Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2011 г. N 15АП-14129/10

город Ростов-на-Дону

дело N А53-12826/2010

22 февраля 2011 г.

15АП-14129/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от ответчика - Головко А.Ю. по доверенности от 23.07.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ивановой Натальи Павловны

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.10.2010 по делу N А53-12826/2010,

принятое в составе судьи Бондарь Т.С,

по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога

к индивидуальному предпринимателю Ивановой Наталье Павловне

при участии третьего лица Администрации г. Таганрога

о взыскании задолженности и пени в связи с ненадлежащим исполнением обязательств,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г.Таганрога (далее КУИ г.Тагангора, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ивановой Наталье Павловне (далее ИП Иванова Н.П.) о взыскании 1130811 руб. 63 коп. в т.ч. 1065636 руб. 76 коп. долга по арендной плате и 65174 руб. 87 коп. пени.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст.614, 330 ГК РФ, ст.65 ЗК РФ и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по уплате арендной платы, предусмотренной заключенным сторонами договором аренды земельного участка N 06-781 от 03.08.2006 г..

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.10.2010 г.. исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 1130811 руб. 63 коп., в том числе 1065636руб.76 коп. задолженности, 65174руб.87коп. пени.

ИП Иванова Н.П. обратилась с апелляционной жалобой в установленном гл.34 АПК РФ порядке, просила решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.10.2010 г.. отменить. Жалоба мотивирована тем, что изменение размера арендной платы в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка не является ее корректировкой на процент индексации и должно быть оформлено дополнительным соглашением. Поскольку изменения в договор аренды не внесены и дополнительное соглашение не оформлено, взыскание арендной платы исходя из увеличенной базовой ставки арендной платы неправомерно. Рассмотрение заявления ответчика об изменении вида разрешенного использования земельного участка произведено истцом с нарушением установленного срока и после принятия мер к обжалованию указанных действий. Начисление арендной платы по завышенной ставке свидетельствует о злоупотреблении правом, в силу ст.10 ГК РФ в удовлетворении исковых требований должно быть отказано. При расчете долга истцом применена кадастровая стоимость земельного участка 31055673, 18 руб. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 2009 г.. составила 12444500 руб., на 2010 г.. - 10246400 руб., что подтверждается заключениями независимого оценщика ЗАО "Приазовский центр смет и оценки". В соответствии с п.3 ст.66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Неоднократные требования ответчика о перерасчете арендной платы с учетом применения норм ч.5 ст. 65, ч.3 ст.66 ЗК РФ не удовлетворены, что подтверждает недобросовестные действия истца. Суд необоснованно посчитал, что строительство АГЗС и размещение АГЗС являются различными видами целевого назначения, при этом не учтено, что действующим законодательством размещение АГЗС запрещено, а по строительным нормам в комплекс АГЗС должны входить капитальные строения. В постановлениях Мэра г.Таганрога N 2813 от 07.06.2008 г.. и администрации г.Таганрога N 142 от 18.02.2009 г.. об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "для использования в производственных целях" на "для использования в производственных целях, для размещения АГЗС" не установлен нормативный срок строительства, чем нарушены права ответчика. Воспользовавшись отсутствием нормативного срока строительства истец необоснованно применил ставку с учетом уже якобы введенного в эксплуатацию АГЗС. За период 2009-2010 г..г. ответчиком произведены все платежи по арендной плате, что подтверждается платежными поручениями N 202-203 от 02.01.10, N 365 от 09.11.09, N 315 от 23.09.09, N200 от 17.06.09, N92 от 25.03.09.

В отзыве на апелляционную жалобу КУИ г.Таганрога апелляционную жалобу не признал, просил оставить решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.10.2010 г.. без изменения. Истец указал, что обязанность по обращению ИП Ивановой Н.П. в КУИ г.Таганрога для внесения изменений в договор аренды в части разрешенного вида использования земельного постановлениями администрации г.Таганрога была возложена на арендатора. Данные обязанности Иванова Н.П. не исполнила, что является злоупотреблением правом. В силу п.1.2 ст.1 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, утвержденного решением Таганрогской городской Думы от 11.11.2008 г.. N 718 размер арендной платы устанавливается в зависимости от вида разрешенного использования и определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы по видам разрешенного использования.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда отменить, в иске отказать.

В соответствии со ст.ст. 156,266 АПК РФ дело в порядке апелляционного производства рассмотрено в отсутствие представителя КУИ г.Таганрога надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Между Комитетом по управлению имуществом г.Таганрога (арендодатель) и Ивановой Натальей Павловной (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 06-781 от 03 августа 2006 г.., согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:58:05264:0052, находящийся по адресу: РО, г. Таганрог, Поляковское шоссе, 16-з, общей площадью 11863 кв.м. для использования в производственных целях. На участке имеется нежилое здание - кислородная станция лит.: Ф, Ф1 пл. 365,7 кв.м. (п.1.2 договора). Земельный участок передан арендатору по акту от 03.08.2006 г.. без обременений в состоянии пригодном для использования по целевому назначению для производства (л.д. 5-12, т.1).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 16 марта 2006 г.. по 25 ноября 2053г. Договор зарегистрирован 04.09.2006 г.. в установленном законом порядке, что подтверждается штампом УФРС по Ростовской области на последнем листе договора.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 4.2.3 договора аренды от 03.08.2006 г.. N 06-781 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии с п.3.1, 3.2, 3.3, 3.4 договора размер годовой арендной платы за земельный участок на дату заключения договора составляет 245151руб. 27коп. исходя из кадастровой стоимости (16343417,18), ставки арендной платы (1,5%) и площади земельного участка 11863 кв.м. Арендная плата начисляется с 10.03.2004 г.. Арендная плата вносится арендатором пропорционально количеству дней в квартале не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - не позднее 15 ноября текущего года. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.

В соответствии с п.3.5 договора размер арендной платы пересматривается в случае перевода участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

В силу ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Расчет арендной платы на 2009 год произведен Комитетом на основании постановления Администрации Ростовской области от 05.12.2007 г.. N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее постановление Администрации Ростовской области от 05.12.2007 г.. N 475), решения городской Думы Таганрога N 718 от 11 ноября 2008 г.. "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена" (далее решение Городской Думы г. Таганрога N 718 от 11.11.2008 г..) опубликованного в газете "Таганрогская правда" N 330 от 25 ноября 2008 г..

Размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается по видам использования органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов. Размер годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (пункты 1, 8 приложения N 1 к постановлению Администрации Ростовской области от 05.12.2007 г.. N 475 (в ред. постановления администрации РО от 09.02.2009 N 53)).

Постановлением Администрации Ростовской области от 31.12.2009 г..N 723 "О внесении изменений в постановление Администрации Ростовской области от 05.12.2007 г.. N 475" пункт третий дополнен пунктом 3.1 следующего содержания:

"3.1. При определении размера годовой арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка, в том числе предоставляемого впервые, в соответствии с пунктами 2, 3 настоящего Порядка индексация размера арендной платы проводится путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость земельного участка.".

Согласно пункту 3.3 решения Городской Думы г.Таганрога N 718 от 11.11.2008 г.. при изменении вида разрешенного использования земельного участка арендная плата начисляется в соответствии с новым видом разрешенного использования с даты внесения изменений в документы государственного кадастрового учета.

Ввиду чего, доводы ответчика о невозможности взыскания арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с новым видом разрешенного использования до внесения сторонами соответствующих изменений в договор аренды, необоснованны.

Доказательства того, что постановление Администрации Ростовской области от 05.12.2007 г.. N 475, решение городской Думы г.Таганрога N 718 от 11.11.2008 г.. были в установленном законом порядке оспорены и признаны недействительным, а также доказательства принятия органами местного самоуправления г.Таганрога нормативных правовых актов, устанавливающих иную методику расчета арендной платы за земельные участки, в спорный период, не представлены.

По заявлению ответчика, постановлением Мэра г.Таганрога N 2813 от 07.06.2008 г.. N 2813 изменен вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 11863 кв.м. с кадастровым номером 61:58:05264:0052, расположенного по адресу: Ростовская область, г.Таганрог, Поляковское шоссе, 16-з с "для использования в производственных целях" на "для использования в производственных целях, для размещения АГЗС". Пунктом 2.1 постановления Иванова Н.П. обязана обратиться в Комитет по управлению имуществом г.Таганрога для внесения изменений в договор аренды земельного участка N 06-781 от 03.08.2006 г.. (л.д.13 т.1).

Постановлением Мэра г.Таганрога от 18.02.2009 г.. N 142 внесены изменения в п.2.1 постановления Мэра г.Таганрога N 2813 от 07.06.2008 г.. N 2813, который изложен в следующей редакции: "Обратиться в Комитет по управлению имуществом г.Таганрога для внесения изменений в договор аренды земельного участка N 06-781 от 03.08.2006 г.. в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка согласно п. 1 данного постановления, с указанием площадей: для производственных целей - 9393 кв.м., для размещения АГЗС - площадью 2470 кв.м." (л.д. 14 т.1).

На основании заявления ответчика, постановлением Администрации г.Таганрога N 74 от 14.01.2010 г.. изменен вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 11863 кв.м. с кадастровым номером 61:58:05264:0052, расположенного по адресу: Ростовская область, г.Таганрог, Поляковское шоссе, 16-з с "для использования в производственных целях, для размещения АГЗС" на "для использования в производственных целях" (л.д. 15 т.1).

Письмом Таганрогского отдела Управления Росреестра от 31.01.2010 N 21.42-05-714 подтверждается постановка земельного участка с кадастровым номером 61:58:05264:0052 на государственный кадастровый учет с 03.02.2010 г.. с разрешенным использованием "Для использования в производственных целях" (л.д. 16 т.1).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом и федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

При этом, в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316, государственная кадастровая оценка земель определяется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости в соответствии с методическими указаниями по кадастровой оценке земельных участков различных категорий.

Решением Городской Думы г.Таганрога N 718 от 11.11.2008 г.. установлена ставка арендной платы для земельных участков производственной застройки в размере 1% от кадастровой стоимости, а ставка арендной платы для земельных участков АЗС и АГЗС установлена в размере 10% от кадастровой стоимости.

В результате государственной кадастровой оценки земель с 01.01.2009 установлена кадастровая стоимость земельного участка площадью 11863 кв.м. с кадастровым номером 61:58:05264:0052, расположенного по адресу: Ростовская область, г.Таганрог, Поляковское шоссе, 16-з, в размере 31275850,46 руб. (УПКС - 2636, 42 руб./кв.м.), что подтверждается кадастровой выпиской от 27.03.2009 г.. N 61/001/09-131333.

Увеличение ставки арендной платы с 01.04.2009 г.. до 4191,98 руб. связано с увеличением кадастровой стоимости указанного земельного участка до 49729458,74 руб. (УПКС 4191,98 руб./кв.м.) в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на "использование в производственных целях, для размещения АГЗС", что подтверждается сведениями Таганрогского отдела Управления Росреестра от 31.03.2010 N 21.42-05-714 и выпиской из государственного кадастра недвижимости от 19.06.2009 г.. N 61/001/09-303589.

Уменьшение ставки арендной платы с 03.02.2010 г.. до 2617, 86 руб. связано с уменьшением кадастровой стоимости указанного земельного участка до 31055673,18 руб. (УПКС 2617,86 руб./кв.м.) в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на "использование в производственных целях", что подтверждается сведениями Таганрогского отдела Управления Росреестра от 31.03.2010 N 21.42-05-714 и выпиской из государственного кадастра недвижимости от 26.03.2010 г.. N 61/001/10-133546.

Постановления Мэра г.Таганрога N 2813 от 07.06.2008 г.. N 2813, от 18.02.2009 г.. N 142, постановление Администрации г.Таганрога N 74 от 14.01.2010 г.., являющиеся основанием для внесения изменений о кадастровой стоимости арендованного ответчиком земельного участка не оспорены, недействительными не признаны.

В п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

При этом суд исходит из того, что в случае, предусмотренном указанной нормой, рыночная стоимость земельного участка является базовой оценочной величиной, в процентах от которой устанавливается его кадастровая стоимость. При этом принцип или механизм определения соответствующего процентного соотношения для расчета кадастровой стоимости в данной статье не указан, для спорного участка такое соотношение нормативно не определено, тождество величин рыночной и кадастровой стоимости из положений указанной нормы прямо не следует.

Наличие заключений ЗАО "Приазовский центр смет и оценки" N 512/05-2010 и N 513/05-2010 о рыночной стоимости спорного земельного участка площадью 11863 кв.м. по состоянию на 01.01.2009 г.. в сумме 12444500 руб. и 10246400 руб. по состоянию на 01.01.2010 г.., составленных по заданию ответчика, не свидетельствует о проведении государственной кадастровой оценке земель с нарушением Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39, Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152.

Доказательства того, что расчет удельного показателя стоимости спорного земельного участка произведен без учета сведений о рыночной стоимости земельных участков в данном регионе, отсутствуют.

Из сводного расчета задолженности и пени, приложенному к исковому заявлению, следует, что комитет заявил к взысканию задолженность по арендной плате, рассчитанный за период с 01.01.2009 по 31.03.2010 в сумме 1065636 руб. 76 коп. ( с учетом переплаты на начало периода в сумме 675 руб. 23 коп.) и пени за период с 15.03.2009 по 29.04.2010 в сумме 65174 руб. 87 коп. (с учетом долга на начало периода в сумме 675 руб. 23 коп.).

При проверке обоснованности применения истцом ставки арендной платы для земельных участков АЗС и АГЗС установленной решением Городской Думы г.Таганрога N 718 от 11.11.2008 г.. в размере 10% от кадастровой стоимости, суд апелляционной инстанции исходит из правовой позиции, сформированной постановлениями Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.05.2009 г.. по делу N А32-19439/2008, от 25.04.2006 по делу N А32-8239/2005-36/168, от 30.01.2007 по делу N А32-44948/2005-39/956.

Постановление Администрации Ростовской области от 05.12.2007 г.. N 475, решение Городской Думы г.Таганрога N 718 от 11.11.2008 г.. не предусматривают возможности определять общий размер арендной платы за земельный участок как сумму арендных плат за различные части земельного участка (применять различные поправочные коэффициенты и базовые ставки арендной платы к различным частям земельного участка). Следовательно, в этом случае арендная плата должна определяется на основании единого поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования (единой базовой ставки арендной платы) за весь земельный участок исходя из основного вида деятельности на земельном участке.

Из материалов дела и пояснений ответчика следует, что земельный участок площадью 11863 кв.м. с кадастровым номером 61:58:05264:0052, расположенного по адресу: Ростовская область, г.Таганрог, Поляковское шоссе, 16-з, в спорный период использовался в соответствии с разрешенным использованием - для использования в производственных целях. Часть указанного земельного участка площадью 2470 кв.м. по целевому назначению - для размещения АГЗС никогда не использовалась. Доказательства обратного истцом не представлены. Соответствующие сведения об изменении вида разрешенного использования части арендованного земельного участка в договор аренды N 06-781 от 03.08.2006 г.. не внесены.

Правовых оснований для применения коэффициента 10 к ставке арендной платы 4191,98 руб. за период с 2 квартала 2009 по 02.02.2010 г.. к части земельного участка площадью 2470 кв.м. не имеется.

ИП Иванова Н.П. в спорный период пользовалась предоставленным в аренду земельным участком, однако, доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном пунктом 3.1 договора аренды, решением городской Думы г.Таганрога N 718 от 11.11.2008 г.. не представила, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергла.

Исходя из изложенного, размер задолженности за заявленный истцом период, с учетом переплаты и произведенных ответчиком платежей составляет 258814 руб. 47 коп. (567963,86 - 675,23 - 308474,16).

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку (денежную сумму, определенную законом или договором) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Согласно ст. 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В п.5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

В связи уменьшением размера задолженности по арендной плате, судом произведен перерасчет суммы пени, составившей 9730 руб. 10 коп. за период с 15.03.2009 по 29.04.2010.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.10.2010 г.. следует изменить, уменьшив присужденную к взысканию сумму до 268544 руб. 57 коп.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации пропорционально заявленным и удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.10.2010 по делу N А53-12826/2010 изменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ивановой Натальи Павловны, ИНН 615405308204, в пользу Комитета по управлению имуществом г.Таганрога 258814 руб. 47 коп. долга по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2010 и 9730 руб. 10 коп. пени за период с 15.03.2009 по 29.04.2010, всего 268544 руб. 57 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ивановой Натальи Павловны, ИНН 615405308204, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5772 руб. 68 коп.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом г.Таганрога в пользу индивидуального предпринимателя Ивановой Натальи Павловны, ИНН 615405308204, 1525 руб. расходов по государственной пошлине за обращение с апелляционной жалобой.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Х. Тимченко Т.Р. Фахретдинов