Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2011 г. N 18АП-12892/2010.

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2011 г. N 18АП-12892/2010

г.Челябинск

31 января 2011 г.

Дело N А76-12528/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Трофимчука Андрея Викторовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09 ноября 2010 г. по делу N А76-12528/2009 (судья Лакирев А.С.),

В заседании приняли участие представители:

от ИП Трофимчук А.В. - Протасова И. А. (доверенность от 23.08.2010), Зенков П.А. (доверенность от 23.08.2010),

от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Мискина О. А. (доверенность от 11.01.2011 N 13),

Индивидуальный предприниматель Трофимчук Андрей Викторович (далее - ИП Трофимчук А.В., истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области к муниципальному образованию в лице Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИЗО г. Челябинска либо Комитет, ответчик 1), обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-20" (далее - ООО "ЖЭУ-20", ответчик 2) с иском (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества N 03 от 28.10.2008 в части покупки нежилого помещения N 9 общей площадью 168,6 кв.м. (т. 1 л.д. 5, т. 2 л.д. 27).

Определением арбитражного суда Челябинской области от 22.06.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "МЖКО" (далее - МУП "МЖКО") (т. 1, л.д. 1-4).

Определением арбитражного суда Челябинской области от 03.02.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство) (т. 2, л.д. 94-97).

Решением суда первой инстанции от 09.11.2010 с учетом определения об исправлении опечаток от 08.12.2010 исковые требования отклонены (т. 3 л.д. 60-70, 71-72).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ПИ Трофимчук А.В. в Челябинской области (далее также податель жалобы) обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить (т. 3 л.д. 74-76).

В обоснование доводов податель жалобы сослался на следующие обстоятельства. Суд не учел, что отчуждение спорного имущества произведено МУП "МЖКО" с нарушением положений п. 3 ст. 2, ст. 3, 4 ФЗ N 159-ФЗ, то есть без получения согласия собственника на такое отчуждение и без предложения реализации преимущественного права арендатору. Вывод суда об отсутствии в действиях собственника цели воспрепятствовать реализации арендатором прав на приобретение имущества не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Решение о признании МУП "МЖКО" банкротом принято 21.07.2004. Соглашение N 1 к договору хозяйственного ведения, по которому в ведение МУП "МЖКО" передано спорное помещение, заключено 05.12.2007, зарегистрировано 01.08.2008, то есть после опубликования Закона N 159-ФЗ, что свидетельствует о злоупотреблении правом именно с целью воспрепятствовать истцу. Суд не исследовал обстоятельства о том, запрашивалось ли разрешение собственника на отчуждение спорного имущества.

Представитель подателя жалобы на доводах жалобы в судебном заседании настаивал.

Представитель ответчика с доводами жалобы не согласился, указывая, что Соглашение к договору хозяйственного ведения о включении спорного имущества в договор было заключено до принятия закона N 159-ФЗ. Возникшее на основании указанного Соглашения право хозяйственного ведения МУП "МЖКО" зарегистрировано до момента вступления в силу названного закона, в силу чего оснований для утверждения о злоупотреблении правом со стороны ответчика не имеется.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьих лиц не явились. С учетом мнения истца, ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 23.06.2003 между КУИЗО г. Челябинска и МУП "МЖКО" заключен договор N П-23/59 о передаче имущества общей стоимостью 1826466 рублей согласно приложению на праве хозяйственного ведения (т. 1 л.д. 101-105).

08.01.2004 года между КУИЗО г. Челябинска (арендодателем) и ИП Трофимчук А.В. (арендатор) подписан договор N 9-7181 аренды, согласно условий которого Комитет передает а арендатор принимает в аренду на основании акта приема передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Образцова, 24, суммарной площадью 300,60 кв.м., неотъемлемым приложении к договору аренды является Приложение N 2-Характеристика помещения, балансодержатель МП МЖКО, сроком с 01.01.2004 по 30.12.2006, при этом указаны помещение 7 подвал площадью 131,70 кв.м. для хозяйственных нужд; помещение 7 подвал площадью 12 кв.м. для мест общего пользования; помещение N 6 подвал площадью 156,90 кв.м. для хозяйственных нужд (т. 1 л.д. 8-9).

Помещение передано ИП Трофимчук А.В. по акту сдачи приемки нежилого помещения 08.01.2004 (т. 1 л.д. 11).

03.03.2005 года между КУИЗО г. Челябинска (арендодатель) и ИП Трофимчук А.В. (арендатор) подписан договор аренды N 9-7181, по условиям которого арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Образцова, 24, суммарной площадью 220,50 кв.м., сроком с 01.01.2005 по 30.12.2005 неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2-Характеристика помещения, балансодержатель ОАО "МЖКО", при этом указаны помещение 7 подвал площадью 131,70 кв.м. для хозяйственных нужд, помещение 7 подвал площадью 12 кв.м., места общего пользования и помещение подвал площадью 76,8 кв.м. для хозяйственных нужд (т. 1 л.д. 12-13).

20.01.2006 между КУИЗО г. Челябинска (арендодатель) и ИП Трофимчук А.В. (арендатор) подписан договор аренды N 9-7181, по условиям которого арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Образцова, 24, суммарной площадью 325,20 кв.м., сроком с 01.01.2006 по 31.12.2006, неотъемлемым приложением к договору аренды является Приложение N 2-Характеристика помещения, обслуживающая организация ОАО "МЖКО", при этом указаны помещение 7 подвал площадью 91,50 кв.; помещение 8 подвал площадью 76,80 кв.м., помещение 6 подвал площадью 156 кв.м. для хозяйственных нужд (т. 1 л.д. 16-17)

26.03.2007 между КУИЗО г. Челябинска (арендодатель) и ИП Трофимчук А.В. (арендатор) подписан договор аренды N 9-7181, по условиям которого арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Образцова, 24, суммарной площадью 325,20 кв.м., сроком с 01.01.2007 по 31.12.2007, неотъемлемым приложением к договору аренды является Приложение N 2-Характеристика помещения, обслуживающая организация ООО "Ремжилзаказчик", при этом указаны помещение 7 подвал площадью 91,50 кв.; помещение 8 подвал площадью 76,80 кв.м., помещение 6 подвал площадью 156 кв.м. для хозяйственных нужд (т. 1 л.д. 18-19).

Соглашением от 05.12.2007 в договор N П-23/59 от 2306.2003 внесены изменения, согласно которым в предмет договора включено муниципальное имущество, в том числе нежилое помещение площадью 274,1 кв.м. в доме N 24 по ул. Образцова в г. Челябинске (т. 1 л.д. 108).

27.03.2008 между КУИЗО г. Челябинска (арендодатель) и ИП Трофимчук А.В. (арендатор) подписан договор аренды N 9-7181, по условиям которого арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Образцова, 24, суммарной площадью 325,20 кв.м., сроком с 01.01.2008 по 30.12.2008, неотъемлемым приложением к договору аренды является Приложение N 2-индивидуализация помещения, при этом указаны помещение 7 подвал площадью 91,50 кв.; помещение 8 подвал площадью 76,80 кв.м., помещение 6 подвал площадью 156 кв.м. для хозяйственных нужд (т. 1 л.д. 20-21)

28.10.2008 между МУП "МЖКО" и ООО "ЖРЭУ-20" заключен договор купли-продажи N 03 нежилого помещения площадью 274,1 кв.м. по ул. Образцова, 24, на основании которого 16.02.2009 зарегистрировано право собственности на указанное помещение за ООО "ЖЭУ-20" (т. 1 л.д. 59, т. 2 л.д. 42).

27.03.2009 в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации МУП "МЖКО" (т. 1 л.д. 127).

Полагая, что при заключении договора купли-продажи N 03 от 28.10.2008 нарушено преимущественное право истца на приобретение спорного имущества, как арендатора, предусмотренное ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В обоснование заявленных требований представил: заявление в адрес КУИЗО г. Челябинска от 23.04.3009, которым заявил о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Образцова, 24, помещение N 6 (подвал), площадью 156,9 кв.м. (т. 1 л.д. 56); письмо КУИЗО г. Челябинска от 30.03.2009 в котором сообщено о передаче указанного имущество по договору хозяйственного ведения МУП "МЖКО" и предложении ИП Трофимчуку А.В. явиться в Комитет для прекращения договорных отношений (т. 1 л.д. 57).

Также из материалов дела следует, что по данным государственного архива Челябинского управления по адресу: г. Челябинск, ул. Образцова, 24, по состоянию на 19.11.2003 общая площадь нежилого помещения N 6, расположенного в подвале, составляла 156,9 кв.м., данное помещение вошло в состав нежилого помещения N 9, расположенного в подвале и на 1 этаже, площадью 274,1 кв.м. по состоянию на 05.03.2007. При этом, помещение N 9 площадью 160,2 кв.м., на техническом учете не состоит, подтвердить его идентичность с помещением N 6, площадью 156,9 кв.м., не представляется возможным (справка ОГУП "Обл.ЦТИ" - т. 1 л.д. 92).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 по делу А76-4607/2009 установлено, отсутствие у муниципального образования г. Челябинск права собственности на переданное в хозяйственное ведение МУП "МЖКО" помещения, в том числе расположенные по адресу г. Челябинск, ул. Образцова, 24 помещение подвала, площадью 274 кв.м. в силу чего соглашение от 05.12.2007 N 1 о внесении изменений и дополнений в договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 23.06.2003 в части передачи спорных нежилых помещений заключена КУИЗО г. Челябинска в нарушение ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие права распоряжаться спорным имуществом, следовательно, в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной) (т. 2 л.д. 81-90).

Также в материалы дела представлены технический паспорт на нежилое помещение N 9 по адресу г. Челябинск ул. Образцова, 24 по состоянию на 05.03.2007 (т. 2 л.д. 119-128) и технический паспорт на нежилое помещение N 10 по адресу г. Челябинск ул. Образцова, 24 по состоянию на 10.12.2009 (т. 2 л.д. 28-35).

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), вступившим в силу с 05.08.2008, установлены особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Одним из условий реализации такого преимущественного права согласно подпункту 1 указанной нормы является нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи от 28.10.2008г.)

Частью 3 статьи 2 Закона N 159-ФЗ установлено, что согласие собственника арендуемого имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на совершение унитарным предприятием сделки, направленной на возмездное отчуждение такого имущества, дается не ранее чем через 30 дней после направления указанным собственником уведомления координационным или совещательным органам в области развития малого и среднего предпринимательства (в случае, если такие органы созданы при соответствующих органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органе местного самоуправления) и арендатору или арендаторам такого имущества.

На основании условий части 3 статьи 4 Закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.

В случае нарушения указанного порядка субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (статья 6 Закона N 159-ФЗ).

Из анализа названных норм права следует, что обязательным условием такого перевода, указанным в Законе N 159-ФЗ, является то, что арендатор должен арендовать объект недвижимости, который был отчужден третьему лицу, в течение трех и более лет до вступления в силу Закона N 159-ФЗ.

Статьей 10 Закона N 159-ФЗ определен порядок вступления в силу настоящего Федерального закона, в соответствии с которой последний вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Закон N 159-ФЗ вступил в законную силу 05.08.2008. Тем самым начало срока аренды спорного помещения должно иметь место не позднее 05.08.2005г.

Как следует из письменных материалов дела, истец в обоснование заявленных требований ссылается на то, что является арендатором помещения N 9 площадью 168,6 кв.м. на основании договоров аренды, подписанных с 08.01.2004, 05.03.2005, 05.08.2006, 26.03.2007, 27.03.2008.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено судом, договор аренды от 08.01.2004 содержит указание на передачу помещения суммарной площадью 300,6 кв.м., договор от 05.08.2005 подписан на передачу помещений суммарной площадью 220,5 кв.м., по договорам аренды от 20.01.2006 и 26.03.2007, 27.03.2008 передаются помещения суммарной площадью 325,20 кв.м., при этом план помещений, являющихся предметом аренды, сторонами не составлялся и не подписывался. Акт сдачи-приемки нежилого помещения от 08.01.2004 свидетельствует о передаче помещения суммарной площадью 300,1 кв.м.

При этом определить расположение помещения N 6 площадью 156,90 кв.м., подлежащего передаче арендатору, не представляется возможным, так как расположение сданного в аренду недвижимого имущества площадью 156,90 кв.м. на площадях 300,1 кв.м. (по выписке из реестра муниципальной собственности), 220,5 кв.м., 325 кв.м. подвала по адресу: г. Челябинск, ул. Образцова, 24 не указано. Представленные истцом договоры аренды не содержат приложений позволяющих определить место нахождения арендованного помещения в составе здания. Из технического паспорта, составленного по состоянию на 05.03.2007г. усматривается, что нежилое помещение подвала N 9 в составе здания литер А, расположенного по адресу ул. Образцова, 24 имеет площадь 274,1 кв.м., наличие помещения N 6 площадью 156,9 кв.м. из указанного технического паспорта не усматривается. Указанное в паспорте помещение под N 6 имеет площадь 4,9 кв.м. (л.д.119-129 т.2).

Кроме того, суд усматривает, что договор от 05.08.2005 не содержит указания на передачу в аренду помещения N 6 площадью 156,9 кв.м.

Ссылка истца на продление договора аренды от 08.01.2004 в отношении данного помещения на 2005 год не подтверждена доказательствами оплаты в 2005 г. за пользование данным помещением дополнительно к суммам, указанным в качестве арендных платежей в расчете к договору от 03.03.2005.

Оценив, имеющиеся в материалах дела кадастровые паспорта нежилого помещения N 9 суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доказательств существования помещения N 6, площадью 156,9 кв.м. как самостоятельного объекта права на момент подписания договоров аренды от 05.03.2005, 05.03.2006, 26.03.2007, 27.03.2008 года истцом не представлено. Изложенное свидетельствует о том, что имущество, подлежащее передаче арендатору по названным договорам определено не было, предприниматель пользовался подвальными помещениями (в том числе не входящими в состав помещения N 9 площадью 274 кв.м.) без индивидуализации их места нахождения, в силу чего названные договоры согласно ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя признать заключенными.

Невозможность индивидуализации объекта, являвшегося предметом договоров аренды от 2005 - 2008 г. влечет невозможность соотнесения его с объектом купли-продажи по договору от 28.10.2008.

Кроме того, истцом выдвигаются требования о переводе на него прав покупателя в части помещения, которое предметом договора купли-продажи не являлось и в качестве самостоятельного объекта права не выделено, помещение площадью 168,6 кв.м. о переводе прав на которое истцом заявлены требования в договорах аренды от 2005-2008 г. не фигурирует. Согласно представленному истцом техническому паспорту на нежилое помещение N 10, площадью 168,6 кв.м. (л.лд.28-35 т.2) помещение имеет не узаконенную перепланировку.

Оценивая в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ имеющиеся в деле доказательства (договоры аренды, купли-продажи, технические паспорта помещений подвала), суд приходит к выводу о том, что установленные ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ условия реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения на момент заключения договора купли-продажи N 03 от 28.10.2008 у предпринимателя Трофимчук А.В. не возникли.

Учитывая, что объект недвижимости может быть объектом преимущественного права на его приобретение и предметом соответствующего договора (аренды, купли-продажи) только в случае, если оно индивидуализировано, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в иске.

Поскольку у истца преимущественного права на покупку объекта недвижимости не возникло, в связи с чем нарушение его прав заключением договора купли-продажи N 03 от 28.10.2008, отсутствует, то доводы апелляционной жалобы не имеют самостоятельного юридического значения для рассмотрения настоящего спора по существу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного Челябинской области от 09 ноября 2010 г. по делу N А76-12528/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Трофимчука Андрея Викторовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В. Пивоварова М.И. Карпачева