Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2011 г. N 09АП-9129/11

г.Москва

Дело N А40-130277/10-155-1074

N 09АП-9129/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "30" мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "31" мая 2011 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Барановской Е.Н., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Международной общественной организации инвалидов "Стеллариум"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от "02" февраля 2011 года

принятое судьей Беспаловой Ю.Н.

по делу N А40-130277/10-155-1074

по иску Департамента имущества г.Москвы

к ответчику Международной общественной организации инвалидов "Стеллариум" (ОГРН 1027739777053)

о взыскании просроченной арендной платы, неустойки, истребовании объекта аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: Баринов С.П. по доверенности от 21.02.2011 г.;

от ответчика: Дрягин Г.С. по доверенности от 11.05.2011 г..;

УСТАНОВИЛ:

01.11.2010 г.. Департамент имущества г.Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Международной общественной организации инвалидов "Стеллариум" о:

- взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из Договора аренды от 24.08.1998 г.. N 06-00568/98:

360717руб. 79коп. арендной платы за пользование объектом аренды в период с октября 2009 года по 06.09.2010 г.. включительно;

13858руб. 09коп. неустойки, начисленной с 06.10.2009 г.. по 06.09.2010 г.. включительно в связи с просрочкой во внесении арендной платы;

- истребовании по прекращении обязательств из Договора аренды от 24.08.1998 г.. N 06-00568/98 являющихся объектом аренды комнат 1, 1а, 1б, 4, 4а, 4б, 4в, 4г, 4д, 4е, 4ж, 4з, 5, 6 общей площадью 80,2кв.м. помещения II, комнаты Б этажа 2 здания по адресу: г.Москва, ул.Люсиновская, д. 62.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "02" февраля 2011 года (Т. 1, л.д. 55-56) иск удовлетворен.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (Т. 1, л.д. 69-70), мотивированная несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела, неправильным применением судом норм материального права

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Истец заявил о несогласии с требованиями и доводами апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим изменению в части размера взыскиваемых сумм арендной платы и неустойки по следующим основаниям.

Установлено, что 24.08.1998 г.. между Комитетом по управлению имуществом г.Москвы, функции которого в настоящее время выполняет Департамент имущества г.Москвы (арендодатель), и Международной общественной организации инвалидов "Стеллариум" (арендатор) заключен Договор аренды N 06-00568/98 (Т. 1, л.д. 7-25), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование на срок по 31.03.2010 г.. 1, 1а, 1б, 4, 4а, 4б, 4в, 4г, 4д, 4е, 4ж, 4з, 5, 6 общей площадью 80,2кв.м. помещения II, комнаты Б этажа 2 здания по адресу: г.Москва, ул.Люсиновская, д. 62, а арендатор - ежемесячно до 5-го числа текущего месяца уплачивать арендную плату по ставке 12204руб. без учета НДС за весь объект в год.

Условиями Договора аренды предусмотрено:

- (п. 5.1.): в случае изменения условий оплаты аренды помещения к договору оформляется дополнительное соглашение;

- (п. 5.2.): при перерасчете арендной платы арендатор в течение 2-х недель оплачивает разницу в стоимости аренды за периоды, указанны в дополнительном соглашении;

- (п. 5.4.): арендная плата по Постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1кв.м. строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы или методики расчета;

- (п. 8.11.): изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производится только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять ставки арендной платы в размере и порядке, предусмотренными нормативными актами Правительства Москвы. В этом случае расчет к договору аренды не требует дополнительного согласования со стороны арендатора.

Таким образом, Договором аренды от 24.08.1998 г.. N 06-00568/98 установлен т.н. "определяемый" размер арендной платы, не противоречащий ч. 1 ст. 452 ГК РФ, в силу которого изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор.

При этом Договором предусмотрен не "автоматический" порядок изменения арендной платы при принятии городом Москвой решения о централизованном изменении ставки арендной платы, а посредством реализации арендодателем предоставленного ему права на одностороннее изменение арендной платы при определенных установленных нормативными актами Правительства Москвы условиях посредством соблюдении определенного установленного Договором механизма доведения до арендатора волеизъявления арендодателя об изменении арендной платы, т.е. посредством уведомления арендатора о произведенной корректировке арендной платы.

В таком случае адресованное одной стороной обязательства другой стороне уведомление, выражающее волеизъявление считать соответствующее обязательство измененным, создающей обязанности для адресата в момент получения (по смыслу ст. 155 ГК РФ).

Дополнительным соглашением от 14.10.2008 г.. (Т. 1, л.д. 103) ставка арендной платы установлена в размере 6683руб. 33коп. без учета НДС за весь объект в месяц или 80199руб. 96коп. без учета НДС за весь объект в год.

Льготная ниже рыночной ставка арендной платы в размере 1000руб. без учета НДС за 1кв.м. в год, представляющая собой государственную имущественную поддержку, была установлена в качестве минимальной ставки арендной платы на 2008 год Приложением 2 к Постановлению Правительства Москвы от 19.07.2005 г.. N 520-ПП, Приложением 2 к Постановлению Правительства Москвы от 18.09.2007 г.. N 810-ПП, на 2009 год Постановлением Правительства Москвы от 30.12.2008 г.. N 1218-ПП.

Таким образом, повышение ставки арендной платы до 1000руб. соответствует требованиям п. 5.4., 8.11 Договора, наделяющего арендодателя правом ежегодно производить корректировку арендной платы на основании Постановления Правительства г.Москвы в связи с установлением минимально допустимого уровня арендной платы.

Однако обязательство по уплате арендной платы арендатором выполнялось ненадлежащим образом, а именно: арендная плата за октябрь, ноябрь, декабрь 2009 года внесена не была.

П. 5 Постановления Правительства Москвы от 29.12.2009 г.. N 1479-ПП установлено, что право на государственную имущественную поддержку не предоставляется арендаторам объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы, признанных в установленном порядке недобросовестными за нарушение условий договоров аренды, допущенными ими в период после 01.02.2007 г..

П. 7, 8 Постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 г.. N 838-ПП установлено, что недобросовестным считается арендатор, существенно нарушивший договор аренды, в частности, допустивший образование задолженности по арендной плате в сумме более двух сроков оплаты или наличие систематической недоплаты по арендным платежам в течение срока аренды.

В свою очередь Постановлением Правительства Москвы от 18.03.2008 г.. N 179-ПП установлен порядок определения размера нельготной ставки арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы, предполагающий определение рыночной ставки арендной платы.

Установленный Постановлением Правительства Москвы от 19.07.2005 г.. N 520-ПП порядок определения рыночной ставки арендной платы предполагает проведение независимой оценки рыночной величины годовой арендной платы и его последующую корректировку с учетом уровня инфляции на рынке аренды недвижимости в городе Москве; коэффициенты изменения размера арендной платы утверждаются Правительством Москвы.

Таким образом, в связи с допущенный Ответчиком невнесением арендной платы за октябрь, ноябрь, декабрь 2009 года у Истца возникло право в одностороннем порядке изменить установленную Договором аренды от 24.08.1998 г.. N 06-00568/98 ставку арендной платы, а именно: с льготной на рыночную.

Утвержденные Правительством Москвы коэффициенты изменения размера арендной платы составили: в 2005 году - 1,104, в 2006 году - 1,132, в 2007 году - 1,096, в 2008 году - 1,081, в 2009 году - 1,0, в 2010 году - 1,0.

Согласно заключения оценщика от 15.11.2004 г.. (Т. 2, л.д. 126) рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 80,2кв.мвременное владение и пользование на срок по 31.03.2010 г.. 1, 1а, 1б, 4, 4а, 4б, 4в, 4г, 4д, 4е, 4ж, 4з, 5, 6 общей площадью 80,2кв.м., занимающего часть 2-го этажа в 3-х этажном кирпичном нежилом здании по адресу: г.Москва, ул.Люсиновская, д. 62, составила 4568руб. без учета НДС за 1кв.м. в год.

4568руб.х 1,104х 1,132х 1,096х 1,081х 1,0х 1,0х 80,2кв.м.= 542440руб. 68коп. без учета НДС за весь объект в год или 45203руб. 39коп. без учета НДС за весь объект в месяц.

Соответственно при отмене Ответчику как недобросовестному арендатору льготы ставка арендной платы, подлежащая внесению им по Договору аренды от 24.08.1998 г.. N 06-00568/98 исходя из рыночной стоимости аренды ставка арендной платы составит 45203руб. 39коп. без учета в месяц.

Реализуя право, предоставленное п.8.11 Договора, арендодатель письмом исх. от 03.02.2010 г.. N 06-00568/98/10/И (Т. 1, л.д. 102), полученным арендатором 09.02.2010 г.. (Т. 2, л.д. 22-25), уведомил арендатора о повышении ставки арендной платы до 45203руб. 39коп. без учета НДС в месяц.

С момента получения арендатором соответствующего уведомления, т.е. с 09.02.2010 г.., обязательства сторон из Договора аренды от 24.08.1998 г.. N 06-00568/98 в части размера арендной платы считаются измененными.

При таких обстоятельствах с 09.02.2010 г.. у Ответчика возникла обязанность уплачивать арендную плату по ставке 45203руб. 39коп. без учета НДС в месяц.

Однако обязательство по внесению арендной платы по-прежнему арендатором надлежащим образом не выполнялось.

Согласно уточненного представленного Истцом расчета (Т. 2, л.д. 26-28) арендная плата за октябрь 2009 года, составившая 6683руб. 33коп., не внесена полностью арендная плата за ноябрь 2009 года, составившая 6683руб. 33коп., не внесена полностью арендная плата за декабрь 2009 года, составившая 6683руб. 33коп., не внесена полностью; арендная плата за январь 2010 года, составившая 6683руб. 33коп., не внесена полностью; арендная плата за февраль 2010 года, составившая 32288руб. 14коп., не внесена полностью: арендная плата за март 2010 года, составившая 45203руб. 39коп., не внесена полностью; арендная плата за апрель 2010 года, составившая 45203руб. 39коп., не внесена полностью; арендная плата за май 2010 года, составившая 45203руб. 39коп., не внесена полностью; арендная плата за июнь 2010 года, составившая 45203руб. 39коп., внесена частично в сумме 30000руб. (п/п от 21.06.2010 г.. N 831); арендная плата за июль 2010 года, составившая 45203руб. 39коп., не внесена полностью; арендная плата за август 2010 года, составившая 45203руб. 39коп., не внесена полностью; арендная плата за сентябрь 2010 года (по 06.09.2010 г..), составившая 9040руб. 68коп., не внесена полностью, итого просроченная арендная плата составила 341192руб., а начисленная на ее предусмотренная договором неустойка по ставке 1/300 установленной ЦБ РФ ставки рефинансирования от просроченной суммы в день за период просрочки с 06.10.2009 г.. по 06.09.2010 г.. включительно - 11149руб. 38коп.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ, приходит к выводу об обоснованности иска в части взыскании с Ответчика 341192руб. арендной платы и 11149руб. 38коп. неустойки.

В указанной части решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Поскольку после истечения срока, на который Договор аренды от 24.08.1998 г.. N 06-00568/98 был заключен, а именно: после 31.03.2010 г.., арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, то в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Установлено, что арендодатель письмом исх. от 05.06.2010 г.. N 10/2530 (Т. 1, л.д. 30), врученным арендатору 11.06.2010 г.. (Т. 1, л.д. 31, 32), сообщил об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды от 24.08.1998 г.. N 06-00568/98 и потребовал возвратить являющиеся объектом аренды помещения.

В связи с чем Договор аренды прекратил свое действие по истечении 3-х месяцев после получения арендатором указанного извещения.

В связи с отпадением установленных договором оснований осуществления пользования у арендатора в силу ст. 622 ГК РФ возникла обязанность возвратить объект аренды.

Однако данная обязанность арендатором выполнена не была, - что подтверждается Актом осмотра от 10.09.2010 г.. (Т. 1, л.д. 33).

В связи с чем у арендодателя на основании ст.ст. 301, 622 ГК РФ возникло право требовать возврата объекта аренды в судебном порядке.

В указанной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от "02" февраля 2011 года по делу N А40-130277/10-155-1074 изменить в части размера взыскиваемой арендной платы и неустойки.

Взыскать с Международной общественной организации инвалидов "Стеллариум" (ОГРН 1027739777053) в пользу Департамента имущества г.Москвы 341192руб. арендной платы, 11149руб. 38коп. неустойки.

В остальном Решение Арбитражного суда г.Москвы от "02" февраля 2011 года по делу N А40-130277/10-155-1074 оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Е.Е.Кузнецова

Судьи

Е.Н.Барановская Т.Ю.Левина