Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2011 г. N 14АП-3622/11

г. Вологда

27 июня 2011 г.

Дело N А44-516/2011

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Р.В.,

при участии от закрытого акционерного общества "Деловой партнер" Костылева В.А. по доверенности от 01.06.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Деловой партнер" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 27 апреля 2011 года по делу N А44-516/2011 (судья Деменцова И.Н.),

установил

Комитет по управлению государственным имуществом области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Новгородской области с иском к закрытому акционерному обществу "Деловой партнер" (далее - ЗАО "Деловой партнер", Общество) о взыскании 396 756 руб. 91 коп., в том числе 385 577 руб. 74 коп. задолженности и 11 179 руб. 17 коп. пеней, начисленных за период с 13.04.2010 по 28.05.2010 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением суда от 27.04.2011 с ЗАО "Деловой партнер" в пользу Комитета взыскано 385 577 руб. 74 коп. неосновательного обогащения и 5997 руб. 75 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей, в удовлетворении остальной части требований отказано. С ЗАО "Деловой партнер" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскано 10 754 руб. 07 коп. государственной пошлины.

ЗАО "Деловой партнер" с решением не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы считает неправомерным удовлетворение судом первой инстанции исковых требований и взыскание с него неосновательного обогащения, поскольку обязательства по внесению арендных платежей прекращаются между сторонами фактически после заключения договора купли-продажи и внесения выкупной цены.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу считает доводы ее подателя необоснованными и не подлежащими удовлетворению, просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Также Комитет просит рассмотреть дело без участия своего представителя, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав представителя ответчика, исследовав доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 06.05.2009 Комитет (арендодатель), ОАО "Интурист-Новгород", ЗАО "Деловой партнер" и ООО "Теплоэнергосервис" (арендаторы) заключили договор N 1195-зп общего пользования неделимым земельным участком, находящимся в государственной собственности, на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендаторы принимают во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 53:23:7008000:0022 площадью 26811 кв.м, расположенный в территориальной зоне СИ.-СИ.1 (первый специальный исторический район) по адресу: Великий Новгород, ул. Великая, д. 16, на 49 лет для эксплуатации объектов недвижимости. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Расчет доли в праве аренды на земельный участок произведен в приложении N 2 к договору от 06.05.2009 N 1195-зп.

Порядок расчета и размер арендной платы согласно долям каждой из сторон договора определены в приложениях N 2 и 3 к договору (пункт 4.1 договора). Расчет размера арендной платы за земельный участок производится арендодателем ежегодно в одностороннем порядке.

Расчет арендной платы на 2010 год (приложение к договору от 06.05.2009 N 1195-зп) произведен истцом на основании решения Думы Великого Новгорода от 27.11.2009 N 533 "Об утверждении коэффициентов для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена".

Пунктом 4.3 договора установлено, что арендная плата вносится арендаторами ежеквартально согласно прилагаемому к договору расчету, вперед, не позднее 10 числа первого месяца каждого квартала текущего года.

Впоследствии Комитет (продавец), ЗАО "Деловой партнер" и ООО "Теплоэнергосервис" (покупатель) 29.04.2010 заключили договор N 181 купли-продажи земельного участка, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 53:23:7008000:0022, площадью 26811 кв.м, расположенный в территориальной зоне СИ.-СИ.1 (первый специальный исторический район) по адресу: Великий Новгород, ул. Великая, д. 16.

По условиям пункта 1.2 договора купли-продажи установлено, что покупатель приобретает участок в общую долевую собственность. Доли в праве собственности на участок установлены на основании соглашения покупателей от 05.03.2010 о выкупе земельного участка (приложение N 2).

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продажи участка согласно расчету (приложение N 3) составляет 2 464 564 руб. 74 коп., из которой доля ЗАО "Деловой партнер" в праве на участок составляет 2 117 897 руб. 83 коп., доля ООО "Теплоэнергосервис" в праве на земельный участок - 346 666 руб. 91 коп.

Оплата по договору в полном объеме произведена покупателями 29.04.2010 (л.д. 22).

Государственная регистрация права общей долевой собственности ЗАО "Деловой партнер" и ООО "Теплоэнергосервис" на указанный земельный участок осуществлена 29.05.2010, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 53-АА N 001053, серии 53-АА N 001054.

Комитет, считая, что ответчик не произвел уплату арендных платежей в сумме 385 577 руб. 74 коп., обратился в суд с настоящим иском, предъявив также к взысканию пени в размере 11 179 руб. 17 коп. за период просрочки внесения арендной платы с 13.04.2010 по 28.05.2010.

Суд первой инстанции исковые требования признал обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном истцом размере в части взыскания основной суммы долга и 5997 руб. 75 коп. пеней.

Арбитражный апелляционный суд с решением суда первой инстанции не согласен, считает заявленные Комитетом исковые требования о взыскании арендной платы не подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, в том числе из договоров и иных сделок. Основанием возникновения у ответчика права пользования недвижимым имуществом, за которое он был обязан вносить арендную плату, являлся договор аренды. После заключения договора купли-продажи того же объекта недвижимости, полной оплаты его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования указанным объектом. Заключив договор купли-продажи земельного участка, который ранее являлся объектом договора аренды, стороны тем самым пришли к соглашению о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи.

Таким образом, в силу статьи 414 ГК РФ состоялась новация, с учетом которой прекратилось обязательство ответчика перед Комитетом по договору аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу пункта 1 статьи 434 названного Кодекса договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). В силу положений статьи 551 того же Кодекса государственной регистрации подлежит только переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору продажи недвижимости.

Таким образом, настоящий договор вступил в силу с момента его подписания. Согласно условиям названного договора переход права собственности на земельный участок, ставший предметом купли-продажи, находится в зависимости от надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по оплате стоимости этого участка.

В силу пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

В пункте 60 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Следовательно, в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка и полной оплатой его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования указанным имуществом. Обязательства ЗАО "Деловой партнер" перечислять плату за пользование земельным участком (арендную плату) в силу статьи 413 ГК РФ прекратились после заключения договора купли-продажи и внесения выкупной цены.

При указанных обстоятельствах необоснованным является довод истца о том, что ответчик обязан оплачивать фактическое пользование земельным участком до момента перехода к нему права собственности, то есть до даты государственной регистрации данного права, поскольку противоречит нормам пункта 2 статьи 8, статьи 223, статьи 551 ГК РФ, следовательно, и оснований для взыскания денежных средств в качестве платы за пользование земельным участком и начисления на них процентов за пользование чужими денежными средствами по дату регистрации права собственности не имеется.

При таких обстоятельствах тот факт, что государственная регистрация перехода права собственности на проданное имущество осуществлена только 29.05.2010, правового значения не имеет. Обязательство ответчика перечислять арендную плату по договору аренды от 06.05.2009 N 1195-зп прекратилось после заключения договора купли-продажи от 29.04.2010 N 181 и внесения выкупной цены.

Арендная плата по договору аренды за периоды, предшествующие заключению договора купли-продажи, ответчиком полностью внесена, что Комитетом не оспаривается.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком признаны исковые требования в части взыскания пеней в размере 5511 руб. 29 коп., начисленных за период просрочки внесения арендных платежей с 13.04.2010 по 06.05.2010. Данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, в удовлетворении остальной части исковых требований Комитета надлежит отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при подаче апелляционной жалобы, относятся на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Новгородской области от 27 апреля 2011 года по делу N А44-516/2011 отменить.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Деловой партнер" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом области 5511 руб. 29 коп. пеней.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом области в пользу закрытого акционерного общества "Деловой партнер" 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий

Е.В. Носач

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова