Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2011 г. N 07АП-11776/10

г. Томск

Дело N 07АП-11776/10

16 февраля 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2011 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ждановой Л. И.

судей Музыкантовой М. Х., Хайкиной С. Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкляр Т.Г.

с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от заявителя: Посохова Т. А. по доверенности от 19.11.2010 года (сроком на 3 года),

от заинтересованного лица: Соколов И. С. по доверенности от 29.12.2010 года N 01-23-2986 (сроком до 31.12.2011 года)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Дельта", г. Новосибирск

на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 09 ноября 2010 года по делу N А45-16784/2010 (судья Васютина О. М.)

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Дельта", г. Новосибирск

к Мэрии города Новосибирска

о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в заключении договора аренды земельного участка N 98280р от 29.04.2010 года,

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "ДЕЛЬТА" (далее по тексту - Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Мэрии города Новосибирска (далее по тексту - заинтересованное лицо, Мэрия), выразившихся в отказе в заключении договора аренды земельного участка N 98280р от 29.04.2010 года.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09 ноября 2010 года в удовлетворении заявленных требований Обществу отказано.

Не согласившись с решением суда первой, заявитель обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09 ноября 2010 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, в том числе, по следующим основаниям:

- судом в нарушение положений пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ без указаний мотивов необоснованно отвергнуто представленное заявителем доказательство - распоряжение Мэрии города Новосибирска N 3847-р от 10.03.2010 года о предоставлении в аренду Обществу занимаемого земельного участка и без законных оснований данный ненормативный акт признан не соответствующим закону; при этом рассмотрение вопроса о несоответствии распоряжения не входит в предмет рассмотрения по данному делу;

- вывод арбитражного суда о невозможности заключения договора аренды ввиду несоответствия разрешенного использования по договору и сведениям, имеющимся в государственном кадастре, не основан на нормах действующего законодательства и противоречит материалам дела, так как разрешенное использование, указанное в договоре N 98280р от 10.03.2010 года соответствует разрешенному использованию, установленному землеустроительной и проектной документации, а именно, для строительства торгового центра;

- учитывая, что предыдущему собственнику объектов незавершенного строительства земельный участок предоставлялся не для эксплуатации конкретных объектов недвижимости, а для строительства торгового комплекса, судом неправомерно не исследован вопрос, для строительства каких объектов выделен спорный земельный участков при вынесении распоряжение Мэрии от 10.03.2010 года, при подготовки и направлении заявителю проекта договора аренды;

- при вынесении распоряжения от 10.03.2010 года Мэрией исследовался вопрос о возможности предоставления земельного участка на заявленные цели, в связи с чем, и был подготовлен проект договора аренды; при этом в соответствии с п.7 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГсК РФ), разрешение на строительство о подготовка необходимой документации производится после приобретение прав на земельный участок.

- заявитель в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации после перехода к нему права собственности на здания (объекты незавершенного строительства), расположенные на земельном участке, приобретает право на использование земельного участка, занятого этими зданиями на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник зданий.

Подробно доводы Общества изложены в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Мэрия города Новосибирска в отзыве на апелляционную жалобу и ее представитель в судебном заседании возражали против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу заявителя - не подлежащей удовлетворению, поддержав выводы суда в полном объеме.

Письменный отзыв заинтересованного лица приобщен к материалам дела.

Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом, по заключенному ООО "Компания Форпост" (продавец) договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.08.2009 ООО "ДЕЛЬТА" (покупатель) приобрело следующие объекты недвижимости: здание дежурной смены охраны N 1 торгового центра (объект незавершенного строительства) общей площадью застройки 41 кв.м.; здание дежурной смены охраны N 2 торгового центра (объект незавершенного строительства) общей площадью застройки 41 кв.м.; здание администрации торгового центра (объект незавершенного строительства) общей площадью застройки 116,6 кв.м.

Права прежнего собственника объектов незавершенного строительства по использованию земельного участка площадью 70472 кв.м. с кадастровым номером 54:35:053490:0002, площадью 70471 кв.м., местоположение - переулок 18-й Бронный оформлены договором аренды N 46051т от 26.08.2005 с Мэрией города Новосибирска, предоставленного для строительства торгового центра.

08 февраля 2010 Обществом подано заявление в Мэрию г. Новосибирска о заключении договора аренды на вышеуказанный земельный участок.

Мэрией города Новосибирска 10 марта 2010 года издано распоряжение N 3847-р о предоставлении обществу в аренду сроком на три года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:053490:0002, площадью 70471 кв.м. для завершения строительства здания администрации торгового центра, здания дежурной смены охраны N 1 торгового центра, здания дежурной смены охраны N 2 торгового центра по пер. 18-му Бронному в Кировском районе.

В соответствии с распоряжением N 3847-р от 10.03.2010 года Обществу для заключения направлен проект договора аренды земельного участка, после его подписания, договор возвращен заявителем в Мэрию города Новосибирска для подписания со стороны арендодателя. Однако договор аренды земельного участка Мэрией города Новосибирска не был подписан.

В ответ на обращения Общества о подписании договора, Мэрия города Новосибирска письмом от 23.07.2010 года сообщила о том, что, поскольку на испрашиваемом земельном участке площадью 70471 кв.м. расположены объекты незавершенного строительства общей площадью 198,6 кв.м., принадлежащие заявителю на праве собственности, то земельный участок может быть предоставлен в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в той части, которая занята указанными объектами недвижимости, и необходимой для их использования.

Заявитель, полагая, что действия Мэрии города Новосибирска по отказу в заключении договора аренды земельного участка от 29.04.2010 с кадастровым номером 54:35:053490:2, расположенного в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 70 471 кв.м, являются незаконными, обратился в суд настоящим заявлением

Согласно ст. 13 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) государственного органа, если такой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для принятия судом решения о признании ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) государственного органа недействительным необходима совокупность двух обстоятельств - несоответствие (противоречие) акта закону или иному правовому акту и нарушение актом прав и законных интересов юридического или физического лица (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1). Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 2).

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из содержания пункта 1 статьи 35 и пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации вытекает право собственника объекта недвижимости по приобретению прав, в данном случае, по аренде земельного участка под этим имуществом.

Приведенные Мэрией доводы, поддержанные судом первой инстанции, о необходимости формирования земельных участков исключительно под объектами недвижимости ООО "Дельта" без площади, свободной от данных объектов, согласно статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, апелляционным судом отклоняется как противоречащие обстоятельствам формирования земельного участка и его постановки на кадастровый учет.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств (в том числе, и аукционной документации), документов, представленных заявителем в апелляционный суд, земельный участок, расположенный по адресу: г.Новосибисрк, Кировской район, 18-й Бронный переулок, прежнему собственнику объектов незавершенного строительства - ООО "Компания Форпост" - предоставлен в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 26.08.2005 N 17 по договору аренды от 26.08.2005 года сроком действия три года для строительства торгового центра по пер.18-й Бронный в Кировской районе города Новосибирска.

Таким образом, земельный участок с площадью 70471 кв.м. изначально сформирован с учетом необходимости строительства совокупности сооружений и зданий, элементов благоустройства территории, образующих торговый центр, что подтверждается и кадастровым планом земельного участка 54:35:053490:0002, в соответствии с которым, разрешенное использование земельного участка - для строительства торгового центра (т.1 л.д. 31).

При этом из разрешения на строительство N Ru 54303000-83, выданного ООО "Компания Форпост" Мэрией г.Новосибирска ( т.1 л.д. 63), а также архитектурно-планировочному заданию N135 от 30.08.2007 года, письма Мэрии от 18.01.2008 года N14649-2/12, следует, что в первую очередь строительства торгового центра включено -здание администрации торгового центра, два здания дежурной смены охраны, количество этажей 1, строительный объем 1 349,4 куб. м.

Как следует из проекта договора аренды земельного участка N 98280р от 29.04.2010 года земельный участок с кадастровым номером 54:35:053490:0002, площадью 70471 кв.м. предоставляется ООО "ДЕЛЬТА" для завершения строительства здания администрации торгового центра, здания дежурной смены охраны N 1 торгового центра, здание администрации торгового центра, два здания дежурной смены N 2 торгового центра.

Учитывая приобретение Обществом в собственность объектов незавершенного строительства, составляющие первую очередь строительства торгового центра, которые (с учетом имеющихся в материалах дела доказательств), какого-либо самостоятельно значения как объекты недвижимости, строительство которых не завершено, вне комплекса строений, составляющих торговый центр (во вторую очередь которого входит возведение здания торгового центра (корпуса N 12 и N 2)), не имеют, ссылка Мэрии на необходимость формирования земельных участков исключительно под объектами недвижимости ООО "Дельта", является неправомерной. При этом заявитель, настаивая на подписании договора аренды со стороны Мэрии, указывал именно на планирование строительства торгово-развлекательного центра на спорном земельном участке (т.1 л.д.42-43).

Вывод арбитражного суда об отсутствии у заявителя права на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник зданий, противоречит вышеприведенным нормам права, а также позиции Высшего Арбитражного Суда российской Федерации, изложенной в пункте 13 Постановления от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства, согласно которому при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает права на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Довод Мэрии в отзыве на апелляционную жалобу о неприменим положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении земельного участка для целей строительства со ссылкой на постановление Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа от 15.09.2009 года по делу N Ф04-5540/2009 (19549-А45-43), является несостоятельным и апелляционным судом не принимается.

При наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества в силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, участвующим в обороте, не имеется оснований для ограничительного толкования пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и анализа соответствия объекта незавершенного строительства понятиям здания, строение, сооружение исходя из строительных или иных норм и правил, носящих технический характер. Оценка объектов незавершенного строительства, которые в отличие от зданий, строений, сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию, в указанном судебном акте дана при рассмотрении вопроса о предоставлении в собственность земельного участка. В связи с чем, и вывод арбитражного суда о том, что спорный земельный участок был образован не только для строительства, но и для последующей эксплуатации совокупности сооружений и зданий, образующих торговый центр, не соответствует нормам действующего законодательства, противоречит сложившейся судебной практики и пункту 1.3 договора аренды от 26 августа 2005 года N 46051, в соответствии с которым, вид разрешенного использования земельного участка: только для строительства торгового центра (но не для его эксплуатации).

Кроме того, учитывая, что именно Мэрия, как уполномоченный муниципальный орган, обязана исследовать вопрос при вынесении распоряжения N 3847 от 10.03.2010 года и подготовки проекта договора аренды о возможности предоставления спорного земельного участка на заявленные цели, вывод суда первой инстанции об отсутствии в материалах дела разрешительной, согласованной и иной предусмотренной действующим законодательством документации, подтверждающей возможность завершения строительства объектов недвижимости на испрашиваемом земельной участке, так и возможность его предоставления площадью и в границах, описанных в кадастровом паспорте земельного участка, под цели строительства торгового комплекса, не основан на обстоятельствах дела; с учетом имающихся в материалах дела доказательств, заинтересованным лицом в нарушение ст. 65 и ст. 200 АПК РФ доказательств правомерности оспариваемых действий не представлено.

Кроме того, апеллянтом правильно отмечено, что в соответствии с пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство о подготовка необходимой документации производится после приобретение прав на земельный участок.

При таких обстоятельствах, при наличии на момент рассмотрения спора арбитражным судом распоряжения Мэрии города Новосибирска N 3847-р от 13.03.2010 года о предоставлении Обществу в аренду занимаемого земельного участка с кадастровым номером 54:35:053490:0002, площадью 70471 кв.м. для завершения строительства администрации торгового центра, здания дежурной смены охраны N1, здания дежурной смены охраны N2 торгового центра по пер. Бронному в Кировском районе, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований заявителя, поскольку действия Мэрии не соответствуют закону, нарушают его права по оформлению земельного участка в аренду.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заявленные Обществом требования подлежат удовлетворению в части признания незаконными действий Мэрии города Новосибирска, выразившихся в отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:053490:2, расположенного в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 70 471 кв.м., N 98280 от 29 апреля 2010 года.

В части требования о возложении на заинтересованное лица в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ обязанности заключить с заявителем договор аренды спорного земельного участка, апелляционная инстанция приходит к выводу о невозможности с учетом положений статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации таким способом устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Дельта", так как постановлением Мэрии города Новосибирска от 29.11.2010 года N 5075 признано утратившим силу распоряжение Мэрии города Новосибирска от 10.03.2010 года N 3847-р.

При изложенных обстоятельствах, несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела в части отказа в удовлетворении заявления о признании незаконными действий Мэрии города Новосибирска, выразившихся в отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:053490:2, расположенного в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 70 471 кв.м., N 98280 от 29 апреля 2010 года, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены решения суда первой инстанции в указанной части и принятия нового судебного акта в силу ч. 2 ст. 269 АПК РФ об удовлетворении заявления в указанной части; в остальной части решение суда отмене не подлежит.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с Мэрии города Новосибирска в пользу ООО "Дельта" подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины по первой и апелляционной инстанциям размере 3 000 руб.; 1 000 руб., излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе, по квитанции от 18.12.2010 года, в соответствии со ст. 104 АПК РФ подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09 ноября 2010 года по делу N А45-16784/2010 отменить в части отказа в удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛЬТА" о признании незаконными действий Мэрии города Новосибирска, выразившихся в отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:053490:2, расположенного в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 70 471 кв.м., N 98280 от 29 апреля 2010 года.

Принять в указанной части новый судебный акт.

Признать незаконными действия Мэрии города Новосибирска, выразившихся в отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:053490:2, расположенного в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 70 471 кв.м., N 98280 от 29 апреля 2010 года.

Взыскать с Мэрии города Новосибирска в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛЬТА" 4 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по первой и апелляционным инстанциям.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Л. И. Жданова

Судьи

М. Х. Музыкантова С. Н. Хайкина