Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2011 г. N 17АП-2573/11

г. Пермь

19 мая 2011 г.

Дело N А60-36164/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцовой Ю.А.,

судей Гребенкиной Н. А., Паньковой Г. Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Андреевской Е. И.,

при участии:

от истца: Романов А.Ю., доверенность от 09.02.2010; Голобородько С.Н., доверенность от 16.07.2009,

от ответчиков: от индивидуального предпринимателя Сытовой Ксении Сергеевны: Козлов М. А., доверенность от 25.08.2010,

от Муниципального образования "Город Екатеринбург": не явились,

от третьего лица: не явились,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца индивидуального предпринимателя Воробьевой Ольги Гумеровны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 10 февраля 2011 года

по делу N А60-36164/2010,

вынесенное судьей Трухиным В.С.,

по иску индивидуального предпринимателя Воробьевой Ольги Гумеровны

к Муниципальному образованию "Город Екатеринбург", индивидуальному предпринимателю Сытовой Ксении Сергеевне,

третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,

о разделении земельного участка,

установил:

Индивидуальный предприниматель Воробьева Ольга Гумеровна (далее - истец, предприниматель Воробьева О. Г.) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Муниципальному образованию "Город Екатеринбург" (далее - муниципальное образование), индивидуальному предпринимателю Сытовой Ксении Сергеевне (далее - предприниматель Сытова К. С.) о разделении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:72, согласно межевому плану, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Бюро оформления недвижимости" на два земельных участка - площадью 1888 кв.м. (арендатор Сытова К.С.) и площадью 3447 кв.м. (арендатор Воробьева О.Г.).

Определением суда от 06.10.2010 согласно ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, иск удовлетворить. Предприниматель Воробьева О. Г. указала, что приобрела права арендатора в отношении всего спорного земельного участка по договору аренды от 11.10.2005 N 7-883, поэтому вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца прав арендатора противоречит обстоятельствам дела. Ссылка суда на уведомление Воробьевой О. Г. в адрес Администрации г. Екатеринбурга о прекращении указанного договора аренды земельного участка, является необоснованной, поскольку расторжение срочного договора аренды путем одностороннего отказа арендатора от его исполнения законом или договором не предусмотрено.

Ответчик предприниматель Сытова К. С. с доводами апелляционной жалобы не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ответчик считает, что истец не является арендатором спорного земельного участка, право пользования земельным участком перешли к предпринимателю Сытовой К. С. в связи с продажей истцом ответчику объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке. Довод истца о том, что земельный участок предоставлен еще и для строительства склада здания промтоваров, противоречит материалам дела.

Муниципальное образование "Город Екатеринбург" в суд апелляционной инстанции не явилось, в отзыве на апелляционную жалобу указало, что Сытова К. С., как землевладелец, не давала согласие на раздел спорного земельного участка; кроме того, спорный земельный участок является неделимым, поскольку в случае его раздела будет невозможно обеспечить проход /проезд к каждому из вновь образуемых земельных участков.

Третье лицо в суд апелляционной инстанции не явилось, отзыв не апелляционную жалобу в суд не представило.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11.10.2005 между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Арид-Фарм" (арендатор) заключен договор N 7-883 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 площадью 5335 кв.м, расположенного по ул.В. Высотского,42 "а" в г. Екатеринбурге, для использования под существующие здания (лит. А., Б) производственного и складского назначения и для строительства склада базы промтоваров.

По соглашению от 22.04.2008 N 3/08 ООО "Арид-Фарм" передало права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 7-883 от 11.10.2005 индивидуальному предпринимателю Воробьевой О.Г.

В соответствии с п. 1.1. договора купли-продажи от 08.09.2008 индивидуальный предприниматель Воробьева О.Г. продала расположенные на этом земельном участке объекты недвижимости: нежилое помещение, лит.А, общей площадью 53,8 кв.м., часть здания, лит.А, помещения N N 2-14, общей площадью 226,8 кв.м., нежилое помещение, лит. Б1, общей площадь 16,3 кв.м., часть здания, лит. Б, помещения NN 2-11, общей площадью 188,7 кв.м, индивидуальному предпринимателю Сытовой К.С.

Полагая, что часть земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072, предоставленного для строительства склада базы промтоваров, принадлежит истцу на праве аренды, истец обратился Администрацию г. Екатеринбурга с заявлением о разделе указанного земельного участка.

В письмах от 11.08.2010 N 21-01/8808, от 15.07.2010 N 31-01/7671 Администрация г. Екатеринбурга указала предпринимателю Воробьевой О. Г. на возможность рассмотрения вопроса о разделе земельного участка в случае обращения Сытовой К. С. как арендатора того же земельного участка с заявлением о согласии на его раздел в Администрацию г. Екатеринбурга на основании ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации.

По заявлению предпринимателя Воробьевой О. Г. обществом с ограниченной ответственностью "Бюро оформления недвижимости" составлен межевой план земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 площадью 5335 кв.м, расположенного по ул. В. Высотского,42 "а" в г. Екатеринбурге, предусматривает схему раздела указанного земельного участка на земельные участки площадью 1888 кв.м. и 3 447 кв.м. с размещением принадлежащих Сытовой К. С. объектов недвижимого имущества на земельном участке площадью 1 888 кв.м.

В связи с тем, что предприниматель Сытова К. С. не согласовала местоположение границ указанных земельных участков и, полагая, что раздел земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 во внесудебном порядке невозможен, истец обратился в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

В силу п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с приобретением в собственность объектов недвижимости ответчик Сытова К. С. приобрела право на использование на условиях аренды соответствующей части земельного участка, занятой этими объектами и необходимой для их использования.

Довод предпринимателя Сытовой К. С. о приобретении права аренды всего земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072, является необоснованным.

Из договора аренды земельного участка от 11.10.2005 N 7-883 следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 предоставлен в аренду для использования под существующие здания (лит. А., Б) и для строительства склада базы промтоваров.

Сведений о передаче ответчику прав арендатора земельного участка в той части, которая предоставлена для строительства, в материалах дела не имеется. Соответствующее соглашение сторонами не подписано.

Таким образом, прежний собственник объектов недвижимости выбыл из обязательства только в части аренды земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования.

Вывод суда первой инстанции о том, что в указанном соглашении стороны (ООО "Арид-Фарм" и Воробьева О. Г.) определили объем прав относительно цели использования земельного участка, является неверным.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Принимая во внимание, что объектом гражданских прав при заключении соглашения от 20.02.2008 N 3/08 может являться земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:0072, с разрешенным использованием - под существующие здания и для строительства склада указание в соглашении от 20.02.2008 N 3/08 иного разрешенного использования земельного участка, не означает передачу истцу прав только в отношении части земельного участка либо передачу истцу права аренды земельного участка только для использования под существующие здания.

Ссылка предпринимателя Сытовой К. С. на договор купли-продажи объектов недвижимости от 08.09.2008 судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку условия этого договора не содержат сведений о передаче продавцом недвижимости прав на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:0072. Указание в договоре купли-продажи объектов недвижимости на разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 - под существующие здания, не соответствует целевому использованию этого земельного участка, установленному в правоустанавливающем документе (договоре аренды N 7-883 от 11.10.2005).

То обстоятельство, что в письме от 15.12.2008 индивидуальный предприниматель Воробьева О.Г. уведомила Администрацию города Екатеринбурга о прекращении аренды по договору от 11.10.2005 N 7-883, не может быть принято во внимание, поскольку согласно п. 5.1 указанный договор может быть расторгнут по письменному соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке, что соответствует положениям ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом разделение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с последующим формированием новых земельных участков, как объектов недвижимости, должно осуществляться с соблюдением требований главы I.1 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 Кодекса. В свою очередь решения соответствующих органов публичной власти могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (ч. 1 и 2 ст. 11.3. Земельного кодекса Российской Федерации).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в п. 6 настоящей статьи (ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч.3 ст. 5 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

В силу п. 6 ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Учитывая изложенное, истец как арендатор спорного земельного в отсутствие согласия второго арендатора предпринимателя Сытовой К. С. вправе требовать в судебном порядке раздела спорного земельного участка.

При этом требование истца о разделе земельного участка согласно приложенному к исковому заявлению межевого плана не противоречит положениям главы I.1 Земельного кодекса Российской Федерации, прав и законных интересов ответчиков не нарушает. Иное ответчиками в порядке, предусмотренном ст. ст. 19, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказано.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим обстоятельств, препятствующих образованию указанных в межевом плане земельных участков (ст. 11.9. Земельного кодекса Российской Федерации).

Представленное ответчиком Сытовой К. С. в суд апелляционной инстанции заключение, подготовленное ООО "Уралстроймонолит", таким доказательством, не является.

Содержащийся в заключении вывод о невозможности строительства на земельном участке нового здания не имеет правового значения при разрешении настоящего спора, поскольку предпринимателю Сытовой К. С. земельный участок для строительства не предоставлялся.

Вывод заключения о том, что отсутствует связь земельного участка площадью 1888 кв.м. с другими территориями по существующей схеме движения автотранспорта, а также о том, что земельный участок площадью 1 888 кв.м. не может эффективно использоваться для коммерческих целей, о невозможности размещения на данном земельном участке гостевых и служебных автопарковок, не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку не означает невозможности разрешенного использования расположенных на данном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику (п. 4 ст. 11.9. Земельного кодекса российской Федерации).

Вывод заключения о том, что на территории земельного участка площадью 1888 кв.м. нет возможности противопожарного проезда подлежит отклонению, поскольку в деле отсутствует соответствующее заключение органа государственного пожарного надзора, подтверждающее данное обстоятельство.

Учитывая изложенное вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска является неверным, подлежит отмене на основании п. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования являются обоснованными, учитывая наличие у истца прав арендатора в отношении спорного земельного участка, отсутствие согласия предпринимателя Сытовой К. С., предусмотренные законом основания и порядок образования земельных участков.

Иск подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе относится на ответчиков в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

На основании и руководствуясь ст.ст. 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 февраля 2011 года по делу N А60-36164/2010 отменить.

Иск удовлетворить.

Разделить земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:72, согласно межевому плану, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Бюро оформления недвижимости", на два земельных участка - площадью 1888 кв.м. и площадью 3447 кв.м.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Сытовой Ксении Сергеевны в пользу индивидуального предпринимателя Воробьевой Ольги Гумеровны 2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по иску и 1 000 (одну тысячу) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с Муниципального образования "Город Екатеринбург" за счет казны муниципального образования в пользу индивидуального предпринимателя Воробьевой Ольги Гумеровны 2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по иску и 1 000 (одну тысячу) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Ю.А. Голубцова

Судьи

Н. А. Гребенкина Г. Л. Панькова