Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2011 г. N 15АП-5432/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-28695/2010

27 июня 2011 г.

15АП-5432/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования города-курорта Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 09 марта 2011 года по делу N А32-28695/2010

по иску администрации муниципального образования города-курорта Сочи

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Сочикоммерц" (ИНН 2317026234; ОГРН 1022302722639)

о признании недействительным договора аренды, взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком,

принятое судьей Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города-курорта Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сочикоммерц" (далее - ООО "Сочикоммерц", ответчик) о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка по договору от 07.05.2008 N 4900004592 и взыскании с общества в пользу администрации суммы неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 1333 кв.м., расположенного в городе Сочи, с. Веселое, Железнодорожный проезд, за период с 20.12.2008 по 30.06.2010 в размере 1 564 568 руб. 19 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 132 619 руб. 44 коп., всего - 1 697 187 руб. 63 коп.

Исковые требования мотивированы следующим.

По договору аренды от 07.05.2008 N 4900004592 администрация передала обществу в аренду земельный участок общей площадью 1333 кв.м., расположенный по адресу: город Сочи, село Веселое, ул. Железнодорожный проезд, для обеспечения эксплуатации зданий складов. Договор аренды зарегистрирован 16.07.2008. Администрация города Сочи не имела права распоряжаться спорным участком на момент подписания договора и его регистрации, поскольку в силу закона собственником земель курортов федерального значения являлась Российская Федерация. Договор аренды ничтожен в силу статей 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. 20.12.2008 земельный участок в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ является муниципальной собственностью города Сочи. Плату за пользование земельным участком администрации города Сочи общество не вносит.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09 марта 2011 года исковые требования частично удовлетворены. Обременение земельного участка в виде аренды по договору от 07.05.2008 N 4900004592 признано отсутствующим. В остальной части иска отказано.

Решение суда мотивировано следующим.

Судом первой инстанции установлено заключение между администрацией и обществом договора от 07.05.2008 N 4900004592 аренды земельного участка общей площадью 1333 кв.м., расположенного в с. Веселое, ул. Железнодорожный проезд, город Сочи, зарегистрированного 16.07.2008; согласно действовавшему на дату заключения договора законодательству спорный земельный участок относился к землям, находящимся в собственности Российской Федерации, в связи с чем, администрация была не вправе им распоряжаться. Договор аренды земельного участка недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Право собственности на земельный участок приобретено истцом в силу закона 20.12.2008. Администрация г. Сочи не может воспользоваться виндикационным или негаторным иском, поскольку земельный участок занят зданиями складов, принадлежащими обществу, а также потребовать его возврата в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки. Наличие в реестре записи о регистрации договора аренды не соответствует закону и нарушает права собственника земельного участка. Применение администрацией при определении размера неосновательного обогащения коэффициента 10 за строительство без разрешительной документации признано судом первой инстанции неправильным. Неосновательное обогащение за пользование земельным участком за период с 20.12.2008 по 30.06.2010 составляет 56 892 руб. 61 коп., поскольку ответчиком за этот период произведена оплата в сумме 80 488 руб. 69 коп., неосновательное обогащение отсутствует.

Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда в части отказа во взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком отменить, взыскать с ответчика в пользу администрации сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 1333 кв.м., расположенным в с. Веселое, Железнодорожный переезд, Адлерского района города Сочи, за период с 20.12.2008 по 30.06.2010 в размере 1 564 568 руб. 19 коп., а также проценты за пользование денежными средствами в размере 132 619 руб. 44 коп., всего - 1 697 187 руб. 63 коп.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- определение размера неосновательного обогащения произведено истцом на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи", которое является действующим, в настоящее время не отменено;

- в случае установления факта наличия на арендованном земельном участке объектов капитального строительства, возведенных без соответствующей разрешительной документации (объектов самовольного строительства) либо с существенным нарушением градостроительных норм, расчет арендной платы за весь земельный участок производится с применением дополнительного коэффициента Кпр = 10,0, при этом основной коэффициент устанавливается в соответствии с видом разрешенного использования, установленном договором аренды;

- повышенный коэффициент применяется со дня установления факта возведения такого объекта и действует до устранения таких нарушений.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции стороны, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена судом в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда проверялось апелляционным судом только в обжалуемой заявителем части в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 07.05.2008 муниципальным образованием город-курорт Сочи предоставлен ООО "Сочикоммерц" во временное владение и пользование земельный участок площадью 1333 кв.м. с кадастровым номером 23:49:04 02 053:0007, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, станция Веселое, ул. Железнодорожный переезд, для обеспечения эксплуатации зданий и складов. Земельный участок расположен в городской черте, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне А-2-а. Указанный договор согласно пункту 1.2 является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателю арендатору.

Согласно пункту 3.6 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования.

Как следует из приложения к названному договору, базовая ставка арендной платы составляет 39 руб./кв.м., коэффициент зональной дифференциации - 0,69; коэффициент целевого использования - 3,0; К прочие - 10,0; сумма годовой арендной платы определена в приложении к договору в размере 1 076 130 руб. 90 коп., что соответствует сумме, указанной истцом в апелляционной жалобе в качестве подлежащего взысканию с ответчика долга.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.02.2010 серия 23-АЖ N 122961 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402053:0007 площадью 1333 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, железнодорожный переезд, станция Веселое, находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи на основании распоряжения департамента имущественных отношений администрации г. Сочи N 8090-р от 18.12.2009, выписки из реестра объектов муниципальной собственности N 02-05-15/11442-38 от 18.12.2009. Право муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 17.02.2010.

Как видно из представленного истцом в материалы дела расчета задолженности, размер платы за пользование земельным участком выполнен в соответствии с постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в городе Сочи". При расчете использована базовая ставка арендной платы по г. Сочи в размере 39,0, коэффициент целевого использования земельного участка - 3, коэффициент экономико-планировочной зоны А-2-а - 0,69, поправочный коэффициент 10 (строительство без разрешительной документации). При этом размер годовой арендной платы за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 составил 1 076 130 руб. 09 коп., что соответствует сумме годовой арендной плате, указанной в приложении к договору аренды и в апелляционной жалобе.

Согласно части 11 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" земельный участок, предоставленный ООО "Сочикоммерц" в аренду по договору N4900004592 от 07.05.2008, относится к собственности города Сочи с даты вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ (20.12.2008).

На основании статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" регламентирован порядок исчисления арендной платы за пользование земельными участками на территории Краснодарского края.

Постановлением N 791 утверждены ставки арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, утверждены поправочные коэффициенты к расчетным ставкам ежегодной арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, по категориям землепользователей и видам разрешенного использования земельных участков (Приложения N 1, 2). Базовая ставка арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, в городской черте города Сочи утверждена в размере 39 рублей/кв. м. Размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка рассчитывается как произведение площади арендуемого земельного участка, базовой ставки арендной платы, коэффициента зональной дифференциации экономико-планировочной зоны, поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка и дополнительного коэффициента (пункт 2 Приложения N 1 к постановлению N 791). При использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором аренды земли, расчет арендной платы производится с применением коэффициента 2,5. В случае установления факта наличия на арендованном земельном участке объектов самовольного строительства расчет арендной платы за весь земельный участок производится с применением дополнительного коэффициента 10,0 (пункты 5.1, 5.3 Приложения N 1 к постановлению N 791).

Договор аренды от 07.05.2008 N 4900004592 земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 02 053:0007 был заключен, как следует из его содержания, согласно постановлению главы города Сочи N 467 от 30.03.2007.

Согласно предоставленному в материалы дела постановлению главы города Сочи N 467 от 30.03.2007, ООО "Сочикоммерц" обратилось в администрацию города Сочи с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1333 кв.м. по улице Железнодорожный переезд, станция Веселое в Адлерском районе города Сочи для обеспечения эксплуатации зданий складов. Как следует из текста данного постановления, право собственности на здания складов по улице Железнодорожный переезд, станция Веселое в Адлерском районе города Сочи перешло к ООО "Сочикоммерц" от АООТ "Трансобщепит" на основании договора купли-продажи от 18.12.1995, зарегистрированного в муниципальном предприятии "Бюро технической инвентаризации" города Сочи 25.06.1995, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АА N 994626 от 19.09.2006, выданным отделом по городу Сочи главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Ранее земельный участок площадью 1600 кв.м. по улице Железнодорожный переезд в Адлерском районе города Сочи был предоставлен АО "Трансобщепит" на основании постановления главы администрации города Сочи от 06.12.1994, выдан государственный акт серии КК-2 N 426001604 на право постоянного (бессрочного) пользования, зарегистрированного в книге записей государственных актов на право собственности, владения, пользования землей N 994, для размещения и эксплуатации складов.

Расчет минимальной площади земельного участка для обеспечения эксплуатации зданий складов утвержден комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, проект границ земельного участка площадью 1333 кв.м. для обеспечения эксплуатации зданий складов согласован с комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи и администрацией Адлерского района города Сочи.

Названным постановлением (пункт 1.1) прекращено право постоянного (бессрочного) пользования АО "Трансобщепит" на земельный участок площадью 1600 кв.м. по ул. Железнодорожный переезд в Адлерском районе города Сочи, ООО "Сочикоммерц" предоставлен в аренду (пункт 3) земельный участок площадью 1333 кв.м. для обеспечения эксплуатации зданий складов (л.д. 11).

Таким образом, из постановления главы города Сочи N 467 от 30.03.2007 следует, что здания базы, для эксплуатации которых предоставлен ответчику земельный участок, не являлись самовольными постройками, перешли к ответчику по сделке с предыдущим собственником зданий и законным владельцем земельного участка под ними.

Истцом не представлены в материалы дела доказательства самовольного строительства зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:04 02 053:0007, в том числе вступившие в законную силу судебные акты, акты проверок органов земельного контроля и иные допустимые доказательства.

Учитывая факт принятия главой города Сочи постановления N 467 от 30.03.2007, которым подтверждается правомерность размещения зданий АО "Трансобщепит" на земельном участке по улице Железнодорожный переезд, станция Веселое в Адлерском районе города Сочи, доводы истца о самовольном строительстве данных объектов ответчиком нельзя признать состоятельными.

При таких обстоятельствах доводы заявителя жалобы о необходимости применения повышающего коэффициента 10 при определении размера задолженности за пользование земельным участком подлежат отклонению как не соответствующие фактическим обстоятельствам предоставления ответчику земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09 марта 2011 года по делу N А32-28695/2010 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко