|
15 июня 2011 г.
|
г. Вологда Дело N А44-5907/2009
|
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2011 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,
при участии Павловой Елены Васильевны, от жилищно-строительного кооператива "Евразия" Рудинской Л.А. по доверенности от 11.01.2011, от жилищно-строительного кооператива "Чудо-город" Павловой Е.В. на основании протокола заседания правления от 01.10.2009 N 21,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Евразия" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 01 февраля 2011 года по делу N А44-5907/2009 (судья Аксенов И.С.),
установил
жилищно-строительный кооператив "Евразия" (далее - ЖСК "Евразия") обратился в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПСНПК "БалтИнвестСтрой" (далее - ООО "БалтИнвестСтрой"), жилищно-строительному кооперативу "Чудо-город" (далее - ЖСК "Чудо-город") об истребовании из незаконного владения объекта незавершенного строительства, находящегося в стадии реконструкции, площадью 20 119,7 кв.м, с кадастровым (условным) номером У53:20:0100137:0028:3481/50 по адресу: Новгородская область, Чудовский район, город Чудово, улица Солдатова, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ЖСК "Чудо-город" на спорный объект недвижимости, восстановлении в реестре записи о государственной регистрации права собственности ЖСК "Евразия" на спорный объект.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области (далее - Управление), Григорьева Наталья Владимировна, Катетов Алексей Васильевич, Ковалев Игорь Викторович, Кожанова Нина Николаевна, Кострюков Юрий Алексеевич, Мухин Алексей Викторович, Павлова Елена Васильевна, Петренко Татьяна Владимировна, Швец Виктор Григорьевич, Юсупова Нажия Касымовна.
В результате неоднократного уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец просил: признать недействительными договор купли-продажи от 19.06.2008 N 01, заключенный ЖСК "Евразия" и ООО "БалтИнвестСтрой", и договор купли-продажи от 24.01.2009 N 1, заключенный ООО "БалтИнвестСтрой" и ЖСК "Чудо-город", исключить из реестра прав на недвижимое имущество запись о государственной регистрации права собственности ЖСК "Чудо-город" на спорный объект недвижимости, признать за ЖСК "Евразия" право собственности на данный объект.
Суд принял измененные истцом исковые требования.
Решением суда от 01.02.2011 в удовлетворении иска отказано.
ЖСК "Евразия" с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное исследование обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права, просил его отменить.
Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что суд неполно исследовал обстоятельства дела в части возмездности сделок и не проверил порядок расчета и его выполнение.
По мнению подателя жалобы, в процессе заключения ничтожных договоров купли-продажи от 19.06.2008 N 01 и 24.01.2009 N 1 спорный объект передан первоначально ООО "БалтИнвестСтрой", а в последующем - ЖСК "Чудо-город", без перечисления истцу реальных денежных средств. В этом случае, истец правомерно потребовал применение последствий недействительности сделки в виде возврата ЖСК "Евразия" спорного объекта.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ЖСК "Евразия" доводы жалобы поддержал, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.
ЖСК "Чудо-город" в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против ее доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
От Григорьевой Н.В., Кадетова А.В., Ковалева И.В., Кожановой Н.Н., Кострюкова Ю.А., Мухина А.В., Павловой Е.В., Швец В.Г., Юсуповой Н.К. поступил отзыв на жалобу, в котором они просили решение суда оставить без изменении, жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо Павлова Е.В. в судебном заседании апелляционной инстанции также возразила против доводов и требований жалобы, просила решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав Павлову Е.В., представителей ЖСК "Евразия" и ЖСК "Чудо-город", исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзывов на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из искового заявления, дополнений и уточнений к нему, ЖСК "Евразия" приобрел по договору купли-продажи от 23.05.2007 N 1 объект незавершенного строительством площадью 20 119,7 кв.м по адресу: город Чудово, улица Солдатова, что подтверждается свидетельством от 06.07.2007 серии 53АА N 179421.
Неуполномоченное лицо ЖСК "Евразия" 19.06.2008 подписало договор N 01 купли-продажи спорного объекта с ООО "БалтИнвестСтрой", которое в последующем продало его ЖСК "Чудо-город" по договору от 24.01.2009 N 1.
Решением Смольнинского районного суда города Санкт-Петербурга от 16.12.2008 по делу N 2-1903/08, оставленным без изменения определением суда кассационной инстанции от 17.02.2009, признаны недействительными: решение общего собрания участников ЖСК "Евразия" от 30.04.2008 (протокол N 4); запись в Едином государственном реестре юридических лиц о внесении изменений в сведения о ЖСК "Евразия", произведенная на основании решения Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 15 по Санкт-Петербургу от 02.06.2008 N 74566А; восстановлена прежняя запись о юридическом лице.
Считая, что договоры купли-продажи от 19.06.2008 N 01 и 24.01.2009 N 1 являются ничтожными в силу статей 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку подписаны неуполномоченными лицами и являются безвозмездными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными по праву и отказал в иске.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения исковых требований ЖСК "Евразия".
Материалами дела подтверждается следующее.
ЖСК "Евразия" (продавец) и ООО "ПСНПК "БалтИнвестСтрой" (покупатель) 19.06.2008 подписали договор N 01 "Купли-продажи объекта незавершенного строительства и передачи прав на застройку комплекса жилых домов, расположенного по адресу: Новгородская область, город Чудово, улица Солдатова" (том 2, листы 88-94).
В соответствии с пунктом 1.1 продавец принял на себя обязательство передать в собственность, а покупатель оплатить и принять следующее имущество:
недвижимое имущество - незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный по адресу: Новгородская область, Чудовский район, город Чудово, улица Солдатова, с кадастровым (условным) номером У53:20:0100137:0028:3481\50, котлован площадью 2019,7 кв.м, фундамент из железобетонных блоков, возведенный на 10 %, строительная позиция N 1;
права на застройку комплекса жилых домов по адресу: Новгородская область, город Чудово, улица Солдатова-Гризинское шоссе, включающие в себя проектную документацию по реестрам проектной документации.
Согласно пункту 1.2 договорная цена объекта составляет 8 630 768 руб. Расчет произведен до государственной регистрации договора.
Стороны в разделе 3 договора согласовали, что цена, указанная в пункте 1.2, составляет 8 630 768 руб. Покупатель обязан заключить договоры долевого участия на 685,82 кв.м с пайщиками ЖСК "Евразия" на сумму цены договора согласно приложению N 2, что не является обременением (пункт 3.1).
Цена договора включает цену на передаваемый земельный участок, занимаемый незавершенным строительством объектом и права на застройку комплекса жилых домов, по адресу: город Чудово, улица Солдатова, включающие в себя проектную документацию по реестрам проектной документации (приложение N 1). Продавец не вправе требовать дополнительной оплаты за передачу права на земельный участок (пункт 3.2).
Покупатель обязан передать указанные в пункте 3.1 площади в течение месяца с момента сдачи дома государственной комиссии (пункт 3.3).
Покупатель вправе досрочно исполнить свое обязательство, установленное пунктом 3.3, с последующим письменным уведомлением об этом продавца (пункт 3.4).
В пункте 4.2 указано, что передача покупателю незавершенного строительством объекта производится продавцом по передаточному акту в течение трех дней после подписания настоящего договора. Одновременно передается вся имеющаяся проектно-сметная документация, документы технической инвентаризации и документы на земельный участок.
В приложении N 2 к договору от 19.06.2008 N 01 указано следующее: сведения о пайщиках - физических лицах, которые участвуют в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора; общая сумма паенакоплений в размере 8 630 768 руб. с указанием суммы паенакомпений каждого пайщика; размер приходящийся на каждого пайщика площади помещений; местонахождение помещений.
Управление 04.07.2008 произвело государственную регистрацию права собственности за номером 53-53-09/010/2008-361, что подтверждается отметкой на договоре купли-продажи.
Согласно акту приема-передачи от 19.06.2008, ЖСК "Евразия" передал, а ООО "ПСНПК "БалтИнвестСтрой" приняло незавершенный строительством объект недвижимости и права на застройку комплекса жилых домов по договору купли-продажи от 19.06.2008 N 01.
В пункте 1.3 договора от 19.06.2008 N 01 указано, что незавершенный строительством объект принадлежит продавцу на праве частной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 06.07.2007.
В материалах дела имеется копия свидетельства от 06.07.2007 серии 53-АА N 179421 (том 1, лист 21), согласно которому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.07.2007 сделана запись регистрации N 53-53-09/006/2007-189 о праве собственности ЖСК "Евразия" на незавершенный строительством (находящийся в стадии реконструкции) объект недвижимости (котлован), площадью 2019,7 кв.м, фундамент из железобетонных блоков, возведенный на 10 %, расположенный по адресу: Новгородская область, Чудовский район, город Чудово, улица Солдатова, с кадастровым (или условным) номером У53:20:0100137:0028:3481\50.
В качестве документа-основания в свидетельстве указан договор купли-продажи от 23.05.2007 N 1. В материалы дела названный договор представлен (том 1, листы 17-20).
В соответствии с условиями договора купли-продажи от 23.05.2007 N 1, подписанного ЖСК "Чудо-город" (продавец) и ЖСК "Евразия" (покупатель), продавец принял на себя обязательство передать в собственность, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный по адресу: Новгородская область, Чудовский район, город Чудово, улица Солдатова, с кадастровым (условным) номером У53:20:0100137:0028:3481\50, котлован площадью 2019,7 кв.м, в котором возведен фундамент из железобетонных плит, площадь замощения 252,5 кв.м, временные служебные постройки застроенной площадью 70,4 кв.м, забор из металлопрофиля длиной 436 м.
В пункте 1.2 указано, что данный объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.006 серии 53-АА N 136669.
ООО "БалтИнвестСтрой" (продавец) и ЖСК "Чудо-город" (покупатель) 24.01.2009 подписали договор N 1 "Купли-продажи объекта незавершенного строительства и передачи прав на застройку комплекса жилых домов, расположенного по адресу: Новгородская область, город Чудово, улица Солдатова" (том 2, листы 116-122).
В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец принял на себя обязательство передать в собственность, а покупатель оплатить и принять следующее имущество:
недвижимое имущество - незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный по адресу: Новгородская область, Чудовский район, город Чудово, улица Солдатова, с кадастровым (условным) номером У53:20:0100137:0028:3481\50, котлован площадью 2019,7 кв.м, в котором возведен фундамент из железобетонных блоков на 65 %. На земельном участке имеются временные настилы из железобетонных плит, площадь замещения 252,2 кв.м, временные служебные постройки застроенной площадью 148,6 кв.м, забор из металлопрофиля длиной 436 погонных метра, строительная позиция N 1;
права на застройку комплекса жилых домов по адресу: Новгородская область, город Чудово, улица Солдатова-Гризинское шоссе, включающие в себя проектную документацию по реестрам проектной документации.
Согласно пункту 1.2 договорная цена объекта составляет 8 630 768 руб. Расчет по договору произведен до его государственной регистрации.
Согласно пункту 1.3 незавершенный объект строительства принадлежит продавцу на праве частной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.07.2008.
Цена договора и порядок расчета указан в разделе 3 договора от 24.01.2009 N 1, содержание которого аналогично разделу 3 договора от 19.06.2008 N 01.
В силу пункта 4.2 передача объекта покупателю производится продавцом по передаточному акту в течение трех дней после подписания сторонами настоящего договора. Одновременно передается вся имеющаяся проектно-сметная документация, документы технической инвентаризации и документы на земельный участок.
Сведения, изложенные в договоре от 24.01.2009 N 1, идентичны условиям, содержащимся в приложении N 2 к договору от 19.06.2008 N 01.
Договор от 24.01.2009 зарегистрирован Управлением 05.02.2009 за номером 53-53-09/002/2009-26.
Согласно акту приема-передачи от 24.01.2009, ООО "ПСНПК "БалтИнвестСтрой" передало, а ЖСК "Чудо-город" принял незавершенный строительством объект недвижимости и права на застройку комплекса жилых домов по договору купли-продажи от 24.01.2009 N 1 (том 2, лист 123).
Обратившись в арбитражный суд с настоящим иском, ЖСК "Евразия" указал на недействительность договоров о
