Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. N 18АП-1288/2011, N 18АП-1790/2011.

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. N 18АП-1288/2011, N 18АП-1790/2011

г. Челябинск

N 18АП-1288/2011 N 18АП-1790/2011

03 марта 2011 г.

Дело N А76-8012/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Монолит-Развитие" и Комитета по управлению имуществом города Орска

на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.12.2010

по делу N А76-8012/2010

(судья Гусев А.Г.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Монолит-Развитие" - Шуман И.А. (доверенность от 21.07.2010).

Комитет по управлению имуществом г.Орска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Монолит-Развитие" (далее - ООО "Монолит-Развитие", общество) о понуждении к заключению дополнительного соглашения N 247 от 06.11.2009 к договору аренды земельного участка N 2371 от 26.02.2008 об изменении пунктов, касающихся размера, порядка, условий и сроков внесения арендной платы, согласно прилагаемого проекта соглашения.

ООО "Монолит-Развитие" обратилось к Комитету с встречным исковым заявлением о признании недействительным аукциона от 19.02.2008 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым N 56:43:03 15 037:0003 из земель населенных пунктов жилой зоны муниципального образования "Город Орск", площадью 341 309 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира "жилой дом", расположенного за пределами участка в 120 м от ориентира по направлению на восток, адрес ориентира: Оренбургская область, г. Орск, ул. Юлина д. 4, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; о признании недействительным договора купли-продажи права аренды земельного участка от 19.02.2008 и применении последствий недействительности сделки, признании недействительным договора N 2371 от 26.02.2008 аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 28.10.2010 по ходатайству ООО "Монолит-Развитие" в качестве соответчика по встречному исковому заявлению привлечена Администрация города Орска (далее - Администрация) (т. 1 л.д. 123).

Решением суда от 21.12.2010 (резолютивная часть от 14.12.2010) в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано (т. 2 л.д. 76-85).

В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель апелляционной жалобы 1) просит решение суда отменить, первоначальные исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению Комитета, суд верно указал, что арендная плата за пользование земельным участком является регулируемой ценой, однако не дал оценку этому обстоятельству, так как именно изменение ставки арендной платы является поводом для обращения истца в суд, и именно это обстоятельства влечёт обязанность ответчика заключить договор. Кроме того, обязанность ответчика изменить условия договора в части размера арендной платы основана на п. 2.3 договора, и уклонение ответчика нарушает нормы ст.ст. 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в части обязанности ответчика вносить арендную плату за пользование имуществом.

ООО "Монолит-Развитие" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления, встречные исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на необоснованность выводов суда относительно пропуска обществом срока исковой давности. Данные выводы противоречат ст.ст. 38.1-38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, так как законодательство не содержит понятия "аукционная документация", с которой, как указал суд, общество вправе было ознакомиться при проведении аукциона. Суд не указал, из каких документов и обстоятельств общество могло узнать о существовании отчёта рыночной стоимости арендной платы, а также об отсутствии отчёта об определении размера стоимости предмета торгов, при этом доступа к документам, связанным с подготовкой аукциона, ООО "Монолит-Развитие" не имело.

Полагает, что суд на основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал ошибочный вывод о том, что размер арендной платы не является существенным условием договора аренды земли, в связи с чем пришёл к выводу о заключенности договора вне зависимости от допущенных истцом нарушений при проведении торгов и заключении самого договора, указав, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. При этом суд не учёл, что порядок заключения договора аренды земельного участка под жилищное строительство урегулирован специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации и одним из существенных условий является размер арендной платы, определённый на основании отчёта независимого оценщика. Таким образом, искажение и сокрытие организатором аукциона достоверной информации о существенных условиях договора привело к заключению договора аренды с нарушением требований законодательства об определении размера арендной платы и порядка её изменения.

Администрация представила отзывы на апелляционные жалобы ответчика, в которых указала, что с доводами апелляционных жалоб не согласна, просит решение суда первой инстанции в части, обжалуемой ответчиком, оставить без изменения.

Комитет представил письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых просит в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика отказать, решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить, первоначальный иск удовлетворить

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Комитета и Администрации не явились, просят рассмотреть апелляционную жалобу без их участия.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.12.2007 Главой г. Орска Оренбургской области издано распоряжение N 4948-р "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства" (т. 1 л.д. 114).

25.12.2007 Орским филиалом Торгово-промышленной палаты Оренбургской области составлен отчет об оценке N 1050-оф (т. 2 л.д. 16-33), предметом которого являлось определение рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 56:43:03 15 037:0003. По результатам оценки размер годовой арендной платы по состоянию на 25.12.2007 определен в 10 124 000 руб.

Извещение о проведении открытого аукциона опубликовано в печатном издании "Орск официальный" N 53 (80) от 28.12.2007 (т. 2 л.д. 13-15).

ООО "Монолит-Развитие" подало заявку на участие в аукционе, заявка принята 14.02.2008 за N 69 (т.1 л.д. 112).

Согласно протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 19.02.2008 победителем признано ООО "Монолит-Развитие", цена приобретения - 11 136 400 руб. (т. 1 л.д. 113).

На основании договора купли-продажи права аренды земельного участка от 19.02.2008 (т. 1 л.д. 12) 26.02.2008 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Монолит-Развитие" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2371 (т. 1 л.д. 7).

Условиями договора предусмотрено предоставление в аренду сроком по 19.02.2011 земельного участка площадью 341309 кв.м., кадастровый номер 56:43:03 15 037:0003, расположенного в г.Орске, ул.Юлина, 4, земельный участок предоставляется для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п.1.1., 1.4. договора).

Размер арендной платы на 2008 год за участок согласно расчету составляет 2 361 701 руб. 36 коп. (п.2.2.договора).

Согласно п.2.3.договора размер арендной платы может изменяться ежегодно в соответствии с федеральным законодательством и законодательством муниципального образования о применении размеров ставок земельного налога на соответствующий год при принятии Правительством РФ, администрацией муниципального образования методики (порядка) исчисления арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Приложением к договору стороны согласовали расчет арендной платы (т. 1 л.д. 8).

Истец сопроводительным письмом от 05.10.2009 N 5524 (т. 1 л.д. 14) направил ответчику для подписания дополнительное соглашение N 247 от 06.11.2009 к договору аренды земельного участка N 2371 от 26.02.2008 с измененными пунктами, касающимися размера, порядка, условий и сроков внесения арендной платы, согласно которому: размер арендной платы в 2009 году за участок составляет 1 016 196 руб. 50 коп. (т. 1 л.д. 13).

Ответчик направил истцу письмо от 19.10.2009 N 50, в котором сообщил, что рассмотрев письмо от 05.10.2009 N 5524, с предложением о заключении дополнительного соглашения, он отказывается от заключения указанного соглашения в связи с отсутствием обоснования изменения размера арендной платы в 5 раз по отношению к ранее согласованным платежам (т. 1 л.д. 16).

Ссылаясь на то, что ответчик неправомерно уклоняется от подписания дополнительного соглашения к договору аренды, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Обществом "Монолит-Развитие" встречные исковые требования мотивированы тем, что договор аренды земельного участка является недействительным ввиду недействительности аукциона по продаже права аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что к рассматриваемым отношениям не могут быть применены нормы ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как договор аренды не является публичным и к нему не применяются требования о заключении договора в обязательном порядке, а ответчик не является лицом, обязанным заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Изменение размера арендой платы в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих размер арендных платежей, не может рассматриваться в качестве существенного изменения обстоятельств по смыслу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не является основанием для изменения условий договора по решению суда.

Отказ в удовлетворении встречного искового заявления мотивирован судом пропуском обществом срока исковой давности. Кроме того, суд указал, что арендная плата за пользование земельным участком является регулируемой ценой, и подлежит изменению с момента принятия нормативного правового акта об установлении нового размера арендной платы, ввиду чего ссылки ответчика на недостоверную информацию о размере арендных платежей при проведении аукциона как основание его недействительности судом отклонены.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Рассмотрев первоначальные исковые требования Комитета, арбитражный апелляционный суд находит обоснованными выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для их удовлетворения в силу следующего.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В рассматриваемом случае отношения сторон возникают по поводу пользования земельным участком ответчиком на основании договора аренды.

Законом не предусмотрена обязательность заключения соглашения об изменении размера арендной платы, в силу чего судом первой инстанции верно указано, что заключение данного соглашения основано на принципе свободы договора, и нормы ст. 445 ГК РФ на данные отношения не распространяются.

Поддерживая указанный вывод арбитражного суда первой инстанции, апелляционная коллегия также отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По смыслу указанных норм, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, в силу чего стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы.

В силу вышесказанного, несогласие арендатора с размером арендной платы, изменённым в связи с принятием уполномоченным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы, не имеет правового значения для целей определения арендной платы за пользование земельным участком.

С учётом изложенного, доводы Комитета в апелляционной жалобе о том, что именно изменение ставки арендной платы является поводом для обращения истца в суд, основаны на неверном толковании приведённых положений законодательства, поскольку независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Принимая во внимание изложенное, суд считает также несостоятельными ссылки апеллянта на то, что отсутствие дополнительного соглашения к договору аренды в части установления нового размера арендной платы влечёт нарушение ответчиком обязанности по уплате арендной платы.

Встречное исковое заявление также правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

Исковые требования ООО "Монолит-Развитие" о признании недействительным аукциона от 19.02.2008 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым N 56:43:03 15 037:0003, признании недействительным договора купли-продажи права аренды земельного участка от 19.02.2008 и договора аренды от 26.02.2008 и применении последствий недействительности сделки, обоснованы обществом тем, что информация о проведении торгов не содержала всех обязательных сведений в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации. Так, начальная цена аукциона была определена на основании отчёта об оценке N 1050-оф от 25.12.2007, однако после проведения аукциона и заключения договора данный отчёт явился основанием для определения размера арендной платы за земельный участок. Сам договор аренды заключен нарушением норм права в части определения арендной платы за пользование земельным участком.

Между тем, данные доводы истца по встречному исковому заявлению основаны на неверном толковании положений действующего законодательства и не соответствуют материалам дела.

Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 44 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч. 1 ст. 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе (ч. 2 ст. 30.2 этого же Кодекса).

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, установлены статьёй 38.2 ЗК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 38.2 ЗК РФ предметом аукциона является право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно требованиям ч. 3 ст. 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона, в том числе, должны быть указаны начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.

Таким образом, по смыслу ст. 38.2 ЗК РФ, размер арендной платы не тождественен начальной цене предмета аукциона (права на заключение договора).

Как следует из материалов дела, рыночная стоимость начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка определена на основании отчета об оценке N 1050-ф от 25.12.2007 (т. 1 л.д. 16-33) и составляет 10 124 000 руб.

При этом размер арендной платы за пользование земельным участком в силу ч. 3 ст. 65 ЗК РФ, абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 1 статьи 424 ГК РФ является регулируемой ценой и определяется исходя из нормативных правовых актов уполномоченных на то государственных органов и (или) органов местного самоуправления.

С учётом изложенного, довод апелляционной жалобы о том, что цена, указанная в извещении об аукционе, составляет размер арендной платы, указанный в договоре и определена на основании отчёта об оценке, соответствующими доказательствами не подтверждён и противоречит указанным нормам права.

Также является несостоятельным довод апелляционной жалобы о том, что размер арендной платы по договору аренды, заключенному в соответствии со ст. 38.2 ЗК РФ, подлежит определению на основании отчёта независимого оценщика.

Таким образом, доказательств того, что договор аренды от 26.02.2008 ничтожен, поскольку заключен по результатам недействительных торгов в силу отсутствия у ответчика информации о действительной начальной стоимости предмета аукциона (права на заключение договора аренды), суду не представлено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Принимая во внимание разъяснения, указанные в пунктах 1 и 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", торги могут быть оспорены лицами, права и интересы которого нарушены состоявшимся аукционом.

Данное требование также следует из ч. 1 ст. 4 АПК РФ.

Между тем указанное обстоятельство ответчиком, который является победителем торгов, проведенных 19.02.2008, и впоследствии заключил договор аренды земли, не доказано.

Ссылки на то, что права ответчика нарушаются недостоверностью информации, представленной в извещении об аукционе, о начальной цене предмета аренды, соответствующими доказательствами не подтверждены, недостоверность рыночной стоимости права аренды, определённой по результатам отчета об оценке N 1050-ф от 25.12.2007, обществом не доказана, равно как и не доказано несоответствие указанного отчёта оценщика требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" либо федеральным стандартам оценки.

Иных доводов в обоснование недействительности проведённого аукциона и нарушения прав ответчика в исковом заявлении и апелляционной жалобе не приведено, что исключает удовлетворение исковых требований о признании недействительными торгов, договоров купли-продажи и аренды и применении последствий недействительности сделки.

При исследовании обстоятельств дела апелляционная коллегия также находит верным вывод суда первой инстанции о пропуске обществом срока исковой давности по встречным исковым требованиям.

Пунктом 2 статьи 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности составляет 1 год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из материалов дела следует, что ООО "Монолит-Развитие" являлось участником аукциона, проведённого 19.02.2008, сведения, требуемые законодательством для указания в извещении о проведении торгов, в нём имелись.

Учитывая, что ООО "Монолит-Развитие" обратилось с иском в суд 28.09.2010 (штамп т. 1 л.д. 90), срок исковой давности по указанному требованию пропущен в силу ст.195, 196, 199 ГК РФ.

Доказательств перерыва срока исковой давности истцом не представлено.

При этом довод апеллянта о том, что законодательство не содержит понятия "аукционной документации", а суд при этом не указал, из каких документов и обстоятельств общество могло узнать о существовании отчёта об определении размера стоимости предмета торгов, арбитражный апелляционный суд отклоняет, поскольку доказательства, опровергающие заявление противоположной стороны в споре о применении исковой давности, согласно требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ подлежат доказыванию в данном случае ответчиком.

С учётом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано правомерно, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.12.2010 по делу N А76-8012/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Монолит-Развитие" и Комитета по управлению имуществом города Орска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.В. Пивоварова