Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2011 г. N 07АП-743/2011.

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2011 г. N 07АП-743/2011

г. Томск

Дело N 07АП-743/11

09.03.2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 02.03.2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 09.03.2011 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Колупаевой Л.А.,

судей: Бородулиной И.И., Усаниной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аникушиной Ю.Н.

с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: Байер В.А. по доверенности от 25.08.2008,

от ответчика: Ивановская Н.В. по доверенности от 27.01.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 06.12.2010г.

по делу N А27-11499/2010 (судья Ожеред С.П.)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги

к открытому акционерному обществу "Сибирьтелеком" (ИНН 5407127828, ОГРН 1025403189778)

о взыскании задолженности по арендной плате и штрафа,

УСТАНОВИЛ

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Юрги (далее - КУМИ г. Юрги, Комитет, истец, апеллянт) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к открытому акционерному обществу "Сибирьтелеком" (далее - ОАО "Сибирьтелеком", общество, ответчик) о взыскании 2 050 736,16 рублей, из которых 1 767 320,59 рублей - долг по арендной плате за период с 01.05.2010 по 3010.2010), 283 415,57 рублей - штраф.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 06.12.2010г. по делу N А27-11499/2010 в удовлетворении исковых требований Комитету отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, КУМИ г. Юрги обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на следующие обстоятельства:

- судом не дана оценка доводу Комитета о необходимости в данном случае проведения оценки недвижимого имущества;

- условий о методике расчета арендной платы договор аренды не содержит, в связи с чем, вывод суда о неправомерном изменении истцом методики расчета является ошибочным;

- арендная плата не изменялась арендодателем уже в течение четырех лет.

Более подробно доводы апеллянта изложены в апелляционной жалобе.

Общество в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на необоснованность апелляционной жалобы, просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу Комитета - без удовлетворения.

Представитель Комитета в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на её удовлетворении, представитель общества возражала против доводов апелляционной жалобы, по основаниям изложенным в отзыве, считает решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Проверив законность и обоснованность оспариваемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, и отзыва на нее, апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Кемеровской области не подлежащим отмене исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 11.08.2006 между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения (здания, части здания) N 1460 (далее - договор), в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения (здание, часть здания) общей площадью помещений 2 627,1 кв.м., расположенные по адресу: г. Юрга, ул. Спортивная, 19; ул. Ленинградская, 42; ул. Волгоградская, 13; ул. Ленинградская, 38; на срок с 01.01.2006 по 01.12.2006.

По акту приема-передачи нежилых помещений от 11.08.2006 арендодатель передал, а арендатор принял указанные нежилые помещения.

05.05.2010 арендодатель направил арендатору письмо N 01-12/3133, которым уведомил последнего об изменении (увеличении) с мая 2010 года размера арендной платы, рассчитанной на основании отчета независимого оценщика N 012/01-09 о рыночной стоимости арендуемого имущества, до 556 000 рублей в месяц, с учетом НДС, и об объявлении аукциона по продаже нежилого помещении: г. Юрга, ул. Ленинградская, 38. Арендодателю также направлено дополнительное соглашение к договору о внесении соответствующих изменений в пункт 3.1 договора.

Поскольку ответчик указанное дополнительное соглашение не подписал, арендную плату вносил в прежнем размере, истец обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском о взыскании образовавшейся задолженности и соответствующего штрафа.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для расчёта арендной платы исходя из представленного истцом отчета о рыночной стоимости арендуемых помещений.

Седьмой арбитражный апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции, при этом исходит из установленных фактических обстоятельств дела и следующих норм права.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата согласована сторонами в размере 114178,29 рублей в месяц, из них 96 761,26 рублей арендатор уплачивает непосредственно арендодателю, а 17 417,03 рублей - в бюджет, в качестве НДС, в соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации. Размер арендной платы может увеличивается арендодателем в одностороннем порядке при изменении цен и тарифов, не чаще одного раза в год.

Пунктом 4.2 договора стороны установили, что за невыполнение обязательств, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10 % от суммы годовой арендной платы.

Согласно пункту 7.1. договора, в случае изменения размера арендной платы, арендодатель уведомляет арендатора письмом не позднее пяти дней до внесения очередного платежа.

Отклоняя требование КУМИ г. Юрги о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды, суд первой инстанции указал на отсутствие у истца правовых оснований для одностороннего изменения размера арендных платежей, поскольку в основу такого изменения Комитетом фактически положен иной, отличный от предусмотренного условиями договора аренды, способ расчета арендной платы, основанный не на изменении базовых ставок, а на проведенной истцом оценке рыночной стоимости арендуемого имущества.

Апелляционный суд соглашается с данным выводом суда первой инстанции, отклоняя довод апеллянта об отсутствии в договоре примененного арендодателем порядка расчета арендной платы.

В силу статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного, судом первой инстанции правомерно приняты во внимание представленные в материалы дела расчёты арендной платы за использование помещений (л.д. 85-93), подписанные обеими сторонами договора, согласно которым, арендная плата рассчитана, исходя из базовых ставок в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Юргинского Городского Совета народных депутатов N 34 от 15.10.2003.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Принимая во внимание, что пункт 5 Методики, согласно которому, в случае проведения оценки рыночной стоимости размера арендной платы за арендуемые здания и помещения муниципального нежилого фонда г. Юрги, размер арендной платы устанавливается с учетом такой оценки, вступил в силу с 01.07.2010, то есть, после заключения договора аренды (л.д. 104, т. 2), оснований для расчета арендной платы по договору с учетом оценки рыночной стоимости у Комитета как арендодателя не имелось, в том числе, и после 01.07.2010г.

В связи с этим, не может быть признан состоятельным довод апеллянта о необходимости в данном случае осуществления оценки сдаваемого в аренду имущества.

Применительно к конкретному договору аренды, по которому взыскивается арендная плата, в договоре аренды и муниципальных актах, регулировавших порядок определения размера арендной платы на момент его заключения, отсутствовало указание на возможность расчета арендной платы, исходя из рыночной стоимости арендованного имущества.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, отчет N 012/01-09 фактически содержит вывод о рыночной стоимости иного объекта оценки (по площади и назначению), а не арендуемых ответчиком помещений, поскольку в соответствии с дополнительным соглашением от 19.01.2010 к договору (л.д. 127, т. 1) общая площадь арендуемых помещений с 18.01.2010 составляла 2 245,9 кв.м, а не 2 301,1 кв.м.

Апелляционный суд принимает во внимание также несоответствие данных отчета содержанию договора аренды, который, в редакции указанного дополнительного соглашения от 19.01.2010 предусматривает использование арендуемых помещений под производственные нужды, а не под размещение офиса.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В рассматриваемом случае основанием для отказа по внесению арендной платы и для обращения арендодателя в арбитражный суд послужило несогласие арендатора с размером установленных арендодателем арендных платежей за пользование объектами недвижимости в связи с внесением в установленном порядке муниципальными нормативными правовыми актами изменений в методику определения арендной платы на объекты недвижимости, являющиеся муниципальной собственностью.

Как следует из пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона может обратиться в суд за изменением условий договора при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. К иным случаям относятся, в числе прочих, и недостижение сторонами согласия по изменению договора.

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывает возможность передачи спора на разрешение суда с наличием между сторонами соглашения об этом.

Поскольку пунктом 3.1 договора аренды от 11.08.2006 сторонами предусмотрено условие о возможном изменении размера арендной платы, но не достигнуто соглашение о размере платежей (размер платежей единовременно увеличен в 4 раза), дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в части установления сторонами договора нового размера арендных платежей и внесении изменений в порядок определения размера арендных платежей (исходя из оценки об определении рыночной стоимости арендных платежей) не подписано, изменение договора возможно путем внесения в него изменений в судебном порядке.

Таким образом, когда сторонами договора не достигнуто соглашение об изменении договора (одного из его существенных условий), в том числе не внесены изменения в договор в судебном порядке, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований КУМИ г. Юрги у суда первой инстанции не имелось.

Из вышеизложенного следует, что арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену постановленного решения согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выводы, содержащиеся в оспариваемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, а равно удовлетворения апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 06 декабря 2010 года по делу N А27-11499/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Колупаева Л.А.

Судьи

Бородулина И.И. Усанина Н.А.