Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2011 г. N 07АП-4467/11

г. Томск

Дело N 07АП-4467/11(А27-1233/2011)

29 июня 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2011 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: М. Ю. Кайгородовой

Судей: О. Б. Нагишевой

Е. Г. Шатохиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Л. В. Шейерман, с применением средств аудиозаписи,

При участии:

от истца: представителя Байера В.А., действующего на основании доверенности от 25 августа 2008 года N 01-12/5351;

от ответчика: индивидуального предпринимателя Устюжанцевой Н.А., представлено свидетельство серии 42 N 002193031, паспорт;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Юрги, индивидуального предпринимателя Устюжанцевой Надежды Александровны на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 14 апреля 2011 года (судья Е. А. Плискина)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Юрги к индивидуальному предпринимателю Надежде Александровне Устюжанцевой о взыскании 829 583 рублей

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Юрги (далее - Комитет, ИНН 4230005770, ОГРН 1024202002296) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю Надежде Александровне Устюжанцевой ( далее - ИП Устюжанцева Н.А.,ОГР

Н 304423017300059) о взыскании 116 304 рублей 14 копеек задолженности по арендной плате по договору N 852 от 02.03.2000 года за период с 01.03.2007 года по 31.08.2010 года, 58 345 рублей 20 копеек задолженности по платежам на проведение модернизации, реконструкции и обустройству муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду, за период с 01.03.2007 года по 31.08.2010 года, 645 979 рублей 04 копеек пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 26.03.2007 года по 31.01.2011 года, 8 955 рублей 20 копеек штрафа за невнесение платежа на проведение модернизации, реконструкции и обустройству нежилого фонда, сдаваемого в аренду (т.1, л.д.3-5, 24-32).

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично.

С ИП Устюжанцевой Н.А. в пользу Комитета взыскано 88 600 рублей 74 копеек долга по арендной плате, 55 637 рублей 38 копеек пеней.

В остальной части в иске отказано (т.2, л.д.7-18).

Не согласившись с данным решением, Комитет в апелляционной жалобе просит его отменить в части размера взысканной арендной платы, отказа во взыскании платежа на проведение модернизации, реконструкции и обустройству муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду, и штрафа.

По мнению подателя, с учетом погашения перечисленными ответчиком денежными средствами предыдущих начислений по арендной плате, период неоплаты составляет 15,58 месяцев.

Следовательно, основания для применения срока исковой давности отсутствуют.

Получая от ИП Устюжанцевой арендные платежи, Комитет направлял их на погашение задолженности ответчика за предыдущие периоды.

Обязанность по внесению платежей на проведение модернизации, реконструкции и обустройству муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду, установлена Постановлением Юргинского городского Совета народных депутатов N 33 от 15.03.2003 года.

В материалы дела представлено подписанное между сторонами дополнительное соглашение от 28.03.2006 года к договору аренды от 02.03.2000 года, которым предусмотрено внесение указанных платежей, а также штрафа в случае неисполнения данной обязанности (т.2, л.д.24-26).

ИП Устюжанцева в отзыве на апелляционную жалобу считает ее не подлежащей удовлетворению.

ИП Устюжанцева также не согласилась с решением суда первой инстанции, просит в поданной апелляционной жалобе его отменить, в иске отказать.

Полагает, что поскольку дополнительным соглашением от 31 января 2007 года договор аренды был продлен на неопределенный срок и не был зарегистрирован в органах юстиции, то он ничтожен.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, настаивал на ее удовлетворении.

Индивидуальный предприниматель просил решение отменить в части удовлетворенных исковых требований КУМИ г. Юрги.

Изучив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению в данной части по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодатель) и Н. А. Устюжанцевой (арендатор) заключен договор аренду нежилого помещения (здания, части здания) N 852 от 02.03.2000 года, по условиям которого арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение, общей площадью 5,87 кв.м, на первом этаже здания по адресу: г.Юрга, ул.Московская, 50, для использования под магазин по продаже детских товаров. Срок действия договора установлен с 01.12.1999 года по 01.06.2000 года (т.1, л.д.6-10).

Последующими соглашениями сторон срок действия договора от 02.03.2000 года продлевался на срок менее одного года.

Дополнительным соглашением от 30.03.2006 года истец и ответчик установили продлить данный срок до 01.03.2007 года.

Поскольку после 01.03.2007 года ни одна из сторон о прекращении договора не заявила, он, согласно положениям статьи 621 ГК РФ, был пролонгирован на неопределенный срок.

Площадь предоставленного в аренду помещения также неоднократно увеличивалась сторонами. Дополнительным соглашением от 10.11.2003 года к договору от 02.03.2000 года истец и ответчик определили, что общая площадь арендуемого нежилого помещения составляет 12,61 кв.м (т.1, л.д.15-16).

Данное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 10.11.2003 года (л.д.17).

31.01.2007 года Комитет направил Н. А. Устюжанцевой дополнительное соглашение к договору аренды от 02.03.2000 года, которым предложил установить размер арендной платы в сумме 8 805 рублей 48 копеек в месяц, а также изменить редакцию пункта 3.1.2 договора, предусмотрев внесение арендатором платежа на проведение модернизации, реконструкции и обустройству муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду, в размере 1 761 рублей 10 копеек в месяц.

Протоколом разногласий к дополнительному соглашению от 31.01.2007 года предприниматель предложила согласовать размер арендной платы в сумме 5 538 рублей 32 копеек в месяц, условие пункта 3.1.2 в части введения платежа на проведение модернизации, реконструкции и обустройству муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду, - исключить.

Условия дополнительного соглашения от 31.01.2007 года сторонами в окончательной редакции согласованы не были.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, 31.08.2010 года действие договора от 02.03.2000 года прекращено.

Считая, что у предпринимателя существует задолженность по арендным платежам и платежам на проведение модернизации, реконструкции и обустройству муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду, Комитет обратился с настоящим иском в суд.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязанность оплатить пользование имуществом возникает у арендатора с момента передачи ему объекта аренды.

Порядок расчетов согласован сторонами в разделе 3 договора от 02.03.2000 года.

В пункте 3.1 установлено, что размер арендной платы может увеличиваться арендодателем в одностороннем порядке при изменении цен и тарифов, не чаще одного раза в год.

Размер арендной платы за пользование нежилым помещением до 01.01.2007 года определялся арендодателем на основании методики определения величины арендной платы за арендуемые здания и помещения муниципального нежилого фонда г.Юрги, утвержденной постановлением Юргинского городского Совета народных депутатов N 34 от 15.10.2003 года.

Решением Юргинского городского совета народных депутатов N 115 от 15.11.2006 года в указанную методику внесены изменения, согласно которым для расчета арендной платы введен новый показатель - базовая ставка для разных видов деятельности. Изменения вступили в силу с 01.01.2007 года.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что, направив ответчику дополнительное соглашение от 31.01.2007 года, арендодатель фактически произвел увеличение арендной платы в одностороннем порядке, что соответствует условиям пункта 3.1 договора от 02.03.2000 года.

Размер задолженности по арендной плате за период с 01.03.2007 года по 31.08.2010 года определен Комитетом в сумме 116 304 рублей 14 копеек.

Апелляционный суд учитывает, что факт пользования арендованным имуществом в указанный период Н. А. Устюжанцевой не оспаривается.

Возражая против требования о взыскании долга по арендным платежам, ответчик заявил о применении срока исковой давности.

Суд первой инстанции, учитывая дату поступления иска в суд (25.01.2011 года), принимая во внимание условия договора от 02.03.2000 года о порядке расчетов между сторонами, пришел к обоснованному выводу, что требование о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению за период с 01.01.2008 года по 31.08.2010 года в сумме 88 600 рублей 74 копеек.

В иске в части взыскания долга по арендной плате за период с 01.03.2007 года по 31.12.2007 года в сумме 27 703 рублей 50 копеек правомерно отказано в связи с применением срока исковой давности, о котором заявлено ответчиком.

Доводы подателя жалобы об отсутствии оснований для применения срока исковой давности ввиду того, что внесенные предпринимателем арендные платежи были направлены Комитетом на погашение задолженности предшествующих периодов и, следовательно, период неисполнения обязательства составляет менее двух лет, апелляционным судом отклоняются.

Из представленных в материалы дела квитанций о внесении арендных платежей следует, что предприниматель в каждом случае перечисления денежных средств указывала конкретный период, за который производится оплата аренды (т.1, л.д.56-63).

Основания для произвольного изменения назначения платежа в одностороннем порядке у Комитета отсутствуют.

Поскольку истец своевременно не воспользовался правом обращения в суд за взысканием неоплаченного долга по аренде за период с 01.03.2007 года по 31.12.2007 года, требования в данной части обоснованно оставлены первой инстанцией без удовлетворения ввиду пропуска срока для защиты права.

В части требований о взыскании задолженности по платежам на проведение модернизации, реконструкции и обустройству муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду, за период с 01.03.2007 года по 31.08.2010 года, а также штрафа за невнесение данного платежа, в иске обоснованно отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 5.1 договора от 02.03.2000 года установлено, что изменение его условий (за исключением пункта 3.1) допускается по соглашению сторон.

Вносимые дополнения и изменения оформляются дополнительными соглашениями.

Дополнительным соглашением от 10.11.2003 года стороны предусмотрели обязанность по внесению арендатором платежа на проведение капитального ремонта в сумме 41 рублей 15 копеек в месяц (т.1, л.д.15).

Как правильно установлено судом, соглашение по внесению платежей на проведение модернизации, реконструкции и обустройству муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду, между Комитетом и Н. А. Устюжанцевой в установленном порядке не достигнуто, соответствующие изменения в договор от 02.03.2000 года сторонами не внесены.

Данные обстоятельства истец, в нарушение положения статьи 65 АПК РФ, не опроверг.

С учетом изложенного, требования Комитета о взыскании с ответчика данного платежа, а также штрафа за неисполнение обязанности по его внесению, обоснованно оставлены первой инстанцией без удовлетворения.

Ссылка подателя жалобы на то, что обязанность по внесению платежей на проведение модернизации, реконструкции и обустройству муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду, установлена Постановлением Юргинского городского Совета народных депутатов N 33 от 15.03.2003 года, не опровергает выводы суда первой инстанции.

Как правильно установлено судом с учетом требований статьи 422 ГК РФ, положения указанного Постановления в части вменения арендатору обязанности по внесению спорного платежа к рассматриваемым отношениям не применяются. Действие данного Постановления прямо не распространено на правоотношения, возникшие из договоров, заключенных ранее его принятия.

Апелляционным судом отклоняются доводы Комитета о том, что внесение спорного платежа предусмотрено дополнительным соглашением от 31.01.2007 года.

Со стороны ответчика условия данного соглашения в части установления обязательства по перечислению платежей на проведение модернизации, реконструкции и обустройству муниципального нежилого фонда, сдаваемого в аренду, не приняты.

Окончательная редакция соглашения сторонами не согласована.

Данные обстоятельства подтверждаются, в том числе, судебными актами по делу N А27-3879/2007 (т.1, л.д.132-133, 134-137).

Дополнительное соглашение от 28.03.2006 года к договору аренды от 02.03.2000 года, которым, по утверждению Комитета, установлена обязанность ответчика по внесению спорного платежа, суду не представлено.

Суд апелляционной инстанции также отклоняет доводы индивидуального предпринимателя Устюжанцевой Н.А., изложенной в ее апелляционной жалобе, относительно ничтожности договора аренды , как несостоятельные.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу же части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации , государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее года.

Таким образом, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Основания для переоценки обстоятельств, правильно оцененных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

Доводы жалоб не опровергают выводы суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого решения.

Апелляционная инстанция не усматривает нарушения норм материального и процессуального права Арбитражным судом Кемеровской области и не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 14 апреля 2011 года по делу N А27-1233/2011 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги, индивидуального предпринимателя Устюжанцевой Надежды Александровны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

М.Ю. Кайгородова

Судьи

О.Б. Нагишева Е.Г. Шатохина