Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2011 г. N 15АП-2376/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-22402/2010

27 мая 2011 г.

15АП-2376/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,

при участии:

от ответчика - администрации муниципального образования Апшеронский район: представителя Баранникова А.Н. (доверенность от 11.01.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Исаева Ибрагима Омар оглы

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 11 января 2011 года по делу N А32-22402/2010

по иску индивидуального предпринимателя Исаева Ибрагима Омар оглы (ИНН 891100086806; ОГРН 304891335500172)

к ответчику администрации муниципального образования Апшеронский район (ИНН 2325006961; ОГРН 1022303448155)

о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка,

принятое судьей Гладковым В.А.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Исаев Ибрагим Омар оглы (далее - ИП Исаев И.О.-О., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Апшеронский район об изменении пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 29.09.2008 N 412, указав стоимость земельного участка в размере 702 917 руб. 48 коп.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

При выкупе расположенного в городе Апшеронске земельного участка площадью 84313 кв.м., предназначенного для эксплуатации производственной базы, стоимость участка была определена в размере 5 095 607 руб. 92 коп. в соответствии с кадастровой стоимостью участка, утвержденной на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 29.12.2007 N 1202-р. Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 05.02.2010 N 57-р распоряжение N 1202-р от 29.12.2007 было отменено. При расчете выкупной цены земельного участка необходимо использовать кадастровую стоимость участка, действовавшую до 01.01.2008, которая составляла 23 430 582,7 руб. в соответствии с постановлением председателя исполкома Апшеронского районного Совета депутатов от 24.12.2002 N 199. Указанным постановлением удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале 23:02:0412015 был установлен в размере 277,9 руб. за квадратный метр. При применении кадастровой стоимости в размере 23 430 582 руб. 07 коп. выкупная цена земельного участка должна была составить 702 917 руб. 48 коп.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2011 в удовлетворении иска отказано.

Как установил суд первой инстанции, стороны согласовали в договоре купли-продажи цену земельного участка в размере 5 095 607 руб. 92 коп. Администрация не вправе была использовать при определении кадастровой стоимости показатели кадастровой оценки земельных участков, утвержденные нормативным правовым актом, не опубликованным в установленном порядке. Суд отклонил довод истца об определении кадастровой стоимости в соответствии с постановлением исполнительного комитета Апшеронского районного Совета депутатов от 24.12.2002 N 199, поскольку утверждение кадастровой оценки земель к полномочиям органов местного самоуправления отнесено не было. Постановлением главы администрации Краснодарского края от 05.02.2010 N 58 кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 135 524 742 руб. 16 коп. На основе удельного показателя кадастровой стоимости земель суд определил кадастровую стоимость в размере 169 849 381 руб. 63 коп., в связи с чем, в иске отказал.

Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим.

Судом дана неправильная оценка нормативному правовому акту - постановлению исполнительного комитета Апшеронского районного Совета депутатов от 24.12.2002 N 199 "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель поселений на территории Апшеронского района". Постановлением главы администрации Краснодарского края от 29.05.2001 N 442 полномочиями по проведению работ по государственной кадастровой оценке земель поселений наделены органы местного самоуправления муниципального образования; к полномочиям органов местного самоуправления в Краснодарском крае относилось утверждение результатов кадастровой оценки земель по первичным объектам оценки по представлению территориальных органов федерального органа исполнительной власти по управлению земельными ресурсами.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель администрации доводы жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения.

Истец, будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы, явку своего представителя не обеспечил, направил ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное необходимостью получения дополнительных сведений в кадастровой палате. Указанное ходатайство судом оставлено без удовлетворения, поскольку заявитель жалобы не представил апелляционному суду каких-либо документальных доказательств обращения в кадастровую палату за получением необходимых ему сведений. Кроме того, из содержания предоставленного апелляционному суду ходатайства об отложении судебного заседания не видно, какое значение для рассмотрения апелляционной жалобы имеют запрашиваемые истцом сведения.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, явившегося в судебное заседание, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи земельного участка N 412 от 29.09.2008 муниципальное образование Апшеронский район продало ИП Исаеву И.О.-О. земельный участок из земель населенных пунктов для эксплуатации производственной базы с кадастровым номером 23:02:0412015:8, площадью 84313 кв.м., расположенный по адресу: Апшеронский район, город Апшеронск, улица Луначарского, 1, в границах прилагаемого к договору кадастрового плана. Пунктом 2.1 договора стоимость земельного участка определена в размере 5 095 607 руб. 92 коп. В соответствии с пунктом 3.6 договор выполняет также функцию акта приема-передачи земельного участка.

Основанием заключения договора аренды явилось обращение предпринимателя с заявлением от 28.06.2007 о выкупе земельного участка площадью 81400 кв.м., расположенного по адресу: г. Апшеронск, ул. Луначарского, 1, для эксплуатации расположенных на нем цехов лесопереработки, сушильных камер, котельной, столярного, паркетного, мебельного, токарного и транспортного цехов, складов пиломатериалов (л.д. 51).

Вступившим в законную силу решением Апшеронского районного суда Краснодарского края за Исаевым И.О.-О. признано право собственности на ряд объектов недвижимости - нежилых зданий, расположенных по ул. Луначарского, 1 в городе Апшеронск (л.д. 55-56). Объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Апшеронск, ул. Луначарского, 1, переданы в собственность предпринимателя по акту приема-передачи (л.д. 61).

Согласно кадастровой выписке от 18.07.2008 земельный участок с кадастровым номером 23:02:0412015:8 (предыдущий кадастровый номер 23:02:0412015:2) площадью 84313 кв.м. расположен по адресу: Апшеронский район, г. Апшеронск, ул. Луначарского, 1, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 169 853 597,28 руб., удельный показатель кадастровой стоимости - 2014,56 руб./кв.м. (л.д. 12).

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно пункту 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 января 2012 года лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:

- до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

В соответствии со статьей 10 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, устанавливается следующая стоимость таких земельных участков:

в городе Краснодаре - в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

в иных населенных пунктах, а также за пределами границ населенных пунктов - в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Постановлением исполнительного комитета Апшеронского районного Совета депутатов от 24.12.2002 N 199 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Апшеронского района, проведенной Краснодарским краевым агентством государственной оценки земли (л.д. 26).

Данным постановлением утверждены удельные показатели стоимости земель кадастровых кварталов (руб./кв.м.) по г. Апшеронску по видам разрешенного использования земель (л.д. 31).

Истец полагает, что при расчете выкупной цены земельного участка следовало руководствоваться названным постановлением и применять кадастровую стоимость участка в размере 23 430 582,7 руб., в связи с чем, надлежащая выкупная цена составляет 702 917,48 руб.

Суд первой инстанции указал, что органы местного самоуправления не вправе были утверждать результаты кадастровой оценки земель ввиду отсутствия Закона Краснодарского края, который бы делегировал соответствующие полномочия органам местного самоуправления.

Между тем статьей 4 Закона Краснодарского края от 08.08.1995 N 13-КЗ "О регулировании земельных отношений в Краснодарском крае" (утратил силу с момента официального опубликования Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае") было предусмотрено, что исполнительные органы местного самоуправления наделяются правом утверждения результатов кадастровой оценки земель на территории соответствующего муниципального образования по представлению территориальных органов по управлению земельными ресурсами Краснодарского края.

В соответствии со статьей 6 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (в первоначальной его редакции) органы местного самоуправления в Краснодарском крае утверждают результаты кадастровой оценки земель по первичным объектам оценки по представлению территориальных органов федерального органа исполнительной власти по управлению земельными ресурсами.

Как следует из постановления исполкома Апшеронского районного Совета депутатов от 24.12.2002 N 199, результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Апшеронского района согласованы Федеральной службой земельного кадастра России.

В материалы дела не представлены доказательства признания указанного постановления исполкома Апшеронского районного Совета депутатов недействительным или его отмены в установленном порядке. При этом ответчик не ссылается на вступившие в законную силу судебные акты, из которых бы следовало, что упомянутое постановление от 24.12.2002 N 199 не подлежит применению как вынесенное с выходом за пределы компетенции органа местного самоуправления, по вопросам, не отнесенным к его ведению. Не приводит таких судебных актов и суд первой инстанции в обжалуемом решении.

При таких обстоятельствах признание судом первой инстанции указанного постановления не подлежащим применению противоречит принципу правовой определенности, поскольку данный вывод суда может затронуть интересы не только участников настоящего спора, но и неограниченного круга лиц, чьи права на земельные участки оформлялись с учетом постановления исполкома Апшеронского районного Совета депутатов от 24.12.2002 N 199. К тому же предметом настоящего спора являлась не проверка названного постановления на предмет его соответствия законодательству, а установление надлежащей цены продаваемого земельного участка.

Судом первой инстанции правильно установлено, что распоряжение главы администрации Краснодарского края от 29.12.2007 N 1202-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" не могло применяться при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка как не опубликовано в установленном законом порядке. Данный вывод соответствует сложившейся судебной практике (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.03.2011 по делу N А32-43395/2009, от 24.02.2011 по делу N А32-33780/2009).

Вместе с тем цена спорного земельного участка в договоре его купли-продажи не может быть установлена судом в соответствии с кадастровой стоимостью, определенной на основании постановления исполкома Апшеронского районного Совета депутатов от 24.12.2002 N 199, поскольку в настоящее время кадастровая стоимость земельного участка истца утверждена постановлением главы администрации Краснодарского края от 05.02.2010 N 58 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Краснодарского края".

Постановлением от 05.02.2010 N 58 (вступило в силу 19.02.2010) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Краснодарского края по состоянию на 1 января 2007 года.

В соответствии с упомянутым постановлением главы администрации Краснодарского края кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:02:04 12 015:0002 составляет 135 524 742,16 руб.

Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель кадастрового квартала 23:02:04 12 015 (Апшеронский район) применительно к виду разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" составляет 2 014,56 руб./кв.м. Таким образом, в результате произведения данного показателя на площадь спорного участка его кадастровая стоимость составляет 169 853 597,28 руб., выкупная цена - 5 095 607 руб. 92 коп.

Поскольку цена выкупаемого в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка относится к регулируемым ценам (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), устанавливаемым нормативно, арбитражный суд не может привести указанную в договоре цену участка в соответствие с нормативным актом, утратившим силу и не подлежащим применению для определения кадастровой стоимости.

В силу пункта 2 постановления главы администрации Краснодарского края от 05.02.2010 N 58 результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Краснодарского края подлежат внесению Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю в государственный кадастр недвижимости. Таким образом, удовлетворение искового требования заявителя привело бы к расхождению кадастровой стоимости земельного участка, примененной для целей его выкупа, с кадастровой стоимостью того же участка, воспроизведенной в государственном кадастре недвижимости.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Доказательств признания недействительным постановления главы администрации Краснодарского края от 05.02.2010 N 58 суду не представлено.

Определение выкупной стоимости земельного участка в соответствие с результатами кадастровой оценки земель поселений Апшеронского района, утвержденными постановлением исполкома Апшеронского районного Совета депутатов от 24.12.2002 N 199, не может быть осуществлено без оспаривания кадастровой стоимости земельного участка истца, утвержденной постановлением главы администрации Краснодарского края от 05.02.2010 N 58, и приведения сведений государственного кадастра недвижимости о спорном участке в соответствие с его надлежащей кадастровой стоимостью, установленной в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении исковых требований предпринимателя, в связи с чем, решение суда подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство истца об отложении судебного разбирательства оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 января 2011 года по делу N А32-22402/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко