Учет жилищного фонда (Е.В. Ермолаева, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2007 г.)

Учет жилищного фонда

Сложилось так, что организации, ответственные за управление и эксплуатацию жилищного фонда, вынуждены организовывать его учет "по наитию", не будучи уверенными в правильности своих действий. Причина, как всегда, банальна - правовой вакуум, образовавшийся еще со времен перестройки, когда все предприятия повально приватизировались. Кроме того, управление муниципальным жилищным фондом - компетенция органов местного самоуправления, поэтому в каждом муниципальном образовании этот вопрос решается по-своему, а значит, говорить о единообразии здесь не приходится. Тем не менее, некоторые основополагающие нормы, которыми должны руководствоваться все субъекты ЖКХ, в действующем законодательстве есть. Тем более что пробелы можно восполнить арбитражной практикой и разъяснениями уполномоченных органов.

В данной статье мы попытаемся разобраться в вопросах учета жилищного фонда (а именно многоквартирных домов), который ведут коммерческие организации. Наша задача-минимум - систематизировать правовые нормы по данной теме.

До недавнего времени подавляющая часть жилищного фонда находилась в государственной и муниципальной собственности. Процесс приватизации жилья, начавшийся в 90-х годах XX века, изменил эту картину: по данным Минрегиона, доля приватизированного фонда на начало 2006 года составила 77%. Население должно успеть завершить приватизацию жилфонда до 01.03.2010.

Жилфонд в хозяйственном ведении

Рассмотрим учет муниципального жилфонда, который, как правило, передается в хозяйственное ведение муниципальным унитарным предприятиям, созданным муниципалитетами специально для организации обслуживания и ремонта жилья (чаще всего это службы единого заказчика).

При создании МУП учредитель наделяет его имуществом и формирует уставный фонд (не менее 1 000 МРОТ). Передавая имущество, в частности жилфонд, в дальнейшем учредитель, как правило, не увеличивает уставный фонд МУП. Тем более что согласно п. 3 ст. 14 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ О" государственных и муниципальных унитарных предприятиях" размер уставного фонда унитарного предприятия не может превышать стоимости его чистых активов.

Итак, по решению органа местного самоуправления МУП принимает жилищный фонд к учету на балансе в качестве основных средств. При организации бухгалтерского учета МУП руководствуется Законом о бухгалтерском учете*(1), Положением по ведению бухгалтерского учета, ПБУ 1-20. Но, кроме того, нельзя забывать и о Письме Минфина РФ N 118*(2), при применении которого нужно иметь в виду, что все бухгалтерские стандарты (ПБУ) были изменены после его принятия. На это обратил внимание Минфин в Письме от 04.02.2005 N 07-05-06/38. Тем не менее, ни у кого не вызывает сомнений, что жилищный фонд необходимо учитывать на счете 01 "Основные средства".

Основанием для отражения поступления и выбытия объектов ОС в учете являются решение собственника и акт приемки-передачи, в котором указана стоимостная оценка имущества, утвержденная учредителем*(3). В письмах от 05.08.2003 N 16-00-14/247 и от 21.08.2003 N 16-00-22/11 финансовое ведомство предложило схемы корреспонденций счетов, когда имущество передается сверх сумм определенного уставного фонда.

Пример 1.

Администрация муниципального образования в сентябре 2005 г. передала в хозяйственное ведение МУП ЖКХ жилищный фонд общей стоимостью 22 000 000 руб. 1970 - 80-х годов застройки. В ноябре 2006 г. было принято решение об изъятии жилья в муниципальную казну. Сумма начисленного МУП ЖКХ износа к моменту передачи жилфонда составила 700 000руб.*(4)

В бухгалтерском учете согласно рекомендациям Минфина необходимо составить следующие бухгалтерские записи:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, млн. руб.
В сентябре 2005 г.
Отражена стоимость жилфонда, подлежащего получению от муници- пального образования	75	84	22
Отражено поступление жилфонда	08	75	22
Жилфонд переведен в состав основных средств	01	08	22
В ноябре 2006 г.
Отражено выбытие жилфонда	91-2	01	22
Списан начисленный износ		010	0,7

Приватизация квартир

Закон РФ от 06.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" определяет приватизацию как бесплатную передачу в собственность граждан занимаемых ими помещений в государственном и муниципальном фонде. Основанием является договор о передаче между собственником (органом местного самоуправления) и гражданином. Право собственности у гражданина возникает с момента его государственной регистрации.

В связи с тем, что право муниципальной собственности прекращается, балансодержатель жилого дома обязан списать с учета стоимость приватизированной квартиры. В Письме от 23.09.2005 N 07-05-06/259 Минфин рекомендует руководствоваться правилами, изложенными в его Письме N 118: организация-продавец списывает с баланса стоимость проданной квартиры с одновременным отражением ее стоимости на забалансовом счете.

Пример 2.

За МУП ЖКХ закреплен на праве хозяйственного ведения жилой дом (балансовая стоимость - 10 млн. руб.). Одна из квартир (стоимостью 1,2 млн. руб.) была приватизирована. Сумма начисленного износа по дому равна 8 млн. руб.

В бухгалтерском учете будут сделаны следующие проводки:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, млн. руб.
Отражено выбытие приватизированной квартиры	91-2	01	1,2
Списан износ в доле, приходящейся на приватизированную квартиру (8 х 1,2 / 10) млн.руб.		010	0,96

Говоря об отражении в учете операции по приватизации, нельзя обойти вниманием Письмо Минфина РФ от 16.11.2006 N 03-06-01-04/202. Несмотря на то, что оно адресовано государственному учреждению, которое ведет бюджетный учет, общие принципы учета данных операций, по мнению автора статьи, можно распространить и на учет в рамках "коммерческого" плана счетов. Итак, чиновники указали, что отражение приватизированных квартир на балансе бюджетного учреждения неправомерно... При этом в целях управленческого учета жилого фонда стоимость приватизированных квартир можно учитывать на забалансовых счетах. Поскольку приватизацию отдельных квартир в жилом доме можно рассматривать как частичную реализацию (ликвидацию) основного средства (жилого дома), балансовая стоимость жилого дома должна быть уменьшена на стоимость приватизированных квартир... Последний из показателей Минфин предлагает определять расчетным путем на основании балансовой стоимости жилого дома и доли площади приватизированного жилого фонда... в общей площади жилого дома. Другими словами, здесь используется та же пропорция, что и при определении количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме для голосования на общем собрании*(5).

Отметим, что в гл. 1.1 ЖК РСФСР, утвержденного ВС РСФСР 24.06.1983 и утратившего силу с 01.03.2005, говорится только о собственности гражданина на квартиру. Об общем имуществе собственников помещений в доме нет ни слова. Именно поэтому жилищные кооперативы учитывали дома на своем балансе*(6). Унитарные предприятия-балансодержатели были не вправе списать дом со своего баланса, даже если все квартиры в нем были приватизированы, а домовладельцы не создали ТСЖ.

Но с 1995 года вступила в силу первая часть ГК РФ (ст. 209 "Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме"), а через полтора года - Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Эти документы установили, что общее имущество в доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам.

Точку в этом вопросе поставили новый Жилищный кодекс и разъяснения уполномоченных органов.

Разъяснения Минфина

Подход к учету жилищного фонда на балансе той или иной организации напрямую влияет на сумму налога на имущество. В связи с этим в последние годы участились обращения налогоплательщиков в Минфин за разъяснениями по вопросу уплаты этого налога, а значит, о ведении бухгалтерского учета жилищного фонда. Проанализируем вопросы, которые задавали налогоплательщики, и, конечно, ответы чиновников.

Письмо Минфина РФ от 25.03.2005 N 03-06-01-04/172. Автор запроса - МУП, учитывающее муниципальный жилищный фонд на своем балансе. Часть квартир была приватизирована и принадлежала гражданам, которые и уплачивали налог на имущество. Балансодержателя волнует вопрос: кто должен уплачивать налог за места общего пользования, другими словами, за общее имущество собственников? При ответе специалисты Минфина обратились к ПБУ 6/01 *(7). Они напомнили, что этот бухгалтерский стандарт был введен в действие начиная с бухгалтерской отчетности 2001 года. Согласно его п. 6 объект основных средств, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности. Руководствуясь этой нормой, Минфин сделал вывод, что с 2001 года в бухгалтерском учете муниципального предприятия не отражается доля в праве общей собственности на общее имущество, относящаяся к собственности граждан.

Обратите внимание: отсюда, если все помещения в доме были приватизированы и находятся в частной собственности, то нет оснований отражать жилой дом на балансе у МУП (как объект, принадлежащий на праве хозяйственного ведения).

К сведению: если муниципальный жилищный фонд не закреплен за предприятием или учреждением на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и находится в муниципальной казне, то он отражается на балансе органа по управлению муниципальным имуществом. Именно у этого органа, на который возложены функции управления и распоряжения муниципальным имуществом, объекты муниципальной казны (в нашем случае жилфонд) будут объектом обложения налогом на имущество*(8).

Письмо Минфина РФ от 01.02.2006 N 03-06-01-04/08. Оно адресовано ТСЖ, которое спросило: правомерно ли в целях исчисления налога на имущество отражать на балансе ТСЖ помещения в доме, принадлежащие гражданам на праве собственности, а также общее имущество, не переданное ТСЖ во владение, пользование, распоряжение?

Прежде всего чиновники посетовали, что имеется правовой вакуум по вопросу учета у ТСЖ квартир граждан. Однако на основании упомянутого п. 6 ПБУ 6/01 можно сделать вывод, что доля в праве общей собственности на общее имущество, относящаяся к собственности граждан, в бухгалтерском балансе ТСЖ в составе основных средств не отражается. Кроме этого, при формировании учетной политики ТСЖ должно исходить из принципа имущественной обособленности.

Из этого разъяснения можно заключить, что ни помещения, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, ни их доли в общем имуществе нельзя отражать на балансе ТСЖ.

Письмо Минфина РФ от 10.08.2006 N 03-06-01-04/158. Автор запроса - жилищный накопительный кооператив. Несмотря на то, что управление многоквартирным домом не является целью деятельности данной организации, вопросы учета жилого дома все же возникают. Для кооператива разъяснения следующие. Из инструкции по применению плана счетов, ПБУ 6/01, методических рекомендаций по бухгалтерскому учету основных средств чиновники сделали вывод, что на балансе организации может учитываться в составе основных средств только имущество, находящееся у организации на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Поэтому квартиры, принадлежащие гражданам, а также их общее имущество подлежат отражению в бухгалтерском учете жилищного кооператива за балансом.

Подведем итоги. Минфин, опираясь только на бухгалтерские правила, а также на то, что общее имущество в доме является долевой собственностью граждан, делает важный вывод: ни ТСЖ, ни предприятие, отражающее на балансе дома муниципального жилфонда, находящиеся в хозяйственном ведении, не вправе учитывать на счете 01 квартиры граждан и часть общего имущества, принадлежащую им. Эти объекты допускается учитывать на забалансовом счете.

Для того чтобы понять общие принципы учета жилфонда, обратимся к действующему законодательству.

Немного ЖК РФ

Новый Жилищный кодекс *(9) предполагает наличие частного (индивидуального и коммерческого использования), государственного и муниципального жилфонда. Частный жилфонд индивидуального использования используется гражданами-собственниками для своего проживания и проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования. Частный фонд коммерческого использования собственниками (гражданами и юридическими лицами) используется для проживания граждан на условиях возмездного пользования.

Часть помещений муниципального и государственного жилищного фонда предоставляется гражданам по договорам социального найма, а другая часть формирует специализированный фонд (для проживания отдельных категорий граждан).

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения в сфере учета жилищного фонда. При этом конкретных указаний по бухгалтерскому учету кодекс не дает. Вместе с тем Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ" в части бухгалтерского учета отсылает нас к Закону о бухгалтерском учете.

Этот закон, как известно, распространяется на организации на территории РФ (п. 1 ст. 4). Причем учет имущества ведут все организации независимо от режима налогообложения. Граждане-предприниматели обязаны вести только учет доходов и расходов. Другими словами, вопросы бухгалтерского учета жилищного фонда как части имущества возникают только у юридических лиц. Кроме того, нужно помнить и о требовании п. 2 ст. 8 закона: имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации.

Вернемся к ЖК РФ. В нем предусмотрено, что деятельность по управлению многоквартирным домом могут осуществлять ЖСК, ТСЖ, управляющие организации (непосредственное управление собственниками рассматривать не будем). Они, в частности, обеспечивают:

- содержание и ремонт общего имущества;

- предоставление коммунальных услуг.

Прежде (хотя такая практика кое-где сохранилась) эти функции выполняли организации, создаваемые органами местного самоуправления. Большей частью это были дирекции единого заказчика - муниципальные унитарные предприятия. Причем жилые дома, которые изначально (до приватизации) принадлежали муниципалитету, такие предприятия учитывали на своем балансе в качестве основных средств (на праве хозяйственного ведения).

Действующее законодательство не делает различий для жилфонда разных форм собственности: собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления. Если часть помещений принадлежит публично-правовым образованиям, то права собственника, наряду с собственниками-гражданами, осуществляет уполномоченный орган государственной власти, местного самоуправления. Единственное исключение- норма ст. 163 ЖК РФ, относящаяся к многоквартирным домам, все помещения в которых находятся в собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования. Порядок управления таким домом устанавливается Правительством РФ, региональным органом исполнительной власти, органом местного самоуправления, а само управление осуществляется путем заключения договора управления многоквартирным домом на открытом конкурсе. То есть ЖК РФ не предусматривает передачу муниципального жилого фонда в хозяйственное ведение муниципальному предприятию (или в оперативное управление муниципальному учреждению) специально для управления этим жилым фондом. И это справедливо в свете поставленных целей реформирования отрасли ЖКХ (перевод на рыночные механизмы хозяйствования).

Другими словами, теперь не предполагается совпадение в одном лице организации, обслуживающей многоквартирный дом и учитывающей его на балансе (на основании права хозяйственного ведения). Такой вывод следует из того, что предугадать, какая организация будет управлять домом, до проведения конкурса невозможно (по крайней мере, по задумке законодателей). Кроме этого, в ЖК РФ нет упоминаний о том, что муниципальный жилищный фонд должен (может) передаваться МУП на праве хозяйственного ведения. Поэтому некоторые специалисты считают, что такая передача противоречит нормам ЖК РФ.

Отсюда следует несколько соображений.

Во-первых, созданные в соответствии с ЖК РФ управляющие организации не должны (и не вправе) учитывать обслуживаемый жилищный фонд у себя на балансе, так как не имеют на это имущество никаких вещных прав, а действуют на основании договора возмездного оказания услуг.

Во-вторых, унитарные предприятия, долгое время обслуживающие муниципальный и государственный жилищный фонд, не вправе отражать многоквартирные дома на балансе в силу того, что помещения в них находятся не только в муниципальной и государственной собственности.

Именно такие выводы содержатся в Письме Минрегиона от 20.12.2006 N 14216-РМ/07. Это письмо - первый и на данный момент единственный документ, разъясняющий принципы бухгалтерского учета жилых домов в соответствии с ЖК РФ. Рассмотрим его подробнее.

Разъяснения Минрегиона

Минрегион обращает особое внимание на то, что действующее законодательство не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации или созданному ТСЖ. Можно найти лишь упоминание о передаче технической документации на дом.

Кроме того, исходя из ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания*(10) многоквартирный дом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, не может считаться принадлежащим одному лицу. Причем на этот факт не влияют сведения бухгалтерского учета государственных и муниципальных предприятий или учреждений, реестра учета муниципального (государственного) имущества, а также состав муниципальной (государственной) казны.

Далее автор письма (директор департамента ЖКХ Р.Э. Мукумов) делает очень важное заключение: учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум или более различным собственникам, в реестре муниципального (государственного) имущества и/или бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным.

В случае прекращения права муниципальной собственности на какие-либо помещения жилого дома, в частности в результате приватизации, эти помещения списываются с баланса МУП, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения. Вместе с тем многоквартирные дома, помещения в которых принадлежат двум или более различным собственникам, подлежат списанию со счетов бухгалтерского учета организаций, исключению из реестра и состава муниципальной казны. В таких домах объектами бухгалтерского учета МУП могут быть только помещения (жилые и нежилые), находящиеся в муниципальной собственности.

Заметим, таких разъяснений Минфин не давал. В его письмах говорилось лишь о том, что необходимо уменьшить балансовую стоимость жилого дома и учесть приватизированные квартиры за балансом, а также о невозможности отражать на балансе МУП квартиры граждан и их доли в общем имуществе.

Обратите внимание: Минрегион ничего не говорит о забалансовом учете приватизированных квартир. Однако есть мнение, что имущество, находящееся под контролем организации, но не принадлежащее ей на праве собственности, учитывается за балансом (Постановление ФАС СЗО от 13.10.2006 N А21-7863/2005).

Отметим, что в конце рассматриваемого письма чиновник Минрегиона просит довести требования законодательства РФ и письмо до организаций ЖКХ, ТСЖ, жилищных кооперативов. Можно ли в таком случае принять приведенные рекомендации как прямое руководство к действию? По нашему мнению, можно, но с учетом одного момента. Муниципальные унитарные предприятия наделяются имуществом собственником - муниципальным образованием. И, по логике вещей, именно органы местного самоуправления должны разработать и утвердить порядок списания жилфонда с баланса МУП и исключения его из реестра муниципального имущества на уровне учета домов. Но при этом законодательные органы на местах обязаны ответственно подойти к этому вопросу, так как нормативный акт должен соответствовать федеральному законодательству.

Согласитесь, значение рассмотренного письма Минрегиона переоценить трудно: оно дает надежду на то, что органы власти на местах установят единообразный порядок учета муниципального жилищного фонда. Однако данное разъяснение не дает ответ на один вопрос: нужно ли списывать с балансового учета ТСЖ и ЖСК многоквартирные дома, поставленные на баланс в соответствии с ранее действовавшим законодательством? Напомним, Минфин говорит о том, что согласно новым правилам на балансе ТСЖ нельзя учитывать квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, а также их часть общего имущества*(11). Исходя из того, что в доме, в котором управление осуществляет ТСЖ (ЖСК), все помещения (жилые и нежилые) принадлежат гражданам и юридическим лицам, можно продолжить рассуждения финансистов и прийти к заключению, что отражение на балансе ТСЖ (ЖСК) многоквартирного дома в целом недопустимо в целях исчисления налога на имущество. А если вспомнить письмо Минрегиона, то такое отражение недопустимо вовсе, так как противоречит законодательству. Однако раньше учет дома на балансе ТСЖ был обусловлен нормативно-правовыми актами*(12). Нужно ли теперь списывать дом с баланса? И если да, то на каком основании? Нормативно-правовые документы, действующие в настоящее время, не дают ответа на эти вопросы. Попробуем разобраться.

Сначала рассмотрим правила амортизации жилищного фонда в бухгалтерском учете. До 2006 года по жилищному фонду начислялся износ на забалансовом счете, а начиная с 1 января 2006 года начисляется амортизация в общем порядке. Однако это не означает, что стоимость домов, по которым ранее начислялся износ, теперь нужно погашать путем начисления амортизации. Новые правила действуют только в отношении жилищного фонда, поставленного на учет начиная с 2006 года. Безусловно, кому-то такая аналогия покажется неуместной, однако из-за отсутствия официальных разъяснений приходится довольствоваться малым.

Также стоит привести Постановление ФАС ВВО от 13.12.2005 N А11-1812/2005-К2-22/107. В нем был рассмотрен спор об уплате налога на имущество. Объекты жилищного фонда, введенные в эксплуатацию с 1968 по 1984 год, учитывались обществом на счете 01 в составе непроизводственных основных средств. Скажем, что суд принял сторону налоговиков. Но нам интересна мотивировочная часть постановления, в которой судьи сделали весьма важное наблюдение. ПБУ 6/01, введенное в действие с 2001 года, не предусматривает снятия с учета жилых зданий, ранее поставленных на учет в качестве основных средств. Вместе с тем Минфин никаких приказов по поводу переучета таких жилых зданий не издавал.

Отсюда следует, что дома, ранее учтенные на балансе ТСЖ, снимать с учета рискованно. Однако если дом является основным средством, то его нужно включить в налоговую базу по налогу на имущество, что приведет к двойному налогообложению, так как граждане-собственники уплачивают налог за свои квартиры. Поэтому решить, как организовать учет жилого дома, организация должна самостоятельно. Советуем поинтересоваться мнением инспекторов в своей ИФНС.

Передача дома при выборе (смене) способа управления

Итак, мы удостоверились в том, что управляющие и иные организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, не должны учитывать их в качестве объектов основных средств. Возникает вопрос: как оформить передачу дома, например, при смене управляющей организации?

Этот вопрос также был разъяснен Минрегионом. В уже упоминавшемся Письме от 20.12.2006 N 14316-РМ/07 указано следующее:

- передача дома или общего имущества по акту не производится (имеется в виду акт по форме ОС-1);

- составляется двусторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме.

Этот акт состояния подписывается уполномоченными представителями принимающей и передающей управление сторон. Он может использоваться для оценки результативности работы прежней управляющей организации и для дальнейшего планирования работ.

Кроме того, в силу прямого указания п. 10 ст. 162 ЖК РФ при смене управляющего субъекта передаче подлежит техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы. Перечень такой документации приведен в п. 24, 26 Правил содержания*(13).

Еще в одном письме Минрегиона, также датированном 20 декабря 2006 года, N 14313-РМ/07 указывается на два важных момента, связанных с передачей прав управления домом. Во-первых, поскольку Кодекс не предусматривает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно. Это означает, что требование о вознаграждении за передачу документов является неправомерным, как неправомерно и удержание такой документации, ведь техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Отсюда следует второй момент: реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации. Но, согласитесь, что без технической и бухгалтерской документации осуществлять управление домом весьма затруднительно. Поэтому при удержании документов вновь выбранная управляющая организация вправе обратиться в суд*(14). Кроме того, Минрегион специально указывает, что обязанность передать документацию возникает у любого субъекта, ранее управлявшего домом по основаниям, возникшим до введения в действие ЖК РФ*(15).

Обратите внимание: региональные власти успели издать свои нормативные акты о порядке передачи дома, которые идут вразрез с разъяснениями Минрегиона.

Вспомнить все: приватизация предприятия

В заключение рассмотрим еще один аспект учета жилищного фонда. Речь идет об учете жилых домов на балансе бывших государственных предприятий, прошедших приватизацию. Этот, в прошлом ведомственный, жилфонд в настоящее время становится предметом многочисленных споров, рассматриваемых арбитражными судами, которые тянутся еще с прошлого века. В них проверяется правомерность действий участников приватизации госпредприятий и муниципалитетов в отношении жилых домов.

Согласно действовавшему в то время законодательству*(16) жилые дома, находившиеся на балансе предприятия, не входят в уставный капитал образуемого общества, а подлежат передаче в муниципальную собственность. Однако муниципалитеты не желают принимать их.

Отметим, что приватизированное предприятие заинтересовано в передаче жилых домов в муниципальную собственность не столько в целях соблюдения законодательства, сколько для того, чтобы избавиться от существенных расходов (в частности, в виде налоговых платежей - на имущество и на землю). Причем значительную часть таких расходов может составлять задолженность перед поставщиками коммунальных ресурсов, так как обязанность по содержанию дома возложена на его балансодержателя. Например, планом приватизации предприятия было предусмотрено, что жилые дома не включаются в уставный капитал общества, а должны быть приватизированы рабочими предприятия. Тем не менее на момент рассмотрения спора часть домов не была приватизирована, одновременно они не были переданы в муниципальную собственность и находились на балансе общества. Поэтому суд признал правомерным взыскание денежных средств в счет неоплаченной энергии с балансодержателя (Постановление ФАС ЗСО от 15.11.2005 N Ф04-8168/2004(16857-А03-28)).

Итак, сущность самых распространенных споров такова.

1. Жилфонд не вошел в уставный капитал, однако муниципалитет отказывается принимать его в собственность, мотивируя это тем, что:

- для принятия домов в собственность требуется отдельное решение местной администрации, а если администрация отказывает в этом, то и передача домов невозможна;

- жилфонд находится в ветхом, аварийном состоянии, средств на его содержание у местных властей не имеется;

- балансодержатель не представляет нужную документацию на дом (акт состояния, кадастровый план земельного участка).

Однако все эти доводы не являются обоснованными, так как:

- жилфонд передается в силу прямого указания закона и отдельное согласие муниципалитета не требуется, решением о принятии домов является утвержденный план приватизации предприятия*(17), причем независимо оттого, содержит ли он сведения о передаче конкретного дома;

- законодательством не установлены такие условия для отказа в принятии домов в муниципальную собственность, как их неудовлетворительное техническое состояние*(18) и отсутствие в бюджете средств на их содержание*(19);

- обязанность по надлежащему оформлению технической документации и приемосдаточных актов в равной степени возлагается на передающую и принимающую стороны*(20).

2. Жилфонд был включен в уставный капитал общества. Однако это противоречит закону, поэтому сделка по приватизации является ничтожной*(21) в данной части, и по обращению любого заинтересованного лица (прокурора, общества, комитета по управлению муниципальным имуществом) суд применяет последствия ее недействительности. На основании судебного решения общество должно уменьшить уставный капитал на стоимость жилфонда и передать дома в муниципальную собственность, а муниципалитет обязан принять их.

От редакции. Некоторые вопросы, освещенные в статье, в настоящее время являются дискуссионными. Ее автор изложил лишь свою позицию. Если у вас, уважаемые читатели, есть иная точка зрения на поставленные проблемы или желание обсудить какие-либо ситуации, ждем ваших сообщений и предложений по адресу электронной почты: dmo@avbn.ru.

Е.В. Ермолаева,

редактор журнала "Жилищно-коммунальное

хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2007 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете".

*(2) Письмо Минфина РФ от 29.10.1993 N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве".

*(3) Письмо Минфина РФ от 22.09.2005 N 03-06-01-04/373.

*(4) По объектам жилфонда, введенным в эксплуатацию до 2006 года, в бухгалтерском учете начисляется (в конце отчетного года) износ на забалансовом счете 010 "Износ основных средств". Если жилые дома получены после 2006 года, то по ним в общем порядке начисляется амортизация.

*(5) Отредакции. Мы неоднократно писали об этом в 2006 году (см., например, N 3, стр. 17, N 7, стр. 48).

*(6) См., например, Постановление ФАС ЗСО от 02.03.2005 N Ф04-711/2005(8797-А45-33), ст. 114 ЖК РСФСР.

*(7) Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утв. Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н.

*(8) Письма Минфина РФ от 22.02.2006 N 03-06-01-04/39, от 03.03.2006 N 03-06-01-04/56, УФНС по Московской обл. от 19.09.2006 N 19-46-И/1081.

*(9) Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

*(10) Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

*(11) Письмо Минфина РФ от 01.02.2006 N 03-06-01-04/08.

*(12) См., например, Приказ Госстроя РФ от 14.07.1997 N 17-45 "Об утверждении рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья".

*(13) От редакции. О документации на дом мы писали в октябрьском номере журнала на стр. 19 - 21.

*(14) Положительные решения по этому вопросу уже приняты (Постановление ФАС СЗО от 07.11.2006 N А56-54174/2005).

*(15) От редакции. Это правило не относится к тем случаям, когда передача дома в управление новой организации является неправомерной (см., например, статью Е.В. Ермолаевой "Двоевластие незаконно: кто прав?", N 11, 2006).

*(16) Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1; Постановление Правительства РФ от 07.03.1995 N 235 "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность"; Указ Президента РФ от 10.01.1993 N 8; Распоряжение Правительства РФ от 17.10.2002 N 1453-р.

*(17) Постановление ФАС ЗСО от 12.05.2005 N Ф04-2710/2005(11062-А03-13).

*(18) Постановления ФАС МО от 13.09.2006 N КГ-А41/8411-05, ФАС УО от 16.05.2006 N Ф09-3859/06-С3.

*(19) Постановление ФАС ВСО от 07.11.2006 N А78-15236/05-С1-1/9-Ф02-5802/06-С2.

*(20) Постановление ФАС ЦО от 16.10.2006 N А64-11842/05-8.

*(21) Постановление ФАС ЗСО от 30.11.2006 N Ф04-7935/2006(28766-А45-36).