Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2011 г. N 17АП-693/11

г. Пермь

01 марта 2011 г.

Дело N А50-12376/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 марта 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцовой Ю.А.,

судей Зелениной Т. Л., Усцова Л. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В. А.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Федяев Д. А., доверенность от 11.01.2011,

от ответчика: Быкович Г. А., доверенность от 11.01.2011,

от третьего лица: Федяев Д. А., доверенность от 11.01.2011,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "Курьер"

на решение Арбитражного суда Пермского края от 27 декабря 2010 года

по делу N А50-12376/2010,

вынесенное судьей Кульбаковой Е. В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Курьер"

к обществу с ограниченной ответственностью "ДАВ-АВТО",

третье лицо общество с ограниченной ответственностью "Зенит",

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Курьер" (далее - истец, ООО "Курьер") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДАВ-АВТО" (далее - ответчик, ООО "ДАВ-АВТО") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 567 549 рублей 92 копеек за период с 19.11.2008 по 31.10.2010; расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.09.2003 N 01 в редакции соглашения о новации от 08.10.2007, заключенного между ОАО "Зенит" и ООО "ДАВ-АВТО" (с учетом изменения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 10.08.2010 производство по делу приостановлено до разрешения арбитражным судом дела N А50-7118/2010 (ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 08.11.2010 производство по делу возобновлено в связи с устранением обстоятельств, вызвавших приостановление производства по делу (ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 08.11.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Зенит" (далее - третье лицо, ООО "Зенит").

Решением суда от 27.12.2010 иск удовлетворен частично. С ООО "ДАВ-АВТО" в пользу ООО "Курьер" взыскана задолженность по арендной плате за период с 19.11.2008 по 31.10.2010 включительно в размере 567 549 руб. 92 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Истец ООО "Курьер" в апелляционной жалобе просит решение суда в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора отменить, иск удовлетворить. Истец считает, что вывод суда в данной части основан на неполном исследовании материалов дела и неверном толковании норм материального права; допущенные ответчиком нарушения обязательства по уплате арендной платы в силу п. 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации являются достаточными для расторжения договора аренды; ответчик на арендуемом земельном участке без согласия арендодателя осуществил строительство выставочного павильона автосалона, что существенно нарушает условия договора аренды и является основанием для его расторжения; ввиду существенного нарушения арендатором условий договора аренды земельного участка, вывод суда об отсутствии оснований для его расторжения по причине нахождения на земельном участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего арендатору на праве собственности, является неверным, не соответствует существу арендных отношений, одним из признаков которых является их временный характер.

В судебном заедании суда апелляционной инстанции истец доводы апелляционной жалобы поддержал.

Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ответчик, возражая на доводы заявителя апелляционной жалобы, указал, что доказательств нарушения условий договора аренды, которые могли бы явиться основанием расторжения договора в судебном порядке, истцом не представлено; прежний арендодатель - ОАО "Зенит" не возражало в отношении строительства на земельном участке здания автосалона; по мнению ответчика, ООО "Курьер" в арендные отношения с ООО "ДАВ-АВТО" не вступило, отказавшись от заключения дополнительного соглашения к договору аренды в части изменения реквизитов арендодателя, ввиду чего у истца отсутствовала возможность уплаты арендной платы за использование земельного участка по реквизитам истца; ООО "Курьер" не представило суду доказательств направления требования об оплате фактического использования ответчиком земельного участка вне договорных отношений.

Третье лицо в суде апелляционной инстанции поддержало доводы заявителя апелляционной жалобы, просило решение суда в обжалуемой части отменить, иск удовлетворить.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, ОАО "Зенит" на праве собственности принадлежало одноэтажное здание склада из профжести с заполнением минеральной ватой общей площадью 548,3 кв.м, лит. А,А1, находящееся по адресу: Пермская область, г.Пермь, ул.Героев Хасана, д.76, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.10.2003.

01.09.2003 между ОАО "Зенит" (арендодатель) и ООО "ДАВ-АВТО" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 01, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование одноэтажное здание склада из профжести с заполнением минеральной ватой общей площадью 548,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Пермь, ул.Героев Хасана, 76, лит. А,а1 (т. 1 л.д.6-9).

Государственная регистрация договора аренды произведена 16.10.2003, что подтверждено соответствующей отметкой на договоре.

По акту сдачи-приемки от 01.09.2003 здание склада передано арендатору (т. 2 л.д. 33).

05.10.2007 между ОАО "Зенит" и ООО "ДАВ-АВТО" заключен договор мены имущества N 02, пунктами 1.2 и 1.3 которого предусмотрены: обязанность ОАО "Зенит" передать в собственность ООО "ДАВ-АВТО" конструкции одноэтажного здания склада, расположенного по адресу: г.Пермь, ул.Героев Хасана, 76; обязанность ООО "ДАВ-АВТО" передать в собственность ОАО "Зенит" равноценное имущество - встроенные помещения общей площадью 474,9 кв.м., на 1 этаже 1-этажного кирпичного здания с антресольным этажом, находящегося по адресу: г.Пермь, ул.Васильева,3а (т.1 л.д. 52-56).

По акту приемки-передачи имущества от 08.10.2007 помещения переданы ОАО "Зенит" ответчиком (т. 1 л.д. 60).

Переход права собственности к ответчику на данные помещения зарегистрирован 30.11.2007, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 56).

К договору аренды нежилого помещения от 01.09.2003 N 01 ОАО "Зенит" (арендодатель) и ООО "ДАВ-АВТО" (арендатор) подписали соглашение о новации от 08.10.2007 (т. 1 л.д. 10-12). В пункте 1.2 соглашения о новации предусмотрено, что арендодатель взамен обязательства по предоставлению одноэтажного здания из профжести с заполнением минеральной ватой общей площадью 548, 3 кв.м (г.Пермь, ул.Героев Хасана,76) обязуется передать арендатору (ООО "ДАВ-АВТО") за плату во временное пользование земельный участок общей площадью 726,60 кв.м с кадастровым номером 59:01:44 1 3653:0008, расположенный по адресу: г.Пермь, ул.Героев Хасана, 76, и принадлежащий истцу на праве собственности.

По акту приема-передачи от 08.10.2007 земельный участок передан арендодателем арендатору (т. 1 л.д. 13).

По сведениям Управления Росреестра по Пермскому краю на основании договора аренды нежилого помещения от 01.09.2003 и соглашения о новации от 08.10.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.11.2007 внесена запись о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 3653:0008 в пользу ООО "ДАВ-АВТО" (т. 1 л.д. 12).

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2010 и постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.11.2010 по делу N А50-7118/2010 соглашение о новации признано заключенным в соответствии со ст. 414, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 3 л.д.95-97), в силу п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное обстоятельство является преюдициально установленным и не подлежит доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела.

По договору купли-продажи от 25.08.2008 данный земельный участок продан обществом "Зенит" ООО "Курьер" (т. 3 л.д. 90 - 92).

19.11.2008 осуществлена государственная регистрация права собственности истца ООО Курьер" на указанный земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права от 19.11.2008, т.3 л.д. 59).

На земельном участке общей площадью 726,60 кв.м с кадастровым номером 59:01:44 1 3653:0008, расположенном по адресу: г.Пермь, ул.Героев Хасана, 76, находится принадлежащий ответчику объект недвижимого имущества - 2-этажный выставочный павильон автосалона, общей площадью 4 541,3 кв.м., лит А1. Право собственности ответчика на данный объект недвижимого имущества зарегистрировано 11.03.2008, что подтверждается свидетельством (т. 1 л.д. 34).

Истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика ООО "ДАВ-АВТО" задолженности по арендной плате за использование указанного земельного участка в размере 567 549 рублей 92 копеек за период с 19.11.2008 по 31.10.2010, указывая на то, что арендатор извещался о смене собственника спорного земельного участка, однако не вносил арендную плату за его использование собственнику. Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.09.2003 N 01 в редакции соглашения о новации от 08.10.2007, заключенного между ОАО "Зенит" и ООО "ДАВ-АВТО". В обоснование заявленных требований истец указал на существенное нарушение со стороны арендатора условий договора аренды, связанное с невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также в связи осуществлением строительства выставочного павильона автосалона на земельном участке без согласия арендодателя.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 567 549 рублей 92 копеек за период с 19.11.2008 по 31.10.2010, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями пунктов 3.1, 3.3. соглашения о новации от 08.10.2007 к договору N 01 аренды нежилого помещения от 01.09.2003, согласно которому действующая арендная плата устанавливается в сумме 24 254 рубля 27 коп. в месяц, в том числе НДС - 3699 руб. 80 коп., арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в срок до 25-го числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления соответствующей денежной суммы на расчетный счет арендодателя, установил возникновение у ответчика перед истцом обязанности по внесению арендной платы за использование земельного участка и наличие задолженности истца заявленной сумме.

В данной части решение суда первой инстанции не обжаловано, выводы суда первой инстанции в данной части судом апелляционной инстанции не проверялись на основании п. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В названном случае перемена лица в обязательстве - арендодателя происходит в силу закона, и покупатель земельного участка (истец) становится стороной договора аренды земельного участка.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.3 соглашения о новации от 08.10.2007 предусмотрено, что соглашение может быть расторгнуто по требованию арендатора, если земельный участок, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии негодном для использования.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворения иска в данной части, с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно исходил из того, что истец не доказал факт использования ответчиком имущества с существенным нарушением условий договора.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик имеет право пользования земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости.

Суд первой инстанции на основании требования истца, возражений лиц, участвующих в деле (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, обеспечивающими единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, и предусматривающими право лица, которому на праве собственности принадлежит здание (строение, сооружение), на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием (строением, сооружением) и необходимой для их использования, верно определил как имеющее значение для правильного рассмотрения дела то обстоятельство, что на спорном земельном участке расположено недвижимое имущество - выставочный павильон автосалона, площадью 4 541,3 кв.м. - право собственности на которое зарегистрировано за ООО "ДАВ-АВТО" в установленном законом порядке (выписка из ЕГРП от 27.03.2009 (л.д.15 т.1), возникшее до заключения договора купли-продажи от 25.08.2008, по которому у ООО "Курьер" возникло право собственности на спорный земельный участок, обоснованно отказал в удовлетворении требования о расторжении соглашения о новации.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что из содержания заявленных исковых требований, обстоятельств, которые истец указывает в обоснование исковых требований, не представляется возможным установить, какое право истца может быть восстановлено таким способом защиты права, учитывая наличие у ответчика права на использование земельного участка под принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости (ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, довод истца о нарушении ответчиком обязательства по уплате арендной платы в обоснование требования о расторжении договора, подлежит отклонению, поскольку право ответчика на получение арендных платежей подлежит восстановлению в порядке исполнения решения суда о взыскании арендной платы за использование земельного участка.

Довод истца о незаконном возведении ответчиком на принадлежащем истцу земельном участке объекта недвижимого имущества, не может быть принят судом апелляционной инстанции, поскольку право собственности ответчика на здание павильона в судебном порядке не оспорено, является действительным (ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, оснований для отмены (изменения) решения суда, предусмотренных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, решение суда отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлин при подаче апелляционной жалобы, относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Пермского края от 27 декабря 2010 года по делу N А50-12376/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

. Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, в срок не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Ю.А. Голубцова

Судьи

Т. Л. Зеленина Л. А. Усцов