Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2011 г. N 12АП-3055/11

06 июня 2011 г.

Дело N А57-14057/2010

г. Саратов

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Луговского Н.В.,

судей Комнатной Ю.А., Кузьмичева С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хворостенко Ю.В.,

при участии в судебном заседании:

от заместителя прокурора Саратовской области - Кузичев М.С. (удостоверение N 101914);

от индивидуального предпринимателя Коч Алексея Александровича - Коч О.А. по доверенности от 16.04.2009 г.. (паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Саратовской области (г. Саратов)

на решение арбитражного суда Саратовской области от 15 марта 2011 года

по делу N А57-14057/2010, принятое судьей Духовновой Е.В.,

по иску заместителя прокурора Саратовской области (г. Саратов)

к Комитету по управлению имуществом Саратовской области (г. Саратов), индивидуальному предпринимателю Коч Алексею Александровичу (г. Саратов)

третьи лица - Управление Судебного департамента в Саратовской области (г. Саратов), Территориальное агентство по управлению государственным имуществом по Саратовской области (г. Саратов), администрации муниципального образования "Город Саратов" (г.Саратов)

о признании недействительным договора аренды N 580 от 21.08.2007 г.. и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Решением арбитражного суда Саратовской области от 15.03.2011 г.. отказано в удовлетворении требований заместителя прокурора Саратовской области к Комитету по управлению имуществом Саратовской области (далее - Комитет), индивидуальному предпринимателю Коч Алексею Александровичу (далее - ИП Коч А.А., Предприниматель) о признании недействительным договора аренды N 580 от 21.08.2007 г.. земельного участка площадью 2054 кв.м с кадастровым номером 64:48:050302:27 и применении последствий недействительности ничтожной сделки: обязать ИП Коч А.А. передать земельный участок площадью 2054 кв.м. с кадастровым номером 64:48:050302:27 администрации Муниципального образования "Город Саратов".

Заместитель прокурора Саратовской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит принятое по делу решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

ИП Коч А.А. возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, считает принятое по делу решение законным и обоснованным и неподлежащим отмене по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы проводится в отсутствии представителей Комитета, Управления Судебного департамента в Саратовской области, Территориального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области, администрации муниципального образования "Город Саратов", извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, заслушав в судебном заседании пояснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП Коч А.А. является собственником нежилого помещения общей площадью 57,8 кв.м, состоящего из торгового помещения площадью 30,0 кв.м, двух складских помещений площадью 5,7 кв.м и 17,2 кв.м, лестницы 4,9 кв.м в подвале двухэтажной пристройки, литер В, к двухэтажному зданию, литер А, находящейся по адресу: г. Саратов, ул. имени A.M. Горького, дом 21, о чем свидетельствуют договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.01.2005 г., а также свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 64 АБ N 012779от 30.05.2005 г.

18.07.2007 г.. ИП Коч А.А. обратился в Комитет с заявлением о приобретении прав на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости.

ИП Коч А.А. при подаче в Комитет заявления о предоставлении прав на земельный участок был представлен в том числе кадастровый план земельного участка от 22.03.2007 г.. N 48/07-4374, указывающий на то, что границы испрашиваемого земельного участка определены и согласованы в установленном законом порядке. Государственный кадастровый учет спорного земельного участка не был оспорен в установленном порядке, следовательно, земельный участок считается сформированным как объект недвижимого имущества в определенных границах.

13.08.2007 г.. Комитетом было издано распоряжение N Т-2960-р, в соответствии с которым ИП Коч А. А. предоставлен в аренду сроком на сорок девять лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:050302:0027, имеющий адресные ориентиры: Саратовская область, г. Саратов, ул. им. Горького A. M., угол им. Пушкина А.С., 21/2, общей площадью 2054 кв.м, занимаемый нежилыми помещениями, находящимися в собственности Предпринимателя, в границах, указанных в прилагаемом к настоящему распоряжению кадастровом плане земельного участка от 22.03.2007 г.. N 48/07-4374. Доля в праве аренды ИП Коч А.А. составляет 62/2054.

31.08.2007 г.. на основании указанного распоряжения между ИП Коч А.А. и Комитетом заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 580 (далее - Договор аренды).

21.12.2007 г.. Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.

В соответствии с п. 1.3 Договора аренды указанный договор заключен с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на Участке.

Заместитель прокурора Саратовской области, считая, что Договор аренды заключен с нарушением действующего законодательства, обратился в арбитражный суд Саратовской области с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что распоряжение Комитета, которое предшествовало заключению Договора аренды, не признано незаконным, а Договор аренды прошел регистрацию и не может являться недействительным в силу его ничтожности. Кроме того, договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Суд апелляционной инстанции считает данный вывод суда обоснованным по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду.

Статья 29 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в переделах их компетенции в соответствии со ст.ст. 9,10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии со п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Статьей 4 Закона Саратовской области от 21.05.2004 г. "О земле" (действовавшим на момент заключения оспариваемого договора аренды земельного участка) предусмотрено, что до разграничения государственной собственности на землю, распоряжение находящимися в государственной собственности земельными участками, свободными от прав третьих лиц, либо из состава земель сельскохозяйственного назначение, либо теми, на которые приобретают права в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, а также граждане и юридические лица совместно, за исключением земельных участков, занятых жилищным фондом, осуществляется органом исполнительной власти области, уполномоченным на то Правительством Саратовской области, если федеральным законодательством не предусмотрено иное. Распоряжение иными земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если федеральным законодательством не предусмотрено иное.

Согласно п.1 Положения о Комитете по управлению имуществом Саратовской области, утвержденного Постановлением Правительства Саратовской области от 03.05.2005 г N 137-П (далее - Положение), Комитет осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, в соответствии с федеральным законодательством и законодательством области.

В соответствии с п.7 Положения Комитет имеет право, в том числе, предоставлять в установленном порядке земельные участки, находящиеся в государственной собственности области организациям и гражданам в аренду.

Суд первой инстанции, проанализировав вышеизложенные правовые нормы, пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку основанием для возникновения гражданско-правовых отношений в области землепользования является волеизъявление собственника земельного участка, то требования о признании недействительным договора аренды земельного участка по основаниям нарушения порядка его предоставления может рассматриваться лишь одновременно с оценкой законности распорядительного акта собственника.

В соответствии с главой IX Земельного кодекса Российской Федерации "Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров" нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок (п. 1 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что законодательством предусмотрен специальный порядок защиты прав на землю и рассмотрение земельных споров, в соответствии с которым обжалованию подлежит соответствующий ненормативный акт исполнительного органа государственной власти (органа местного самоуправления), несоответствующий закону.

В этой связи довод апелляционной жалобы об отсутствии процессуальной зависимости между признанием недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления и признание оспариваемой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, судебной коллегией отклоняется.

Судом первой инстанции установлено, что распоряжение Комитета N Т-2960-р от 13.08.2007 г.. о предоставлении ИП Коч А.А. в аренду указанного земельного участка не оспорено, не признано судом недействительным и не отменено.

В соответствии с п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено исключительно в судебном порядке.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку заключению договора аренды земельного участка предшествует решение (распоряжение) исполнительного органа государственной власти о предоставлении земельного участка, которое судом не было признано незаконным, то и договор аренды земельного участка, прошедший регистрацию не может являться недействительным в силу его ничтожности, что соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23.11.2009 г.. по делу N А57-25229/2008 и от 06.04.2010 г.. по делу N А57-9398/2009.

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исполнительный орган государственной власти в двухнедельный срок со дня поступления заявления заинтересованного лица принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В силу п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Согласно п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п.1 ст.421 ГК РФ).

Суд первой инстанции, учитывая разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г.. N 11, правомерно указал, что для заключения договора аренды такого земельного участка совместное обращение всех собственников помещений в здании не требуется.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что процедура предоставления ИП Коч А.А. спорного земельного участка полностью соблюдена.

В материалах дела представлено распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Саратовской области о закреплении за Управлением Судебного департамента по Саратовской области на праве оперативного управления недвижимого имущества - нежилого помещения литер АВ общей площадью 1398,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. имени A.M. Горького, д. 21/2.

Имущество, закрепляемое за Управлением Судебного департамента по Саратовской области, является федеральной собственностью.

Однако судом первой инстанции установлено, что ни собственник имущества, ни орган, осуществляющий оперативное управление, в течение ряда лет не исполняют свои прямые обязанности по надлежащему содержанию государственного имущества.

Из материалов дела следует, что в указанном нежилом помещении в зимний период батареи отопления пришли в негодность, не ремонтировались, затапливали помещение, а в результате были просто срезаны. Таким образом, в течение трех лет двухэтажное здание в зимний период времени не отапливается, что приводит к его разрушению.

Под сроком защиты гражданских прав понимается срок, в течение которого лицо, право которого нарушено, может требовать принудительного осуществления или защиты своего права.

В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2001 года N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение (ст. ст. 41, 42 АПК РФ).

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г.. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что названный Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым с 26.07.2005 по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки установлен трехгодичный срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда началось исполнение сделки.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.

Исполнение оспариваемого договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка началось 31.08.2007 г.. с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

Заместитель прокурора Саратовской области обратился с настоящим иском в арбитражный суд 20.10.2010 г..

Таким образом, истцом был пропущен срок, установленный ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, что также является одним из оснований для отказа истцу в иске.

Доказательств, свидетельствующих об уважительности причин пропуска данного срока, истцом не представлено.

С учетом изложенного довод апелляционной жалобы о том, что заместителем прокурора Саратовской области срок исковой давности пропущен не был, апелляционной инстанцией отклоняется.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных заместителем прокурора Саратовской области требований.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции при вынесении решения полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают установленные по делу обстоятельства и не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального или процессуального права.

Руководствуясь ст. ст. 268-271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Саратовской области от "15" марта 2011 года по делу N А57-14057/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке ст. 273 АПК РФ.

Председательствующий

Н.В. Луговской

Судьи

Ю.А. Комнатная С.А. Кузьмичев