Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2011 г. N 05АП-2810/11

г. Владивосток

Дело

14 июня 2011 г.

N А51-18406/2010

Резолютивная часть постановления оглашена 08 июня 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 июня 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Т.А. Аппаковой

судей: Н.А. Скрипки, С. Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко

при участии:

от ответчика: Моткин А.А., доверенность от 01.06.2011 со специальными полномочиями, от третьего лица: Ускова Н.Е., доверенность N 145 от 20.12.2010 со специальными полномочиями, от истца: не явились, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ПМНУ Приморскэнергоуголь"

апелляционное производство N 05АП-2810/2011

на решение от 15.03.2011

судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-18406/2010 Арбитражного суда Приморского края

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ПМНУ Приморскэнергоуголь"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Лесная 12"

третьи лица: Перепелица Татьяна Евгеньевна, Открытое акционерное общество "Приморскуголь"

о понуждении к заключению договора купли-продажи объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ПМНУ "Приморскэнергоуголь" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Лесная 12" об обязании ответчика заключить договор купли-продажи базы отдыха "Эдельвейс", расположенной по адресу: Приморский край, бухта Муравьиная с ООО "ПНМУ Приморскэнергоуголь" на условиях предложенного договора 07 июля 2010 (с учетом принятых в предварительном судебном заседании 23.12.2010 уточнений в наименовании покупателя).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 23.12.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Открытое акционерное общество "Приморскуголь" и Перепелица Татьяна Евгеньевна.

Решением от 15.03.2011 Арбитражный суд Приморского края в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что ООО "Лесная 12", приобретая объект недвижимости, обремененный договором аренды с правом выкупа, добровольно приняло на себя обязанности арендодателя недвижимого имущества, в том числе обязанность продать спорное имущество истцу.

По мнению заявителя, нереализованное им право заключения договора купли-продажи с прежним собственником недвижимости на основании судебного акта не может являться основанием для отказа в праве требования истца по настоящему делу к новому собственнику арендованного имущества.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Приморскуголь" с доводами жалобы не согласилось, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ссылается на злоупотребление истцом своим правом, поскольку истец всячески препятствовал возврату спорного имущества прежнему арендодателю.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Лесная 12" также с доводами жалобы не согласилось, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ссылается на прекращение договора аренды до даты обращения истца в суд с рассматриваемым иском, а также на то, что общество уже распорядилось спорным имуществом, продав его Перепелице Т.Е., в связи с чем исковые требования будут неисполнимы.

Представители истца в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанного лица по правилам ст. 156 АПК РФ.

Председательствующий огласил апелляционную жалобу.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 31.12.1999 ОАО "Приморскуголь" (Арендодатель) и ООО "ПМНУ "Приморскэнергоуголь" (Арендатор) заключили договор N 233/99, согласно которому Арендодатель обязуется передать "Арендатору" в аренду базу отдыха "Эдельвейс", расположенную по адресу: Приморский край, бухта "Муравьиная", база отдыха "Эдельвейс" сроком на 5 лет.

Пунктом 1.4. договора установлено, что стоимость базы составляет 1456391,16 руб.

Пунктом 6.1. договора предусмотрено, что арендатор имеет право выкупа базы до окончания срока аренды при условии внесения всей остаточной стоимости базы.

Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП) 06.07.2000 за N 16221-НА в филиале N 6 Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края, о чем выдано свидетельство серии 25-АА043665 от 02.08.2001.

09.07.2001 ОАО "Приморскуголь" заключило соглашение об отступном с ЗАО "Приморскуглесбыт" N 271, в соответствии с которым ОАО "Приморскуголь" передало ЗАО "Приморскуглесбыт" трехэтажное здание (литр А, база отдыха) общей площадью 1096 кв.м, расположенную по адресу: Приморский край, г. Артем, бухта Муравьиная.

Право собственности ЗАО "Приморскуглесбыт" зарегистрировано в ЕГРП за N 25-1/06-7/2001-586 с выдачей свидетельства, где в качестве обременения указывалась аренда.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.10.2004 по делу N А51-12992/04 2-246 по иску ООО "ПМНУ "Приморскэнергоуголь" к ЗАО "Приморскуглесбыт" о внесении изменений в договор аренды, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции от 27.12.2004 и постановлением кассационной инстанции от 03.05.2005, заявленные требования удовлетворены в договор аренды от 31.12.1999 N 233/99 внесены изменения, арендодатель ОАО "Приморскуголь" заменен на ЗАО "Приморскуглесбыт".

28.09.2005 Решением Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-8226/2005 23-151 по иску ООО "ПМНУ "Приморскэнергоуголь" к ЗАО "Приморскуглесбыт" о понуждении заключить договор купли-продажи в удовлетворении исковых требований отказано.

23.10.2006 Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-8226/2005 23-151 решение от 28.09.2005 по делу N А51-8226/2005 23-151 отменено. На ОАО "Приморскуголь" возложена обязанность заключить с ООО "ПМНУ "Приморскэнергоуголь" договор купли-продажи базы отдыха "Эдельвейс", трехэтажное кирпичное здание общей площадью 1096 кв.м, расположено в б. Муравьиная, г. Артем, Приморского края, на условиях проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, предоставленного в судебном заседании 18.10.2006.

14.11.2006 Дополнительным постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-8226/2005 23-151 установлен срок заключения договора купли-продажи базы отдыха "Эдельвейс" на условиях проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, предоставленного в судебном заседании 18.10.2006, в срок до 10.12.2006, установить местом его заключения г. Владивосток.

30.01.2007 Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа N Ф03-А51/06-1/5423 постановление от 23.10.2006, дополнительное постановление от 14.11.2006 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-8226/2005 23-151 оставлены без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения.

На момент вынесения постановления арбитражного суда апелляционной инстанции от 23.10.2006 ЗАО "Приморскуглесбыт" было реорганизовано путем присоединения к ОАО "Приморскуголь".

11.05.2004 ЗАО "Приморскуглесбыт" (Продавец) и ООО "Лесная 12" (Покупатель) заключили Договор купли-продажи под отлагательным условием, в соответствии с которым Продавец продает, а Покупатель купит трехэтажное здание базы отдыха "Эдельвейс" (литр А), инвентарный номер: 247, расположенное по адресу: Приморский край, г.Артем, бухта Муравьиная, площадью 1096 кв.м, при наступлении условий указанных в договоре.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 10.04.2008 по делу N А51-2382/2007 14-128 по иску ООО "Лесная12" к ОАО "Приморскуголь" об обязании исполнить обязательство, ОАО "Приморскуголь" было обязано исполнить обязательство по договору от 11.05.2004 в натуре путем передачи ООО "Лесная 12" трехэтажного здания базы отдыха "Эдельвейс" общей площадью 1096 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, бухта Муравьиная.

Право собственности ООО "Лесная 12" на здание - базу отдыха "Эдельвейс" зарегистрировано в ЕГРП 29.08.2008, запись регистрации N 25-25-06/027/2008-321 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 29.08.2008 25-АБ N 052264.

29.07.2010 между ООО "Лесная 12" (Продавец) и Перепелица Татьяной Евгеньевной (Покупатель) заключен договор купли-продажи базы отдыха "Эдельвейс", согласно которому продавец продает, а покупатель покупает трехэтажное здание базы отдыха "Эдельвейс" общей площадью 1096 кв.м. согласно техническому паспорту инвентарный номер 247 литер А, А1, условный номер 25:27:00 00 00:00:00247/А, расположенное по адресу: Приморский край, г. Артем, бухта Муравьиная, 37. Согласно п. 2.1. договора объект оценен сторонами в 18000000 руб.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N 24 от 08.12.2010 Перепелица Т.Е. внесла предоплату по указанному договору в сумме 4000000 руб.

16.03.2010 ООО "Лесная 12" направило ответчику односторонний отказ от договора аренды N 233/99 от 31.12.1999, в котором указало, что договор аренды подлежит прекращению с 20.06.2010.

Данное письмо было получено ответчиком 08.04.2010 (ответ УФПС Приморского края - Филиала ФГУП "Почта России" от 16.04.2010 N 03.2.1-30/147).

08.07.2010 истец направил ответчику проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.07.2010 N 27, который ответчик получил 12.07.2010, что подтверждается почтовым уведомлением.

Однако ответ на предложение заключить договор дан не был, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Пунктом 6.1. договора N 233/99 от 31.12.1999 установлено, что арендатор имеет право выкупа базы до окончания срока аренды при условии внесения всей остаточной стоимости базы.

Из указанного пункта договора не следует, что в случае внесения всей остаточной стоимости базы до окончания срока аренды арендованное имущество переходит в собственность арендатора.

Таким образом, договор N 233/99 от 31.12.1999 не является договором аренды с правом выкупа в смысле ст. 624 ГК РФ.

В то же время в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, указание в договоре аренды на право выкупа имущества арендатором на условиях данного договора не противоречит закону.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Из содержания п. 6.1. договора N 233/99 от 31.12.1999 следует, что арендодатель по указанному договору добровольно принял на себя обязательство продать арендованное имущество арендатору при соблюдении им соответствующих условий.

Пунктом 1 ст. 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды, арендодателем имущества становится его новый собственник.

При этом по смыслу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Данный подход соответствует правовой позиции, изложенной в п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Постановлением Пятого арбитражного суда от 15.12.2009 по делу N А51-7887/2009 по заявлению ООО "Лесная 12" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи, имеющим в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела, установлено, что договор аренды от 31.12.1999 N 233/99 по истечении срока установленного договором возобновил свое действие на неопределенный срок.

Свидетельство о государственной регистрации права 25-АБ N 052264 от 29.08.2008, выданное ООО "Лесная 12", содержит указание об ограничении прав собственника: аренда.

Ввиду вышеизложенного к ООО "Лесная 12", которое стало собственником спорного имущества, перешли все права и обязанности арендодателя по договору N 233/99 от 31.12.1999, в том числе осуществить продажу спорного имущества арендатору на условиях, предусмотренных договором.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что право выкупа не переходит при смене собственника арендованного имущества, поэтому истец свое право выкупа мог реализовать только непосредственно с ОАО "Приморскуголь", являющимся стороной договора аренды N 233/99, является ошибочным.

Факт наличия судебного решения, а именно Постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Приморского края от 23.10.2006 по делу N А51-8226/2005 23-151, которым на ОАО "Приморскуголь" была возложена обязанность заключить договор купли-продажи базы отдыха "Эдельвейс" с истцом по настоящему делу, правового значения не имеет, поскольку постановление, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, не было фактически исполнено.

Вместе с тем п. 6.1. договора N 233/99 от 31.12.1999 установлено, что арендатор имеет право выкупа базы до окончания срока аренды при условии внесения всей остаточной стоимости базы.

Таким образом, право на покупку базы может быть реализовано арендатором только до окончания срока аренды и при условии внесения всей остаточной стоимости базы.

Как установлено апелляционным судом и указано выше, договор N 233/99 от 31.12.1999 по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

16.03.2010 ООО "Лесная 12" направило ответчику односторонний отказ от договора аренды N 233/99 от 31.12.1999, в котором указало, что договор аренды подлежит прекращению с 20.06.2010.

Как следует из ответа УФПС Приморского края - Филиала ФГУП "Почта России" от 16.04.2010 N 03.2.1-30/147, данное письмо было получено ответчиком 08.04.2010.

Таким образом, договор N 233/99 от 31.12.2010 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления об отказе от договора, то есть 09.07.2010.

В материалах дела имеется письмо исх. N 43 от 07.07.2010 в адрес ответчика о направлении ему трех экземпляров договора купли-продажи недвижимого имущества N 27 от 07.07.2010 с требованием их подписать, заверить печатью и направить в адрес истца два экземпляра договора купли-продажи.

Из имеющегося в материалах дела почтового уведомления следует, что данное письмо было получено ответчиком только 12.07.2010, то есть уже после прекращения действия договора аренды.

Платежным поручением N 190 от 31.12.2004 на сумму 1456391,16 руб. ООО "Управление Приморскэнергоуголь" за истца перечислило ЗАО "Приморскуглесбыт" предусмотренную п. 1.4. договора N 233/99 от 31.12.1999 стоимость базы.

Однако постановлением от 02.12.2009 по делу N А51-8910/2009, постановлением от 23.12.2006 по делу N А51-8226/2005 установлено, что перечисленная сумма была возвращена платежным поручением N 01 от 11.01.2005 как ошибочно зачисленный платеж.

Таким образом, доказательств внесения выкупной стоимости базы надлежащему лицу истцом в материалы дела не представлено.

Более того, 29.07.2010 ответчиком заключен договор купли-продажи базы отдыха "Эдельвейс" с Перепелицей Татьяной Евгеньевной.

Перепелицей Т.Е. внесена предоплата в сумме 4000000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 24 от 08.12.2010.

Таким образом, ответчик уже распорядился принадлежащим ему имуществом, в связи с чем отсутствуют основания для обязания его заключить договор купли-продажи с истцом.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.03.2011 по делу N А51-18406/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

Т.А. Аппакова

Судьи

Н.А. Скрипка С. Б. Култышев