Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2009 г. N 18АП-7552/09

г. Челябинск

21 сентября 2009 г.

Дело N А76-22020/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Ермолаевой Л.П. и Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Трефилова Вячеслава Александровича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.07.2009 по делу N А76-22020/2008 (судья Ваганова В.В.), при участии в заседании: истца Трефилова Вячеслава Александровича, Гениятуллина Г.М. представителя истца по доверенности от 01.06.2009; Сбродовой О.И. представителя ответчика по доверенности от 15.04.2009 N ОДП54/1643,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Трефилов Вячеслав Александрович (далее - ИП Трефилов В.А.) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным решения Администрации г. Магнитогорска (далее - Администрация) об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 4869,56 кв.м., расположенного по адресу: г. Магнитогорск, ул. Советская, 32/1; об обязании Администрации г. Магнитогорска заключить договор купли-продажи земельного участка (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.11.2008 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2009 N 18 АП-8931/2008 решение суда оставлено без изменения (т.1 л.д.141-143).

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 04.05.2008 N Ф09-2152/09-С6 решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.11.2008 по делу N А76-22020/08-50-566 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2009 по тому же делу отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области (т.2 л.д.22-25).

Отменяя решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции указал, что для правильного разрешения спора необходимо установить, в чем именно заключалась реконструкция объекта недвижимости, создан ли в результате реконструкции новый объект недвижимости, каким образом реконструкция здания автосалона, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, ул. Советская,32/1 повлияла на невозможность предоставления заявителю спорного участка в собственность за плату.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.07.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Трефилов В.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ИП Трефиловым В.А. указано, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, сделав вывод о том, что спорный объект следует квалифицировать как самовольную постройку, поскольку в процессе осуществления реконструкции в виде пристроенного объекта заявитель самоуправно изменил конструктивные характеристики объекта недвижимого имущества, не получив специального разрешения на проведение строительных работ, документов, подтверждающих предоставление истцу земельного участка для реконструкции объекта. Полагает, что поскольку является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, имеет право реализовать свое право на выкуп спорного земельного участка вне зависимости от факта наличия на нем самовольных строений.

В судебном заседании заявитель поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Администрации представил возражения на апелляционную жалобу, согласно которым ответчик считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителей сторон, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, по договору купли-продажи нежилого здания от 04.05.2005 ИП Трефилов В.А. приобрел в собственность нежилое здание - автосалон, общей площадью 894,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Магнитогорск, ул. Советская, дом N 32/1 (л.д. 13). Право собственности было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - УФРС по Челябинской области), в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 31.05.2005 сделана запись о регистрации N 74:74-33/083/2005-302 (л.д. 12).

Нежилое здание располагалось на земельном участке площадью 3239,50 кв.м. (п.3 договора).

Распоряжением Главы г. Магнитогорска от 10.01.2006 N 1-Р, ИП Трефилову В.А. был предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 4869,56 кв.м., занимаемый нежилым зданием - автосалоном по ул. Советской, 32/1 в Ленинском районе г. Магнитогорска и прилегающей территорией (л.д.7-9).

19.04.2006 между Администрацией города Магнитогорска и предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым Администрация предоставила в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:0126022:0406, общей площадью 4869,56 кв.м., находящийся по адресу: г. Магнитогорск, ул. Советская, 32 корпус 1 (л.д.10-11).

ИП Трефилов В.А. 07.09.2007 обратился с заявлением на имя главы города Магнитогорска с просьбой предоставить в собственность за плату указанный земельный участок (л.д.4).

От Администрации г. Магнитогорска поступил ответ от 19.06.2008 N 913-2 (л.д. 6), в котором указано, что с южной стороны данного участка находится здание автосалона, на которое отсутствует согласованная проектная документация, разрешение на строительство и правоустанавливающие документы; с юго-восточной стороны участка выполнены элементы благоустройства (подпорная стенка) за пределами землеотвода, с северной стороны ограждение установлено за границей красной линии застройки, что является самовольным захватом территории и нарушением земельного законодательства; предоставление испрашиваемого земельного участка в собственность за плату невозможно до устранения указанных нарушений.

Заявитель, полагая решение Администрации об отказе в предоставлении земельного участка в собственность незаконным, нарушающим ст. 36 ЗК РФ, права и законные интересы предпринимателя в сфере экономической и производственной деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что из представленных в материалы дела документов следует, что выявлена реконструкция нежилого здания - выполнен пристрой. Гражданское законодательство не содержит норм, регулирующих последствия проведения самовольной реконструкции, поэтому в силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется аналогия закона: сходные отношения урегулированы статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, спорный объект следует квалифицировать как самовольную постройку. Поскольку доказательств наличия зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на реконструированное здание автосалона в материалы дела не представлены, требования истца удовлетворению не подлежат.

Указанные выводы суда первой инстанции суд апелляционной инстанции считает правильными.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания решений и действий (бездействий) незаконными необходимо в совокупности два условия: несоответствие данного решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение решением, действий (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Согласно пункту 2 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" с даты вступления в силу названного Закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном данным Законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 указанного Закона собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 29 Земельного кодекса РФ предоставление юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьей 11 ЗК РФ, согласно которой управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности осуществляются органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (п.6 ст.36 Земельного кодекса РФ).

Согласно ответу Магнитогорского отдела УФРС по Челябинской области от 31.10.2008 N 5365 (т.1 л.д.66) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о регистрации прав на нежилое здание - автосалон площадью 894,9 кв.м., по адресу: г. Магнитогорск, ул. Советская, 32, при этом записи о других строениях по указанному адресу отсутствуют ( т.1 л.д.66-67).

Из представленных в материалы дела копии технического паспорта на нежилое здание, составленного по состоянию на 31.10.2007 (т.1 л.д.39- 49), письма ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 05.11.2008 N 454 (т1. л.д.64-65), следует, что при проведении технической инвентаризации 31.10.2007 выявлена реконструкция нежилого здания - выполнен пристрой (литера А1), имеющий общую стену с основным зданием (литера А) с устройством перехода из помещений пристроя в помещения основного здания, в результате которой общая площадь нежилого здания составила 2443,5 кв.м.

Администрацией г. Магнитогорска в ходе проверки соблюдения ИП Трефиловым А.В. земельного законодательства установлено, что земельный участок, предоставленный заявителю распоряжением главы г. Магнитогорска 10.01.2006 N 1-Р, огорожен по площади около 5033,75 кв.м.; на земельном участке расположено здание-автосалон площадью 2443,5 кв.м.; разрешение на строительство здания-автосалона площадью 2443,5 кв.м. не выдавалось. Результаты проверки отражены в акте от 09.10.2008 N 273 (т.1 л.д. 38).

Согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Органы местного самоуправления также утверждают проектную документацию на проведение реконструкции.

Как следует из пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, сделав вывод о том, что спорный объект следует квалифицировать как самовольную постройку, не принимается во внимание, поскольку данный неправильный вывод не повлиял на правильность принятия решения.

Предметом спора, отношения связанные с самовольной постройкой не являются, поэтому выводы суда первой инстанции в указанной части не обоснованны.

Вместе с тем, в соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

В соответствии с Перечнем документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 N 370 к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (далее - Заявление), прилагаются документы, в том числе выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке)(п. 4).

Как указывалось выше судом установлено, что объект недвижимости 894,9 кв.м. реконструирован, реконструкция представляет собой в том числе возведение здания пристроя, изменение конфигурации существующего здания, в результате которой общая площадь нежилого здания, составила 2443,5 кв.м. То есть фактически в результате реконструкции возведен новый объект недвижимости. Право собственности на реконструированной объект истцом не зарегистрировано. Указанные обстоятельства и являются основанием для отказа в удовлетворении требований о выкупе земельного участка, поскольку истцом не представлены документы, перечисленные в п. 4 вышеуказанного Перечня, на реконструированный объект недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что заявитель является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, следовательно, имеет право реализовать свое право на выкуп спорного земельного участка вне зависимости от факта наличия на нем самовольных строений судом апелляционной инстанции отклоняется.

Заявителем не опровергается тот факт, что им проведена реконструкция нежилого здания автосалона - выполнен пристрой, имеющий общую стену с основным зданием с устройством перехода из помещений пристроя в помещения основного здания, в результате которой общая площадь нежилого здания составила 2443,5 кв.м. Доказательства наличия зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на реконструированное здание автосалона отсутствует.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 4 названного закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, заявителем при обращении в Администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, не представлены правовые обоснования наличия права на приобретение в собственность земельного участка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь ст.ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.07.2009 по делу N А76-22020/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Трефилова Вячеслава Александровича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

А.А. Румянцев

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.В. Пивоварова