дома, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 01.08.2006 по 01.08.2009.

Согласно п.4.3.2. договора истец по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами имеет право заключить договор аренды на тех же условиях на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

В пункте 6.3. договора определено, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

01.11.2007 ответчик направил в адрес истца извещение N 8004 о расторжении договора аренды земельного участка, в котором просил подписать соглашение о расторжении договора аренды в 2-недельный срок после получения уведомления (т.1, л.д. 71). Ответа на данное письмо не последовало.

Направленный в адрес истца отказ в виде извещения о прекращении арендных отношений послужил основанием для обращения ООО "Промгражданстрой" с настоящим иском в Арбитражный суд Калужской области.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации (т.1., л.д. 4-7).

В силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 указанного Кодекса.

Согласно статье 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков.

В силу изложенного, данные нормы не предусматривают обязанности арендодателя предложить арендатору заключить новый договор аренды, а предоставляют арендатору возможность перевода на него прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с иным лицом в течение одного года после прекращения предыдущей сделки.

Доказательств, подтверждающих, что спорный объект предоставлен в аренду другому лицу, в материалах дела отсутствует.

Кроме того, в письменных пояснениях от 19.08.2010 (л.д.85-87, т.2) ответчик указывает, что спорный земельный участок до настоящего времени в аренду никому не предоставлен.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что основанием для понуждения ответчика заключить новый договор аренды является инвестиционный контракт от 27.07.2006 года (т.1, л.д.133-139) несостоятелен и не основан на нормах закона.

Как следует из п. 4.1.1.2 инвестиционного контракта ответчиком исполнена обязанность по заключению с истцом договора аренды земельного участка для строительства жилого дома.

Обязанность заключить новый договор аренды спорного земельного участка на новый срок на тех же условиях (или новых условиях) на ответчика не возложена ни законом, ни добровольно принятым обязательством.

Инвестиционный контракт 27.07.2006 года в отношении спорного земельного участка по своему содержанию не может быть также отнесен к договору о развитии застроенной территории, заключенному в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке, наличие которого в силу пункта 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствовало бы о законных претензиях истца на предоставление земельного участка без проведения торгов.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчик нарушил условия пункта 5.1.1 Инвестиционного контракта об оказании содействия в реализации проекта по строительству многоэтажного дома судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку взаимоотношения сторон по данному договору не относятся к предмету рассматриваемого спора.

Вместе с тем, судебная апелляционная коллегия считает необходимым обратить внимание на длительное бездействие со стороны истца по оформлению разрешительной документации, необходимой для строительства жилого дома.

Как усматривается из материалов дела, правоотношения между истцом и ответчиком по аренде спорного земельного участка начались еще с 2005 года.

Договор аренды земельного участка N 96/06 от 01.08.2006 заключен (зарегистрирован) управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 13.10.2006 (т.1, л.д.14).

Однако с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка в адрес управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений истец обратился только 05.03.2008 (письмо истца N 168 от 05.03.2008, т.1, л.д.29)., т. е. только спустя 4 месяца после направления ответчиком в его адрес извещения N 8004 от 01.11.2007 о расторжении договора аренды (т. 1, л.д.71) и спустя 1,5 года после заключения договора аренды N 96/06 от 01.08.2006.

Вместе с тем, причиной для направления истцом извещения N 8004 от 01.11.2007 о расторжении договора аренды послужило распоряжение Городского головы городского округа "Город Калуга" от 18 мая 2007 года N 4465-р (т.2, л.д.110), согласно которому было принято решение о разработке документации по планировке территории, ограниченной улицами Болдина, Белинского, Спичечной, Некрасова. В границы территории, в отношении которой должна разрабатываться документация по планировке территории, попадает и земельный участок, предоставленный ООО "Промгражданстрой" в аренду для строительства многоквартирного жилого дома.

Данное распоряжение исполнительно-распорядительного органа городского округа "Город Калуга" было официально опубликовано в газете "Калужская неделя" от 24.05.2007 N 21 (282), в связи с чем, его содержание должно было быть известно истцу.

Данный ненормативный правовой акт органа местного самоуправления не оспорен в судебном порядке и продолжает действовать.

Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании в суде апелляционной инстанции одним из оснований для издания распоряжения Городского головы городского округа "Город Калуга" от 18 мая 2007 года N 4465-р (т.2, л.д.110) явились в том числе жалобы жителей домов микрорайона "Спичка". Жители указанного микрорайона выражали свое несогласие с началом строительства жилого дома на спорном земельном участке в непосредственной близости от общеобразовательной школы N 4 по ул. Болдина, 15 в Калуге.

Кроме того, как следует из материалов дела 28 апреля 2009 года состоялись публичные слушания по проекту планировки в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса РФ, Положением о порядке организации и проведения публичных слушаний на территории муниципального образования "Город Калуга" в области градостроительной деятельности, утвержденным постановлением Городской Думы городского округа "Город Калуга" от 28.04.2006 N 57, Уставом муниципального образования "Город Калуга".

Как усматривается из протокола публичных слушаний по проекту планировки территории, ограниченной улицами Болдина, Белинского, Спичечной, Некрасова в г. Калуга от 28 апреля 2009 года (т.1, л.д. 82-88) публичные слушания проводились с участием граждан, проживающих на территории, ограниченной вышеуказанными улицами, а также иных лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией проекта.

При подведении итогов публичных слушаний было принято решение о присоединении земельного участка, предоставленного в аренду ООО "Промгражданстрой" под строительство многоквартирного жилого дома к школе (т.1, л.д.88).

Оценивая все имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ апелляционная коллегия пришла выводу о том, что преимущественное право истца в рамках статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не нарушено.

Злоупотребление правом со стороны Городской Управы, свидетельствующее о ее нежелании без правовых оснований и объективных причин заключить с ООО "Промгражданстрой" новый договор аренды земельного участка исходя из имеющихся в материалах дела документов не усматривается.

Ссылка истца на постановление от 19.05.2010 N 174-п не состоятельна, поскольку оно издано после государственной регистрации прекращения действия договора аренды, состоявшееся 09.09.2009.

Материалами дела подтверждено, что арендатору заблаговременно было известно о нежелании арендодателя пролонгировать арендные правоотношения после истечения 01.08.2009 срока спорного договора аренды.

Законодатель в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ при уклонении стороны, для которой в соответствии с указанными условиями заключение договора обязательно, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, юридически значимыми условиями для возможного предъявления подобного иска в судебном порядке являются: наличие установленной законом обязанности одной из сторон заключить соответствующий договор; наличие проекта договора, содержащего условия, на которых он подлежит заключению; факт уклонения обязанной стороны от заключения договора.

Материалами дела не подтверждено наличие установленной законом или договором обязанности ответчика по заключению договора аренды с истцом.

Кроме того, как установлено решением Арбитражного суда Калужской области от 08.04.2010 по делу N А23-546/10А-12-27, оставленным без изменения постановлением Федерального Арбитражного Суда Центрального округа от 26.08.2010, вступившим в законную силу 12.05.2010, Городская Управа (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" (ответчик) в установленном порядке и своевременно сообщил ООО "Промгражданстрой" (истцу) о своих возражениях относительно продолжения арендных отношений и правомерно осуществил действия по государственной регистрации 09.09.2009 прекращения аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 40:26:000366:0014.

Кассационная коллегия по делу N А23-546/10А-12-27 пришла к выводу, что правовых оснований для возобновления договора аренды не имеется.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу вышеназванной правовой нормы судебные акты арбитражных судов по делу N А23-546/10А-12-27 имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

При таких обстоятельствах, Арбитражный суд Калужской области правомерно пришел к выводу о том, что нормы материального права об обязательном заключении договора одной из сторон на ответчика не распространяются, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда трактовке обстоятельств дела и норм права, отклоняются апелляционным судом как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по апелляционной жалобе составляет 2 000 рублей, которая относится на заявителя апелляционной жалобы - ООО "Промгражданстрой".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 15 октября 2010 года по делу N А23-4081/09Г-15-210 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий судья

Ю.А. Волкова

Судьи

М.В. Токарева М.М. Дайнеко