Конкурс среди арендаторов государственного и муниципального имущества (А. Вифлеемский, "Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2007 г.)

Конкурс среди арендаторов государственного и муниципального
имущества

Порядок сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении государственных и муниципальных учреждений, постоянно усложняется. Об особенностях сдачи в аренду имущества бюджетных учреждений и связанных с нею проблемах пойдет речь в данной статье.

Пунктом 3 Постановления Правительства РФ N 685*(1) (с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ N 156*(2)) определено, что договор аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, заключается на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Минэкономразвития.

Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в случаях:

1) сдачи в аренду в соответствии с решениями Президента и Правительства РФ;

2) предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды;

3) заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;

4) установления федеральными законами или изданными до принятия данного постановления иными нормативными правовыми актами РФ особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества;

5) сдачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

Минэкономразвития Письмом от 23.10.2006 N 15605-КА/Д08 разъяснило, что до утверждения им порядка заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, следует руководствоваться Распоряжением Мингосимущества РФ от 28.07.1998 N 774-р "Об утверждении Положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности" в части, не противоречащей действующим федеральным законам и нормативным правовым актам Президента и Правительства РФ.

В соответствии с указанным положением орган по управлению государственным имуществом:

- принимает решение о проведении торгов;

- определяет дату и место их проведения, условия торгов, а также критерий выбора победителя торгов в соответствии с утвержденной методикой;

- определяет начальную цену предмета торгов (начальный размер годовой арендной платы);

- утверждает конкурсную документацию;

- формирует конкурсную комиссию;

- при выполнении функций организатора торгов иным лицом определяет организатора торгов;

- утверждает протокол заседания конкурсной комиссии;

- обеспечивает заключение договора аренды с победителем торгов.

В качестве организатора торгов может выступать орган по управлению государственным имуществом, владелец имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также специализированная организация. Конкурсная комиссия формируется из представителей органа по управлению государственным имуществом и иных заинтересованных организаций.

Однако на практике исходя из норм Постановления Правительства РФ N 685 все названные функции могут осуществлять и иные органы, а не только орган управления государственным имуществом, так как до настоящего времени Минэкономразвития не издало соответствующего положения. Проведение конкурсных торгов при сдаче федерального государственного имущества обязательно. Так, Федеральное агентство по образованию является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом, оказанию государственных услуг в сфере образования, воспитания, молодежной политики и развития общедоступных образовательных ресурсов.

Выполняя свои полномочия по управлению федеральным имуществом, орган исполнительной власти издает приказ, которым утверждает положение о порядке согласования экспертной оценки последствий сдачи в аренду объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности и закрепленных на праве оперативного управления за бюджетными учреждениями, и конкурсной документации.

В соответствии с названным положением для согласования экспертной оценки и конкурсной документации представляются:

- проект экспертной оценки;

- заявление о согласовании представленной конкурсной документации;

- отчет независимого оценщика о рыночной ставке арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, которое планируется сдать в аренду, выполненный не позднее 3 месяцев до представления в орган исполнительной власти;

- проект договора аренды;

- конкурсная документация, содержащая критерии выбора победителя конкурса, условия и порядок его проведения, ограничения по числу участников конкурса в соответствии с действующим законодательством, форму заявки на участие в конкурсе, информацию о целевом назначении объекта, документы, подтверждающие права балансодержателя объекта;

- документы БТИ (поэтажный план и экспликацию) с точным указанием помещений, предлагаемых бюджетным учреждением к сдаче в аренду.

Орган исполнительной власти на основании указанных документов рассматривает и согласовывает экспертную оценку и конкурсную документацию, после чего направляет ее учреждению для проведения конкурса.

Получив согласованную документацию, бюджетное учреждение проводит конкурс и заключает по его итогам договор аренды федерального недвижимого имущества и договор на компенсацию расходов на коммунальные услуги. После заключения договоров в двухнедельный срок их копии должны быть направлены в орган по управлению федеральным имуществом.

В комиссию по оценке последствий договора аренды должны входить:

- руководитель или заместитель руководителя бюджетного учреждения;

- представители общественных организаций;

- сотрудники бюджетного учреждения;

- юрист.

Один из членов комиссии должен выполнять функции секретаря.

Форма экспертной оценки последствий сдачи в аренду объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности и закрепленных на праве оперативного управления за бюджетным учреждением, может быть следующей (данная форма заполнена, в частности, бюджетным учреждением образования).

                                                              Согласовано

                                                 Заместитель руководителя

                                                   Федерального агентства

                                                           по образованию

                                                 __________/___________/

                                                 "_____" ________2007 год

Экспертная оценка последствий договора аренды
для обеспечения образования, воспитания, развития,
социальной защиты и социального обслуживания детей

     Экспертная комиссия образовательного учреждения в составе:

     Председателя    комиссии    -    руководителя    или     заместителя

образовательного учреждения

_________________________________________________________________________

                   Членов комиссии: секретарь комиссии

_________________________________________________________________________

                  представители общественных организаций

_________________________________________________________________________

                       сотрудники и (или) студенты

_________________________________________________________________________

     В соответствии с п. 4  ст. 13  Федерального  закона  от  24.07.1998

N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в  РФ"  составила  настоящее

заключение об оценке последствий сдачи в аренду помещений, находящихся  в

оперативном управлении... (наименование образовательного учреждения)  для

обеспечения  образования,  воспитания,  развития,  социальной  защиты   и

социального обслуживания детей.

     Объект   аренды:   здания,   сооружения,   помещения   -    учебные,

учебно-производственные, нежилые помещения  в  общежитиях,  спортивные  и

другие, с точным  указанием  назначения  объекта  недвижимости  и  адреса

согласно документам БТИ.

     Балансодержатель: полное наименование образовательного учреждения.

     Цель аренды:  торговля  канцтоварами,  ксерокопирование,  реализация

учебной литературы, организация учебного процесса, общественного  питания

и другие.

     Срок договора аренды: с "____" _____20__г. по "____" _______20___г.

     Время использования объекта: круглосуточное (почасовое, с  указанием

конкретного  времени  использования,  например  с  18.00  до   20.00,   и

количества часов  в  день,  неделю  или  месяц).  По  результатам  оценки

комиссия  установила:  деятельность   арендатора   не   будет   оказывать

отрицательного влияния на учебно-воспитательный  процесс  и  безопасность

обучающихся.

     Вывод: сдача в аренду помещений общей площадью_____ кв. м возможна.

     Подписи членов комиссии (с расшифровкой фамилий):

     Председатель комиссии:

     Члены комиссии:

     М.П.

Порядок проведения конкурса

Получив согласованную конкурсную документацию, бюджетное учреждение может поручить проведение конкурса специализированной организации, а может и самостоятельно выступить организатором торгов.

Бюджетное учреждение как организатор конкурса осуществляет следующие функции:

- обеспечивает деятельность комиссии по проведению конкурса;

- разрабатывает регламент его проведения;

- подготавливает конкурсную документацию и другие необходимые документы для объявления конкурса;

- публикует извещение о проведении конкурса в средствах массовой информации;

- обеспечивает ознакомление претендентов с конкурсной документацией;

- обеспечивает ознакомление претендентов с объектом конкурса;

- производит прием, регистрацию и хранение представленных заявок;

- ведет учет заявок по мере их поступления в журнале приема заявок;

- определяет место, даты начала и окончания приема заявок, место и срок подведения итогов конкурса;

- обеспечивает деятельность конкурсной комиссии и привлечение специалистов и экспертов по подготовке конкурсной и другой необходимой документации, проведению работ по сбору и анализу заявок, а также по проведению конкурса;

- оформляет протокол об итогах конкурса.

Комиссия по проведению конкурса на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, формируется из руководителя учреждения или его заместителя, юриста, представителей совета. Для организации работ по рассмотрению заявок конкурсная комиссия может привлекать соответствующих независимых специалистов и экспертов.

Конкурсная комиссия:

- утверждает регламент проведения конкурсов и конкурсной документации;

- проверяет правильность оформления представленных претендентами документов и определяет их соответствие требованиям законодательства РФ и перечню, опубликованному в информационном сообщении о проведении конкурса;

- проверяет наличие согласованной экспертной оценки;

- принимает решение об отказе в допуске к участию в конкурсе;

- подписывает протокол об итогах конкурса.

Извещение о проведении конкурса должно быть опубликовано в средствах массовой информации не менее чем за 30 дней до его проведения и должно содержать:

- наименование организатора конкурса;

- наименование арендодателя;

- информацию о форме конкурса;

- наименование объекта конкурса и его краткую характеристику;

- техническую информацию об объекте, а также сведения о существующих обременениях;

- начальную ставку арендной платы объекта конкурса или начальный размер годовой арендной платы;

- сведения о порядке участия в конкурсе;

- перечень документов, необходимых для участия в конкурсе;

- условия и сроки заключения договора аренды;

- адрес, сроки и условия получения конкурсной документации и ознакомления с объектом конкурса;

- сведения о дате, времени, месте и порядке вскрытия конвертов;

- дату и время начала и окончания приема заявок;

- критерии оценки заявок на участие в конкурсе;

- ограничения, связанные с принадлежностью имущества бюджетного учреждения и целевым использованием имущества.

Кроме того, в извещении может быть предусмотрено, что возмещение расходов, связанных с оценкой рыночной стоимости и публикацией извещения в средствах массовой информации, возлагается на победителя конкурса. Указанное обстоятельство весьма важно для бюджетных учреждений, вынужденных нести весьма ощутимые дополнительные расходы в связи с усложнением порядка сдачи имущества в аренду.

В случае если данное имущество до проведения конкурса сдавалось в аренду, для продления срока действия договора необходимо провести конкурс. Однако прежний арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды в соответствии со ст. 621 ГК РФ. Поэтому этому лицу нужно направить информационное сообщение о проведении конкурса заказным письмом с уведомлением.

К участию в конкурсе допускаются физические лица, имеющие статус частного предпринимателя, и юридические лица, своевременно подавшие заявку и представившие надлежащим образом оформленные документы в необходимом количестве и в соответствии с перечнем, указанным в конкурсной документации.

Для участия в конкурсе претенденты представляют на основании требований и условий, определенных в конкурсной документации, следующие документы:

Претенденты - индивидуальные предприниматели	Претенденты - юридические лица
Заявку, содержащую согласие претендента на участие в конкурсе и его обязательства по выполнению условий конкурса и заключению договора
Конкурсное предложение в запечатанном конверте
Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя	Свидетельство о регистрации организации в налоговых органах
Справку из налогового органа о постановке на учет и разрешенных видах деятельности	Заверенные копии учредительных документов
	Надлежащим образом оформленное письменное решение со- ответствующего органа управления претендента об учас- тии в конкурсе (если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента)
	Надлежащим образом оформленные и заверенные документы, подтверждающие полномочия органов управления и должностных лиц претендента

Заявка на участие в конкурсе вместе с конкурсной документацией и иными предусмотренными документами подается претендентом в запечатанном конверте, который подлежит вскрытию в установленном порядке на заседании конкурсной комиссии. На конверте должны быть указаны наименование и адрес претендента, наименование объекта конкурса.

Организатор конкурса ведет журнал регистрации поступающих заявок. Прием заявок с приложенными к ним документами начинается и заканчивается в соответствии с датой, указанной в извещении. Общая продолжительность приема заявок должна быть не менее 30 дней. До окончания приема заявок претендент имеет право посредством письменного уведомления в адрес организатора конкурса отозвать зарегистрированную заявку.

Отказать претенденту в допуске к участию в конкурсе конкурсная комиссия вправе, в случаях если:

1) документы поступили после истечения срока приема документов, указанного в информационном сообщении;

2) представлены не все документы в соответствии с перечнем, определенным организатором конкурса;

3) заявка и документы поданы лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий;

4) представленные документы не соответствуют требованиям конкурсной документации.

Одно лицо имеет право подать только одну заявку на участие в конкурсе по конкретному объекту. Заявки аффилированных лиц рассматриваются как одна заявка.

Отказ претенденту в участии в конкурсе может быть обжалован в суде, а решение об отказе в допуске к участию в конкурсе должно содержать указание на причину, послужившую основанием для такого отказа. Решение направляется претенденту не позднее следующего рабочего дня с даты его оформления путем вручения под расписку либо направления по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

В указанный в конкурсной документации и извещении о проведении конкурса день проведения конкурса конкурсная комиссия на заседании оглашает список претендентов, подавших документы на участие в конкурсе, проверяет их целостность, что фиксируется в протоколе заседания конкурсной комиссии, и вскрывает зарегистрированные конверты. Вскрытие конвертов и оглашение предложений производится конкурсной комиссией в присутствии всех ее членов. При этом могут присутствовать участники конкурса или их представители.

После вскрытия конвертов и оглашения предложений конкурсная комиссия удаляется на совещание для обсуждения и оценки предложений. Участники конкурса и их представители не имеют права присутствовать при обсуждении и оценке предложений.

Оценка конкурсных предложений осуществляется конкурсной комиссией в целях выявления лучших из них для надлежащего исполнения условий договора аренды федерального недвижимого имущества в соответствии с критериями и в порядке, которые установлены конкурсной документацией.

Право заключения договора аренды предоставляется победителю конкурса, предложившему лучшие условия аренды объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности, прежде всего наивысшую ставку арендной платы. В случае, когда два или более участника конкурса представили идентичные предложения, признанные наилучшими, победителем конкурса признается участник, чья заявка принята и зарегистрирована организатором конкурса ранее других или имеющий преимущественное право на заключение договора аренды в соответствии с ГК РФ.

Решения конкурсной комиссии принимаются простым большинством голосов ее членов, при равенстве голосов голос председателя конкурсной комиссии является решающим.

По итогам конкурса конкурсная комиссия оформляет протокол заседания (в трех экземплярах), содержащий заключение, определяющее победителя конкурса, или иное решение. В нем отражаются:

- сведения об объекте и предмете конкурса;

- сведения о месте, дате, времени проведения оценки конкурсных предложений;

- перечень зарегистрированных заявок;

- перечень отозванных заявок;

- список претендентов, допущенных к участию в конкурсе;

- сведения о присвоении конкурсным предложениям порядковых номеров;

- сведения об участниках конкурса, конкурсным предложениям которых присвоены первый и второй номера;

- обязанности сторон по заключению договора аренды;

- обязанности сторон по заключению договора на оплату коммунальных, эксплуатационных административно-хозяйственных услуг;

- обязанность победителя конкурса по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

В случае если предложения всех участников конкурса не соответствуют его условиям, он считается несостоявшимся.

Если в ходе проведения конкурса установлено, что не подано ни одной заявки, либо представлена только одна заявка, либо из поданных только одна заявка удовлетворяет требованиям, предъявляемым конкурсной документацией, а остальные заявки отклонены, то конкурсная комиссия вправе:

- признать конкурс несостоявшимся и принять решение о проведении нового конкурса;

- передать единственному участнику конкурса проект договора аренды, в соответствии с ценой, указанной в заявке, но не менее стартовой цены.

Заключение конкурсной комиссии, определяющее победителя конкурса, или иное решение по итогам конкурса оформляется протоколом, который подписывается членами конкурсной комиссии и победителем конкурса в день его проведения.

Руководитель бюджетного учреждения утверждает протокол заседания конкурсной комиссии и обеспечивает условия для заключения договора аренды с победителем конкурса. Для этого учреждение в течение десяти дней со дня подписания протокола конкурсной комиссии передает победителю конкурса один экземпляр протокола конкурсной комиссии и четыре экземпляра проекта договора аренды федерального недвижимого имущества, подписанные руководителем учреждения.

Победитель конкурса обязан в течение десяти дней со дня передачи ему проекта договора аренды федерального недвижимого имущества подписать четыре экземпляра договора и представить три из них в учреждение (по одному для каждой из сторон, в Федеральное казначейство и органы Росрегистрации в случае заключения договора на срок более одного года). Если победитель этого не сделает, то он признается уклонившимся от заключения договора аренды федерального недвижимого имущества. Тогда арендодатель вправе обратиться в суд с иском о понуждении победителя конкурса заключить соответствующий договор аренды, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения, либо заключить договор аренды федерального недвижимого имущества с участником конкурса, заявке которого присвоен второй номер.

А. Вифлеемский,

к.э.н., директор Нижегородского центра экономики образования

"Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества".

*(2) Постановление Правительства РФ от 23.03.2006 N 156 "О внесении изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации по вопросам управления федеральным имуществом и признании утратившим силу Постановления Правительства Российской Федерации от 3 июля 1998 г. N 702".