Вопрос: ООО в 2004 г. заключила договор аренды земельного участка сроком до 2030 г. с городским комитетом по управлению имуществом, находящегося под зданием, которое является собственностью ООО. В соответствии с ЖК "собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме". Получается, что с 01.01.2006 г. ООО является плательщиком земельного налога. Договор аренды с Комитетом по управлению имуществом не расторгнут по настоящее время и ООО продолжает уплачивать арендную плату. Просим разъяснить порядок уплаты арендной платы за землю или земельного налога в 2006 г. (ООО "Аудит-новые технологии", декабрь 2006 г.)

ООО в 2004 г. заключила договор аренды земельного участка сроком до 2030 г. с городским комитетом по управлению имуществом, находящегося под зданием (многоквартирный жилой дом), которое является собственностью ООО.

С 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс, в котором в п. 1 ст. 36 говориться, что "собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, земельный участок на котором расположен данный дом".

Кроме того, письмо от 28.04.2006 г. N 03-06-02-04/63 Минфина РФ разъясняет, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Таким образом, получается, что с 01.01.2006 г. ООО является плательщиком земельного налога.

Договор аренды с Комитетом по управлению имуществом не расторгнут по настоящее время и ООО продолжает уплачивать арендную плату за землю.

Просим разъяснить порядок уплаты арендной платы за землю или земельного налога в 2006 г.

Как следует из запроса и представленного договора аренды, рассматриваемый земельный участок под многоквартирным домом передан Комитетом по управлению имуществом ООО в аренду по договору сроком до 2030 г.

В соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(1) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 2 названной статьи земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества, сформированный до введения в действие ЖК РФ, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статьи 25 ЗК РФ право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(2).

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что названным законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие ЖК РФ (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения кадастрового учета земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 23 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

На основании изложенного следует сделать вывод, что право собственности на арендуемый земельный участок перешло к ООО еще 01.03.2005 г. Приведенная логика подтверждается Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 14.03.2006 г. N Ф08-222/2006 по делу N А53-12510/2005-С4-41, который является судом кассационной инстанции для арбитражного суда Ростовской области.*(3)

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Отношения по аренде земельных участков урегулированы нормами как гражданского так и земельного законодательства.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть уполномоченные собственником лица.

Аналогичная норма содержится в ст. 22 ЗК РФ. По смыслу указанной статьи земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками.

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога не являлся собственником земельных участков ни на момент подписания договора аренды (30.12.2005 г.), ни на дату начала действия срока договора аренды (16.09.2005 г.). Соответственно, рассматриваемый договор является ничтожной сделкой. При этом следует отметить, что по смыслу пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. А именно, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, ООО "Регионгаз" на основании ст. 167 ГК РФ вправе потребовать возврата уплаченных по ничтожному договору арендных платежей.

Порядок исчисления земельного налога в 2005*(4) году в рассматриваемой ситуации регламентировался Законом от 11.10.1991 г. N 1738-1 "О плате на землю".

Согласно ст. 1 названного закона собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом.

По смыслу статей 15 и 16 названного закона основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком. При этом, земельный налог, уплачиваемый юридическими лицами, исчисляется непосредственно этими лицами.

Уплата земельного налога с 01.01.2006 г. в рассматриваемом муниципальном образовании регламентируется главой 31 НК РФ "Земельный налог" и вышеупомянутым Решением Городской думы г. Таганрога.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с п. 1 ст. 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 392 НК РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме установлен ст. 37 ЖК РФ. Согласно п. 1 указанной статьи доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Как показано выше ООО имеет на праве собственности земельный участок в соответствующей доле, а значит, является плательщиком земельного налога с 01.03.2005 г. или с даты проведения кадастрового учета соответствующего земельного участка, если проведение кадастрового учета произошло после 01.03.2005 г.

При этом, как правильно указано в письме Минфина РФ от 28.04.2006 г. N 03-06-02-04/63, основанием для уплаты земельного налога являются свидетельства о праве собственности на нежилые помещения многоквартирного дома.

Также, обращаем внимание, что по мнению Минфина РФ*(5), если информация о доле налогоплательщика в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме отсутствует, то для исчисления земельного налога сведения о размере общего имущества в многоквартирном доме и доли организации-собственника в этом имуществе следует запросить в органах БТИ и (или) организации, осуществляющей управление многоквартирным домом в соответствии со ст. 161 ЖК РФ.

При этом, по нашему мнению, разъяснение о том, что при отсутствии у налогоплательщика информации о доле необходимо запросить такую информацию в органах БТИ или управляющей организации, не означает, что при отказе от предоставления запрашиваемой информации о доле, при наличии сведений позволяющих арифметически определить указанную долю, налогоплательщик не обязан исчислять и уплачивать земельный налог.

Вывод

Рассматриваемый договор аренды является ничтожной сделкой с момента своего заключения и не порождает правовых последствий, в том числе и обязанности ООО по уплате арендной платы, так как в соответствии с действующим законодательством с момента вступления в силу ЖК РФ (01.03.2005 г.) право собственности на арендуемый земельный участок перешло к ООО. ООО должно исчислять и уплачивать земельный налог в вышеуказанном порядке с 01.03.2005 г. или, с даты проведения кадастрового учета соответствующего земельного участка, если проведение кадастрового учета произошло после 01.03.2005 г.

15 декабря 2006 г.

ООО "Аудит-новые технологии", декабрь 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ от 29.12.2004 г.

*(2) Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ.

*(3) Cм., также, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.08.2006 г. по делу N А56-60993/2005, от 25.08.2006 г. по делу N А56-208/2006 г.

*(4) Земельный налог на территории Таганрога вводится на основании Решения Городской Думы г. Таганрога от 29.09.2005 г. N 108 с 1 января 2006 г. Соответственно, учитывая ст. 4 Федерального закона от 29.11.2004 г. N 141-ФЗ (вводит в НК главу 31 "Земельный налог"), исчисление и уплата земельного налога в 2005 г. по объектам, находящимся на территории г. N, должно производиться в порядке, установленном Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю".

*(5) Письмо Минфина РФ от 4 октября 2006 г. N 03-06-02-04/142.