Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2011 г. N 06АП-2377/11

г. Хабаровск

04 июля 2011 г.

N 06АП-2377/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2011 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тихоненко А.А.,

судей Дроздовой В.Г., Малышевой Л.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грачевым В.А.

при участии в судебном заседании:

от истца - Комогорцева Е.Е., представителя по доверенности от 18.04.2011 N 226/рд;

от ответчика - Квасницкого В.К., представителя по доверенности от 20.10.2010 N 1-112008;

от третьих лиц: от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска - Каун О.А., представителя по доверенности от 23.12.2010 N 12573/02-10; от Открытого акционерного общества "Российские железные дороги" - Касутиной М.Н., представителя по доверенности от 19.11.2010 N 679; от Гаражно-строительного кооператива N 418 - Ториной Т.В., представителя по доверенности от 04.04.2011 N 3

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Дом Плетюхина"

на решение от 10 мая 2011 года

по делу N А73-2206/2011

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Захаренко Е.Н.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Дом Плетюхина"

к Министерству имущественных отношений Хабаровского края

о признании права аренды на земельный участок

третьи лица: Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска, Открытое акционерное общество "Российские железные дороги", Гаражно-строительный кооператив N 418

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дом Плетюхина" (ИНН 3808151341, ОГРН 1073808013201) (далее - ООО "Дом Плетюхина", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ИНН 2700000592, ОГРН 0122700919152) (далее - МИО Хабаровского края) о признании права аренды на земельный участок площадью 11 516,2 кв.м, с кадастровым номером 27:23:050203:4, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Слободская, на условиях договора аренды от 24.09.2002 N 1683 со сроком действия на неопределенный срок для использования под объект незавершенного строительства.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ИНН 2700001290, ОГРН 1032700332587) (далее - ДМС администрации г. Хабаровска), Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (ИНН 7708503727, ОГРН 1037739877295) (далее - ОАО "РЖД") и Гаражно-строительный кооператив N 418 (ОГРН 1042700234301) (далее - ГСК-418).

Решением от 10.05.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Дом Плетюхина" в апелляционной жалобе просит отменить решение от 10.05.2011 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы указывает, что владеет на праве собственности объектом незавершенного строительства, находящимся на земельном участке площадью 11516,2 кв.м, принадлежавшем ранее продавцу (ОАО "РЖД") на праве аренды. В этой связи считает, что общество в результате приобретения прав на объект недвижимости приобрело право на заключение договора аренды земельного участка на тех же условиях, на которых участком владел предыдущий собственник объекта недвижимости. Указывает, что сведения о снятии земельного участка с учета в кадастровой выписке от 13.09.2010 отсутствуют.

В представленном отзыве МИО Хабаровского края просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на то, что земельного участка с кадастровым номером 23:27:050203:4 как объекта правоотношений не существует в связи с внесением в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании за счет названного участка двух самостоятельных с кадастровыми номерами 27:23:050203:73 и 27:23:050203:74.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Дом Плетюхина" доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Представитель МИО Хабаровского края в заседании суда просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ДМС администрации г. Хабаровска, ОАО "РЖД", ГСК N 418 пояснениями своих представителей в судебном заседании считают решение суда законным, а жалобу необоснованной.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 03.09.2010 ООО "Дом Плетюхина" (покупатель) приобретен у ОАО "РЖД" (продавец) объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Слободская, литер А (далее - объект).

Согласно пункту 2.1 договора объект расположен на земельном участке площадью 9 151,4 кв.м. с кадастровым номером 27:23:050203:0073.

Право собственности покупателя на объект подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 19.10.2010 серии 27-АВ 502045.

На дату отчуждения объекта продавец использовал земельный участок на праве аренды по договору от 24.09.2002 N 1683, заключенному от имени муниципального образования города Хабаровска с ДМС администрации г. Хабаровска (арендодатель).

При заключении названного договора арендатору (ФГУП "Дорожный строительно-монтажный трест Дальневосточной железной дороги" - правопредшественнику ОАО "РЖД") передан участок площадью 11 516,2 кв.м. по адресу: г. Хабаровск, ул. Слободская для окончания строительства жилого дома на период с 06.09.2002 по 05.09.2005. Участок предоставлен по акту от 27.09.2002, в котором отсутствовала ссылка на наличие у объекта аренды кадастрового номера.

Участок поставлен на кадастровый учет 04.11.2002, что подтверждается кадастровым планом N 23/05-3111 от 05.12.2005.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем на тексте документа имеется соответствующая отметка Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.11.2002.

09.09.2005 сторонами договора подписано соглашение об изменении его условий, в том числе в части уменьшения площади используемого участка до 9 151,4 кв.м, составлен передаточный акт.

Полагая, что соглашение от 09.09.2005 является незаключенным, поскольку не определен объект аренды, так как площадь участка указана ориентировочно, истец обратился в ДМС администрации г. Хабаровска с заявлением о замене стороны в договоре (арендатора).

Письмом от 19.11.2010 N 11197/17-05 ДМС администрации г. Хабаровска сообщил о необходимости обществу обратиться в МИО Хабаровского края для заключения договора аренды земельного участка для использования под объект незавершенного строительства.

В заявлении ООО "Дом Плетюхина" о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.09.2002 N 1683 МИО Хабаровского края было отказано (письмо от 03.02.2011 N 1-11/776).

Ссылаясь на уведомление управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о том, что запись о регистрации договора аренды от 24.09.2002 N 1683 на земельный участок по ул. Слободской с кадастровым номером 27:23:050203:0004 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует, ответчик указал на незаключенность договора.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Дом Плетюхина" в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичное правило предусмотрено пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Право собственности покупателя на объект недвижимости в силу статей 223 и 551 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, разрешая спор о признании права аренды, суд должен проверить наличие прав предыдущего собственника объекта недвижимости на пользование земельным участком.

Судом первой инстанции установлено, что договор аренды заключен 24.09.2002 N 1683 в отношении земельного участка площадью 11 516,2 кв.м., который сформирован лишь 04.11.2002.

Поскольку указанный договор аренды заключен на три года, он в силу положений пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации.

Зарегистрирован договор был 15.11.2002 при наличии сформированного земельного участка (дата внесения в государственный кадастр недвижимости за номером 27:23:050203:0004 от 04.11.2002), таким образом, на момент государственной регистрации сделки объект аренды был определен, соответственно являлся заключенным.

В указанный договор аренды, возобновленный в соответствии со статьей 621 ГК РФ на неопределенный срок, стороны внесли изменения соглашением от 09.09.2005, уменьшив площадь арендуемого земельного участка (11 516,2 кв.м.) до 9 151,4 кв.м.

Вместе с тем, поскольку соглашение от 09.09.2005 не было зарегистрировано в установленном законом порядке в нарушение положений пункта 1 статьи 452 ГК РФ, суд первой инстанции признал его не заключенным (пункт 3 статья 433 ГК РФ).

При этом судом установлено, что, реализуя намерения о внесении соответствующих изменений в договор аренды, стороны заявили о разделе земельного участка площадью 11 516,2 кв.м.

Из кадастрового плана от 08.12.2005 и кадастровой выписки от 13.09.2010 следует, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:050203:4 подлежит снятию с кадастрового учета в связи с образованием за счет его раздела земельных участков с кадастровыми номерами 27623:050203:73 и 27623:959293:74.

Доводы истца о том, что в случае разделения спорного земельного участка должны быть прекращены права на прежний участок и зарегистрированы права на вновь образованные земельные участки, а отметка "подлежит снятию" не свидетельствует о прекращении существования земельного участка с кадастровым номером 27:23:050203:4, правомерно отклонены судом первой инстанции.

Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (пункт 3 статьи 14 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о прекращении действия договора аренды от 24.09.2002 N 1683 ввиду отсутствия объекта аренды и, соответственно, о невозможности внесения изменений в этот договор, поскольку земельный участок площадью 11 516,2 кв.м. с кадастровым номером 27:23:050203:4 не существует как объект гражданских прав в связи с внесением 08.12.2005 в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании из него двух земельных участков площадью 9 151,4 кв.м. с кадастровым номером 27623:050203:73 и площадью 2 370,65 кв.м. с кадастровым номером 27623:6050:203:74.

Кроме того, разделенный участок с кадастровым номером 27:23:050203:4 являлся участком, государственная собственность на который не разграничена, в связи с чем не требовалась государственная регистрация права на вновь образованные земельный участки.

Таким образом, поскольку в результате проведенного кадастрового учета спорный земельный участок площадью 11 516,2 кв.м. прекратил свое существование и на его месте сформированы земельные участки с кадастровыми номерами 27623:050203:73 и 27623:6050:203:74 площадью соответственно 9 151,4 кв.м и 2 370,65 кв.м., вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения искового требования соответствует установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.

Кроме того, следует отметить, что договор купли-продажи от 03.09.2010 в отношении объекта незавершенного строительства, заключенный между истцом и ОАО "РЖД" содержит указание на то, спорный объект, являющийся предметом договора, расположен на земельном участке площадью 9 151,4 кв.м., кадастровый номер 27623:050203:73.

При совокупности указанных выше обстоятельств доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными в полном объеме и апелляционный суд считает, что оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм материального права судом первой инстанции не допущено, наличия безусловных оснований для отмены решения, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.

Государственную пошлину по апелляционной жалобе возложить на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание ее уплату в установленных законом порядке и размере.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 10.05.2011 по делу N А73-2206/2011 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.А. Тихоненко

Судьи

В.Г. Дроздова Л.Г. Малышева