Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2011 г. N 11АП-13617/2010

10 февраля 2011 года

Дело N А65-19420/2010

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шадриной О.Е.

судей Романенко С.Ш. и Морозова В.А.,

протокол судебного заседания вела секретарь Низамова Р.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 дело по апелляционной жалобе

открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити", Республика Татарстан, г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.10.2010,

принятое по делу N А65-19420/2010 судьей Камалиевым Р.А.,

по иску открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити", Республика Татарстан, г. Казань,

к открытому акционерному обществу "Хлебобараночный комбинат", Республика Татарстан, г. Казань,

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 150 521 руб. 08 коп., пени в сумме 48 288 руб. 45 коп., штрафа в сумме 31 049 руб. 09 коп. и выселении ответчика из занимаемого помещения,

без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Миллениум Зилант - Сити", Республика Татарстан, г. Казань, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Хлебобараночный комбинат", Республика Татарстан, г. Казань, о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 150 521 руб. 08 коп. за период с 15.02.2008 по 25.05.2010, пени в сумме 48 288 руб. 45 коп. за период с 01.03.2008 по 25.05.2010, штрафа в сумме 31 049 руб. 09 коп., начисленного по п. 5.2.2 договора, и о выселении из занимаемого помещения.

До принятия судебного акта по существу спора, истец увеличил сумму долга до 161 461 руб. 74 коп. за период с 01.03.2009 по 02.07.2010, и уменьшил сумму пени до 48 257 руб. 25 коп. за период с 01.08.2008 по 02.07.2010.

Заявленные истцом изменения исковых требований приняты судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.10.2010 (т. 1 л.д. 155-158) в удовлетворении исковых требований отказано. С открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в сумме 218 руб. 18 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "Миллениум Зилант-Сити" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (т. 2 л.д. 16-17), в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствии представителей сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Из материалов дела следует, что 01.05.2006 Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (арендодатель) и ОАО "Казанский хлебобараночный комбинат" (арендатор) заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 5481-92, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду нежилые помещения первого этажа с N 9 по N 18, N 11а, общей площадью 108, 6 кв. м., инвентарный номер 3756, расположенные по адресу: город Казань, ул. Г. Тукая, д.112, литера 1 для организации торговли хлебобулочной продукцией (л.д.10-11).

Договор заключен со сроком действия до 30.04.2009 (пункт 2.1. договора).

В пункте 3.1. договора аренды стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы, который на момент подписания договора составил 26 313 руб. 30 коп. без учета НДС и других обязательных платежей. Налог на добавленную стоимость вносится арендатором в порядке, установленном действующим законодательством.

Арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату не позднее последнего дня отчетного месяца в порядке, предусмотренном договором (пункт 3.3. договора).

Стороны договорились, что размер арендной платы не является фиксированным, изменяется и подлежит оплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения новых ставок арендной платы и/или коэффициентов, ставки арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом местного самоуправления города Казани без согласования с арендатором.

Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом арендодателем заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно пункту 6.7 договора, арендодатель вправе по своему выбору либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды с последствиями, предусмотренными частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо обратится в суд с требованием о расторжении договора в случаях не внесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пени свыше суммы, превышающей полуторамесячную арендную плату независимо от факта его последующего внесения.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 20.10.2006. Факт передачи нежилых помещений арендатору подтвержден актом приема- передачи от 01.05.2006 (л.д. 122).

14.06.2006 Исполнительным комитетом города Казани принято постановление N 1142 "О создании Открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити".

Постановлением руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани Республики Татарстан от 07.03.2007 "Об имуществе дополнительно вносимом в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити" и распоряжением Муниципального учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" от 11.04.2007 N 1175 р, в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити" в качестве доли Комитета земельных и имущественных отношений внесено нежилое помещение площадью 108,6 кв. м (помещения первого этажа NN с 9 по 18, 11а), расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Тукая, д. 112, литера 1.

15.02.2008 в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности истца на указанные нежилые помещения (т. 1 л.д. 9).

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы в размере 31049 руб. 69 коп. с НДС и образовавшейся задолженностью, истец направил в адрес ответчика предарбитражное предупреждение от 21.05.2010 N 642 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с существенным нарушением его условий (л.д.12).

Непринятие ответчиком мер по погашению задолженности и по освобождению помещений явилось основанием для обращения истца в суд с иском.

Суд первой инстанции дал правильную квалификацию отношениям сторон, как возникшим из договора аренды недвижимого имущества.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 606, 608, частью 1 статьи 617, 614, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено право арендодателя на увеличение размера арендной платы в случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы, коэффициентов к ставкам арендной платы или коэффициентов индексации, что не является изменением договора аренды и не требует государственной регистрации в установленном законом порядке.

В этом же пункте стороны согласовали способ изменения размера платы - в одностороннем порядке, с уведомлением об этом второй стороны, что не противоречит статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако истец увеличил размер арендной платы по иным основаниям, чем предусмотрено в договоре аренды, изменив содержание и условия договора аренды, следовательно, такие изменения подлежат обязательной государственной регистрации.

Данная позиция соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которого соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Доказательства государственной регистрации изменений арендной платы в размере 31 049 руб. 69 коп. в материалах дела отсутствуют.

В постановлениях Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2008, Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.01.2010, принятых по делу А65-9677/2008 (т. 1 л.д. 33-41), установлено, что истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений условий договора аренды от 01.05.2006 N 5181-92 в части повышения арендной платы, поэтому при исчислении долга следует исходить из арендной платы, установленной договором в сумме 26313 руб. 30 коп.

Указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассматриваемого спора.

В связи с тем, что изменения в договор аренды в установленном законом порядке не внесены, действует размер арендной платы, установленный договором аренды в сумме 26313 руб. 30 коп. без учета НДС.

Поскольку ответчик оплачивал арендную плату исходя из установленного договором размера 26 313 руб. 30 коп без НДС с переплатой, задолженность по внесению арендной платы отсутствует, в связи с чем пени и штраф взысканию не подлежат.

Отсутствуют правовые основания и для выселения ответчика из занимаемых помещений в силу пункта 5.2.2 договора в связи с невозвратом истцу помещения согласно п. 4.13 договора.

Суд выяснил, что договором установлен срок аренды до 30.09.2009.

После истечения срока действия договора арендатор продолжил пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на неопределенный срок.

Согласно части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

В обосновании прекращении договора аренды истец ссылается на

предарбитражное предупреждение от 21.05.2010 N 642, из содержания которого следует, что истец уведомил о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 02.07.2010 в связи с существенным нарушением договора и наличием задолженности по арендной плате и пени.

Истец не доказал, что ответчик допустил существенные нарушения договора и не доказал наличие оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по пункту 6.7. договора.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что истец не прекратил арендные правоотношения, как это предусмотрено частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, у ответчика отсутствовала обязанность по возврату истцу объекта аренды.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что при заключении договора аренды стороны указали, что арендная плата перечисляется без НДС, однако вследствие внесения объекта аренды в уставный капитал истца, собственником этого объекта стало лицо, которое является плательщиком НДС, поэтому истец в одностороннем порядке увеличил арендную плату на сумму НДС и в связи с чем предъявил к взысканию с ответчика долг из расчета арендной платы с учетом НДС.

Давая оценку указанному доводу, следует отметить следующее.

Частью 1 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4 и 5 статьи 161 названного Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора.

В силу части 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно части 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Таким образом, условие о размере арендной платы является существенным для договоров аренды недвижимости.

При заключении договора стороны согласовали размер арендной платы без учета НДС, ввиду чего начисление НДС на сумму арендной платы в связи со сменой арендодателя влечет ее увеличение в неустановленном законом либо договором порядке.

В рассматриваемом споре на момент заключения договора арендодатель плательщиком НДС не являлся.

При таких обстоятельствах, налог на добавленную стоимость не подлежит взысканию с арендатора сверх арендной платы, согласованной сторонами.

Арбитражный суд Республики Татарстан, всестороннее исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением требований материального и процессуального права, сделав правильный вывод о правах и обязанностях сторон споре. Оснований для его отмены не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.10.2010, принятое по делу N А65-19420/2010, оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити", Республика Татарстан, г. Казань, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

О.Е. Шадрина

Судьи

С.Ш. Романенко В.А. Морозов