Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2011 г. N 05АП-236/2011.

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2011 г. N 05АП-236/2011

г. Владивосток

Дело

15 февраля 2011 г.

N А51-11538/2010

Резолютивная часть постановления оглашена 10 февраля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Г.А. Симоновой

судей: Н.В. Алферовой, З.Д. Бац

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Барановой А.С.

при участии:

от ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон": Обрезанов М.В. на основании приказа N 5 от 07.10.2010, паспорт;

от администрации Дальнегорского городского округа Приморского края: Круглов А.А. по доверенности от 12.01.2011 N 3, сроком действия до 31.12.2011, удостоверение N 02-10; Козырева Р.Р. по доверенности от 03.02.2011 N 8 сроком действия до 31.12.2011, удостоверение N 01-10;

от ИП Теребилова Максима Александровича (ОГРНИП 306250507900015, ИНН 250504399663): Каленская С.Д. по доверенности от 30.07.2010 сроком действия 3 года, удостоверение N 323,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Дальнегорского городского округа Приморского края

апелляционное производство N 05АП-236/2011

на решение от 30.11.2010

судьи Фокиной А.А.

по делу N А51-11538/2010 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению ИП Теребилова Максима Александровича

к администрации Дальнегорского городского округа Приморского края, ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон"

о признании недействительным постановления N 424-па от 28.05.2010 "Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества" в части пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 4.1, о признании недействительным отчета N 026 от 21.04.2010 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа Приморского края, в части оценки рыночной стоимости 4-х объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Теребилов Максим Александрович (далее по тексту - "заявитель", "предприниматель", "ИП Теребилов М.А.") обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недействительным постановления Администрации Дальнегорского городского округа (далее по тексту - "Администрация") N 424-па от 28.05.2010 "Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества" в части пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 об установлении рыночной стоимости 4-х объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м в размере 1.703.390,0 руб., 1.161.017,0 руб., 1.127.119,0 руб. и 2.822.034,0 руб. соответственно, а также о признании недействительным отч?та Общества с ограниченной ответственностью "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" (далее по тексту - "Общество", "ответчик", "ООО "ОКК "Эталон") N 026 от 21.04.2010 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа Приморского края, в части оценки рыночной стоимости 4-х объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м.

Решением суда от 30.11.2010г. производство по делу в части требования к Обществу с ограниченной ответственностью "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" о признании недействительным отчета N 026 от 21.04.2010 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа Приморского края, в части оценки рыночной стоимости 4-х объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м прекращено. Суд признал недействительным постановление администрации Дальнегорского городского округа N 424-па от 28.05.2010 "Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества" по пунктам 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 в части установления рыночной стоимости (без НДС) объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м в размере 1.703.390,0 руб., 1.161.017,0 руб., 1.127.119,0 руб. и 2.822.034,0 руб. соответственно как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" и Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Также суд обязать администрацию Дальнегорского городского округа в месячный срок с даты принятия решения судом обеспечить проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

Администрация Дальнегорского городского округа, не согласившись с принятым решением, подала апелляционную жалобу и просит судебный акт отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В доводах жалобы оспаривает выводу суда о том, что администрация обязана доказать, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, установленная в оспариваемом постановлении, является достоверной, а отчет N 026 как одно из доказательств такой величины - достоверным, относимым, допустимым и достаточным доказательством. Ссылаясь на ч.5 ст.200 АПК РФ администрация считает, что она не обязана доказывать данные обстоятельства, поскольку рыночный отчет администрацией не изготавливался, учитывая, что она не обладает специальными познаниями в области оценки объектов недвижимости. Более того, ответчик считает, что определение достоверности величины рыночной стоимости возможно только на основании экспертизы, назначенной судом. Кроме того, суд прекратив производство по делу в части требования о признании недействительным отчета N 026 от 21.04.2010, тем не менее, фактически рассматривает данное требование и приходит к выводу о том, что администрация, не дав оценку отчету 3026, принимает на его основе оспариваемое постановление, установив в нем условие приватизации спорных объектов как величину рыночной стоимости.

Ответчик также указывает на то, что истцом в арендуемых нежилых помещениях, в нарушение пунктов 2.2.3 договоров аренды N 124 от 20.03.2006, 3124/1 от 20.03.2006 N 124/2 от 20.03.2006, N 124/3 от 20.03.2006 произведена самовольная перепланировка помещений, что привело к тому, что предмет оценки нежилые помещения, подлежащие выкупу истцом не совпадают с фактическим состоянием нежилых помещений в настоящее время. Данные обстоятельства подтверждаются результатами проведенной инвентаризации. Таким образом, ИП Теребилов М.А., подавая заявки не реализацию преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества, зная о незаконной перепланировке, намеренно ввел Администрацию в заблуждение, скрыв фактическое состояние нежилых помещений от собственника. В результате действий предпринимателя, Администрация не зная о фактическом состоянии арендуемого истцом имущества, заключила договор о возмездном оказании услуг по оценке на основании которого был выполнен спорный отчет.

Представитель Администрации в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал и представил дополнения к жалобе, согласно которым постановлением администрации ДГО от 04.02.2011 N 72-па, постановление администрации Дальнегорского городского округа от 28.05.2010 N 424-па "Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества" отменено, о чем истец уведомлен письмом от 04.02.2011 N 165, при этом данным письмом истец поставлен в известность, что он утрачивает право на выкуп арендуемых им помещений.

Представитель ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" поддержал доводы жалобы администрации.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что решение отмене не подлежит в связи со следующим.

Согласно материалам дела, 20.03.2006 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Дальнегорского городского округа и предпринимателем были заключены Договоры N 124/2, N 124/3, N 124, N 124/1 аренды недвижимого имущества - 4-х объектов недвижимости в здании кафе по адресу: г. Дальнегорск, пр-т 50 лет Октября, 68, инвентарный номер 05:407:0002:000008840:

1) общей площадью 185,4 кв.м (нежилые помещения N N 1, 3, 4, 6-19 на первом этаже здания) для использования под торговый центр N 1;

2) площадью 125,6 кв.м (нежилые помещения N N 20-29 на первом этаже здания) для использования под торговый центр N 2;

3) площадью 150,6 кв.м (нежилые помещения N N 30, 31, 32, 34, 35-40) для использования под производственный цех;

4) площадью 350,3 кв.м (нежилые помещения N N 1-4, 6-20 на втором этаже здания кафе) для использования под кафе (по тексту - "спорные объекты недвижимости").

Названные договоры заключены сроком на 10 лет и прошли государственную регистрацию - 11.10.2006 за N 25-25-09/014/2006-247, 10.10.2006 за N 25-25-09/014/2006-246, 10.10.2006 за N 25-25-09/014/2006-248 и 11.10.2006 за N 25-25-09/014/2006-245 соответственно.

Для целей реализации принадлежащего субъектам малого предпринимательства, в том числе и заявителю, в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ права преимущественного выкупа арендуемого муниципального имущества, Администрацией с ООО "ОКК "Эталон" был заключен Муниципальный контракт на оказание услуг по оценке рыночной стоимости 17 объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа, от 21.04.2010, во исполнение которого Обществом был представлен Администрации отчет об оценке рыночной стоимости 14 объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа, N 026.

Названным отчетом рыночная стоимость (без НДС) спорных объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м была определена оценщиком в размере 1.703.390,0 руб., 1.161.017,0 руб., 1.127.119,0 руб. и 2.822.034,0 руб. соответственно.

28.05.2010 Администрацией было издано постановление N 424-па "Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества", пунктами 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 которого была установлена выкупная рыночная стоимость (без НДС) спорных объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м в размере 1.703.390,0 руб., 1.161.017,0 руб., 1.127.119,0 руб. и 2.822.034,0 руб. соответственно, после чего заявителю были направлены Договоры купли-продажи недвижимого имущества N 56-пр, N 57-пр, N 58-пр, N 59-пр по спорным объектам, которые были подписаны заявителем с актом разногласий от 14.07.2010.

Вместе с текстом разногласий заявитель представил копию отчета N 2386 от 06.07.2010 ООО "Индустрия-Сервис", которым рыночная стоимость (с учетом НДС) спорных объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м была определена в размере 835.000 руб., 572.000 руб., 600.000 руб. и 1.477.000 руб. соответственно.

Рассмотрев акт разногласий к договорам, Администрация его отклонила, сославшись на необходимость дополнительного исчисления НДС от суммы сделки в казну, отчет N 026 и нарушение интересов Дальнегорского городского округа.

Не согласившись с постановлением Администрации N 424-па от 28.05.2010 и отчетом ООО "ОКК "Эталон" N 026 в части оценки и установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, предприниматель обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ требование о признании незаконными решения или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно статье 3 названного Федерального закона, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при наличии совокупности следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Уполномоченные органы обязаны в двухмесячный срок с даты получения заявления обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; в десятидневный срок с даты принятия решения направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.

При рассмотрении настоящего спора судом было установлено и не оспаривается сторонами, что ИП Теребилов М.А. имеет преимущественное право выкупа арендуемых им нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Дальнегорского городского округа.

В силу пункта 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении

заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Поскольку Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, следовательно, оценка, данная спорному имуществу оценщиком в отчете N 026, носит лишь рекомендательный характер для органа местного самоуправления и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание в данном деле посредством предъявления отдельного требования не допускается.

Указанные выводы суда согласуются с правовой позицией, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

При таких обстоятельствах, производство по делу в части требований к ООО "ОКК "Эталон" о признании недействительным отчета N 026 от 21.04.2010 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа Приморского края, об оценке рыночной стоимости 4-х спорных объектов недвижимости производство по делу правомерно прекращено судом первой инстанции на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, поскольку оно не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Вместе с тем, при наличии возражений предпринимателя относительно величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенной отчетом Общества N 026 и принятой органом местного самоуправления, положены заявителем в обоснование его требований к Администрации, в связи с чем правомерны оценены судом при рассмотрении требования о признании частично недействительным ненормативного акта - Постановления N 424- па от 28.05.2010.

В пункте 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ установлена прямая обязанность уполномоченного органа местного самоуправления по принятию решения об условиях приватизации.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, суд считает, что именно Администрация обязана доказать, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (спорных объектов недвижимости), установленная в оспариваемом постановлении, является достоверной, а отчет N 026 как одно из доказательств такой величины - достоверным, относимым, допустимым и достаточным доказательством.

Доводы жалобы относительно обязательности проведения судебной экспертизы для определения достоверности величины рыночной стоимости во внимание не принимаются, поскольку данный вопрос ни одной из сторон перед судом не ставился. Каких - либо иных доказательств обоснованности принятия выкупной цены оспариваемым постановлением, кроме отчета N 026, Администрация суду не представила.

Статья 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке

объекта оценки:

- не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение;

- должен содержать дату проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также могут быть указаны иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или

полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, устанавливает, что проведение оценки включает такие этапы, как:

- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление отчета об оценке (пункт 16 ФСО N 1).

Сбор и анализ информации состоит в изучении количественных и качественных характеристик объекта оценки, сбора информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информации о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информации о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки (пункт 18 ФСО N 1).

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности; информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (пункт 19 ФСО N 1).

Согласно пункту 22 ФСО N 1, применяя сравнительный подход к

оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и

процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Названным обязанностям оценщика по проведению оценки и составлению отчета корреспондируют права оценщика, предусмотренные статьей 14 Закона об оценочной деятельности: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете.

Однако, анализ отчета N 026 показывает, что он не соответствует вышеприведенным требованиям и принципам существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости.

Так, информационное письмо и таблица 1 отчета утверждают, что рыночная стоимость спорных объектов округленно, не включая НДС, составляет 1.703.390,0 руб., 1.161.017,0 руб., 1.127.119,0 руб. и 2.822.034,0 руб. соответственно. Однако, в разделе 4.1 (страница 12) оценщик указывает, что стоимость, рассчитанная сравнительным подходом, то есть на основании информации о ценах сделок и предложений с объектами, сопоставимыми оцениваемым, включает в себя налог на добавленную стоимость.

Подпункт 3 раздела 4.1 (страница 11 отчета) указывает на то, что в процессе подготовки отчета оценщики исходили из того, что копии представленных документов соответствуют оригиналам, а в разделе 5.1 назван технический паспорт на здание кафе по адресу: г. Дальнегорск, пр-т 50 лет Октября, 68. Тем не менее, при описании объектов в разделе 5.2 оценщик делает ссылку на то, что в оцениваемых помещениях произведена перепланировка, не отраженная в техническом паспорте.

Исследовав технический паспорт на здание, представленный Администрацией для целей проведения оценки (по состоянию на 15.08.2005, страницы 57, 60 отчета N 026), и технический паспорт, представленный заявителем (по состоянию на 28.02.2006, серия 2500 001 N 0119934, подлинник которого обозревался судом в заседании 09.11.2010), суд установил, что после проведенной перепланировки в результате устройства и сноса перегородок изменилась не только площадь, но и нумерация помещений, появилось помещение N 40 площадью 29,3 кв.м, которое отсутствует в техническом паспорте, представленном к оценке.

При этом, Договор аренды от 20.03.2006 N 124 был заключен именно на объект площадью 150,6 кв.м, состоящий из нежилых помещений NN 30, 31, 32, 34, 35-40, что соответствует данным технического паспорта по состоянию на 28.02.2006, в связи с чем довод Администрации и Общества о том, что перепланировки произведены арендатором позже и не согласованы с органами Ростехинвентаризации, не соответствуют фактическим обстоятельствам.

Помимо этого, объект недвижимости общей площадью 185,4 кв.м (нежилые помещения N N 1, 3, 4, 6-19 на первом этаже здания) и объект недвижимости площадью 125,6 кв.м (нежилые помещения NN 20-29 на первом этаже здания) в связи с изменением нумерации помещений на техническом паспорте 2005 года имеют даже иную конфигурацию (периметр) по сравнению с той, которая отражена в техпаспорте 2006 года.

Таким образом, представленные к оценке копии документов оригиналам не соответствуют, оцениваемые объекты строго не идентифицированы и что же именно оценивалось (какие помещения и какой общей площади) - из отчета достоверно не ясно; при этом оценщик не воспользовался своим правом требовать от заказчика обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки.

Кроме того, из отчета N 026 не следует (не указано), по каким критериям (основаниям выбора) оценщик выбирал объекты-аналоги. Из пояснений Общества в ходе рассмотрения дела следует, что схожесть объектов-аналогов определялась им, исходя из коммерческого характера недвижимости (но с учетом того, что объект не должен представлять собой готовый бизнес), исходя из капитального характера объекта (в то же время это могли быть как кирпичные, панельные, так и деревянные здания) и исходя из социально-экономического уровня населенного пункта (уровня цен на недвижимость) с учетом отклонения предложений, неадекватных по цене (слишком дорогих или слишком дешевых). Между тем, данные критерии (основаниям выбора) не нашли отражения в отчете N 026.

Кроме того, не обоснован в отчете и вывод оценщика о необходимости для целей оценки спорных нежилых помещений в г. Дальнегорск рассматривать также рынки недвижимости сопоставимых с Дальнегорском населенных пунктов: г. Дальнереченск, пгт. Кавалерово и пр. (страница 28 отчета), в частности, не названо и не подтверждено расчетами (графиками, иным способом), по каким признакам оценщик приш?л к выводу о том, что такие населенные пункты, как города Дальнегорск и Дальнереченск Приморского края, а также поселок городского типа Кавалерово, признаны им населенными пунктами, сопоставимыми друг с другом (по социально - экономическим, в том числе уровню цен, либо иным показателям) для целей оценки.

Объекты-аналоги указаны в таблицах 12, 13, 14, 20 (страницы 28, 29, 36, 40 отчета N 026), однако их описание в отчете не приведено. Из пояснений представителя Общества следует, что описание объектов-аналогов, приведенное в таблица, получено в результате устных интервью по телефону, в связи с чем каким-либо образом проверить данную информацию не представляется возможным. Кроме того, чем руководствовался оценщик, квалифицируя физическое состояние оцениваемых объектов и объектов-аналогов как "удовлетворительное", "хорошее", "отличное", а также что именно вошло в понятие "физическое состояние" (наличие капитального ремонта и состояние здания в целом, его несущих конструкций либо наличие ремонта в отдельных помещениях здания), из отчета также не следует.

Между тем, и в группу 1 (объекты-аналоги в г. Дальнегорск), и в группу 2 (объекты-аналоги в селах Приморского края) вошел один и тот же объект площадью 1200 кв.м, однако в первом случае он указан с местом расположения в пгт. Кавалерово, по цене 5.806.500 руб. и в удовлетворительном физическом состоянии, а во втором случае - с местом расположения в Кавалеровском районе, по цене 6.000.000 руб. и в хорошем физическом состоянии.

Поскольку масштаб площади, месторасположение и физическое состояние объектов были признаны оценщиком ценообразующими факторами (страница 36-37 отчета), которым были приданы числовые значения для построения корреляционно-регрессивной модели при применении сравнительного подхода, вышеуказанные обстоятельства имеют существенное значение. Ссылка представителя Общества на то, что при расчете цена названного аналога была принята не 6.000.000 руб., а 5.806.500 руб., судом отклоняется, поскольку при отсутствии в отчете математических вычислений проверить это также не представляется возможным.

Между тем, Администрация, не дав оценку выше установленным обстоятельствам, приняла отчет N 026 в качестве достоверного и достаточного доказательства величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и приняла на его основе оспариваемое Постановление в части пунктов 1.2, 2.1, 3.1, 4.1,

установив в них такое условие приватизации спорных объектов как величину рыночной стоимости. Однако, обязанность обеспечить проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", возложена именно на орган местного самоуправления.

Таким образом, Администрация в нарушение части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не доказала обоснованность величины установленной ею в оспариваемом постановлении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Поскольку Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ направлен на оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего предпринимательства, составляющим основу экономической безопасности государства, посредством установления для них преференций в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества, то отказ либо иные препятствия в предоставлении преимущественного права на выкуп государственного и муниципального имущества, в том числе установление необоснованной выкупной цены, создает препятствия в реализации положений вышеназванного Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и лишает добросовестного арендатора предоставленных ему льгот.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов и их должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Установив, что постановление администрации Дальнегорского городского округа N 424-па от 28.05.2010 "Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества" по пунктам 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 в части установления рыночной стоимости (без НДС) объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м в размере 1.703.390,0 руб., 1.161.017,0 руб., 1.127.119,0 руб. и 2.822.034,0 руб. не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и нарушает права и законные интересы заявителя, суд первой инстанции правомерно признал его недействительным.

Возложение на Администрацию обязанности по устранению нарушения прав заявителя путем обязания обеспечить проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества соответствует требованиям пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

То обстоятельство, что постановлением администрации ДГО от 04.02.2011 N 72-па, постановление администрации Дальнегорского городского округа от 28.05.2010 N 424-па "Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества" отменено, о чем истец уведомлен письмом от 04.02.2011 N 165, при этом данным письмом истец поставлен в известность, что он утрачивает право на выкуп арендуемых им помещений, правового значения для настоящего спора не имеет в силу следующего.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней способами, в том числе и путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, так и иными способами, предусмотренными законом.

Согласно статье 13 ГК РФ в случае признания судом ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

Ненормативный правовой акт является документом, содержащим обязательные предписания, распоряжения, влекущие юридические последствия для определенного круга лиц.

Судом установлено, что постановление администрации Дальнегорского городского округа N 424-па от 28.05.2010 "Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества" по пунктам 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 в части установления рыночной стоимости (без НДС) объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м, 125,6 кв.м, 150,6 кв.м и 350,3 кв.м в размере 1.703.390,0 руб., 1.161.017,0 руб., 1.127.119,0 руб. и 2.822.034,0 руб. не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.

При таких обстоятельствах, не имеет правового значения факт отмены обжалуемого постановления, учитывая также право предпринимателя оспорить в судебном порядке постановление администрации ДГО от 04.02.2011 N 72-па.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 30 ноября 2010 г. по делу N А51-11538/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Г.А. Симонова

Судьи

Н.В. Алфёрова З.Д. Бац