Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 26 марта 2007 г. N КГ-А40/1895-07
(извлечение)
ООО "Текнодом" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО КБ "Транспортный" о признании недействительным договора ипотеки (залога) от 09.12.2004 N 150/10, заключенного между истцом (залогодатель) и ответчиком (залогодержатель) в обеспечение исполнения третьим лицом - ООО "ЮрТрастСервис" обязательств перед ООО КБ "Транспортный" по договору кредитной линии от 09.11.2004 N 150/КЛ, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ответчика возвратить истцу предмет залога, об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве внести необходимые записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество об исключении произведенных в связи с заключением договора залога обременении.
Иск мотивирован тем, что оспариваемый договор заключен с нарушением требований части 2 статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.
До принятия решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и заявил отказ от иска в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ответчика возвратить предмет залога.
Решением от 10.11.2006 договор ипотеки (залога) от 09.12.2004 N 150/10, заключенный между ООО КБ "Транспортный" и ООО "Текнодом", признан недействительным (ничтожным); в части применения последствий недействительности ничтожной сделки - обязании ООО КБ "Транспортный" возвратить предмет залога ООО "Текнодом", производство по делу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; в остальной части иска отказано.
Суд исходил из того, что из оспариваемого договора ипотеки (залога) от 09.12.2004 N 150/10 не усматривается одновременная передача в залог права аренды на земельный участок, на котором расположено заложенное здание, в связи с чем, указанная сделка противоречит требованиям части 2 статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о том, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Отказ в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве внести необходимые записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об исключении обременении на принадлежащее истцу недвижимое имущество, произведенное в связи с заключением договора залога от 09.12.2004 N 150/10, суд мотивировал тем, что в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а государственная регистрация обременении прав па недвижимое имущество не является результатом исполнения сделки и ее последствиями.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2007 решение изменено: в части признания заключенного между ООО КБ "Транспортный" и ООО "Текнодом" договора ипотеки (залога) от 09:12.2004 N 150/10 недействительным (ничтожным) - отменено и в иске отказано; в остальной части решение оставлено без изменения.
Судебный акт мотивирован тем, что суд первой инстанции неправильно применил положения статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Истец не имеет оформленных в установленном законом порядке прав собственника или арендатора земельного участка, на котором расположено заложенное им недвижимое имущество, поэтому договор ипотеки (залога) от 09.12.2004 N 150/10 не может считаться не соответствующим закону в соответствии с разъяснениями пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1997 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
В кассационной жалобе ООО "Текнодом" просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Заявитель указывает на то, что вывод апелляционного суда о том, что ООО "Текнодом" не является арендатором земельного участка под заложенным зданием но мотиву отсутствия оформленного и зарегистрированного в установленном законом порядке права аренды является ошибочным и сделан без учета положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок применения которых разъяснен в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах применения земельного законодательства"; пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1997 N 6/8 не подлежал применению в рассматриваемом споре; апелляционный суд не применил подлежащие применению статью 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ООО "Текнодом", как по доверенности, выданной генеральным директором Ф., так и по доверенности, выданной генеральным директором П., поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель ООО КБ "Транспортный" возражал против доводов кассационной жалобы, просил отказать в ее удовлетворении.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого постановления апелляционного суда.
Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, между ООО КБ "Транспортный" и ООО "ЮрТрастСервис" был заключен кредитный договор от 09.11.2004 N 150/КЛ о представлении последнему кредитной линии с лимитом выдачи 90000000 рублей со сроком погашения 08.11.2006.
В пункте 1.6 кредитного договора стороны согласовали, что обеспечением исполнения ООО "ЮрТрастСервис" обязательств по договору является, в том числе, ипотека помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Электролитный проезд, дом 3Г, стр. 1, принадлежащем на праве собственности ООО "Текнодом".
09.12.2004 между ООО КБ "Транспортный" и ООО "Текнодом" заключен договор N 150/10 об ипотеке (залоге) нежилого здания общей площадью 2921,6 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва, Электролитный проезд, дом 3Г, стр. 1 и принадлежащего ООО "Текнодом" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.08.2004 N 77 АБ N 684243 и записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-01/30-190/2002-1070.
Согласно пункту 4.1 договора ипотеки ООО "Текнодом" не является собственником либо арендатором земельного участка (его части), расположенного под заложенным зданием и необходимого для использования здания.
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что указанное здание истец приобрел на основании договора купли-продажи от 05.04.2002 N 0504/КП у ОАО "Мосвторцветмет", которому расположенный под зданием земельный участок был предоставлен в аренду сроком на три года по договору от 31.01.2001 N М-05-504054, заключенному с Москомземом.
Ссылаясь на положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, суд указал, что к истцу в силу закона перешло право аренды земельного участка на условиях договора аренды от 31.01.2001 N М-05-504054 как правовое последствие приобретения недвижимого имущества. Несмотря на то, что на дату заключения договора ипотеки (залога) 09.12.2004 срок договора аренды от 31.01.2001 N М-05-504054 истек, наличие арендных правоотношений у ООО "Текнодом" подтверждено судебными актами по делу N А40-18013/05-7-153, следовательно, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор аренды, возобновленный на
