Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2011 г. N 05АП-3230/11

г. Владивосток

Дело

06 июня 2011 г.

N А51-650/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 01 июня 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: С.Б. Култышева

судей: Н.А. Скрипки, Т.А. Аппаковой

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко

при участии:

от истца: Гуйдик И.В. - удостоверение, доверенность N 29/03-20-22147 от 23.12.2010,

от ответчика: адвокат Гомзарь А.В. - удостоверение, доверенность от 14.03.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Владойл-Транзит"

апелляционное производство N 05АП-3230/2011

на решение от 24.03.2011

судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-650/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

к ООО "Владойл-Транзит"

о взыскании 3 401 648 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края обратился в арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Владойл-Транзит" 3 401 648 руб. 14 коп., в том числе 1 688 636 руб.48 коп. задолженности по заключенному администрацией муниципального образования г. Владивосток и ответчиком договору от 22.09.2004 N 00711-Ю-Д-0320 аренды земельного участка (далее договор от 22.09.2004) площадью 2 506 кв.м. с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0172, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Волгоградская, 17а (примерно в 6 м. на запад от жилого дома по улице. Волгоградская, 19) (далее спорный земельный участок площадью 2 506 кв.м.) и 1 713 011 руб. 66 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 24.03.2011 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца 1 281 915 руб. 40 коп., в том числе основного долга в сумме 1 081 915 руб. 40 коп. и пени в сумме 200 000 руб. В остальной части иска судом отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, обосновывая свою позицию тем, что п. 5.1 договора от 22.09.2004 предусмотрено, что данный договор прекращает свое действие по окончании его срока, указанного в п. 2.1 договора, отмечая несоблюдение процедуры регистрации пролонгируемого договора, указанной в п. 2.2 договора от 22.09.2004, что долг за период с 15.04.2004 по 01.01.2009 не подлежит взысканию с ответчика, поскольку на указанный период распространяет срок исковой давности согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Также ответчик указал, что 24.06.2010 истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи N 1844 земельного участка площадью 2 432 кв.м., на момент подписания которого у истца, по мнению ответчика, претензий по спорной задолженности не возникало, согласно свидетельству серии 25-АБ N 492862 ответчик с 09.12.2010 является собственником данного земельного участка. Кроме того, отмечал длительность переписки, предшествовавшей заключению данного договора купли-продажи, отсутствие предложений со стороны истца продлить договор аренды от 22.09.2004 за указанный период.

В судебном заседании 01.06.2011 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела апелляционной коллегией установлено следующее.

На основании постановлений администрации г. Владивостока от 02.07.2003 N 1558 22.09.2004, от 27.10.2003 N 2578 администрацией муниципального образования г. Владивосток (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор N 04-00711-Ю-Д-0320 аренды земельного участка (договор от 22.09.2004), по условиям которого арендодатель предоставил в пользование арендатору (акт приема-передачи от 08.04.2004) земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 06:0172 площадью 2 506 кв.м. из земель поселений, расположенный по адресу г. Владивосток, в районе ул. Волгоградская 17а (примерно 6 м. на запад от жилого дома по ул. Волгоградская, 19) для использования в целях строительства автозаправочной станции с сервисным комплексом. Срок аренды установлен с 08.04.2004 по 07.04.2007.

Договор от 22.09.2004 был зарегистрирован 09.12.2004 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края.

Как следует из п. 3.1 договора от 22.09.2004 арендная плата устанавливалась с коэффициентом 4,5 по отношению к действующей в текущем году базовой ставке арендной платы и согласно п. 3.3. договора должна была вноситься на счет федерального казначейства с момента подписания сторонами акта приема-передачи (08.04.2004) спорного земельного участка ежеквартально не позднее 15 числа первого месяца квартала.

Согласно расчету арендной платы (приложение N 2 к договору от 22.09.2004) сумма арендной платы в квартал составляла 108 191 руб. 54 коп.

На основании решения Арбитражного суда Приморского края от 31.03.2010 N А51-7417/2099, постановления о возбуждении исполнительного производства Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю от 09.04.2010 N 5/37/4769/7/2010, распоряжения Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 30.04.2010 N 682 истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) 24.06.2010 заключен договор N 1844 купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передал (акт приема-передачи от 24.06.2010) в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 25:28:04:00 06:0611 площадью 2 432 кв.м. из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край г. Владивосток, ул. Волгоградская, 19а (установлено относительно ориентира административное здание, расположено в границах участка) для использования в целях дальнейшей эксплуатации административного здания с пристройкой и сооружения автозаправочной станции, а покупатель принял участок и уплатил за него цену, предусмотренную п. 2.1 указанного договора (платежное поручение N 148 от 21.06.2010 на сумму 2 362 084 руб. 04 коп.).

Право собственности ответчика на указанный земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке 09.12.2010, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела свидетельство о государственной регистрации права серии 25-АБ N 492862.

После заключения договора купли-продажи стороны 18.11.2010 подписали соглашение о расторжении договора аренды от 22.09.2004 N 04-00711-Ю-Д-0320.

Поскольку истец установил не погашенную ответчиком задолженность по расторгнутому договору аренды и ответчик по требованию истца в досудебном порядке ее погасил, последний обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, проверив в порядке ст. ст. ст. 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что имеются достаточные основания для изменения судебного акта в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату, которую последний согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ обязан вносить своевременно по условиям, в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Как следует из материалов дела и пояснений истца, ответчик в нарушение п. 1 ст. 614 ГК РФ, раздела 3 договора аренды от 22.09.2004, а также ст. ст. 309, 310 ГК РФ, устанавливающих, что обязательства подлежат исполнению в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, и односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, несвоевременно производил оплату арендных платежей за период с 15.04.2004 по 24.11.2010 в размере 1 688 636 руб. 48 коп.

Суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды от 22.09.2004 согласно п. 2.1 был заключен сторонами сроком до 07.04.2007 и как указано в п. 5.1 прекращал свое действие по окончании указанного срока.

Статья 622 ГК РФ устанавливает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Апелляционная коллегия отклоняет довод ответчика о том, что договор аренды от 22.09.2004 прекратил свое действие 07.04.2007, в силу следующего.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ при условии, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), указанное положение носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Изложенное является основанием для отклонения доводов ответчика о несоблюдении процедуры регистрации пролонгируемого договора аренды от 22.09.2004, поскольку согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. В рассматриваемой ситуации положение п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ имеет аналогичное значение применительно к возобновлению на неопределенный срок договоров аренды земельных участков.

Поскольку материалы дела, в том числе подписанный 18.11.2010 сторонами акт приема-передачи спорного земельного участка от арендатора арендодателю, пояснения сторон свидетельствуют о том, что ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком после 07.04.2007, а истец против этого не возражал, правоотношения по договору аренды от 22.09.2004 не прекратились, указанный договор возобновил свое действие на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что соглашение от 18.11.2010 о расторжении договора аренды от 22.09.2004 подтверждает обстоятельство действия данного договора после 07.04.2007.

Поскольку ответчиком было заявлено о применении к спорным отношениям срока исковой давности, суд первой инстанции правомерно применил исковую давность в соответствии со ст. ст. 196, 199 ГК РФ, составляющую три года.

Как следует из материалов дела, истец обратился в суд первой инстанции с заявленными исковыми требованиями 14.01.2011, указанное обстоятельство свидетельствует о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании основного долга за период с 15.04.2004 по 13.01.2008, что является в соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает обоснованным вывод суда об установлении периода начисления задолженности по договору аренды с 01.01.2008 по 30.06.2010, поскольку материалами дела подтвержден факт заключения сторонами договора купли-продажи от 24.06.2010 N 1844 земельного участка площадью 2 432 кв.м., обязательства по оплате которого согласно платежному поручению от 21.06.2010 N 148 были исполнены ответчиком в полном объеме, что соответствует правовой позиции Постановления Президиума ВАС РФ от 29.09.2009 N 7188/09, свидетельствует о прекращении обязательства арендатора по уплате арендных платежей с момента оплаты выкупной стоимости арендованного участка.

Согласно имеющемуся в материалах дела расчету истца от 17.03.2011 за период с 01.01.2008 по 30.06.2010 сумма основного долга по договору аренды составила 1 081 915,40 руб.

Доводы апеллянта об отсутствии заявленных претензий по спорной задолженности к моменту подписания договора купли-продажи земельного участка N 1844 от 24.06.2010, длительности урегулирования споров по поводу заключения данного договора, подлежат отклонению как не оказывающие влияние на существующие арендные правоотношения сторон в указанный период.

Также истцом было заявлено требование о взыскании пени, которая согласно п. 3.4 договора аренды от 22.09.2004 начисляется при неуплате арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В силу ст. 330 ГК РФ при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму (пеню, неустойку).

Размер пени за период с 31.12.2004 по 24.11.2010 согласно представленному в материалы дела расчету истца составляет 1 713 011 руб. 66 коп.

Суд первой инстанции, с учетом ст. 207 ГК РФ, определил размер пени за период с 16.01.2008 по 24.11.2010 в сумме 686 150 руб. 73 коп. (согласно расчету истца от 17.03.2011 за период с 16.01.2008 по 14.07.2010 размер пени составил 542 255 руб. 98 коп.; за период с 15.07.2010 по 24.11.2010 - 143 894,75 руб. (1 081 915,40 х 0,1 % х 133 дня)).

Вместе с тем, дав оценку установленным по делу обстоятельствам, учитывая компенсационную природу неустойки, а также в целях соблюдения баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями ненадлежащего исполнения последним своего обязательства, суд первой инстанции счел возможным уменьшить размер неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ до 200 000 руб., сославшись на явную несоразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства по договору аренды от 22.09.2004. Снижая заявленный к взысканию размер неустойки, суд первой инстанции не учел следующего.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Расчет неустойки, произведенный судом первой инстанции до применения ст. 333 ГК РФ, оценен судом апелляционной инстанции и принят во внимание как правомерный.

Из материалов дела, в том числе аудиопротоколов судебных заседаний, следует, что ответчик в суде первой инстанции ходатайства о снижении неустойки не заявлял, доказательств ее несоразмерности не предоставлял.

При таких обстоятельствах, уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 АПК РФ), а также с принципом состязательности (ст. 9 АПК РФ), что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 13.01.2011 N 11680/10.

Кроме того, необоснованное уменьшение неустойки судом первой инстанции с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестность должника к неплатежам и вызвать крайне негативные макроэкономические последствия.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности снижения неустойки арбитражным судом первой инстанции на основании ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Приморского края от 24.03.2011 по настоящему делу подлежащим изменению, исковые требования в части взыскания суммы основного долга в размере 1 081 915 руб. 40 коп. и пени в размере 686 150 руб. 73 коп., всего 1 768 035 руб. 73 коп. - удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 24.03.2011 по делу N А51-650/2011 изменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Владойл-Транзит" в пользу Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края основной долг в сумме 1 081 915 (один миллион восемьдесят одну тысячу девятьсот пятнадцать) рублей 40 копеек и пеню в сумме 686 150 (шестьсот восемьдесят шесть тысяч сто пятьдесят) рублей 73 копейки, всего 1 768 035 (один миллион семьсот шестьдесят восемь тысяч тридцать пять) рублей 73 копейки.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Владойл-Транзит" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 20 794 (двадцать тысяч семьсот девяносто четыре) рубля 63 копейки.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

С.Б. Култышев

Судьи

Н.А. Скрипка Т.А. Аппакова