Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2011 г. N 17АП-771/2011.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2011 г. N 17АП-771/2011

г. Пермь

28 февраля 2011 г.

Дело N А60-36932/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 февраля 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Г.Л. Паньковой,

судей Н.А. Гребёнкиной, Л.А. Усцова

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.

при участии:

от истца - ООО "Краснотурьинская торговая компания" (ОГРН 1069617010231, ИНН 6617012215): Вавилова О.В. - доверенность от 22.10.2010,

от ответчика - КУИ городского округа Краснотурьинск: не явились,

от 3 лиц:

- Управления Росреестра по Свердловской области: не явились,

- Управления Росреестра по Свердловской области Краснотурьинский отдел: не явились,

- ЗАО "Выбор" (ОГРН 1026601184390, ИНН 6617007783): не явились,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, ООО "Краснотурьинская торговая компания",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 декабря 2010 года

по делу N А60-36932/2010 принятое судьей Д.В. Ефимовым

по иску ООО "Краснотурьинская торговая компания"

к Комитету по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск,

3 лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Краснотурьинский отдел, ЗАО "Выбор",

о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды муниципального имущества,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Краснотурьинская торговая компания" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к Комитету по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск с иском о регистрации дополнительного соглашения N 1 от 11.08.2008 к договору аренды N 252 от 01.01.2007 между ООО "Краснотурьинская торговая компания" и органом местного самоуправления по управлению имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск".

Определениями от 19.10.2010, 24.11.2010 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области Краснотурьинский отдел, ЗАО "Выбор" (т.1, л.д.1-4, 68-69).

Решением от 15.12.2010 в удовлетворении иска отказано.

ООО "Краснотурьинская торговая компания" с решением суда не согласно по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение отменить и удовлетворить иск. По мнению истца, судом не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Поскольку ответчик уклоняется от государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, поэтому иск предъявлен на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ. Не имеет значения то, что обязательства сторон прекращены, т.к. дополнительное соглашение было подписано в период действия договора аренды, действия истца по регистрации соглашения и обращения в суд были совершены до расторжения договора. Обязательства сторон прекращаются только на будущее время, а неисполненные к моменту расторжения обязательства сохраняются у сторон договора. Суд не приостановил производство по делу до рассмотрения арбитражным судом другого дела о признании недействительным одностороннего отказа ответчика от договора аренды от 01.01.2007 N 252. Суд неверно указал, что спорное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации. Действия ответчика являются злоупотреблением правом и не подлежат защите.

В судебном заседании представитель истца полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и удовлетворить заявленные исковые требования, а также пояснил, что 02.11.2010 произведена государственная регистрация расторжения договора аренды от 01.01.2007.

Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск считает решение суда законным и обоснованным, изложил свои возражения на апелляционную жалобу в отзыве. Ответчик полагает, что дополнительное соглашение противоречит действующему законодательству, т.к. истцом не соблюден порядок согласования и проведения капитального ремонта. Дополнительное соглашение подлежало государственной регистрации как и договор аренды.

ЗАО "Выбор" в отзыве на апелляционную жалобу указало, что оснований для отмены решения суда не имеется. Дополнительное соглашение подлежало государственной регистрации, т.к. изменяло способ, порядок и сроки уплаты арендной платы, установленные договором аренды. Не имеет правового значения тот факт, что дополнительное соглашение подписано и сдано на регистрацию до прекращения договора, т.к. это соглашение вступает в законную силу только с момента его государственной регистрации. При прекращении договора соглашение не может быть зарегистрировано. Истец обратился в арбитражный суд с данным иском уже после прекращения действия договора. Соглашение противоречит ст.ст. 410, 616 ГК РФ.

Иные третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Ответчик и третьи лица своих представителей в судебное заседание апелляционного суда не направили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены Семнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.01.2007 между органом местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом "Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск" (арендодатель) и ООО "Краснотурьинская торговая компания" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 152, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передал, а арендатор принял в возмездное владение и хозяйственное использование нежилое помещение общей площадью 338,3 к.м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Ленина, д.44 в здании нежилого назначения, литера А, расположены нежилые помещения NN 1-25 согласно плану объекта по улице Ленина, 44 (т.1, л.д.17-20).

В пункте 1.3 договора стороны установили срок действия договора с 01.01.2007 по 31.12.2011.

По акту приема-передачи от 01.01.2007 помещения переданы арендатору (т.1, л.д.23).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, о чем 25.12.2007 УФРС по Свердловской области в ЕГРП внесена запись (т.1, л.д.22, оборот).

Между этими же сторонами 11.08.2008 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 01.01.2007 N 252, согласно которому стороны обязались зачесть арендатору расходы по капитальному ремонту арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Ленина, д.44, на сумму 3 274 677, 00 руб. в счет арендной платы (т.1, л.д.24).

Пунктом 2 дополнительного соглашения предусмотрено освобождение арендатора от платежей за аренду данного нежилого помещения в соответствии с затратами на сумму 3 274 677,00 руб. с 01.07.2008.

Между Комитетом по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск (продавец) и ЗАО "Выбор" (покупатель) 28.06.2010 заключен договор купли-продажи нежилых помещений, согласно п. 1.1 которого продавец продал, а покупатель купил помещения общей площадью 413,3 кв.м по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Ленина, д.44 (т.2, л.д.25-28). В состав помещений, приобретенных ЗАО "Выбор", вошли помещения, арендуемые истцом.

Письмом от 15.07.2010 Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск известил истца о смене собственника и замене в связи с этим арендодателя по договору аренды от 01.01.2007 N 252 (т.1, л.д.35).

08.07.2010 истец обратился в Краснотурьинский отдел Управления Росреестра по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.08.2008 N 1 к договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2007 N 252 (т.1, л.д.26).

Из уведомления регистрирующего органа от 95.08.2010 и его разъяснений о причинах приостановления государственной регистрации следует, что государственная регистрация данного дополнительного соглашения приостановлена на основании заявления стороны в лице главы городского округа Краснотурьинск в связи с доработкой документов (т.1, л.д.27-29).

Сообщением от 24.11.2010 N 06/005/2010-567 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды (т.2, л.д.31-32). Основаниями для отказа в государственной регистрации указано о расторжении 02.11.2010 договора аренды в связи с односторонним отказом от договора арендодателя, что делает невозможным регистрацию дополнительного соглашения к расторгнутому договору.

В письме истцу от 04.10.2010 Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск сообщил, что контрольным органом городского округа Краснотурьинск выдано заключение о несоблюдении истцом порядка согласования и проведения капитального ремонта, что должно служить основанием для отказа в зачете затрат на ремонт, поэтому дополнительное соглашение от 11.08.2008 N 1 к договору аренды от 01.01.2007 N 252 не может быть зарегистрировано (т.1, л.д.30).

Истец, полагая, что ответчик незаконно уклоняется от государственной регистрации спорного дополнительного соглашения, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При исследовании материалов дела, доводов апелляционной жалобы и отзывов на нее, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним" право аренды подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, поэтому считается заключенным с момента регистрации на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Как правильно установлено судом первой инстанции, спорное дополнительное соглашение фактически изменяет условия договора аренды в части уплаты арендной платы.

При таких обстоятельствах правомерен вывод суда первой инстанции о том, что данное соглашение подлежит государственной регистрации, с момента которой оно будет считаться заключенным.

Из материалов дела следует, что 02.11.2010 в ЕГРП внесена запись о расторжении договора аренды от 01.01.2007 N 252.

Следовательно, обязательства сторон, возникшие из договора аренды, являются прекращенными в соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ.

Поскольку при удовлетворении данного иска основанием для государственной регистрации спорного дополнительного соглашения являлся бы судебный акт, вступивший в законную силу (п. 3 ст. 453 ГК РФ), правильным является вывод суда первой инстанции о невозможности осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения к договору, расторгнутому в установленном законодательством порядке.

При этих условиях не имеет правового значения довод истца о том, что спорное дополнительное соглашение было подписано сторонами и сдано на регистрацию до прекращения договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 2 ст. 614 ГК РФ установлены формы оплаты аренды, к которым относится и возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Первоначально в разделе 4 договора аренды была предусмотрена форма оплаты арендной платы в виде внесения арендатором денежных средств.

В спорном дополнительном соглашении стороны указали на зачет расходов арендатора по капитальному ремонту арендуемого нежилого помещения в счет арендной платы и освобождение арендатора от платежей за аренду на стоимость произведенного им капитального ремонта, что свидетельствует о согласовании сторонами иной формы оплаты аренды и не противоречит требованиям ст. 614 ГК РФ.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Договором аренды, в том числе с учетом условий дополнительного соглашения, не предусмотрено никаких денежных обязательств арендодателя (ответчика) перед арендатором.

При отсутствии однородных требований у сторон договора аренды, суд первой инстанции ошибочно применил к их отношениям ст. 410 ГК РФ.

Однако этот вывод не привел к принятию неправильного решения.

Апелляционным судом отклоняется довод истца о том, что действия ответчика являются злоупотреблением права и не подлежат защите в порядке ст. 10 ГК РФ, по следующим основаниям.

Спорное дополнительное соглашение было подписано сторонами 11.08.2008, следовательно, в период действия договора аренды и до его расторжения в ноябре 2010 года у истца имелось достаточно времени для осуществления действий об обязании ответчика зарегистрировать спорное дополнительное соглашение в случае уклонения ответчика от таких действий.

Вместе с тем, поскольку истец в течение длительного периода не предпринял необходимых действий для защиты своих прав, не состоятелен довод истца о необходимости применения к рассматриваемым отношениям нормы п. 2 ст. 10 ГК РФ (п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Учитывая изложенное, решение суда является законным и обоснованным, поэтому иные доводы апелляционным судом отклоняются апелляционным судом по вышеуказанным обстоятельствам.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые могли бы явиться основаниями для отмены решения в порядке ст. 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.

Госпошлина по апелляционной жалобе относится на истца согласно ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.12.2010 по делу N А60-36932/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет - сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Г.Л. Панькова

Судьи

Н.А. Гребёнкина Л.А. Усцов