Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2011 г. N 10АП-5884/10

г. Москва

01 июня 2011 г.

Дело N А41-11719/10

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Александрова Д.Д., Гагариной В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания: Ишаевым А.С.,

при участии в заседании:

от истца: Бойко С.Е. доверенность б/н от 20.05.2011,

от ответчика: Борисова И.А. доверенность N 4 от 27.01.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Дубна Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 26 июля 2010 года по делу N А41-11719/10, принятое судьей Жоголевой Е.Н., по иску общества с ограниченной ответственностью "Хауз-Риэлти" (ИНН: 7701244777, ОГРН: 1027739219530) к Администрации города Дубна Московской области об обязании заключить договор в редакции истца,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Хауз-Риэлти" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации города Дубна Московской области (далее - ответчик, администрация) об обязании последней принять проект договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Дубна, ул. Жуковского, д. 1а, кадастровый номер 50:40:000000:62, в редакции общества с ограниченной ответственностью "Хауз-Риэлти".

Решением Арбитражного суда Московской области от 26 июля 2010 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Московской области, Администрация города Дубна Московской области обратилась с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, как принятое при неправильном применении норм материального права, при неполном установлении фактических обстоятельств дела, указав, что с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества истец является пользователем спорного земельного участка и, несмотря на отсутствие между сторонами заключенного договора аренды, обязан оплачивать пользование землей в размере, соответствующим сохраненной им арендной платы.

05 мая 2011 в апелляционный суд поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых ответчик ссылается на то, что право постоянного (бессрочного) пользования на землю принадлежало Дебненскому машиностроительному заводу на основании свидетельства от 25.02.1993 N 54 и Постановления от 12.02.1993 N П-157. После приватизации и преобразования в открытое акционерное общество "Дебненский машиностроительный завод" к последнему данное право бессрочного пользования не перешло, не было зарегистрировано в ЕГРП, следовательно, не могло перейти и обществу с ограниченной ответственностью "Хауз-Риэлти". Согласно дополнению к апелляционной жалобе Администрация просит изменить мотивировочную часть решения суда первой инстанции, исключив вывод суда о том, что к истцу как к новому собственнику зданий перешло право постоянного бессрочного пользования спорным земельным участком.

В заседании апелляционного суда представитель администрации поддержал доводы дополнений к апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции изменить в мотивировочной части.

Представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве и в возражениях, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, 16.11.2006 между ООО "Хауз-Риэлти" и ОАО "Дубненский машиностроительный завод" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 10/29-06-1, в соответствии с которым ООО "Хауз-Риэлти" приобрело в собственность 4 нежилых здания, расположенных на земельном участке общей площадью 11000 кв.м., с кадастровым N 50:40:000000:62, категория земель - земли населенных пунктов, разреш?нное использование - размещение спортивно-технической школы, местоположение: Московская область, город Дубна, улица Жуковского, дом 1а.

Ранее данный земельный участок принадлежал ОАО "Дубненский машиностроительный завод" на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством на право постоянного пользования землей от 25.02.1993 N 54, выданным на основании Постановления мэра города Дубны от 12.02.1993 N П-157.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

15.09.2009 ООО "Хауз-Риэлти" обратилось в Администрацию города Дубны с заявлением о предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка.

04.12.2009 Администрация города Дубны направила ООО "Хауз-Риэлти" на согласование проект договора купли-продажи земельного участка, включив в проект договора пункт 2.4. следующего содержания: "За фактическое пользование земельным участком с даты регистрации права на объекты недвижимости Покупателю надлежит уплатить сумму в размере 5 921 473 руб. в срок до 20.12.2009 на счет Управления Федерального казначейства по Московской области". К проекту приложен также расчет платы за "фактическое пользование" земельным участком.

18.12.2009 истец направил ответчику протокол разногласий с предложением исключить пункт 2.4. договора, а также приложение к договору - Расчет размера платы за "фактическое пользование" земельным участком ООО "Хауз-Риэлти".

23.12.2009 ответчик отклонил протокол разногласий, направленный истцом, указав, что, согласно Земельному кодексу Российской Федерации, землепользование в Российской Федерации платное.

Не достигнув соглашения при заключении договора купли-продажи, общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о принятии его редакции.

Судом первой инстанции исковые требования удовлетворены, при этом в резолютивной части изложен только раздел N 2 проекта договора. Определением от 30.03.2011 допущенная опечатка в тексте решения исправлена.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Как следует из материалов дела, ответчик установил в пункте 2.4. Договора купли-продажи земельного участка плату за фактическое землепользование в размере 5 921 473 руб. исходя из базовой ставки платы за аренду земельного участка.

В приложении к Договору "Расчет размера платы за фактическое пользование земельным участком" Администрация города Дубны определила плату в размере 5 921 473 руб. как арендную плату, а ООО "Хауз-Риэлти" как арендатора.

Между Администрацией города Дубны и ООО "Хауз-Риэлти" договор аренды земельного участка не заключался.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Прежнему собственнику недвижимого имущества - ОАО "Дубненский машиностроительный завод" спорный земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Довод апелляционной жалобы о том, что право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком принадлежало только государственному предприятию "Дубненский машиностроительный завод" и не перешло к ОАО "Дубненский машиностроительный завод" после приватизации, признается апелляционным судом несостоятельным в связи со следующим.

В результате реорганизации государственное предприятие "Дубненский машиностроительный завод" преобразовано в открытое акционерное общество "Дубненский машиностроительный завод", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации юридического лица от 25.08.1994 N 0802691 и Уставом открытого акционерного общества "Дубненский машиностроительный завод".

Согласно пункту 5 статьи 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

В соответствии с положениями статьи 58 ГК РФ правопреемство при реорганизации юридического лица относится к числу универсальных, то есть охватывает все имущественные и неимущественные права реорганизуемого юридического лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Устава открытого акционерного общества "Дубненский машиностроительный завод" с момента государственной регистрации общество является правопреемником прав и обязанностей государственного предприятия "Дубненский машиностроительный завод".

Согласно части 3 статьи 268 ГК РФ в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" поскольку при универсальном правопреемстве (реорганизация юридических лиц, за исключением выделения, а также наследование) вещные права на земельные участки, упомянутые в пункте 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, переходят непосредственно в силу закона, правопреемники становятся плательщиками земельного налога независимо от регистрации перехода соответствующего права.

Следовательно, открытое акционерное общество "Дубненский машиностроительный завод" является универсальным правопреемником государственного предприятия "Дубненский машиностроительный завод" в том числе и в отношении земельного участка общей площадью 1,1 га расположенного по адресу: Московская область, г. Дубна, ул. Жуковского, д. 1а.

Довод апелляционной жалобы о том, что право постоянного бессрочного пользования спорным земельным участком не переоформлено и не зарегистрировано в государственном регистрационном органе, поэтому не перешло к истцу, не принимается апелляционным судом в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 года N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", является юридически действительной.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права открытого акционерного общества "Дубненский машиностроительный завод" на спорный земельный участок не свидетельствует о том, что данное право ему не принадлежало. Право постоянного (бессрочного) пользования перешло к истцу в порядке универсального правопреемства и подтверждается свидетельством от 25.02.1993 N 54, имеющим равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из материалов дела, в проекте договора купли-продажи земельного участка администрация указала, что общество обязано уплатить соответствующую денежную сумму за фактическое пользование земельным участком.

В соответствии с нормами земельного законодательства видами прав на землю являются: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования и аренда.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Арендная плата может быть установлена только в соответствии с нормами гражданского права, то есть должен быть в требуемой форме заключен договор аренды земельного участка.

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

С даты регистрации права постоянного бессрочного пользования в ЕГРП истец станет плательщиком земельного налога.

Вышеприведенные нормы свидетельствуют о том, что законодательством не предусмотрен такой вид права на землю как фактическое землепользование и, соответственно, отсутствует вид платы за него.

Следовательно, включение ответчиком в договор купли-продажи спорного земельного участка условия, предусматривающего оплату обществом суммы в размере 5 921 437 руб. за фактическое пользование земельным участком, является необоснованным.

Как пояснили в заседании апелляционного суда стороны разбирательства, в настоящее время Администрацией предъявлен иск к обществу о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за использование спорного земельного участка в отсутствие договорных отношений с даты регистрации права собственности общества на объекты недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Апелляционная инстанция не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии названного судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-11719/10 от 26.07.2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

Д.Д. Александров В.Г. Гагарина