Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2011 г. N 15АП-4220/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-28699/2010

30 мая 2011 г.

15АП-4220/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гончаровой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автотраст" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2011 по делу N А32-28699/2010 (судья Данько М.М.)

по иску Администрации муниципального образования города-курорта Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "Автотраст" при участии третьего лица Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим и взыскании денежных средств, при участии:

от истца: представитель не явился, извещен (уведомление N 34400237471937),

от ответчика: представители Давыгора С.Н.(доверенность б/н от 18.05.2011), Хриштакян А.А. (доверенность б/н от 15.11.2010),

от третьего лица: представитель не явился, извещен (уведомление N 34400237471951),

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Сочи обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственность "Автотраст" (далее общество) о признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 22.02.2006 N 4900003781, заключенному между администрацией г. Сочи и ООО "Автотраст", г. Сочи отсутствующим; взыскании с ответчика 484 275,93 руб. неосновательного обогащения, указывая, что договор аренды противоречит закону, как заключенный со стороны арендодателя неуполномоченным лицом. Ответчик производит оплату за использование участка не в полном объеме.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года.

Решением от 01.03.2011 суд признал обременение в виде аренды земельного участка по договору от 22.02.2006 N 4900003781, заключенному между администрацией г. Сочи и ООО "Автотраст" отсутствующим. С ООО "Автотраст" взыскано в пользу администрации города Сочи 484275,93 руб. неосновательного обогащения и 16 685,52 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета. Суд пришел к выводу, что к обществу не перешло право бессрочного пользования от предыдущего собственника принадлежащего обществу объекта недвижимости, а договор аренды заключен 22.02.2006 администрацией города Сочи с превышением компетенции и является ничтожным.

Общество с ограниченной ответственность "Автотраст" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит судебный акт отменить

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. ПГКС N 36 на основании решения Исполнительного комитета СНД от 18.12.1989 N 637/13 отведен спорный земельный участок и выдан государственный акт на право пользования землей. В соответствии с постановлением главы администрации г.Сочи от 26.07.1993 N 567/4 государственный акт был заменен на государственный акт на право постоянного бессрочного пользования земельным участком. Вывод суда об отсутствии полномочий у главы города Сочи на момент выдачи указанного государственного акта в силу разграничения государственной собственности по постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N3020-1 необоснован, поскольку земельный участок расположен во второй зоне санитарной охраны. Курорт Сочи признан курортом общегосударственного значения постановлением ВЦИК от 20.07.1930, городская черта установлена Постановлением Совмина РСФСР от 15.11.1977 N570. Постановлением Президиума ВС РФ N4766-1 Сочинский курортный регион признан курортом федерального значения со статусом эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа. Органы исполнительной власти г.Сочи в 1989, 1993 годах в части распоряжения спорным земельным участком действовали и от имени РСФСР, поэтому были уполномочены на соответствующее распоряжение земельным участком. В силу статей 18,19,23 ЗК РСФСР полномочия по распоряжению земельными участками были предоставлены городским СНД независимо от того, к какой категории и к собственности публичного образования какого уровня они относились. Поскольку в силу п.1 ст.20 ЗК РФ общество не может обладать спорным земельным участком на праве бессрочного пользования, поэтому общество фактически реализовало свое право о предоставлении ему земельного участка в аренду. Поэтому признание судом обременения в виде аренды отсутствующим влечет восстановление прежнего титула - права бессрочного пользования. Администрация, в настоящее время являющаяся собственником земельного участка, не доказала, каким образом нарушены ее права принятием ею самой же постановления о предоставлении земельного участка в аренду, констатация ничтожности договора аренды и погашение записей о регистрации обременения в виде аренды не приведет к восстановлению нарушенного права муниципальной собственности.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы. Пояснили, что сумму взыскания не оспаривают, а оспаривают решение суда в части его обоснования как взыскания неосновательного обогащения, а не арендных платежей.

В судебном заседании в соответствии с требованиями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 17-00 часов 26.05.2011, информация о котором размещена публично, в том числе на официальном сайте суда в сети Интернет. Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Исполнительного комитета СНД от 18.12.1989 N 637/13 ПГСК N36 отведен земельный участок в г.Сочи по ул.Кленовой и выдан государственный акт на право пользования землей. Вид землепользования не определен.

В соответствии с постановлением главы администрации г.Сочи от 26.07.1993 N 567/4 государственный акт был заменен на государственный акт на право постоянного бессрочного пользования земельным участком площадью 0,17 га..

28.05.2004 общество приобрело у ПГСК N 36 незавершенное строительством здание гаражей, расположенное по ул. Кленовой в городе Сочи. Право собственности на имущество зарегистрировано за покупателем 16.06.2004 года, что подтверждается соответствующим свидетельством от 17.06.2004 года.

22.02.2006 на основании постановлений Главы города Сочи от 04.02.2005 N 254, от 30.09.2005 N 2878 между администрацией города Сочи и ООО "Автотраст" подписан договор аренды N4900003781 о предоставлении обществу земельного участка общей площадью 2457 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0301015:0217, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Кленовая, для строительства автосервисного центра.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 24.04.2006 г.., регистрационная запись N 23-23-19/015/2006-884.

Полагая, что указанный договор аренды является ничтожной сделкой, администрация обратилась в суд с иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части признания обременения в виде аренды отсутствующим, суд первой инстанции исходил из того, что к обществу не перешло право бессрочного пользования спорным земельным участком. Апелляционная коллегия находит данный вывод суда не основанным на нормах материального права в силу следующего.

Федеральные законы от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", на которые ссылается истец, вступили в силу в 1995 году, Земельный кодекс РФ, относящий земли особо охраняемых природных территорий к землям, ограниченным в обороте, вступил в силу в 2001 году. Вступление в силу указанных законов не создало оснований для оспаривания ранее возникших прав на земельные участки.

Более того, ФЗ от 14.03.1995 г.. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и Постановлением Правительства РФ от 07.12.1996 N 1425 "Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения" предусмотрена возможность включения в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам, без изъятия земельных участков у собственников, владельцев, пользователей, подразумевая лишь сохранение в отдельных случаях при создании территорий с особым режимом ранее возникшего правового титула и не допускает возникновения права частной собственности впредь, в границах существующих охраняемых территорий.

Согласно Конституции РСФСР от 12.04.1978 все Советы народных депутатов составляли единую систему государственной власти в РСФСР (статья 85). Земля и иные природные ресурсы находились в исключительной собственности государства. В соответствии со статьей 95 ГК РСФСР 1964 года, статьей 3 ЗК РСФСР земля находилась в исключительной собственности государства либо в собственности граждан и их коллективов. Государственная собственность могла предоставляться только в пользование.

На момент предоставления земельного участка ГСК N 36 и на момент замены государственного акта на другой в 1993 году правовое регулирование предоставления земельных участков осуществлялось в соответствии с Основами земельного законодательства СССР и союзных республик от 13.12.1968, Земельным Кодексом РСФСР от 01.07.1970 и Основами законодательства о земле от 28.02.1990.

Статья 10 Основ земельного законодательства устанавливала, что право землепользования удостоверялось государственными актами на право пользования землей. Согласно статье 4 Основ законодательства о земле, статьям 23, 29 ЗК РСФСР вопросы предоставления земельных участков во владение и пользование относились к компетенции Советов народных депутатов. Статья 31 ЗК РСФСР установила право Советов народных депутатов на выдачу государственных актов о праве собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком.

В силу пункта 2 статьи 23 ЗК РСФСР городские Советы народных депутатов изымают на основании статьи 39 указанного Кодекса, предоставляют в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передают в собственность и аренду земельные участки в пределах городской черты, а также из других земель, переданных в их ведение решением районного Совета народных депутатов, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 1 и 4 указанной статьи.

В соответствии со статьей 69 ЗК РСФСР, регулирующего предоставление участков в собственность, колхозы, сельскохозяйственные кооперативы, акционерные общества получают землю в собственность.

Согласно статьям 15, 70, 80 ЗК РСФСР полномочия по распоряжению земельными участками были предоставлены городским советам народных депутатов независимо от того, к какой категории и к собственности публичного образования какого уровня они относились. При этом органы государственной власти федерального уровня не были наделены полномочиями по предоставлению юридическим и физическим лицам земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 71 закона от 06.07.1991 N 1550-1 (в ред. от 22.10.1992) "О местном самоуправлении в Российской Федерации" передача в собственность, сдача в аренду, изъятие земельного участка в пределах городской черты, а также других земель, переданных в ведение города, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, относилась к компетенции городской администрации.

Пунктом 2 Указа Президента РФ от 27.12.1991 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" установлено, что решения по перераспределению земель принимаются органами местной администрации по представлению комитетов по земельной реформе и земельным ресурсам.

Согласно пункту 2 Указа Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" полномочия Советов народных депутатов, предусмотренные статьями 14, 28, 29, 33 - 35, 55, 58, 64, 66, 68, 74, 80 и 94 Земельного кодекса РСФСР, осуществляются соответствующими местными администрациями. При таких обстоятельствах, администрация в 1993 г. правомерно предоставила земельные участки в собственность агрофирме.

В соответствии с п. 2 раздела 1 приложения N 1. к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации" охраняемые или особым образом используемые природные объекты (заповедники, в том числе биосферные, национальные природные парки, курорты, а также заказники, имеющие общереспубликанское значение), являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

В силу п. 1 постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. N 3020-1 виды собственности на землю и ее недра, водные ресурсы, лесной фонд, растительный и животный мир определяются в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, исполнительный комитет Сочинского городского Совета народных депутатов своим решением от 18.12.1989 г. N 637/13 правомерно предоставил ГСК N 36 земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование для проектирования и строительства закрытой автостоянки и выдал государственный акт, и соответственно, администрация г.Сочи своим постановлением от 26.07.1993 г. N 568/4 правомерно произвела замену государственного акта на право постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на другой государственный акт.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу о но приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, выводы суда первой инстанции в той части, что к ООО "Автотраст" не перешло право бессрочного пользования земельным участком в связи с приобретением в собственность объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, не соответствуют указанным нормам права. Вместе с тем, данные выводы не повлекли принятия неправильного решения в силу следующего.

Поскольку договор аренды N 4900003781 о предоставлении обществу земельного участка общей площадью 2457 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0301015:0217, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Кленовая заключен администрацией в нарушение требований пункта 1 статьи 209, статей 125, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, то в силу статей 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой

Приобретение истцом права собственности на спорный земельный участок согласно ФЗ N 244 с 20.12.2008, не исцеляет указанной сделки аренды.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним призван отражать действительные права субъектов оборота и ограничения прав, наличие в реестре записей о правах и ограничениях, которые на самом деле принадлежат иному лицу либо отсутствуют в силу ничтожности основания, противоречит идее укрепления прав посредством регистрации.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при использовании такого способа защиты истец не восстанавливает свои нарушенные права, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В пункте 52 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Суд первой инстанции правильно указал, что в настоящем случае администрация не может воспользоваться виндикационным или негаторным способом защиты своего нарушенного права, а также применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка. Наличие в реестре записи о регистрации договора не соответствует закону и нарушает права собственника земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Общество является фактическим землепользователем участка с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Использование земли является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Отсутствие договорных правоотношений между администрацией и обществом не исключает возмездности пользования земельным участком под принадлежащим ответчику на праве собственности недвижимым имуществом и, следовательно, не освобождает ответчика от обязанности произвести оплату за такое пользование.

В пункте 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что плательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления (пункт 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 27.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Закона о госрегистрации).

В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих государственную регистрацию перехода права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым принадлежащим обществу объектом недвижимости, следовательно, при переходе права собственности на овощехранилище у ответчика не возникла обязанность по уплате земельного налога.

Из пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление от 24.03.2005 N 11) следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Из изложенного следует, что к обществу как приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них уже перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего собственника.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Таким образом, несмотря на то, что общество приобрело в силу закона право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, оно ввиду отсутствия в спорный период государственной регистрации его прав на этот участок не могло для цели взимания земельного налога являться плательщиком данного налога.

Таким образом, суд обоснованно счел, что в данном случае оплата за землю для ответчика должна производиться в порядке применения норм о неосновательном обогащении.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Указанные выводы соответствуют правовой позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях Президиума от 23.03.2010 N 11401/09, от 15.07.2010 N 14547/09, определении от 25.11.2010 N ВАС-13124/10.

Расчет суммы взысканных платежей ответчиком не оспаривается.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2011 по делу N А32-28699/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов