Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2011 г. N 12АП-574/2011.

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2011 г. N 12АП-574/2011

г. Саратов

Дело N А12-19147/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2011 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Грабко О. В., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кривороговой А.М.,

рассмотрев апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Альтернатива"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14.12.2010

по делу N А12-19147/2010 (Пильник С.Г.)

по иску индивидуального предпринимателя Осиповой Натальи Николаевны (г. Волгоград)

к открытому акционерному обществу "Альтернатива" (г. Калач-на-Дону Волгоградской области),

третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (г. Волгоград),

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Осипова Наталья Николаевна обратилась в арбитражный суд волгоградской области с иском к открытому акционерному обществу "Альтернатива" (далее ООО "Альтернатива") о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 556,25 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14.12.2010 исковые требования удовлетворены частично, договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2008 признан недействительным, применены последствия недействительности сделки, с ОАО "Альтернатива" в пользу индивидуального предпринимателя Осиповой Н.Н. взыскано 650 000 руб. Кроме того, суд обязал индивидуального предпринимателя Осипову Н.Н. возвратить ОАО "Альтернатива" здание склада площадью 1083,8 кв.м., здание склада площадью 49,8 кв.м., ограждение-забор кирпичный длиной 248,7 кв.м., дизельная колонка 2 штуки, бензоколонка 2 штуки, ёмкости 3 штуки, находящиеся по адресу: Волгоградская область, город Калач-на-Дону, ул.Кирова, д.37. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Альтернатива" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что судом первой инстанции при вынесении оспариваемого решения неправильно применены нормы материального права, а именно суд применил закон, неподлежащий применению к данным правоотношениям, кроме того, выводы суда первой инстанции противоречат выводам Арбитражного суда Волгоградской области от 03.03.2010 по делу N А12-23257/2009.

В отзыве на апелляционную жалобу индивидуальный предприниматель Осипова Н.Н. считает, что решение суда первой инстанции от 14.12.2010 не подлежит отменен, поскольку судом сделан правильный вывод о недействительности договора купли-продажи от 01.04.2008.

Представители сторон, третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного рассмотрения извещёны надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает доводы жалобы обоснованными, а решение суда первой инстанции - подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 01.04.2008 между ОАО "Альтернатива" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Осиповой Н.Н. (покупатель) оформлен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого, а также по условиям дополнительного соглашения от 07.08.2009 продавец обязался продать и передать покупателю недвижимое имущество с инвентарным номером 18:216:002:000711870, расположенное по адресу: Волгоградская область, город Калач-на-Дону, улица Кирова, 37, а покупатель принять и оплатить согласованную сторонами цену. В состав отчуждаемого имущества вошло: здание склада площадью 1083,8 кв.м., здание склада площадью 49,8 кв.м., ограждение - забор кирпичный длиной 248,7 м., дизельная колонка 2 штуки, бензоколонка 2 штуки, ёмкости 3 штуки.

Договор сторонами исполнен, что подтверждается актами приема-передачи проданного имущества от 19.06.2008 N 1, N 2 .

По согласованию сторон цена сделки определена в сумме 650 000 рублей без НДС (пункт 6.1. договора купли-продажи).

В подтверждение выполнения обязательств по оплате имущества истец представил квитанции к приходным кассовым ордерам N 19 от 17.01.2008г. на 30000 руб., N 22 от 23.01.2008г. на 20000 руб., N 43 от 18.02.2008г. на 10000 руб. и платежное поручение N 1 от 16.06.2008г. - 590 000 руб.

В пункте 5 данного договора купли-продажи недвижимого имущества отражено, что отчуждаемое имущество расположено на находящемся в бессрочном постоянном пользовании ОАО "Альтернатива" земельном участке площадью 87 827 кв.м. с кадастровым номером 34-09-021014.

На основании указанного договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2008 и дополнительного соглашения от 07.08.2009г. за Осиповой Н.Н. 19.06.2008 зарегистрировано право собственности на объекты недвижимого имущества: здание склада, общей площадью 1083,8 кв.м., здание склада, общей площадью 49,8 кв.м., расположенные по адресу: Волгоградская область, город Калач-на-Дону, улица Кирова, 37, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Истец, полагая, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2008 содержал неверные сведения относительно прав ответчика на земельный участок, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, принимая оспариваемое решение, пришел к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2008 заключен с нарушением требований пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции находит ошибочными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в Земельном кодексе случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Из анализа указанных норм права следует, что перечисленные ограничения применяются в случаях отчуждения объектов недвижимости лицом, в собственности которого находятся как объекты недвижимости, так и земельный участок, на котором объекты расположены.

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2008. ОАО "Альтернатива" не обладало правом собственности на земельный участок, на котором находится отчуждаемое имущество.

Довод истца о том, что на момент регистрации им права собственности на спорное имущество ответчик являлся собственником земельного участка под проданными объектами недвижимости, следовательно, сделка ничтожна, судебная коллегия находит ошибочным, основанным на неверном толковании норм права.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Доказательством того, что сторонами достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, является акцептование данного договора покупателем и продавцом путем его подписания. Таким образом, согласно статье 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, то есть подписания.

Предметом Договора является нежилое помещение.

ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558 ГК РФ) и договора купли-продажи предприятия (статья 560 ГК РФ), которые считаются заключенными с момента такой регистрации. Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. При заключении сделок купли-продажи нежилых помещений, государственной регистрации подлежит право собственности на указанное имущество, а не сама сделка. При этом, регистрация перехода права собственности согласно статье 551 ГК РФ не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Кроме того, государственная регистрация права собственности не является моментом совершения сделки, так как сделка (в данном случае договор купли-продажи) состоялась между продавцом и покупателем, а орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, не принимал в ней никакого участия.

К моменту совершения акта государственной регистрации процесс выражения воли участниками сделки уже завершен и акт государственной регистрации права собственности означает лишь публичную констатацию государством законности совершенной сделки, а также создает презумпцию осведомленности о факте совершении сделки остальных участников гражданского оборота.

Таким образом, моментом совершения оспариваемой сделки по купле-продаже недвижимого имущества является момент заключения (подписания) данного договора в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ, то есть 01.04.2008г., а не момент регистрации перехода права собственности на отчуждаемые помещения.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи и его исполнения ответчик не обладал правом собственности на земельный участок, на котором расположены отчуждаемые объекты недвижимости, положения пункта 11 Пленума ВАС РФ N 11, разъясняющие пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не распространяются на спорные отношения.

Данная позиция отражена в Определении Высшего Арбитражного суда от 21.12.2009 г. N ВАС-12434/09.

Кроме того, истец, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил в материалы дела надлежащих доказательств, подтверждающих волю сторон на отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка при заключении оспариваемого договора купли-продажи, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания договора купли-продажи 01.04.2008 недействительным (ничтожным), как противоречащего пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 5 договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2008. указано, что отчуждаемое имущество расположено на находящемся в бессрочном постоянном пользовании ОАО "Альтернатива" земельном участке площадью 87 827 кв.м. с кадастровым номером 34-09-021014.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью, и необходима для ее использования.

Системное толкование вышеприведенных норм права позволяют сделать вывод о том, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Однако, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, покупателю согласно статьи 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268 и пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пункт 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом, согласно пункту 2 статьи 35 Российской Федерации, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ, исходя из утвержденных с установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При указанных обстоятельствах, истцом не утрачена возможность защиты своих прав иным способом.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.03.2010 по делу N А12-23257/2009 требования индивидуального предпринимателя Осиповой Н.Н. к ОАО "Альтернатива", с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, о признании права собственности на земельный участок площадью 11820 квадратных метров, расположенный по адресу: Волгоградская область, город Калач-на-Дону, улица Кирова, 37, занятый объектами недвижимости, принадлежащими Осиповой Н.Н. на праве собственности и необходимый для их использования, оставлены без удовлетворения.

Судом первой инстанции по указанному делу установлено, что ОАО "Альтернатива" на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2008 и его исполнения не являлось собственником земельного участка. Согласно свидетельству 34 АА N 972743 о государственной регистрации права ОАО "Альтернатива" является собственником земельного участка, земли населенных пунктов - под территорией металлопроволочного завода, площадью 86 660 кв.м., с кадастровым номером 34:09:02 10 14:29, расположенного по адресу: Волгоградская область, город Калач-на-Дону, улица Кирова, 37, о чем 03.03.2009 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись.

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.03.2010 по делу N А12-23257/2009 сторонами не обжаловалось, вступило в законную силу.

Вопрос, на каких условиях и в каком объеме в момент совершения сделки ОАО "Альтернатива" имело право на земельный участок под объектами недвижимости не имеет правового значения для рассмотрении настоящего спора, так как Арбитражный суд Волгоградской области по делу N А12-23257/2009 установил, что правом собственности на земельный участок Общество не обладало. Кроме того, указанное обстоятельство подтверждается материалами настоящего дела.

С учётом изложенного, у арбитражного суда апелляционной инстанции имеются правовые основания для отмены судебного акта в соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования удовлетворению не подлежат как не основанные на нормах права и материалах дела.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 декабря 2010 года по делу N А12-19147/2010 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Осиповой Натальи Николаевны в пользу открытого акционерного общества "Альтернатива" судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

С.А. Жаткина

Судьи

О.В. Грабко В.Б. Шалкин