Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2011 г. N 20АП-2115/11

г. Тула

04 июля 2011 года Дело N А62-5986/2010 Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июля 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Тучковой О.Г., судей Тиминской О.А., Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Сван"

на решение Арбитражного суда Смоленской области от 16 марта 2011 года

по делу N А62-5986/2010 (судья Алмаев Р.Н.), принятое

по заявлению ООО "Сван" (г.Смоленск, ул.Фрунзе, д.7, ИНН 6731011217, ОГРН 1026701443306)

к администрации г. Смоленска (214000, г.Смоленск, ул.Октябрьской революции, д.1/2, ИНН 6730012070),

о признании незаконным решения от 09.09.2010 исх N 4-5578 об отказе в приватизации земельного участка, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Фрунзе, д. 7, площадью 6437 кв.м, с кадастровым номером 67:27:001 34:16:0013,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика: не вились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сван" (далее - ООО "Сван", общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Смоленска (далее - администрация, ответчик) о признании незаконным решения администрации от 09.09.2010 исх. N 4 -5578 об отказе в приватизации земельного участка, расположенного по адресу: г. Смоленск в районе ул. Фрунзе, - 12 лет Октября, площадью 6 437 кв.м, с кадастровым номером 67:27:001 34 16:0013 и обязании администрации устранить нарушения прав ООО "Сван" путем отчуждения обществу в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: г. Смоленск, в районе ул. Фрунзе, - 12 лет Октября, площадью 6 437 кв.м, с кадастровым номером 67:27:001 34 16:0013 (с учетом уточнения требований в порядке ст.49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 16.03.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Сван" подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с изложенным апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст.ст.266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город Смоленск (продавец) и ООО "Сван" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.07.2010 N 582, согласно которому продавец в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором, объект недвижимого имущества - отдельно стоящее здание площадью 228,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Фрунзе, дом 7.

Объект недвижимого имущества - отдельно стоящее здание площадью 228,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Фрунзе, дом 7, передан покупателю по акту приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.07.2010 N 582.

Общество обратилось с заявлением от 28.07.2010 N 01/140/2010 -758 в Управление Росреестра по Смоленской области о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - отдельно стоящее здание площадью 228,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Фрунзе, дом 7.

В уведомлении от 19.08.2010 Управление Росреестра по Смоленской области сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации на срок до 19.09.2010, указав, что обществом не представлены документы и не подано заявление об одновременной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный под объектом недвижимости.

В дальнейшем, руководствуясь п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", общество 31.08.2010 обратилось в администрацию с заявлением о передаче ему в собственность за плату расположенного под данным кафе и необходимого для организации и обслуживания кафе - ООО "Сван" - земельного участка площадью 6 437 кв.м с кадастровым номером 67:27:001 34 16:0013.

Рассмотрев заявление общества от 31.08.2010 (вх. N 17388 от 01.09.2010 г.) о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 67:27:001 34 16:0013, администрация сообщила заявителю о невозможности предоставления в собственность земельного участка площадью 6 437 кв.м.

При этом администрация указала на то, что испрашиваемый земельный участок находится в муниципальной собственности и предназначен для строительства здания общественного назначения. На данном земельном участке расположено отдельно стоящее здание, используемое под кафе, приобретенное обществом на основании договора купли-продажи от 08.07.2010 N 582.

В соответствии с п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В настоящее время администрацией проводятся кадастровые работы по разделу участка с кадастровым номером 67:27:001 34 16.0013 площадью 6 437 кв.м с целью формирования участка, занятого отдельно стоящим зданием (кафе) и необходимого для его использования. После постановки данного участка на кадастровый учет и определения его рыночной стоимости, проект договора купли-продажи земельного участка будет подготовлен и направлен в адрес общества.

Полагая, что обжалуемое решение администрации незаконно и необоснованно, нарушает права и законные интересы ООО "Сван" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем на праве собственности продавцу, покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в Земельном кодексе случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Системное толкование вышеприведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При этом, согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных с установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что можно без аукциона приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации.

Из материалов дела следует, что земельный участок, площадью 6 437 кв.м, кадастровый номер 67:27:001 34 16:0013, расположенный по адресу: г.Смоленск, ул.Фрунзе - 12 лет Октября, принадлежит на праве собственности городу Смоленску (свидетельство о государственной регистрации права от 02.04.2007 серия 67-АБ N 189005).

В силу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ минимальный размер площади земельного участка под зданием составляет сумму площади здания, расположенного на участке, и площади участка, необходимого для использования этого здания.

Согласно имеющемуся в материалах дела технико-экономическому обоснованию размера земельного участка к существующему зданию кафе "У штыка" по ул.Фрунзе в г.Смоленске, выполненному ОАО "Градостроительный кадастровый центр" по заказу администрации г.Смоленска, возможно сформировать земельный участок площадью ~ 1 180 кв.м, необходимый к зданию кафе "У штыка" по ул.Фрунзе (л.д. 75-80). Данное обоснование судом оценено на общих основаниях как письменное доказательство (ч.2 ст. 86 АПК РФ).

Доказательств того, что для использования здания кафе, находящегося в собственности ООО "Сван", необходим земельный участок площадью 6 437 кв.м, заявителем в нарушение положений ст.65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Из условий договора купли-продажи от 08.07.2010 N 582 здания кафе не усматривается наличие на момент заключения договора сформированного, с присвоением ему кадастрового номера, земельного участка, необходимого для эксплуатации конкретно здания кафе. Муниципальным образованием г.Смоленск земельный участок с кадастровым номером 67:27:001 34 16:0013, общей площадью 6 437 в.м. используется под муниципальные нужды.

Из имеющейся в материалах дела копии кадастрового дела объекта недвижимости с кадастровым номером 67:27:001 34 16:13 (представлена по запросу суда от 27.05.2011) следует, что испрашиваемый обществом земельный участок поставлен на кадастровый учет как вновь сформированный с целью дальнейшей продажи на аукционе. Доказательств того, что земельный участок формировался под существующее здание кафе, заявителем в материалы дела не представлено.

В связи с изложенным довод апелляционной жалобы о том, что земельный участок сформирован именно под существующее здание кафе, не принимается во внимание.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то обстоятельство, что предметом договора аренды от 14.02.1996 N 1330 являлось нежилое помещение площадью 156,9 кв.м (данный факт установлен решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.11.2009 по делу N А62-2736/2009).

Земельный участок, расположенный по адресу: г.Смоленск, ул.Фрунзе, д.7, площадью 6 437 кв.м, с кадастровым номером 67:27:001 34 16:0013 в аренду ООО "Сван" не передавался, арендные платежи за его использование обществом не вносились, доказательств обратного суду не представлено.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал обществу в удовлетворении заявленных требований.

На момент заключения договора купли-продажи здания кафе площадь земельного участка, необходимого для использования этого здания, в надлежащем порядке определена не была.

В соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного ст. 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

С таким заявлением общество в адрес администрации не обращалось, данный факт обществом не оспаривается (апелляционная жалоба - л.д.105, абз.4).

С учетом изложенного основания для отмены решения суда отсутствуют.

При этом, согласно имеющимся в материалах дела документам, для использования здания кафе необходим земельный участок площадью 1 180 кв.м.

Довод апелляционной жалобы о ничтожности сделки купли-продажи объекта недвижимости (здания кафе) не принимается во внимание судебной коллегией, так как данный вопрос не является предметом рассмотрения настоящего спора. Законность договора может быть оспорена заявителем в установленном законом порядке.

Кроме того, в случае признания договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.07.2010 N 582 ничтожным у администрации не возникает обязанности по предоставлению обществу испрашиваемого земельного участка.

В соответствии с положениями п.п. 3, 12 ч.1 ст.333.21 НК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы по данной категории дел составляет 1 000 руб.

Таким образом, поскольку ООО "Сван" при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в размере 2 000 руб., то последнему подлежит возврату из федерального бюджета 1 000 руб., излишне уплаченных по платежному поручению от 13.04.2011 N 38.

Руководствуясь статьями 102, 104, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 16.03.2011 по делу N А62-5986/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Сван" (г.Смоленск, ул.Фрунзе, д.7, ИНН 6731011217, ОГРН 1026701443306) из федерального бюджета 1 000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

О.А. Тиминская Г.Д. Игнашина