Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 мая 2007 г. N КГ-А40/2433-07 При новом рассмотрении дела о расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании убытков, составляющих сумму перечисленных арендных платежей, суду необходимо установить, знал ли арендодатель о недостатках сданного в аренду помещения, препятствующих пользованию им, были ли оговорены данные вопросы при заключении договора и передаче имущества арендатору (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 2 мая 2007 г. N КГ-А40/2433-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2007 г.

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 мая 2008 г. N КГ-А40/2526-08-П

Общество с ограниченной ответственностью "ВЕРСАР-ЭКСПО" (далее - ООО "ВЕРСАР-ЭКСПО") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту имущества г. Москвы (далее - ДИгМ) о расторжении договора аренды от 24.12.2003 N 1-1231/03 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Пуговишников пер., д. 8 и взыскании убытков в размере 1.742.908 руб. 90 коп., составляющих сумму перечисленных арендных платежей.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 451, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невозможностью использования арендуемого помещения ввиду существенного нарушения условий договора ответчиком, выразившегося в непредставлении необходимой информации, а также невозможностью предвидеть истцом и преодолеть возникшие изменения ввиду необходимости устройства отдельного входа и урегулирования вопроса аренды с жильцами дома.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Управление федерального казначейства по ЦАО г. Москвы.

Решением от 13.12.2006 Арбитражного суда г. Москвы в иске отказано. Выводы суда мотивированы отсутствием оснований для расторжения договора в судебном порядке. Суд сделал вывод о том, что ни договор аренды, заключенный сторонами, ни ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают в качестве оснований для расторжения договора те основания, на которые ссылается истец при предъявлении иска.

Отказывая в иске о взыскании убытков, суд исходил из недоказанности истцом обстоятельств того, что имелись какие-либо препятствия в пользовании помещением, возникшие по вине ответчика.

В апелляционной инстанции законность и обоснованность решения не проверялись.

На принятое решение ООО "ВЕРСАР-ЭКСПО" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о его отмене как незаконного и необоснованного и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Доводы заявителя мотивированы неправильным применением судом норм материального права, выразившимся в неприменении закона, подлежащего применению: ч. 2 ст. 450, ст.ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствии выводов суда обстоятельствам дела. Заявитель указывает на то, что арендуемое помещение им никогда не занималось и не использовалось.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы.

Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в заседание суда не обеспечило.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор N 1-1231/03 от 24.12.2003 аренды нежилого помещения площадью 170,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Пуговишников пер., д. 8, для использования под офис сроком с 01.07.2003 по 30.06.2008.

05.02.2004 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Предъявляя настоящий иск, истец ссылается на то, что с момента заключения договора он уплачивал арендную плату (всего сумма перечисленных арендных платежей за 2004-2006 г.г. составляет 1.742.908 руб. 90 коп.), между тем до настоящего времени помещение им не используется в связи с невозможностью его использования ввиду препятствий, создаваемых жильцами дома, и вынесением Префектурой предписания о переоборудовании и обустройстве отдельного входа, в нарушение ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что в обязанности арендодателя не входят обязательства по устройству отдельного входа. Суд признал недоказанным тот факт, что истец не имел реальной возможности пользоваться арендованным помещением. При этом суд исходил из установленности обстоятельств того, что истец занимал арендуемые помещения.

Выводы суда не могут быть признаны соответствующими имеющимся в деле доказательствам, закону и обстоятельствам дела, поскольку сделаны без их полного и всестороннего исследования.

В соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Суд не проверил, знал ли арендодатель о недостатках сданного в аренду помещения, препятствующих пользованию им: вход в помещение через подъезд жилого дома и возражения жильцов данного подъезда против использования данного входа арендатором, были ли оговорены данные вопросы при заключении договора и передаче имущества арендатору.

Акт приема-передачи спорного помещения в аренду в деле отсутствует.

Вывод суда о том, что истец занимал спорное помещение также не подтвержден соответствующими доказательствами.

В нарушение п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом не приняты во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-57744/05-91-455.

С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене на основании ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно установить круг фактов, входящих в предмет доказывания, полно и всесторонне исследовать обстоятельства, касающиеся недостатков сданного в аренду имущества и возможности их устранения, выяснить, было ли известно арендодателю о недостатках при заключении договора аренды, и с учетом установленного, а также в соответствии с требованиями ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации разрешить спор.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 13.12.2006 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-56479/06-34-325 - отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.