Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2011 г. N 13АП-7837/11

г. Санкт-Петербург

12 июля 2011 г.

Дело N А21-7922/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Копыловой Л.С., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Андреенковой К.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер13АП-7837/2011) ОАО "ВИАКАР" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.12.2010 по делу N А21-7922/2010 (судья Шанько О.А.), принятое

по заявлению ОАО "ВИАКАР"

к Swedbank АВ (публичная компания)

3-е лицо: администрация городского округа "Город Калининград"

о признании договора ипотеки недействительным

при участии:

от заявителя: не явился, извещен (заказное письмо N 19084436319323)

от ответчика: представителя Сиваевой Е.А. (доверенность от 01.02.2011)

от 3-го лица: не явился, извещен (заказное письмо N 19084436319354)

установил:

Открытое акционерное общество "Виакар" (далее - ОАО "Виакар", Общество, заявитель, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Swedbank AB (публичная компания) (далее - Банк, ответчик) о признании договора от 02.09.2008 об ипотеке (залоге недвижимости), заключенного между ОАО "Виакар" и Банком, недействительным.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа "Город Калининград" (далее - Администрация, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 07.12.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

На данное решение ОАО "ВИАКАР" подана апелляционная жалоба, в которой Общество просило решение отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы Общество указало, что ошибочно полагая правомерными свои действия, заключило с ответчиком договор об ипотеке без согласия собственника земельного участка. Согласие Администрации на передачу в залог принадлежащего городу земельного участка также не было получено.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу, указав на несостоятельность доводов жалобы, просил оставить решение в силе.

В судебном заседании представитель ответчика возразила на доводы апелляционной жалобы.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства заявитель и третье лицо своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

При исследовании материалов дела суд первой инстанции установил, что в соответствии с соглашением от 03.08.2007 N 005700-2-УА об уступке прав и обязанностей (далее - соглашение N2) по договору от 15.03.2004 N 005700 на передачу в аренду городских земель (далее-договор аренды) ОАО "Виакар" приняло на себя права и обязанности арендатора ООО "Газ-Ойл моторз плюс" и стало стороной по договору от 15.03.2004 N 005700 на передачу в аренду сроком до 05.11.2052 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:13 30 10:0005 площадью 0,3644 га по Московскому проспекту, 262 в Ленинградском районе г. Калининграда под существующий дилерский центр "Тойота" (пункт 1, л.д. 15-18).

В пункте 3.5 договора аренды оговорено, что арендатор вправе передать арендные права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, передать арендные права земельного участка в залог и внести их в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора. Указанные действия по передаче прав и обязанностей по договору оформляются путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору (если переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован в Учреждении юстиции).

Как следует из материалов дела, между ОАО "Виакар" (залогодателем) и открытым акционерным обществом "Сведбанк" (правопредшественником ответчика, залогодержателем) заключен договор от 02.09.2008 об ипотеке (залоге недвижимости), далее - договор об ипотеке, л.д. 23 - 42.

В соответствии со статьей 1 договора об ипотеке истец в целях обеспечения исполнения обеспеченного обязательства передал ответчику в залог следующее имущество: а) нежилое здание - дилерский центр "Тойота" (литера Б, Б1), площадью 1497,4 кв.м, инвентарный номер 21736, кадастровый (условный) номер 39-15-13 30 10:0005:21736\Б,Б1, расположенное по адресу: г. Калининград, Московский пр., д. 262, принадлежащее на праве собственности истцу на основании свидетельства о государственной регистрации права 39-АА N 444086, выданного УФРС по Калининградской области 08.12.2006; б) право аренды земельного участка под существующий дилерский центр "Тойота" общей площадью 3644 кв.м, сроком до 05.11.2052, кадастровый номер - 39:15:13 30 10:0005, расположенного по адресу: г. Калининград, Московский проспект, 262.

Истец мотивировал предъявление настоящего иска тем, что право аренды по договору об ипотеке заложено ОАО "Виакар" и принято в залог Банком без согласия арендодателя в лице Администрации. Дополнительное соглашение между истцом и Администрацией на предмет передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, а именно, передачи земельного участка в залог Банку, не подписано, согласие Администрации на передачу в залог принадлежащего городу земельного участка также не получено. О том, что договор об ипотеке от 02.09.2008 заключен с нарушением указанных выше норм, ОАО "Виакар" стало известно в сентябре 2010 года.

Суд в результате рассмотрения требований Общества пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения.

Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, выступлении присутствовавшего в заседании представителя ответчика, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 314, 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации залог права аренды на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия ее собственника.

Вместе с тем в силу пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Таким образом, приоритет имеют нормы Закона "Об ипотеке".

Пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 5, 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке здания или сооружения установлено обязательное требование об одновременной ипотеке по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В противном случае сделка является ничтожной.

Как подтверждено имеющимися в деле доказательствами, о подписании сторонами договора об ипотеке Администрация уведомлена 02.09.2008, однако доказательства проявления арендодателем после получения уведомления несогласия по этому факту истец в нарушение правил статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил (л.д. 66 - 68, 94).

Кроме того, акцентируя в пункте 12 постановления от 17.02.2011 N 10 внимание на необходимости выполнения предписаний, изложенных в статье 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации одновременно отметил, что наличие в законе ограничения или запрета на ипотеку земельного участка под зданием не влечет за собой признания договора ипотеки здания и сооружения недействительным. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения.

Суть доводов жалобы сводится к изложению мнения заявителя об обстоятельствах дела и их предположительной оценке, что не является основанием для отмены решения суда.

При таких обстоятельствах следует признать, что суд обоснованно и законно отказал в удовлетворении требований заявителя.

Учитывая, что нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 07 декабря 2010 по делу N А21-7922/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Л.С. Копылова Н.С. Полубехина