Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2011 г. N 13АП-5411/11

г. Санкт-Петербург

02 июня 2011 г.

Дело N А56-59205/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пампу Н.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5411/2011) ООО "МЕДИАНА"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2011 по делу N А56-59205/2010 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску ОАО "Светлана"

к ООО "МЕДИАНА" о взыскании

при участии:

от истца: Бухарова В.Н. (доверенность от 02.08.2010 г.. N 801-245, паспорт)

от ответчика: Резванова Д.Д. (доверенность от 01.08.2010 г.. N 72, паспорт), Зверевой А.В. (доверенность от 01.08.2010 г.. N 72, паспорт)

установил:

ОАО "Светлана" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "МЕДИАНА" (далее - ответчик) о взыскании 3 998 501 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды N 137-801-49 от 01.07.2009 за период с 01.01.2010 по 21.07.2010 г.., 282 770 руб. 18 коп. пени за просрочку платежа до прекращения договора по состоянию по 21.07.2010, 136 868 руб. 70 коп. - процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами после прекращения договора за период с 21.07.2010 по 31.12.2010, 2 035 595 руб. 79 коп. - платы за пользование помещением в связи с просрочкой возврата помещений после прекращения договора аренды за период с 21.07.2010 по 21.09.2010, 43 174 руб. 98 коп. - проценты за неправомерное пользование данными денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Ответчик не оспаривал наличие указанной истцом задолженности за период с 01.01.2010 по 21.07.2010 за период срока действия договора аренды, однако, против удовлетворения остальной части иска возражал, предъявил встречный иск о взыскании 7 920 674 руб. 10 коп. - стоимости неотделимых без вреда для арендованного имущества улучшений, 872 440 руб. 63 коп. - убытки, о прекращении обязательства по уплате арендной платы зачетом стоимости произведенных им улучшений. При этом, ответчик ссылался на то, что работы были согласованы с истцом посредством подписания дефектной ведомости. Арендодатель уклонялся от подписания акта приемки помещений после прекращения договора аренды, ссылаясь на наличие спора относительно возмещения затрат на неотделимые улучшения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2011 г.. по делу N А56-59205/2010 с ООО "МЕДИАНА" в пользу ОАО "Светлана" взыскано 3 998 501 руб. 47 коп. - задолженность, 282 770 руб. 18 коп. - пени и 136 868 руб. 70 коп. - проценты. В удовлетворении остальной части иска ОАО "Светлана" отказано. ООО "МЕДИАНА" в удовлетворении встречного иска отказано.

На указанное решение ООО "МЕДИАНА" подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неправильное применение норм материального права, просит принятый по делу судебный акт отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что при вынесении решения суд не учел недостатки сданного в аренду имущества, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, а также не учел обстоятельства просрочки кредитора (арендодателя) в выполнении обязательств по договору аренды. Кроме того, суд также не учел, что недостатки сданного в аренду имущества выявлялись неоднократно, проявлялись вновь после устранения. Также не учтен сам факт осуществления неотделимых улучшений. ОАО "Светлана" не выполняло принятых на себя по договору обязательств, в частности, не устраняло аварийность в помещениях, уклонялось от сдачи-приемки помещений, уклонялось от регистрации соглашения о расторжении договора, не возместило стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных арендатором в арендуемых помещениях.

Ответчиком заявлено ходатайство об уточнении апелляционной жалобы, просит принять по делу новый судебный акт обязывающий взыскать с ОАО "Светлана" в пользу ООО "МЕДИАНА" денежные средства в сумме 3922172 руб. 63 коп. (часть стоимости неотделимых улучшений) и зачесть денежные средства в сумме 3998501 руб. 47 коп. в счет задолженности по арендной плате (вторая часть стоимости неотделимых улучшений), взыскать с ОАО "Светлана" в пользу ООО "МЕДИАНА" расходы по уплате государственной пошлины за подачу встречного иска в размере 66970 руб. и апелляционной жалобы в размере 2000 рублей.

ОАО "Светлана" с доводами апелляционной жалобы не согласилось, в отзыве на апелляционную жалобу указало, что в нарушение условий договора аренды объем и стоимость затрат на неотделимые улучшения и устранение аварийности объекта с ним не согласовывался; наличие убытков не доказано; обязанность по содержанию помещения и устранение аварийности в соответствии с условиями договора возлагается на арендатора. Ответчик при заключении договора аренды знал о наличии недостатков арендуемых помещений, о чем была составлена дефектная ведомость и принял на себя обязательства по их устранению.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как явствует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.07.2009 г.. между ОАО "Светлана" (арендодатель) и ООО "МЕДИАНА" (арендатор) был заключен договор N 137-801-49 аренды нежилых помещений, включая места общего пользования (МОП) на цокольном, 1-ом этажах: помещение 2-Н, комнаты: 10 (часть), 11 (часть), 12-36, 55 (МОП), 60 (МОП, часть), 61-80, 90 (МОП, часть), 91, 93-99; помещение 3-Н, комнаты 1,2; помещение 5-Н, комнаты 1, 2, общей площадью 2 804,9 кв.м., расположенные в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 27, лит. Д, кадастровый N 78:36:5354:14:7 (л.д. 14 тома 1).

Согласно пункту 1.5. договора установлен срок его действия с 01.07.2009 по 30.06.2014.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительным соглашением от 28.12.2009 г.. стороны установили, что размер постоянной составляющей ежемесячной арендной платы за арендуемый объект составляет: на период с 1.01.2010 по 31.12.2010 - 1 000 000 руб. в месяц, а с 1.01.2011 по 31.12.2011 - 1 108 040 руб. в месяц.

Соглашением от 16.07.2010 г.. стороны досрочно расторгли договор аренды с 21.07.2010 г.. (л.д. 25). Прекращение договора аренды зарегистрировано в установленном порядке 21.09.2010.

В нарушение принятых на себя по договору обязательств арендатор не оплачивал арендную плату в полном размере в соответствии с условиями заключенного договора (с учетом дополнительного соглашения), в связи с чем, за период с 01.01.2010 по 21.07.2010 у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 3 998 501 руб. 47 коп.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Обязанность по уплате арендной платы установлена статьей 614 Гражданского кодекса РФ и условиями раздела 4 договора аренды (с учетом дополнительного соглашения).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции представитель ООО "МЕДИАНА" не оспаривал размер задолженности.

Учитывая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по оплате арендных платежей, доказательства погашения имеющейся задолженности в добровольном порядке в материалы дела не представлены, заявленное истцом требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 до 21.07.2010 в сумме 3 998 501 руб. 47 коп. заявлено правомерно и обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 5.2.2. договора аренды в случае неуплаты платежей в установленные договором сроки (пункты 4.3., 4.4. договора) арендодатель вправе взыскать с арендатора пени в размере 0,1 % от неуплаченной (просроченной) суммы за каждый день просрочки.

Учитывая, что ООО "МЕДИАНА" в установленный пунктом 4.4. договора десятидневный срок текущего месяца ежемесячно в указанный период не перечисляло арендную плату, истец правомерно начислил пени в сумме 282 770 руб. 18 коп. за период с 11.01.2010 до 21.07.2010 г.. (до момента расторжения договора), исходя из периода просрочки, сумм задолженности и установленного договором размера санкции.

Требования ОАО "Светлана" о взыскании в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в сумме 136 868 руб. 70 коп. за период с 21.07.2010 по 31.12.2010, исходя из суммы задолженности 3 998 501 руб. 47 коп., периода пользования и установленной ставки рефинансирования также заявлены правомерно и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ суд первой инстанции не усмотрел.

Что касается требований ОАО "Светлана" о взыскании платы за пользование помещением после прекращения договора, а также процентов за неправомерное пользование данными денежными средствами, следует исходить из следующего.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Аналогичное условие содержится и в пункте 5.2.7. договора аренды N 137-801-49 от 1.07.2009.

Соглашением от 16.07.2010 стороны признали договор аренды расторгнутым с 21.07.2010 (л.д. 25).

Согласно пункту 2 указанного соглашения арендатор обязан одновременно с расторжением договора аренды передать арендодателю арендуемый объект по акту приема-передачи и освободить объект от имущества, принадлежащего арендатору (л.д. 25).

Дополнительным соглашением от 21.07.2010 стороны внесли в соглашение о расторжении договора пункт 2.2., согласно которому арендодатель обязался заключить новые договоры аренды либо субаренды на прежних условиях и на оставшийся срок с субарендаторами, ранее имеющими действующие договоры субаренды с ООО "МЕДИАНА" по аренде недвижимого имущества ОАО "Светлана". Перечень субарендаторов согласован письмом ООО "Медиана" от 13.07.2010 исх.N 075 в адрес ОАО "Светлана" (л.д. 26).

ОАО "Светлана" письмом от 20.07.2010 N 801-228 в адрес ООО "МЕДИАНА" направило акт приема-передачи (возврата) арендуемого объекта от 21.07.2010 и соглашение о расторжении договора аренды, факт получения которых подтверждается письмом ООО "Медиана" N 077 от 21.07.2010 (л.д. 69).

21.07.2010 ООО "МЕДИАНА" подписало полученный от истца акт приема-передачи (возврата) с приложением дополнений к акту (л.д. 90, 91).

Указанный акт с дополнением был получен представителем ОАО "Светлана" 21.07.2010, что подтверждается его подписью на данных документах.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции представитель ОАО "Светлана" пояснил, что указанный акт от 21.07.2010 и дополнение к нему не было подписано ОАО "Светлана", поскольку между сторонами имелись разногласия относительно произведенных улучшений и указаний в акте на полное исполнение арендатором условий п. 3.3.3. договора и на то, что произведенные улучшения являются неотделимыми.

21.09.2010 г.. ОАО "Светлана" в одностороннем порядке составило акт приема-передачи (возврата) помещений, в котором указано на то, что имущество арендатора в них отсутствует (л.д. 30).

Указанный акт по форме и содержанию идентичен акту, представленному ответчиком и подписанному им 21.07.2010 (л.д. 90, 91).

Учитывая, что в акте от 21.09.2010 г.. указано, что имущество ОАО "МЕДИАНА" в помещениях отсутствует, не представлены доказательства вызова ответчика для составления данного акта от 21.09.2010 г.., а также то, что акт от 21.09.2010 подписан и составлен истцом в одностороннем порядке, суд обоснованно не признал его достаточным доказательством того, что в период до 21.09.2010 г.. имущество арендатора находилось в спорных помещениях.

При оценке указанных выше обстоятельств суд первой инстанции принял во внимание то, что в пункте 2 соглашения о расторжении договора указано на необходимость освободить помещения от имущества арендатора - ООО "МЕДИАНА" (л.д. 25); а также то, что арендодатель (ОАО "Светлана") в пункте 2.2. дополнения к соглашению о расторжении договора принял на себя обязательство заключить новые договоры субаренды с субарендаторами, которые пользовались помещениями (л.д. 26).

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ОАО "Светлана" не представило доказательства того, что после 21.07.2010 г.. в арендованных помещениях находилось имущество, принадлежащее арендатору.

С учетом изложенного не подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании платы за пользование арендованным имуществом по статье 622 Гражданского кодекса РФ и процентов за неправомерное пользование данными денежными средствами.

В удовлетворении встречного иска суд первой инстанции отказал обоснованно, исходя из следующих обстоятельств.

Согласно пункту 3.3.3. договора аренды арендатор принимает на себя обязательство не позднее 01.12.2009 г.. осуществить за счет собственных средств в согласованном объеме и с надлежащим качеством следующие виды строительно-ремонтных и энергомонтажных работ: ремонт и монтаж внутренних сетей систем отопления и электроснабжения объекта; ремонт комнаты 30 в помещении 2-Н с устройством цементных полов; устройство погрузочной площадки при входе в комнату 30.

Все работы, указанные в настоящем пункте, подлежат согласованию в порядке, установленном пунктом 3.3.11. договора и указаны в приложении N 10 (дефектная ведомость и объемы работ). При этом, вышеуказанные работы арендатор производит за свой счет и своими силами, либо с привлечением третьих лиц (л.д. 16).

Согласно пункту 3.4.1. арендатор обязан осуществлять за счет собственных, либо привлеченных средств любые виды строительно-ремонтных и энергомонтажных работ на объекте, а также за свой счет производить при необходимости ремонт кровли, фасада и инженерных коммуникаций, относящихся к арендуемому объекту. Все работы, указанные в настоящем пункте, подлежат согласованию в порядке, установленном в пункте 3.3.11. договора.

В соответствии с пунктом 3.3.11. договора в случае производства любых работ, указанных в пунктах 3.3.3., 3.4.1. договора, арендатор обязан предварительно согласовать с арендодателем все их виды и объемы. При этом, проведение работ (в том числе, перепланировки и переоборудование арендуемых помещений) согласовывается арендатором с компетентными государственными органами в соответствии с нормами и правилами действующего законодательства РФ и Санкт-Петербурга.

Согласно пункту 5.2.4. договора улучшения арендуемых помещений, связанные с деятельностью арендатора, производятся арендатором за свой счет с предварительным согласованием производства данных работ по улучшению с арендодателем.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ООО "МЕДИАНА" не представило надлежащих доказательства того, что объемы и стоимость произведенных им работ по улучшению арендованного имущества и на устранение аварийности объекта на общую сумму 7 920 674 руб. 10 коп. были согласованы с арендодателем.

Прилагаемая к договору дефектная ведомость содержит лишь общий перечень необходимых работ, однако, конкретный объем таких работ и их стоимость в данном документе не указаны.

Представленные ООО "МЕДИАНА" локальные сметы, акты приемки работ, справки о стоимости выполненных работ, подписаны самим Обществом и не подтверждены третьими лицами, субподрядчиками и поставщиками.

Для возмещения убытков лицо, требующее их возмещения в судебном порядке, должно в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказать факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинной связи между понесенными истцом убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, документально подтвердить размер убытков.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении иска.

Условиями пунктов 3.3.4., 3.3.5., 3.3.11. договора предусмотрена обязанность арендатора по содержанию объекта в исправном состоянии; на арендодателя не возлагалась обязанность по устранению аварий.

Согласно пункту 3.1.9. договора сведения об объекте, изложенные в договоре и в приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования объекта в соответствии с целями, указанными в пункте 1.4. договора.

Согласно пункту 3.3.21. в случае аварий арендатор обязан немедленно извещать о них арендодателя и принимать самостоятельно все необходимые меры к их устранению.

Доказательства произведенных ООО "МЕДИАНА" работ по устранению аварийности суду не представлены.

Требование о возмещении убытков в сумме 852 440 руб. 63 коп., причиненных в виде неполученных доходов от сдачи части помещений в связи с залитием водой, являются необоснованными, поскольку ООО "МЕДИАНА" не доказало наличие причинно-следственной связи между указанными последствиями и противоправным (при его наличии) поведением арендодателя.

Как следует из условий договора, обязанность по проведению ремонтных работ в соответствии с пунктом 3.3.3. договора была возложена на арендатора и должны была исполнена в срок до 01.12.2009, а указанный истцом обстоятельства наступили в период с 16.07.2009 по 31.08.2009.

Кроме того, ООО "МЕДИАНА" документально не обосновало расчет убытков на заявленную сумму.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2011 г.. по делу N А56-59205/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова