Комментарий к письму Минфина России от 01.03.2007 N 03-03-06/1/140 ("Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера", N 8, апрель 2007 г.)

Комментарий к письму Минфина России
от 01.03.2007 N 03-03-06/1/140

Для финансирования строительства дома компания может взять кредит. Правда, за него придется еще платить проценты. Помимо этого, застройщики могут потратить деньги на оценку имущества, заложенного для обеспечения кредита.

В целях строительства домов застройщики могут привлекать деньги граждан (дольщиков). За это впоследствии они предоставляют им в собственность квартиры. Дольщики, как правило, вносят деньги частями. Поэтому на определенном этапе строительства их может не хватить. Тогда застройщики вынуждены брать кредиты. Многие банки дают деньги взаймы лишь под обеспечение. Например, залог того или иного имущества. А оно обычно требует оценки. Затраты на нее "ложатся на плечи" строительных фирм. Помимо этого им приходится расходовать деньги и на уплату процентов за кредит. Вот о налоговом учете таких "оценочных" и "процентных" затрат и рассказали в письме финансисты.

Варианты учета

С одной стороны, расходы по уплате процентов и оценке залогового имущества можно включить в первоначальную стоимость постройки. Ведь затраты на приобретение любого основного средства складываются в налоговом учете из всех расходов на его покупку, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором его можно эксплуатировать. А какие именно это должны быть расходы, Налоговый кодекс не уточняет. Причем включить в налоговые расходы затраты на амортизацию построенного дома (а следовательно, и перечисленные траты) застройщик не может. Дело в том, что дом возводят за счет целевых денег дольщиков. А имущество, созданное за счет целевых средств, амортизируемым не считают.

С другой стороны, в кодексе прописаны особые правила учета процентов по кредитам или займам. Их нужно отражать в составе внереализационных расходов фирмы в сумме, не превышающей норму. Правила расчета такой нормы мы рассматривали в комментарии к письму Минфина России от 23.01.2007 N 03-03-06/1/23. Поэтому сейчас подробно на них останавливаться не будем. Включать проценты в налоговую себестоимость в этом порядке нужно по любым заимствованиям. Независимо от их вида, характера и целевого назначения. Следовательно, такой порядок можно применять и к процентам по обязательствам застройщиков. Что же касается затрат по оценке залогового имущества, то они связаны с получением кредита. То есть эти расходы непосредственно к строительству отношения не имеют. Следовательно, их можно учесть в прочих налоговых затратах на основании пункта 1 статьи 264 кодекса.

Мнение Минфина

Так можно ли все-таки расходы по оценке залога и уплате процентов включать в налоговую себестоимость? Рассмотрим, что говорят об этом финансисты.

В комментируемом письме они указывают, что такие расходы нужно включать в первоначальную стоимость постройки. Следовательно, учесть их в налоговой себестоимости будет невозможно.

Однако сравнительно недавно работники финансово-го ведомства высказывали противоположное мнение. То есть они разрешали учитывать проценты по кредиту во внереализационных расходах, а затраты по оценке залога - в прочих (письмо Минфина России от 19.07.2006 N 03-03-04/1/599).

Учитываем расходы, исходя из условий договора

Для наиболее точного учета процентов и "оценочных" расходов застройщикам нужно отталкиваться от условий договоров с дольщиками.

Так, если названные расходы возмещают за счет их денег, то ситуация складывается следующая. Целевые деньги дольщиков не считают налогооблагаемыми доходами (п. 14 ст. 251 НК РФ). А целевые выплаты из них (например, на покупку строительных материалов, оплату услуг подрядных фирм, содержание застройщиков, уплату процентов по полученным на строительство кредитам и т.д.) не учитывают при расчете "прибыльного" налога (письмо Минфина России от 31.10.2005 N 03-03-04/4/73). В связи с этим расходы по выплате процентов за кредит и оценке залогового имущества включать в налоговую себестоимость нельзя. Они должны списываться за счет целевых средств или включаться в стоимость дома (до его постановки на учет).

Если же по условиям контрактов "процентные" и "оценочные" затраты дольщики не возмещают, то целевыми такие выплаты не будут. Если застройщик докажет их необходимость (экономическую целесообразность) и документально подтвердит, он сможет включить эти расходы в налоговую себестоимость.

"Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера", N 8, апрель 2007 г.