Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2011 г. N 18АП-5755/11

г. Челябинск

07 июля 2011 г.

N 18АП-5755/2011 Дело N А47-1915/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Баканова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Южно-Уральский никелевый комбинат" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.04.2011 по делу N А47-1915/2009 (судья Карев А.Ю.).

В заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Южно-Уральский никелевый комбинат" - Дрофа В.А. (доверенность N 065/4-09 от 02.02.2009).

Открытое акционерное общество "Южно-Уральский никелевый комбинат" (далее - ОАО "Южно-Уральский никелевый комбинат", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением Федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный кадастровый центр "Земля", в лице Пермского филиала (далее - ФГУП ФКЦ "Земля", ответчик 1, оценщик), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра, ответчик 2) о признании недостоверными результатов кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 56:43:0217001:2, а также о признании подлежащими исключению из государственного кадастра недвижимости экономических характеристик: сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: 56:43:0217001:2 в размере 1 090 962 417,75 рублей (с учётом выделения рассматриваемых требований в отдельное производство, а также уточнения заявленных требований (т. 1 л.д. 1-2, т. 2 л.д. 82).

Решением суда от 18.04.2011 (резолютивная часть от 06.04.2011) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 4 л.д. 93-99).

В апелляционной жалобе ОАО "Южно-Уральский никелевый комбинат" (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что не соответствует обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о том, что заявителем не представлено доказательств, подтверждающих его доводы о недостоверности результатов кадастровой оценки земельного участка в силу следующих нарушений, допущенных ФГУП ФКЦ "Земля" при проведении оценки:

- ФГУП ФКЦ "Земля" необоснованно не учтена при расчёте кадастровой стоимости рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, что противоречит п. 5 постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 и п. 2.2.1, 2.2.2., 2.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, утв. Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 N 39. Суд необоснованно счёл доказанным факт сбора ответчиком достоверной рыночной информации, при этом заявителем опровергнуты сведения о рыночной стоимости спорного объекта путём представления отчёта независимого оценщика;

- количество факторов стоимости при построении статистической модели оценщиком отобрано произвольно и в нарушение положений Административного регламента. Так, ответчик 1 использовал только 2 из 19 возможных факторов стоимости, без указания причины, по которой не были приняты иные факторы, хотя п. 3.2.6.1. Технических рекомендаций государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, утв. Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152 требует обосновать выбор каждого фактора стоимости. Ответчиком произведён произвольный выбор факторов стоимости, результаты отбора факторов, которые должны быть отражены в приложении к отчёту об оценке, не представлены, что является нарушением п. 2.2.1, 2.2.2., 2.2.5. Методических рекомендаций.

- при проведении оценки ФГУП ФКЦ "Земля" не проводилось оценочное зонирование территории, обратный вывод суда не основан на нормах материального права и надлежащей оценке доводов заявителя. Так, единственным основанием разницы в удельном показателе кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка с иными участками данного вида разрешённого использования, учитывая равенство иных существенных факторов стоимости, является значительная удалённость от центра населённого пункта, однако фактически соотношение показателей значения удалённости от центра города и значение удельного показателя кадастровой стоимости существенно отличается и не является пропорциональным. Следует учесть, что спорный земельный участок не имеет сходных характеристик с прочими земельными участками в границах населённого пункта г. Орск в силу накопленности на нём промышленных отходов, что исключает перспективу его коммерческого использования, в силу чего при оценочном зонировании он должен быть учтён отдельно, либо с иными аналогичными участками. Таким образом, ответчиком 1 не производилось оценочное зонирование территории, в рамках которой было бы учтено, что спорный земельный участок, являющийся опасным для использования хранилищем промышленных отходов, не может быть однороден по целевому назначению и коммерческой привлекательности с иными объектами, которые ответчиком объединены в единую оценочную зону.

Апеллянт также полагает, что требование о признании подлежащими исключению из государственного кадастра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:43:0217001:2 подлежат удовлетворению, так как действия ФГУП ФКЦ "Земля" повлекли внесение в государственный кадастр недвижимости недостоверных сведений в части экономических показателей о земельном участке, что существенно нарушает права заявителя.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков и третьих лиц не явились.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно также пояснил, что считает неверным вывод суда первой инстанции о выборе истцом ненадлежащего способа защиты.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, ОАО "Южно-Уральский никелевый комбинат" осуществляет свою деятельность на 57 земельных участках, расположенных в г. Орске Оренбургской области, при этом 1 участок находится в аренде по договору N 2071 от 10.05.2007, остальные участки - на праве бессрочного пользования, согласно свидетельству N 221-ПГ от 27.07.1993.

Между Пермским филиалом ФГУП ФКЦ "Земля" и Министерством природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбургской области был заключен контракт N 91 от 20.08.2007 на проведение оценки земельных участков в составе земель Оренбургской области. Оценка была проведена, и по её результатам был составлен отчет о кадастровой стоимости земельных участков.

По итогам государственной кадастровой оценки земель Правительство Оренбургской области утвердило её результаты, издав постановление N 414-п от 30.11.2007 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов".

В июле 2008 г. обществом была получена выписка N 343/08-01-6694 от 23.08.2008 из государственного кадастра недвижимости о земельном участке, из которой следовало, что кадастровая стоимость земельного участка N 56:43:0217001:2 (шлакоотвал N 2) составляет с 01.01.2008 1 090 962 417,75 руб. 75 коп., тогда как в 2006 г. стоимость составляла 2 730 158 руб. 22 коп. В ответе на письмо ОАО "Южно-Уральский никелевый комбинат" по поводу увеличения кадастровой стоимости, Управление Роснедвижимости по Оренбургской области сообщило, что методика расчетов кадастровой стоимости, применённая в 2007 году, основана на статистическом анализе рыночных цен, увеличение цены признано адекватным.

Ссылаясь на то, что кадастровая оценка земельного участка была проведена с нарушением порядка, установленного Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39, и является недостоверной, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не представлено доказательств недостоверности результатов кадастровой оценки земельного участка. Суд указал, что кадастровая оценка проведена в соответствии с действующим законодательством, в том числе надлежащим образом проведено оценочное зонирование территории, обоснованно применены факторы стоимости земельного участка. Истцом не доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости на момент проведения оценки, более того, действующим законодательством на момент проведения кадастровой оценки не была установлена тождественность рыночной и кадастровой стоимости, при этом определённый ФГУП "Земля" показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:43:0217001:2 попадает в диапазон рыночных стоимостей объектов-аналогов, на основании которых ответчиком была произведена оценка на дату её проведения.

Суд первой инстанции также указал на то, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты, поскольку в рассматриваемом случае подлежит оспариванию нормативный акт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов кадастровой оценки земель, а не исходные показатели, применявшиеся для расчёта включенных в такой акт итоговых цифр.

Выводы суда об отказе в удовлетворении требований истца являются правильными.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо обладает правом на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Из искового заявления и апелляционной жалобы следует, что истец оспаривает достоверность определённой ответчиком 1 в результате кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:43:0217001:2, ссылаясь на её несоответствие действительности и превышение над рыночной стоимостью.

Апелляционная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о выборе заявителем ненадлежащего способа защиты, поскольку возможность оспаривания отчёта оценщика в случае, когда определение стоимости объекта является обязательным, предусмотрена нормами ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В данном случае определение кадастровой стоимости земельного участка является обязательным для целей расчёта платы за землю (ч. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации), ввиду чего избранный истцом способ защиты не противоречит закону.

При этом утверждение результатов кадастровой оценки нормативным актом и его обжалование заявителем в самостоятельном порядке не препятствует защите прав истца в суде в соответствии с избранным им способом защиты в силу ст. 12 ГК РФ, если это приведёт к восстановлению его нарушенного права.

Таким образом, в силу ч. 2 ст. 65 АПК РФ юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении настоящего спора является установление обстоятельства недостоверности определённой в результате кадастровой оценки стоимости земельного участка ввиду допущенных при проведении кадастровой оценке нарушений законодательства и определение действительной стоимости земельного участка.

В обоснование недостоверности определённой ответчиком 1 кадастровой стоимости спорного земельного участка истец ссылается на нарушения, допущенные оценщиком при проведении оценки: неправильный выбор факторов стоимости, влияющих на построение статистической модели, определение кадастровой стоимости без учёта рыночной стоимости, что повлекло несоответствие рыночной и кадастровой стоимости, неправильное определение оценщиком оценочных зон.

Между тем названные обстоятельства истцом, вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ, не подтверждены.

Так, доводы апелляционной жалобы о том, что ответчиком при расчёте кадастровой стоимости земельного участка не учтена его рыночная стоимость, не соответствуют обстоятельствам дела.

Согласно п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (далее по тексту - Правила проведения государственной кадастровой оцени земель N 316), государственная кадастровая оценка земель городских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Анализ информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации, на территории которого производится оценка земель, является основанием для определения состава факторов стоимости земельного участка (пункт 2.2.2. Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 (далее по тексту - Методические указания N 39), п. 3.2.1-3.2.6. Технических рекомендаций государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, утв. Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 NП/0152 (далее по тексту - Технические рекомендации NП/0152).

При этом из анализа пунктов 2.2.3. Методических указаний N 39 и п. 3.2.5. Технических рекомендаций NП/0152 следует, что источник информации, на основании которого производится сбор сведений о значениях факторов стоимости, должен отвечать принципу достаточности и достоверности.

В пункте 3.2.5.1. Технических рекомендаций N П/0152 указан примерный рекомендуемый перечень источников информации о рынке недвижимости, которые отвечают признакам достоверности.

Из представленного в материалы дела отчёта об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Оренбургской области по состоянию на 01.01.2007 (т. 4 л.д. 60, далее по тексту - отчёт об оценке) следует, что оценщиком осуществлялся сбор информации о рынке недвижимости в соответствующем населённом пункте и смежных с ним населённых пунктах (информация из печатных средств массовой информации, информация торгово-промышленной палаты о рынке недвижимости, информация регистрационного органа, информация о ценах при проведении торгов муниципальными образованиями).

Перечень данных источников соответствует п. 3.2.5.1. Технических рекомендаций как источников, наиболее достоверных для сбора информации о рынке недвижимости.

Доказательств недостоверности источников информации о рынке недвижимости, использованных в отчёте об оценке, заявителем суду не представлено, равно как и не опровергнута содержащаяся в них информация. В силу этого является несостоятельным довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно счёл доказанным факт сбора ответчиком 1 достоверной рыночной информации, поскольку обратное заявителем не доказано вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции при этом отмечает, что истцом не доказан размер действительной рыночной стоимости спорного земельного участка на дату составления оспариваемого отчёта об оценке - 2007 год.

Ссылки апеллянта на представленные им отчёты об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненные ООО "Инжсервис", от 02.11.2009 (т. 2 л.д. 2) и от 10.08.2010 (т. 2 л.д. 118), не могут быть приняты во внимание, поскольку из содержания отчётов следует, что они отражают актуальную рыночную стоимость земельного участка на дату их оценки, тогда как предметом спора является оценка земельного участка по состоянию на 01.01.2007.

Кроме того, сам по себе факт несоответствия рыночной стоимости земельного участка его кадастровой стоимости не свидетельствует о допущенных оценщиком при определении кадастровой стоимости нарушениях законодательства.

Таким образом, оснований для критической оценки достоверности информации о рынке недвижимости, положенной в основу формирования факторов стоимости земельного участка, у суда не имеется.

Апелляционная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о необоснованном произвольном выборе ответчиком 1 факторов стоимости земельного участка при построении статистической модели.

Согласно п. 2.2.1. Методических указаний N 39 и п. 3.2.1. Технических рекомендаций NП/0152 построение статистической модели как один из этапов расчёта кадастровой стоимости земельного участка осуществляется, в том числе, на основании состава факторов стоимости земельных участков.

Из содержания п. 2.2.2. Методических указаний N 39 следует, что обязательному учёту при построении статистической модели подлежат только те факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков.

Аналогичный вывод можно сделать из анализа п. 3.2.6.1. Технических рекомендаций, из которого следует, что в состав факторов стоимости включаются факторы, в наибольшей степени влияющие на стоимость земельных участков в данной группе.

Названное опровергает довод апелляционной жалобы о том, что оценщиком при проведении оспариваемой оценки должны быть в обязательном порядке учтены все факторы стоимости, утверждённые протоколом заседания межведомственной комиссии от 14.06.2007 (т. 2 л.д. 59, 63). Кроме того, как следует из перечня данных факторов, утверждённых комиссией (т. 2 л.д. 63), к группе видов разрешённого использования N 9 (земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта, заготовок) отнесены не только земельные участки объектов переработки, уничтожения и утилизации отходов, каковым является спорный земельный участок под шлакоотвалом, но и земельные участки для иных целей, в том числе земельные участки фабрик, заводов, кладбищ и крематориев, типографий и т.д. (пояснения ответчика 1, т. 3 л.д. 102), что исключает абсолютную тождественность факторов стоимости, включаемых в статистическую модель, при кадастровой оценке данных земель, отнесённых к данной группе.

В силу этого выбор факторов стоимости земельного участка, исходя из требований п. 3.2.6.1. Технических рекомендаций N П/0152, может осуществляться на основании экспертного и корреляционно-регрессионного методов, в основу которых положен принцип определения факторов стоимости, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы, то есть являются доминирующими в определении такой стоимости.

Те факторы, которые являются доминирующими в определении стоимости земельных участков по указанным методам, определяется, исходя из рыночной стоимости (согласно корреляционно-регрессионному методу).

Из пояснений ответчика 1 (т. 3 л.д. 102) следует, что выбор двух факторов стоимости, которые были положены в основу статистической модели при оценке спорного земельного участка (расстояние объекта до центра населённого пункта и численность населения в населённых пунктах) осуществлён на основании статистического анализа рыночных цен с использованием специального программного устройства, и именно данные факторы были признаны оценщиком доминирующими в определении стоимости земельного участка.

Таким образом, доводы апеллянта о том, что ответчиком 1 не обоснован выбор именно указанных двух факторов стоимости из 19 факторов, согласованных межведомственной комиссией, не соответствует обстоятельствам дела.

При этом истцом не обосновано, что иные факторы стоимости, согласованные межведомственной комиссией в протоколе от 14.06.2007, существенно влияют на формирование стоимости земельного участка и являются доминирующими, что предполагало бы их включение в статистическую модель расчёта кадастровой стоимости.

Доводы апеллянта о необоснованном отнесении к одной оценочной зоне спорного земельного участка и иных земельных участков в границах кадастрового квартала по существу сводятся к оценке коммерческой привлекательности рассматриваемого земельного участка ввиду накопления на земельном участке промышленных отходов. Вместе с тем данные доводы не могут быть приняты во внимание, поскольку согласно пункту 8 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель N 316 квалифицирующим признаком отнесения земельных участков к одной оценочной зоне является однородность земель по целевому назначению и виду функционального использования, а не показатели коммерческой привлекательности.

Также являются необоснованными ссылки апеллянта на такой сравнительный критерий отнесения земельного участка к оценочной зоне как удалённость от центра населённого пункта, поскольку по смыслу цитированной нормы данный показатель не является определяющим для границ оценочной зоны, ввиду чего последующие выводы апеллянта о непропорциональности соотношения показателей удалённости от центра города и значений удельных показателей кадастровой стоимости сравниваемых в апелляционной жалобе земельных участков являются умозаключениями истца и не подтверждены соответствующими нормами материального права.

При этом подателем апелляционной жалобы при сравнении упомянутых земельных участков не обосновано их различие по целевому назначению и виду функционального использования, что является определяющим для определения границ оценочных зон.

Не подтверждён соответствующими доказательствами довод заявителя об исключительности земельного участка - шлакоотвал N 2, и отсутствии сходных характеристик с иными участками, что, по мнению апеллянта, не позволяет отнести его к сформированным оценочным зонам (ч. 1 ст. 65 АПК РФ). Снимок со спутника населённого пункта г. Орск, на который ссылается истец, не может быть принят судом во внимание, поскольку не отражает индивидуальных характеристик земельного участка в части его целевого использования и функционального назначения.

Иными доказательствами доводы апелляционной жалобы о неправомерности действий ответчика 1 в части формирования оценочных зон не подтверждены, ввиду чего данный довод апелляционной жалобы признан судом необоснованным.

Суд первой инстанции правомерно установил, что оценочные зоны определены ответчиком 1 по границам кадастрового квартала, что допускается абз. 3 п. 8 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель N 316, доказательств их ненадлежащего определения суду не представлено.

При этом утверждение апеллянта о том, что границы оценочной зоны для определения кадастровой стоимости спорного земельного участка должны быть определены по его границам ввиду уникальности характеристик участка и отсутствия в пределах определённых оценщиком границ оценочной зоны в пределах кадастрового квартала объектов-аналогов соответствующими нормами материального права, а также доказательствами не подтверждёно. Кроме того, суд отмечает, что данный довод апелляционной жалобы противоречит ранее заявленному апеллянтом доводу о необходимости учёта при построении статистической модели большего числа факторов стоимости, поскольку такие факторы стоимости могут быть определены лишь на основании анализа рынка недвижимости по объектам-аналогам, что исключает определение оценочной зоны только по границам оцениваемого земельного участка.

При таких обстоятельствах оснований полагать неправомерность определения границ оценочных зон либо считать, что оценочное зонирование не проводилось у суда не имеется.

Вышеуказанные обстоятельства и выводы суда свидетельствуют о недоказанности истцом недостоверности результатов кадастровой оценки спорного земельного участка, ввиду чего в удовлетворении требований о признании недостоверными результатов кадастровой оценки судом первой инстанции отказано правомерно.

Недоказанность факта недостоверности кадастровой стоимости земельного участка свидетельствует о презумпции достоверности соответствующих сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости (п. 1 ст. 4, п. 4 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"), данная презумпция заявителем не опровергнута, в силу чего не имеется оснований для удовлетворения требований об исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.04.2011 по делу N А47-1915/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Южно-Уральский никелевый комбинат" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.П.Ермолаева В.В.Баканов