Вопрос: ООО "Ромашка" арендует здание у ООО "Лютик". С целью приведения состояния помещения к первоначальному проектному решению ООО "Ромашка" заключил договор инвестирования реконструкции подвального помещения с ООО "Лютик" (Инвестор). Просим разъяснить какие документы должны быть представлены инвестору по окончании работ? (ООО "Аудит-новые технологии", март 2007 г.)

ООО "Ромашка" арендует здание у ООО "Лютик". С целью приведения состояния помещения к первоначальному проектному решению ООО "Ромашка" заключил договор инвестирования реконструкции подвального помещения с ООО "Лютик" (Инвестор). Просим разъяснить какие документы должны быть представлены инвестору по окончании работ?

Согласно рассмотренному договору инвестирования реконструкции подвального помещения его предметом является финансирование (капитальные вложения) инвестором реализации проекта реконструкции объекта и проведения работ по корректировке технического паспорта БТИ здания, принадлежащего инвестору, а также осуществление заказчиком необходимых действий по реализации проекта реконструкции объекта, проведению работ по корректировке технического паспорта БТИ и осуществлению контроля за качеством и сроками выполнения работ.

Как следует из рассматриваемого договора, приемка законченной реконструкции объекта осуществляется образованной инвестором приемочной комиссией, созданной по предложению заказчика. Приемка объектов оформляется составлением акта приемки законченной реконструкции объекта.

При этом, по смыслу данного договора при приемка объекта оформляется составлением и подписанием акта о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма N ОС-3).

Форма N ОС-3 утверждена Постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 г. N 7 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств". Согласно названному Постановлению форма N ОС-3 применяется для оформления и учета приема-сдачи объектов основных средств из ремонта, реконструкции, модернизации. Акт подписывается членами приемочной комиссии или лицом, уполномоченным на приемку объектов основных средств, а также представителем организации, проводившей ремонт, реконструкцию, модернизацию. Утверждается руководителем организации или уполномоченным им лицом и сдается в бухгалтерию.

Как следует из устного уточнения к запросу, речь идет о необходимости составления по окончании работ акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14).

Составление акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14) предусмотрено Постановлением Госкомстата РФ от 30.10.1997 N 71а "Об утверждении унифицированных форм первичной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве".

В соответствии с названым Постановлением, акт по форме N КС-14 является документом по приемке и вводу законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения и зачисления их в состав основных фондов (основных средств). Данный акт является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором.

Согласно данному постановлению форма N КС-14 применяется для оформления приемки и ввода в эксплуатацию построенного или реконструированного объекта. При этом, при приемке отремонтированных объектов основных средств данная форма не применяется.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации, необходимость составления акта по форме N КС-14, зависит от отнесения произведенных работ к реконструкции либо к ремонтным работам.

Из буквального прочтения пункта 2.1. предоставленного договора его предметом является реализация проекта по реконструкции здания. Вместе с тем, как следует из статьи 1 договора, речь идет о приведении подвального помещения здания к первоначальному проектному решению. Работы производятся в соответствии с чертежами первоначального проектного решения и дефектной ведомостью.

Согласно полученным устным разъяснениям ООО "Ромашка" в результате произведенных работ была произведена частичная перепланировка помещения, а также было изменено назначение помещения. Кроме того, проводился ряд работ не капитального характера. При этом, планировка помещения и его назначение были приведены в соответствие с первоначальным проектом здания.

Определение реконструкции приведено в Градостроительном кодексе РФ. В соответствии с пунктом 14 статьи 1 данного Кодекса под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Понятие ремонтных работ приведено в Положении "О проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений" МДС 13-14.2000, утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 г. N 279. Согласно пункту 3.1. названного Положения ремонт производственных зданий и сооружений представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и их отдельных конструкций. В соответствии с пунктом 3.3. данного документа ремонтные работы подразделяются на текущие и капитальные.

К текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей (пункт 3.4. Положения).

К капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.) (пункт 3.11. Положения).

При этом, как следует из Приложения N 8 "Перечень работ по капитальному ремонту" к вышеназванному Положению, при производстве капитального ремонта перегородок допускается частичная перепланировка с увеличением общей площади перегородок не более 20%.

Таким образом, из анализа вышеназванных нормативных актов следует, что реконструкция приводит к изменению параметров объекта капитального строительства, в то же время целью ремонта является восстановление первоначальных эксплуатационных свойств.

Причем, перепланировка возможна как при реконструкции, так и при капитальном ремонте объекта. В связи с чем, проведение перепланировки помещения не может являться квалифицирующим признаком, определяющим характер произведенных работ.

Данный вывод подтверждается арбитражной практикой. Например, как было отмечено ФАС Уральского округа в Постановлении от 28.11.2006 г. под делу N Ф09-10509/06-С7: "Перепланировка является элементом как реконструкции так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ. В пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Законченные реконструкцией или расширением объекты вводятся в эксплуатацию так же как и объекты, законченные строительством (СНиП 3.01.04-87, утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 г. N 84*(1)). Таким образом, судами сделан правильный вывод о том, что реконструкция, утверждаемая актами ввода в эксплуатацию, является существенным изменением объекта". В связи с этим, суд указал, что произведенные работы не являлись работами по реконструкции, поскольку технико-экономические показатели и функциональное назначение помещения не изменились, работы по увеличению объема здания (надстройка, пристройка) не производились*(2). Произведенные работы были признаны капитальным ремонтом.

В рассматриваемом случае, если произведенные работы не привели к существенным изменениям подвального помещения, а его назначение изменено в соответствии с первоначальным проектом, полагаем, что работы, в т.ч. перепланировка помещения, могут быть отнесены к капитальному ремонту. Тем более, что работы производились в соответствии с первоначальным проектом и дефектной ведомостью.

При этом, при приемке отремонтированных объектов капитального строительства составление акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14) законодательством не предусмотрено.

Вывод

Таким образом, если произведенные работы не привели к существенным изменениям подвального помещения, а его назначение изменено в соответствии с первоначальным проектом, полагаем, что работы, в т.ч. перепланировка помещения, могут быть отнесены к капитальному ремонту. При этом, при приемке отремонтированных объектов капитального строительства составление акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14) законодательством не предусмотрено.

15 марта 2007 г.

ООО "Аудит-новые технологии", март 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Помимо названного СНиП порядок приемки построенных (в т.ч. реконструированных) объектов капитального строительства определен Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 г. N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов".

*(2) В рассматриваемом деле данный вывод был сделан на основании заключении экспертизы работ, выполненной проектным предприятием, имеющим лицензию на осуществление проектирования зданий и сооружений.