Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2011 г. N 04АП-1837/11

г. Чита

Дело N А10-405/2011

24 июня 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 16.06.2011.

Полный текст постановления изготовлен 24.06.2011.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Юдина С.И., Клочковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дубининой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Ростэк-Новосибирск" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 апреля 2011 года, принятого по делу N А10-405/2011 по иску закрытого акционерного общества "Ростэк-Новосибирск" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Бурятия о признании недействительным изменение размера арендной платы по договору аренды N62/06 от 10.10.2006, третье лицо: Бурятская таможня, (суд первой инстанции: Устинова Н.В.),

при участии в судебном заседании:

от истца: Машинец Д.В. - представитель по доверенности от 15.12.2010,

от ответчика: Клишина С.Г. - представитель по доверенности от 15.10.2010,

от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

Закрытое акционерное общество "Ростэк-Новосибирск" обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Бурятия о признании недействительным изменение в одностороннем порядке размера арендной платы по договору N 62/06 от 10.10.2006 по уведомлению от 29.10.2010 N 02/4-6826.

Определением по делу от 16 марта 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Бурятская таможня.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 апреля 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

С принятым решением не согласился истец, в апелляционной жалобе просит отменить обжалуемый судебный акт. Полагает, что суд не учел, что в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (ред. от 23.03.2006) "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", стартовый размер арендной платы за федеральное имущество исчисляется на основании отчета об оценке в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Считает, что у ответчика не было законных оснований изменять размер арендной платы, основываясь на отчете оценки N 143/42-10/2 от 20.08.2010. Указывает, что основанием для изменения величины арендной платы или изменения механизма её исчисления могут быть соглашение сторон, решение суда о внесении изменений в договор аренды либо доказательства изменения арендных ставок в установленном законом порядке. Обращает внимание, что последствия несоблюдения законности при заключении договора аренды, одностороннее необоснованное повышение ответчиком величины арендной платы более чем в 30 раз наносит существенный имущественный вред истцу. Таким образом, арбитражный суд, не определив фактические обстоятельства дела, неправильно истолковал и не в полном объеме изучил федеральные нормативные акты, вынес несоответствующее закону решение.

В дополнении к апелляционной жалобе истец указал, что из буквального содержания договора аренды следует, что в договоре не содержится согласованного сторонами основания для перерасчета арендной платы, в т.ч. на основании рыночной оценки стоимости аренды.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика в судебном заседании указал на обоснованность решения суда.

Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителя не направило.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10 ноября 2006 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Бурятия (арендодатель), Бурятской таможни (балансодержатель) и ЗАО "Ростэк-Новосибирск" (арендатор) заключен договор N 62/06 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за организацией на праве оперативного управления.

Согласно условиям договора, арендодатель и балансодержатель на основании распоряжения ТУ Росимущества по Республике Бурятия от 20.10.2005 N 335-р и от 09.10.2006 N 335-р передают, а арендатор принимает во временное пользование за плату (в аренду) федеральное имущество, расположенное по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, ул. Полигон,29, нежилые помещения в административном здании, каб.N 1,2(третий этаж, пом. N II, литер А) площадью 38,9 кв.м., склад, каб. 35 (первый этаж, пом.N II, литер Б) площадью 448,0 кв.м., для использования под офисные и складские помещения соответственно на условиях, предусмотренных договором.

Состав и стоимость передаваемого в пользование имущества определяются приложением к договору (приложение N 1).

Общая площадь передаваемых в пользование помещений составляет 486,9 кв.м. согласно копиям технических паспортов нежилых помещений административного здания N 6199 от 05.09.2006, склада N 6199 от 05.09.2006, выданных филиалом ФГУП

"Ростехинвентаризация" по Республике Бурятия и являющихся неотъемлемой частью договора (приложение N 2 и приложение N 2.1) (п. 1.1. договора).

Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации договора и по 10.11.2011 (п. 1.6. договора).

Арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год (п. 3.2. договора). Арендатор оплачивает ежемесячную арендную плату за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца в следующем порядке: 100% на расчетный счет в УФК по РБ (ТУ Росимущества по Республике Бурятия) ГРКЦ НБ РБ Банка России г. Улан-Удэ (п. 3.3. договора).

Изменение условий договора, его расторжение допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем по основанию, предусмотренному пунктом 3.2. договора (п. 5.1. договора).

В материалы дела представлены копии документов, являющиеся неотъемлемой частью договора: состав передаваемого федерального имущества в аренду (приложение N 1), акт приема-передачи арендуемого имущества, технические паспорта N 6199 от 05.09.2006.

28.12.2006 произведена регистрация договора N 62/06 от 10.11.2006 в Управлении Федеральной государственной службы по Республике Бурятия, номер регистрации 03-03-01/122/2006-119.

24.03.2008 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 62/06 от 10.11.2006, согласно которому слово "Арендодатель" заменено на слово "Собственник" по всему тексту договора. Общая площадь передаваемых в пользование помещений составляет 1200,5 кв.м.

В связи с изменением арендуемой площади по договору и необходимости соответствующего перерасчета арендной платы, изменен пункт 3.1. договора, согласно которому арендная плата с момента подписания дополнительного соглашения устанавливается согласно расчету: Ап=РС хS, где РС - величина годовой арендной платы за 1 кв.м. площади; S - арендуемая площадь; S=1200,5 кв.м.; S(помещения в административном здании)=38,9 кв.м.; S=(помещения склада)=1161,6 кв.м.; РС (помещения в административном здании)=154,0 руб./за 1 кв.м. (отчет об обосновании рыночной стоимости недвижимого имущества от 10.05.2006 г.. N 36/2006); РС (помещения склада)=53,0 руб./за 1 кв.м. (отчет об обосновании рыночной стоимости недвижимого имущества от 08.02.2008 г.. N 12/2008).

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора арендная плата за 1 кв.м. в год за пользование помещениями в административном здании составляла 154 руб., за пользование помещениями склада 51 руб.

В связи с изменением арендной платы и для уточнения банковских реквизитов, пункт 3.3. договора на последующий срок его действия изменен.

22.04.2008 дополнительное соглашение N 1 от 24.03.2008 к договору аренды N 62/06 от 10.11.2006 зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия, номер регистрации 03-03-01/036/2008-122.

29.10.2010 ответчик в адрес истца направил уведомлениеN 02/4-6826 об увеличении годовой арендной платы с 01.12.2010 в размере: помещение в административном здании 4068 руб. за 1 кв.м. без НДС; помещение склада 1884 руб. за 1 кв.м. без НДС.

Основанием для изменения годовой арендной платы явилось изменение рыночно-обоснованной величины годовой арендной платы, за объекты недвижимого имущества - нежилые помещения N N 1, 2 в административном здании, площадью 38,9 кв.м., NN 35, 37, 39, 42, 47, 48 в здании склада, площадью 1161,6 кв.м., расположенном по адресу Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Полигон, 29, в соответствии с Отчетом "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки" от 20.08.2010 г.. N143/42-10/2 на основании пункта 3.2. договора аренды.

Истец, не согласившись с данным увеличением годовой арендной платы, обратился в суд с настоящим иском о признании недействительным изменения ответчиком в одностороннем порядке размера арендной платы по договору N 62/06 от 10.10.2006 по уведомлению от 29.10.2010 N 02/4-6826.

Суд первой инстанции, разрешая спор, исходил того, что предусмотренный договором порядок изменения платы арендодателем соблюден, арендная плата изменена ответчиком в связи с проведением оценки рыночной стоимости арендной платы; ее размер определен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" независимым оценщиком.

Суд апелляционной инстанции оснований для переоценки выводов суда не находит.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Общие правила об изменении цены по возмездному договору установлены пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации прописано, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.

По делу установлено, что на момент заключения договора арендная плата за 1 кв.м. в год за пользование помещениями в административном здании составляла 154 руб., за пользование помещениями склада 51 руб.

При этом, показатель РС - величина годовой арендной платы за 1 кв.м. устанавливался на основании отчетов об оценке, изготовленного независимым оценщиком в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности (N 36/2006 от 10.05.2006 г.., N 91/2006 от 18.10.2006 г.. соответственно).

29 октября 2010 г.. ответчик воспользовался предусмотренным пунктом 3.2 договора правом на изменение размера арендной платы и направил истцу соответствующее уведомление N 02/4-6826. До этой даты в период с 10.11.2006 г.. по 29.10.2010 г. изменение размера арендной платы не производилось.

При этом, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что в данном случае порядок определения размера арендной платы не изменен. Условия изменения арендной платы вытекают из пункта 3.1 договора, согласно которому расчет размера арендной платы происходит путем умножения величины годовой арендной платы за 1 кв.м., устанавливаемой на основании отчетов об оценке, на арендуемую площадь.

Использование ответчиком при расчете арендной платы отчета об оценке N 143/42-10/2 от 20.08.2010 г.. соответствует положениям пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (ред. от 23.03.2006) "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества"), которым установлено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность решения по делу.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а оснований для отмены решения суда по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, при рассмотрении дела не установлено.

При подаче апелляционной жалобы истец платежным поручением N 249 от 28.04.2011 уплатил государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

На основании подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 27.12.2009 N 374-ФЗ, размер государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы с 29 января 2010 года составляет 2 000 (две тысячи) рублей.

Таким образом, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2 000 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 апреля 2011 года по делу N А10-405/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить закрытому акционерному обществу "Ростэк-Новосибирск" из федерального бюджета 2000 рублей.

Председательствующий

Скажутина Е.Н.

Судьи

Юдин С.И. Клочкова Н.В.