Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2011 г. N 15АП-5161/11

город Ростов-на-Дону

дело N А53-25363/2010

23 июня 2011 г.

15АП-5161/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощников судьи Мигулиной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Корнеевой Ольги Владимировны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2011 по делу N А53-25363/2010 (судья Захарченко О.П.) по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к Корнеевой Ольге Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате за землю, пени,

при участии:

от истца: представитель Стоянова М.Г. (доверенность N ИЗ-29365/13 от 15.11.2010);

от ответчика: представитель Кубанкина Е.И. (доверенность от 07.06.2011 N в реестре нотариуса 3Д-1392);

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Корнеевой Ольге Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 22.04.2009 по 17.08.2010 в сумме 1 658 859 рублей 42 копейки, пени за период с 21.09.2009 по 17.08.2010 в сумме 58 888 рублей 95 копеек, процентов за пользование денежными средствами за период 18.08.2010 по 10.03.2011 в размере 74 814 рублей 56 копеек (уточненные исковые требования - л.д. 59-65).

Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязанностей по внесению арендной платы по договору аренды.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2011 с индивидуального предпринимателя Корнеевой Ольги Владимировны в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону взыскано 1 658 859 рублей 42 копейки задолженности по арендной плате, 58 888 рублей 95 копеек пени, 73 208 рублей 69 копеек процентов за пользование денежными средствами. В остальной части исковых требований отказано. Суд также взыскал с индивидуального предпринимателя Корнеевой Ольги Владимировны в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 30 909 рублей 57 копеек.

Решение мотивировано тем, что до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость у арендатора остается обязанность уплаты арендных платежей согласно условиям заключенного договора аренды. Факт пользования земельным участком, наличие оплаты задолженности и ее размер, предприниматель документально не опроверг, контррасчет размера арендной платы не представил.

Не согласившись с принятым судебным актом, Корнеева Ольга Владимировна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила (с учетом изменений и дополнений к апелляционной жалобе) решение суда изменить, взыскав с ответчицы сумму задолженности по арендной плате в размере 1 315 729 руб., сумму пени в размере 59 339,38 руб. В обоснование апелляционных требований апеллянт указывает, что рыночная стоимость арендной платы за земельный участок по договору аренды N 31167 от 22.04.2009 рассчитывалась по максимально высоким ставкам. Данные ставки актуальны на период строительства на участке, однако после возникновения права собственности на объект недвижимости с 24.05.2010 по 18.08.2010, по мнению заявителя, они должны быть исчислены исходя из кадастровой стоимости земельного участка по формуле, установленной Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 с изменениями от 27.02.2010 N 150.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент возражает против доводов апелляционной жалобы, просит оставить ее без удовлетворения, решение суда - без изменения. Указывает, что размер арендной платы установлен в договоре в соответствии проведенной оценкой объектов муниципальной собственности на основании протокола N 41 от 02.12.2008. Договор прошел государственную регистрацию. На момент его заключения законодательство закрепляло общее правило об определении арендной платы за использование неразграниченных земельных участков, впервые предоставленных для строительства, исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои доводы, изложенные в апелляционной жалобе с учетом дополнений и изменений к ней и отзыве на апелляционную жалобу соответственно.

Дело рассматривалось в порядке, предусмотренном статьями 156, 158, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.04.2009 между Департаментом имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Корнеевой Ольгой Владимировной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 31167 из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:02 04 03:0019, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, коммунальная зона жилого района "Темерник - 2", общей площадью 3483 кв.м. (л.д. 40-44).

Срок аренды установлен с 26.12.2008 по 26.12.2011 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора установлен годовой размер арендной платы за земельный участок в размере 1 720 000 рублей в год.

22.04.2009 земельный участок передан индивидуальному предпринимателю по акту приема-передачи (л.д. 45).

31.08.2009 договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (регистрационная запись N 61-61-01/537/2009-181), что подтверждается штампом на договоре (л.д. 40). Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в законную силу с даты его государственной регистрации.

12.07.2010 земельный участок с кадастровым номером 61:44:02 04 03:0019, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, коммунальная зона жилого района "Темерник - 2", общей площадью 3483 кв.м., приобретен арендатором по договору купли-продажи в собственность.

18.08.2010 договор купли-продажи зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись N 61-61-01/575/2010-227), что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права серия 61 -АЕ N 750435 (л.д. 66).

Ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком ответчиком за период с 22.04.2009 по 17.08.2010 явилось основанием для обращения в суд с иском.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменений его условий не допускаются.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснением, данным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54, согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним права собственности. Поскольку обязанность по уплате земельного налога возникает с даты регистрации права собственности, следует признать требование о взыскании платы за пользование до указанного момента подлежащим защите (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.02.2010 по делу N А53-7082/2009, от 14.05.2008 по делу N А32-22234/2007-15/5).

В абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняется, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, истец утратил статус собственника земельного участка только с момента государственной регистрации права собственности ответчика и, следовательно, вправе требовать плату за пользование земельным участком по договору аренды.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о необходимости взыскания задолженности до момента возникновения права собственности за ответчиком на земельный участок является верным.

Между тем, апеллянт полагает, что после ввода в эксплуатацию здания автоцентра был изменен вид разрешенного использования земельного участка, который предоставлялся ответчику под строительство указанного автоцентра. Данный факт является основанием для применения иной нормативной цены - исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а не рыночной оценки, установленной договором.

Указанный довод заявителя апелляционной жалобы подлежит отклонению в связи со следующим.

Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2, 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (часть 7 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Такой подход определен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

На основании договора аренды от 22.04.2009 N 31167 департамент предоставил предпринимателю земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3483 кв. м сроком с 26.12.2008 по 26.12.2011 для строительства автоцентра. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 31.08.2009.

Расчет истца о взыскании арендной платы произведен по действующим на момент взыскания ставкам, установленным постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность за которые не ограничена", с учетом коэффициентов индекса инфляции, установленных Федеральным законом от 24.11.2008 N204-ФЗ "О федеральном бюджете на 2009 год и на плановый период 2010 и 2011 годов", Федеральным законом от 02.12.2009 N308-ФЗ "О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов".

Арендная плата на государственные и муниципальные земли является регулируемой в установленном порядке. Новый размер арендной платы подлежит применению с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями, дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требует.

Пунктом 3.5 договора определено, что размер платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Исходя из кадастровых паспортов земельного участка N 4418/08-5305 от 28.11.2008, а также N 61/001/10-261037 от 03.06.2010 разрешенным использованием спорного земельного участка является размещение (строительство) автоцентра.

Порядок и основания предоставления земельных участков для строительства установлен статьями 29, 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации. Из системного толкования указанных норм и статьи 607, пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что определение вида разрешенного использования земельного участка входит в объект аренды.

В силу статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен по соглашению сторон. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Вид разрешенного использования земельного участка является условием договора аренды земельного участка, изменение которого должно производиться в порядке, установленном статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон и при условии государственной регистрации изменений договора.

Исходя из условий пункта 3.9 приложения N 1 к постановлению Мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 изменение в договор аренды в связи с изменением разрешенного использования земельного участка носит заявительный характер.

Как установлено апелляционной коллегией в судебном заседании, разрешенный вид использования земельного участка (для размещения (строительства) автоцентра) в период действия договора аренды не менялся; предприниматель не обращалась в соответствующие государственные и муниципальные органы, в том числе государственного кадастрового учета, за изменением разрешенного использования спорного земельного участка и за изменением в связи с этим условий договора аренды в части начисления арендой платы.

Договор аренды земельного участка от 22.04.2009 N 31167 в установленном порядке не расторгнут и не прекращен по основаниям, указанным в законе или договоре.

При таких обстоятельствах, арендатор не вправе в одностороннем порядке изменять методику исчисления арендной платы, предусмотренную договором аренды. Использование заявителем при расчете размера арендной платы кадастровой стоимости земельного участка необоснованно. Арендная плата подлежит исчислению в порядке, предусмотренном договором аренды от 22.04.2009 N 31167.

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

Пунктом 5.2. договора аренды земельного участка N 31167 от 22.04.2009 установлена ответственность в случае невнесения платежей в установленные сроки в виде пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

Расчет неустойки истцом произведен за период с 21.09.2009 по 17.08.2010 с применением механизма 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действовавшей в период образования задолженности.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что определенная истцом неустойка соразмерна последствиям нарушения обязательства, поскольку ниже суммы задолженности по договору, нарушение арендатором своих обязательств носит длительный характер, применяемый процент неустойки основан на процентной ставке рефинансирования ЦБ РФ на момент возникновения задолженности, оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами произведен истцом с учетом регистрации договора купли-продажи арендованного имущества, то есть за период с 18.08.2010, что представляется суду обоснованным.

Суд первой инстанции правильно применил ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 7,75% на момент обращения с иском в суд, уменьшив размер взыскиваемых процентов за период с 18.08.2010 по 10.03.2011 до 73 208 рублей 69 копеек.

В связи с ненадлежащим исполнением обществом арендного обязательства взыскание и начисление неустойки за период за период с 21.09.2009 по 17.08.2010 в сумме 58 888 рублей 95 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами является правомерным, соответствует нормам материального права.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2011 по делу N А53-25363/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов